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Créer une SCI pour louer
Dernière mise à jour le 01/02/2024
Créer une SCI (Société civile immobilière) pour louer permet d’investir à plusieurs dans un projet immobilier, et de générer des revenus locatifs à répartir entre les associés.
Cette forme sociale présente ainsi des avantages indéniables pour mettre en location un bien immobilier détenu par la société, incluant :
- Des régimes fiscaux avantageux pour les associés
- La simplification de la transmission d’un patrimoine immobilier aux héritiers
Pourquoi créer une SCI pour louer ?
Les caractéristiques de la SCI lui confèrent des avantages certains pour les associés qui souhaitent user de cette forme sociale afin d’effectuer un investissement locatif :
- Investir à plusieurs dans un projet immobilier
- Conférer un caractère impersonnel à la relation avec le locataire, et une crédibilité aux propriétaires
- Bénéficier de régimes fiscaux avantageux
- Diminuer le montant des impôts dus par les associés
- Faciliter la transmission du patrimoine immobilier
Investir à plusieurs dans un projet immobilier
La création d’une SCI permet à un groupe d’associés d’augmenter leurs capacités d’investissement en développant un projet commun.
A ce titre, chacun peut effectuer des apports au capital en fonction de leur capacité financière, et recevra des parts sociales en échange, proportionnelles à leur participation respective au capital social de la SCI.
L’investissement dans une SCI peut donc se révéler particulièrement rentable si la société génère des revenus importants sans que les charges afférentes à sa gestion et à l’entretien des biens immobiliers qu’elle détient ne soient trop élevées.
Renforcer la crédibilité des propriétaires à l’égard du locataire et des banques
La mise en location d’un bien immobilier au travers d’une SCI confère un caractère impersonnel à la relation avec le locataire.
Les propriétaires renvoient une image de sérieux, ce qui peut faciliter la gestion de la location et inciter l’occupant du logement à remplir ses obligations locatives.
Réaliser un investissement immobilier au travers d’une SCI permet également aux associés d’obtenir plus aisément un prêt bancaire. En effet, les banques se révèlent fréquemment plus enclines à accorder un crédit à une société disposant d’un capital et dont les associés sont tenus du passif social de manière illimitée, au prorata de leur participation au capital. Il s’agit pour les établissements bancaires et de crédit d’une garantie intéressante.
Bénéficier de régimes fiscaux avantageux
Les associés d’une SCI soumise à l’impôt sur le revenu peuvent bénéficier de régimes fiscaux avantageux, notamment quant à l’amortissement du bien détenu par la société :
- Dispositif Robien classique
- Dispositif Borloo neuf
Le dispositif Robien classique
Ce dispositif permet à la SCI de déduire de ses revenus fonciers, et donc de son bénéfice fiscal, les amortissements pratiqués sur les biens immobiliers mis en location. Sont alors appliqués des taux évolutifs en fonction de la durée de détention du bien.
Le dispositif Borloo neuf
Ce dispositif permet à la SCI de bénéficier d’un régime d’amortissement plus favorable, dont le taux maximum n’excède pas 6% par an.
Il n’est toutefois applicable qu’aux investissements immobiliers réalisés entre le 1er septembre 2006 et le 31 décembre 2009 concernant des biens anciens réhabilités. Le logement doit être proposé à un loyer plus restrictif à des locataires respectant certains plafonds de ressources.
Diminuer le montant des impôts dus par les associés
Au sein d’une SCI à l’IR, la déclaration des bénéfices imposables se fait au travers de la déclaration annuelle des revenus des associés. Chacun paie alors les impôts dus par la société au prorata de sa participation au capital social.
Lorsque la SCI connaît un déficit foncier, notamment lorsque les charges sont supérieures aux revenus réalisés au cours de l’exercice social, il est possible pour les associés de déclarer le déficit foncier. Cette technique leur permet de diminuer le montant de leurs revenus fonciers, et donc les impôts dus par les associés.
Afin d’éviter que les associés paient les impôts pour le compte de la société, il leur est également possible de verser les bénéfices imposables sur un compte courant d’associé dès leur perception. En effet, le paiement de l’impôt n’est requis que lorsque l’associé perçoit effectivement les bénéfices imposables de la SCI.
Les associés peuvent donc attendre de recevoir les dividendes à la clôture de l’exercice social avant de se verser les bénéfices imposables, ce qui leur permet de disposer des ressources suffisantes pour s’acquitter de l’impôt.
Faciliter la transmission du patrimoine immobilier
La SCI constitue une technique d’optimisation de la transmission d’un patrimoine immobilier.
Cette forme sociale permet d’une part d’éviter l’application des règles de l’indivision. En effet, lorsque l’ensemble des héritiers détiennent le bien en copropriété, l’indivisaire qui souhaite sortir de l’indivision contraint l’ensemble des copropriétaires à vendre le bien.
Au sein d’une SCI, le bien est détenu par la société, et les associés sont propriétaires de parts sociales. Il suffit alors pour l’associé qui décide de sortir de la SCI de céder ses parts sociales à un autre associé, à la société ou à un tiers, sans pour autant impacter la situation de la société.
La constitution d’une SCI permet d’autre part d’éviter de s’acquitter de droits de mutation en cas de donation entre parents et enfants. Le montant de l’exonération est en effet limité à 100 000€ tous les 15 ans.
Il peut s’avérer compliqué d’éviter de payer ces droits lorsque le bien est détenu en nom propre, la valeur d’un bien immobilier excédant fréquemment ce montant.
Toutefois, lorsque le bien à transmettre est détenu au travers d’une SCI, il suffit pour les parents associés de céder progressivement leurs parts sociales à hauteur de 100 000€ tous les 15 ans et par enfant afin d’éviter de payer les droits de mutation.
S’ils procèdent au démembrement des parts sociales de la SCI, il leur est également possible de conserver la jouissance du bien et la gérance de la société, tout en cédant la nue-propriété des parts à leurs enfants.
Comment créer une SCI ?
La création d’une SCI implique de suivre des étapes précises :
Etape 1 : réaliser des apports au capital social
Afin de constituer le capital social de la SCI, chaque associé doit effectuer des apports qui peuvent être de 2 catégories différentes :
- Apports en numéraire : il s’agit d’apports en argent. Les sommes doivent être déposées sur un compte bancaire au nom de la SCI. Les associés recevront en échange un certificat de dépôt des fonds à joindre au dossier de demande d’immatriculation.
- Apports en nature : il s’agit d’apports de biens meubles ou immobiliers. Il est nécessaire de les évaluer afin de les comptabiliser dans le capital social de la SCI, qui doit faire l’objet d’une clause statutaire spécifique.
Du fait de l’absence de disposition légale relative à ce point, il n’existe pas de capital minimum pour la SCI, contrairement à certaines sociétés commerciales comme la Société anonyme (SA). Il est ainsi possible de créer une SCI avec un capital d’1€ seulement.
Etape 2 : rédiger les statuts de la SCI
La rédaction des statuts d’une SCI constitue une étape importante de sa création. En effet, ce document est conditionnel au bon déroulement de la vie sociale de la société. Il est donc crucial d’y apporter une attention toute particulière.
- Dénomination sociale: celle-ci est librement choisie, bien qu’il faille rechercher que le nom ne soit pas déjà utilisé par une société du même champ d’activité, au risque de s’exposer à une action en contrefaçon.
- Durée de vie de la SCI : elle doit être de 99 ans maximum.
- Objet social de la SCI
- Adresse du siège social : la SCI peut être domiciliée indifféremment à l’un des immeubles détenus par la société ou à tout autre endroit choisi par les associés.
- Identité des associés
- Montant des apports au capital effectués : en cas d’apports en nature, les statuts doivent comporter l’évaluation des biens apportés.
- Montant du capital social ou, le cas échéant, plancher et plafond du capital variable
- Identité du ou des gérants : le gérant de la SCI peut indifféremment être une personne physique ou morale, associé ou non de la société, français ou étranger. Sauf disposition contraire des statuts, il doit être désigné sur décision des associés représentant plus de la moitié des parts sociales.
Les statuts peuvent également comporter d’autres dispositions, relatives notamment au quorum et aux règles de vote en assemblée générale ou aux modalités de cession de parts sociales.
Depuis le 1er janvier 2015, il n’est plus obligatoire d’enregistrer les statuts de la SCI au Service des impôts des entreprises (SIE), sauf dans 2 cas :
- Lorsque les statuts sont établis par acte authentique : c’est le cas si les statuts ont été rédigés par un notaire.
- En cas d’apport d’immeuble au capital social
Le cas échéant, l’enregistrement des statuts doit être effectué et les droits afférents payés dans un délai d’1 mois suivant leur signature.
Etape 3 : publier un avis de création dans un journal d’annonces légales
La SCI doit procéder à la publication d’un avis de constitution dans un journal d’annonces légales édité dans le département d’immatriculation de la société dans un délai d’1 mois suivant la signature des statuts.
L’avis de création de la SCI doit comporter les informations suivantes :
- Nature des statuts : à savoir s’il s’agit d’un acte authentique dressé par un officier de justice (notaire) ou d’un acte sous seing privé lorsqu’ils sont rédigés par les associés eux-mêmes.
- Date des statuts
- Raison sociale
- Statut particulier de la société civile (SCI)
- Adresse du siège social
- Montant du capital social ou, s’il s’agit d’un capital variable, montant plancher
- Objet social
- Durée de la société
- Identité et coordonnées du gérant
- Le cas échéant, modalités de cession des parts sociales (clause d’agrément… )
- Identité du signataire de l’annonce
- Greffe d’immatriculation
Une fois l’annonce publiée, la SCI se verra remettre une attestation de parution dans un journal d’annonces légales qu’il convient de joindre au dossier de demande d’immatriculation à adresser au greffe en vue de l’immatriculation de la société au RCS.
Etape 4 : immatriculer la SCI au Registre du commerce et des sociétés (RCS)
L’immatriculation de la SCI correspond à l’étape finale de sa création permettant à la société d’acquérir la personnalité juridique. Cette démarche est réalisée par la constitution d’un dossier de demande de création directement en ligne auprès du guichet unique sur le site de l’INPI.
Les pièces justificatives suivantes au format numérique viennent composer le dossier de demande d’immatriculation de la SCI :
- Les information demandées sur l’ancien formulaire M0 de déclaration d’immatriculation d’une société civile (Cerfa n°13958*02)
- Un exemplaire original des statuts daté et signé par tous les associés
- Un exemplaire de l’acte de nomination du gérant lorsqu’il n’est pas désigné par les statuts
- Une déclaration des bénéficiaires effectifs de la SCI datée et signée par le représentant légal
- Un justificatif de jouissance des locaux tenant lieu de siège social
- Une attestation de parution dans un journal d’annonces légales
- Un justificatif d’identité du gérant
- Une déclaration sur l’honneur de non-condamnation du gérant datée et signée en original
- Une attestation de filiation du gérant
- Tout document attestant de l’existence d’une personne morale lorsqu’elle est associée ou gérante de la société
La SCI recevra l’extrait Kbis une fois l’immatriculation réalisée par le greffe.
Peut-on créer une seul une SCI pour louer ?
La SCI ne compte pas parmi les formes sociales pour lesquelles la présence d’un associé unique est admise :
- Société à responsabilité limitée (SARL) : sa forme unipersonnelle est l’Entreprise unipersonnelle à responsabilité limitée (EURL).
- Société par actions simplifiée (SAS) : sa forme unipersonnelle est la Société par actions simplifiée unipersonnelle (SASU).
Ainsi, quel que soit le but visé par l’associé, il n’est pas possible de créer une SCI seul. Le greffe du Tribunal de commerce rejette systématiquement toute demande d’immatriculation d’une SCI introduite par un associé unique.
Bien que l’article 1832 du Code civil requiert la présence obligatoire d’au moins 2 associés, il peut être procédé à une répartition des parts sociales avantageuse pour l’associé qui souhaite participer seul à la SCI. En effet, aucune disposition légale n’empêche un associé de détenir 99.9% du capital, ce qui lui confère un contrôle de fait sur la société.
Il doit également être noté qu’en principe, la réunion des parts sociales en une seule main en cours de vie sociale entraîne la dissolution et la liquidation de la SCI en l’absence de régularisation de la situation dans un délai d’1 an.
Toutefois, l’administration fait généralement preuve d’une grande tolérance en présence d’une SCI devenue unipersonnelle en cours de vie sociale. Il est donc possible de préparer la société à cette éventualité à sa création, en rédigeant les statuts en ce sens.
Ainsi, l’associé qui souhaite devenir associé unique de la SCI peut introduire une clause d’agrément dans les statuts de la société afin de pouvoir acquérir prioritairement les parts de l’associé sortant ou décédé.
FAQ
Quel type de SCI choisir pour un investissement locatif ?
Le choix du type de SCI varie selon la situation des associés. Lorsque ces derniers appartiennent tous à la même famille, il est possible de créer une SCI familiale. En l'absence de tels liens, une SCI de location ou de gestion semble être le bon choix.
Peut-on être locataire de sa SCI ?
En tant qu'associé d'une SCI, il est possible de louer un des biens détenus par la société, ou de l'occuper à titre gracieux sans payer de loyer. Cette option engendre toutefois des conséquences fiscales : elle prive notamment l'associé concerné du bénéfice de l'abattement de 30% sur l'Impôt sur la fortune immobilière (IFI).
Peut-on créer une SCI pour louer des biens meublés ?
La SCI est une forme sociale adaptée pour mettre en location des logements meublés. Cette opération étant considérée comme un acte de commerce, la société est toutefois soumise d'office au régime de l'impôt sur les sociétés (IS), et ne peut bénéficier du régime de l'impôt sur le revenu (IR). Il en résulte que la SCI se doit d'appliquer un certain nombre de règles normalement applicables uniquement aux sociétés commerciales, comme l'obligation de tenir une comptabilité rigoureuse et de déposer les comptes annuels au greffe du Tribunal de commerce à la clôture de chaque exercice social.
Créer ma SCI
Mehdi Ouchallal
Co-fondateur LegalPlace, Mehdi est diplômé du magistère DJCE et avocat. Il a exercé plus de 12 ans au sein de cabinets anglo-saxons et français en droit des sociétés, fusions-acquisition et capital investissement.
Dernière mise à jour le 01/02/2024
Rédigé par
Mehdi Ouchallal
Co-fondateur LegalPlace, Mehdi est diplômé du magistère DJCE et avocat. Il a exercé plus de 12 ans au sein de cabinets anglo-saxons et français en droit des sociétés, fusions-acquisition et capital investissement.
Télécharger notre guide gratuit
Bonjour, j’aimerai bien en savoir plus sur la sci. Je patauge un peu même si les explications sont claires, car je ne sais pas ou me situer dans tout cela et aimerai exposer ma situation pour savoir quoi et comment faire. Merci
Bonjour,
Nous mettrons prochainement en ligne un guide complet réunissant toutes les informations à savoir pour déterminer si la SCI constitue un régime avantageux au vu de votre situation, et pour procéder à la création de la société dans les meilleures conditions. Ce guide sera téléchargeable gratuitement et vous permettra peut-être d’y voir plus clair.
Pour obtenir des conseils personnalisés, il est toutefois préférable d’en discuter avec un notaire.
Nous espérons avoir su répondre à vos interrogations et vous souhaitons bon courage dans vos démarches.
L’équipe LegalPlace
Je vais louer un appartement appartenant à une SCI . Il m’est demandé de payer au préalable l’équivalent de frais d’agence . Est ce légal ?
Bonjour,
Si la SCI a recours aux services d’un professionnel de l’immobilier pour la mise en relation avec d’éventuels locataires, le paiement de frais d’agences semble légitime.
Nous espérons avoir su répondre à vos interrogations et vous souhaitons bon courage dans vos démarches.
L’équipe LegalPlace
Bonjour, nous avons créé une sci (parents + 2 enfants) pour construire 4 logements destinés à la location. Nous avons fait appel a un petit entrepreneur. nous avons fait un prêt et pour cela, nous avons fourni tous les documents demandés par la banque (décennale dommage ouvrage, devis etc etc) le chantier à été contrôlé par l’inspection du travail et un des ouvriers n’était pas déclaré. Aujourd’hui, l’inspection du travail tient la sci responsable au même titre que l’entreprise et donc nous risquons une forte amende. je ne comprend pas pourquoi. on me dis que j’avais l’obligation de m’assurer que… Lire la suite »
Bonjour mon mari et moi-même aimerions acheter une maison dans le but de la mettre en location. On me dit que ce serait plus avantageux pour nous de créer une sci ? Merci pour votre réponse
Bonjour, Vous avez en effet la possibilité de créer une SCI afin d’exercer une activité de location. Si vous souhaitez davantage de conseils spécialisés quant à sa création nous vous invitons à prendre contact avec l’un de nos avocats partenaires, par le biais de notre page contact : https://www.legalplace.fr/contact/ Pour cela, sélectionnez « Parler à un avocat » dans la section « Objet de votre demande », choisissez le produit concerné puis expliquez en détail votre situation dans la partie « Votre message ». N’oubliez pas de préciser votre numéro de téléphone dans le corps du texte, afin d’être contacté… Lire la suite »
Bonjour,
Nous sommes un couple marié sous le régime de communauté réduite aux acquets et avons 3 enfants majeurs et 7 petits enfants mineurs. Nous n’avons pas encore fait de donations et avons 67 et 65 ans.
Nous réfléchissons à l’organisation financière de notre succession, afin de réduire avant tout les soucis, les questions et donc les disputes entre les héritiers et offrir de la souplesse pour s’adapter à chacun.
Nous avons du patrimoine immobilier, en location non meublée, et notre résidence principale en indivi.
Quel serait selon vous la meilleure solution. ?
Merci de votre éclairage,
Cordialement
Bonjour,
Votre situation est complexe et nécessite l’avis d’un professionnel.
Nous vous invitons à prendre contact avec un avocat, qui saura vous renseigner.
En vous souhaitant une belle journée,
L’équipe LegalPlace.
Bonjour , j’aimerais crée une sci , pour pouvoir acheter un terrain dans un lotissement , y construire 2 maisons , en vendre 1 et mettre l’autre en location . Ai – je le droit ?
Car le courtier a qui j’en ai parler m’a demandé si j’avais le droit de faire du locatif dans un lotissement aux acquéreurs de résidence principale .
Merci pour votre retour
Bonjour,
Votre question est délicate car la réponse implique de connaître plusieurs paramètres, notamment la législation appliquée en matière d’urbanisme dans la commune où est située votre terrain. Aussi, nous vous invitons à contacter un avocat spécialisé en droit immobilier ou un notaire, qui sauront vous renseigner précisément.
En vous souhaitant une excellente journée,
L’équipe LegalPlace