Créer une SCI pour louer (investir)

Créer une SCI pour louer (investir)

Créer une SCI pour louer est une démarche intéressante afin d’obtenir un capital plus important, de bénéficier de régimes fiscaux avantageux, d’investir à plusieurs et de faciliter la transmission du capital. Pour créer une société civile immobilière dans le cadre d’un investissement locatif, il est nécessaire d’accomplir certaines démarches. Pour finir, si la loi rend impossible le fait de créer une SCI seul, certains mécanismes permettent de contourner cette règle au travers d’une répartition très inégale du patrimoine.

 

L’intérêt de créer une SCI pour louer

La création d’une société civile immobilière (SCI) requiert d’accomplir certaines procédures. Toutefois, créer une SCI pour effectuer un investissement locatif présente un intérêt certain.

D’abord, la SCI permet d’investir à plusieurs dans l’immobilier. Il peut ainsi s’agir d’un excellent moyen d’augmenter vos capacités d’investissement en développant un projet commun avec d’autres personnes. Chacun peut effectuer un apport en fonction de ses ressources et recevra, en fonction, des parts dans la société. Il peut ainsi s’agir, grâce à un effet de levier, d’augmenter la rentabilité de vos investissements en générant des revenus plus importants. La souplesse d’organisation de la SCI peut également faciliter votre investissement.

De plus, en louant au travers d’une société civile immobilière, vous rendez les relations avec votre locataire plus impersonnelle et moins directe, en justifiant des prises de décisions avec des réunions d’associés. Créer une SCI donne également une certaine crédibilité auprès des banques au moment d’obtenir un crédit afin de réaliser votre investissement.

D’autre part, effectuer un investissement locatif au travers d’une société civile immobilière permet aux associés de bénéficier de certains régimes fiscaux avantageux dont l’objectif est de développer et rendre possible l’investissement locatif. En particulier, ils pourront bénéficier du régime Scellier ou du régime Borloo au moment d’effectuer la déclaration de revenus.

Par ailleurs, l’intérêt de créer une SCI pour louer réside dans le fait que, si les charges sont supérieures aux revenus, il est possible pour les associés de déclarer un déficit foncier dont une portion sera déduite des revenus fonciers les années suivantes.

En outre, créer une SCI peut vous permettre de lisser vos impôts. En effet, dans le cas où vous choisissez d’opter pour une SCI transparente, l’ensemble des revenus dont vous en tirez sera taxée au titre de l’impôt sur le revenu (IR). Toutefois, ces revenus ne sont taxés qu’au moment où ils vous sont versés sur votre compte. Le régime juridique des sociétés civiles immobilières donne la possibilité de conserver les sommes sur un compte courant d’associés et donc de ne pas vous les verser directement. Si votre impôt sur le revenu est déjà important, et que vous prévoyez une baisse de vos revenus (départ à la retraite par exemple), vous pouvez attendre afin de recevoir l’argent issu de votre investissement locatif, le tout afin de lisser le paiement de vos impôts.

Pour finir, si vous désirez vous investir dans une SCI sur le long terme pour transmettre votre patrimoine à vos enfants, vous pouvez faire le choix de leur transmettre, de manière régulière, des parts afin de diminuer les droits de succession. Au travers de cette possibilité, vous pourrez réduire la charge fiscale qui pèsera sur vos enfants tout en assurant la transmission de votre patrimoine. Au-delà de la réduction de cette charge fiscale, vous évitez également les problèmes liés à l’indivision en facilitant et en fluidifiant les possibilités de céder ou de transférer des parts de la SCI.

 

Créer une SCI pour investissement locatif : les démarches à accomplir

Pour créer une SCI dans le cadre d’un investissement locatif, il est nécessaire d’accomplir certaines démarches.

D’abord, il convient de rédiger des statuts. Ce document va permettre de régir les relations entre les associés au sein de la société. Les informations que les statuts doivent contenir sont présentes à l’article 1835 du Code civil. Ainsi, il est nécessaire de préciser la forme de la société (dans ce cas : « société civile immobilière »), l’objet de la société et son nom, l’adresse du siège social, les apports et parts de chacun des associés, le capital social de la SCI, la durée de vie de la société (au maximum 99 ans) ainsi que les procédures entourant les prises de décisions au sein de la société.

Une fois les statuts rédigés et adoptés par l’ensemble des associés, il faudra publier un avis de création au sein d’un journal habilité à recevoir des annonces légales (JAL). De la même manière, cet avis devra contenir certaines informations selon la loi. Ainsi, l’annonce devra contenir la dénomination de la société, la forme juridique, la manière avec laquelle les statuts ont été rédigés et leur date de signature par les associés, l’adresse du siège social de la société, son objet social, son capital, le montant des apports, l’identité ainsi que l’adresse du gérant et la ville du greffe dont dépend le siège social de la société.
Bon à savoir : Pour transférer le siège social de la SCI il faut passer par une procédure bien précise.

L’étape des statuts et de la publication dans un journal d’annonces légales étant achevée, il est possible de demander l’immatriculation de la SCI auprès du greffe du tribunal de commerce. Il faudra alors fournir un ensemble de documents obligatoires parmi lesquels : le formulaire M0 complété, un exemplaire des statuts datés et signés, l’avis de publication dans le journal d’annonces légales, ou encore une copie de la pièce d’identité du gérant.

L’ensemble de ces étapes administratives étant achevé, il est désormais possible d’ouvrir un compte en banque pour la SCI, d’y verser les apports des différents associés et de vous positionner sur l’achat d’un bien immobilier dans le cadre d’un investissement locatif. Naturellement, l’ensemble des démarches suivantes, comme le contrat de location par exemple, se feront au nom de la SCI par le gérant désigné par les associés.

 

Créer une SCI seul pour louer, est-ce possible ?

Il est interdit de créer une SCI seul, c’est-à-dire une SCI à associé unique, pour louer : une société civile immobilière requiert la présence d’au moins deux associés. Pour autant, si une SCI seul n’est pas possible, rien n’empêche de répartir très inégalement le capital de la société. Ainsi, il est possible de créer une société dont un des associés ne posséderait qu’une seule et unique part. Ainsi, si vous souhaitez créer une SCI seul, vous pouvez demander à un ami ou un proche de faire l’achat d’une part dans votre société au travers d’un apport minime. Un exemple classique est celui d’une SCI constituée de 1000 parts pour une valeur de 100 euros par part (soit un capital de 100 000 euros). L’un des associés effectuerait un apport de 100 euros et ne possèderait ainsi que 0,1% de la société. L’autre associé aura ainsi effectué la grande majorité de l’investissement et pourra prendre les décisions qu’il souhaite considérant son niveau d’investissement. Pour autant, il s’agit d’une forme de SCI tout à fait légale.

En outre, il peut arriver, au cours de la vie de la société, qu’il ne reste plus qu’un associé unique (à la suite d’un décès ou d’une cession de parts par exemple). En conséquence, en reprenant l’exemple que nous avons mentionné précédemment, il est possible pour l’associé minoritaire, jouant le rôle de prête-nom, de vendre sa part à l’associé majoritaire. Ce dernier sera ainsi l’associé unique et disposera de 100% du capital de la société. Si le risque fiscal est faible quand la cession est effectuée quelque temps après la création de la société, il s’avère plus important avec le temps (la valeur de la SCI ayant pu évoluer). En outre, l’associé unique devra veiller au risque de liquidation de la société, celle-ci ne respectant plus un des critères fondamentaux des SCI. Toutefois, avant que la procédure de liquidation prenne place, il sera averti par un courrier de l’administration. Il pourra ainsi régulariser sa situation avant que l’administration fiscale n’entame des démarches pouvant conduire à des risques juridiques et financiers importants. Pour cela, l’associé n’aura qu’à vendre une part à quelqu’un.

Créer une SCI pour louer est donc l’une des nombreuses réponses à la question : à quoi sert une SCI ?

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