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Créer une SCI pour louer

Créer une SCI pour louer

La création d’une Société civile immobilière (SCI) présente des avantages indéniables pour mettre en location un bien immobilier détenu par la société.

Cette forme sociale permet en effet aux associés de bénéficier de régimes fiscaux avantageux, d’investir à plusieurs dans un projet immobilier mais également de faciliter la transmission du patrimoine immobilier détenu en commun.

La création d’une SCI requiert de procéder à des formalités de constitution précises :

  1. Réalisation d’apports au capital social
  2. Rédaction et enregistrement des statuts
  3. Publication d’un avis de création dans un journal d’annonces légales
  4. Dépôt d’un dossier de demande d’immatriculation au Registre du commerce et des sociétés (RCS) auprès du greffe du Tribunal de commerce

Pourquoi créer une SCI pour louer ?

Les caractéristiques de la SCI lui confèrent des avantages certains pour les associés qui souhaitent user de cette forme sociale afin d’effectuer un investissement locatif :

  • Investir à plusieurs dans un projet immobilier
  • Conférer un caractère impersonnel à la relation avec le locataire, et une crédibilité aux propriétaires
  • Bénéficier de régimes fiscaux avantageux
  • Diminuer le montant des impôts dus par les associés
  • Faciliter la transmission du patrimoine immobilier

Investir à plusieurs dans un projet immobilier

La création d’une SCI permet à un groupe d’associés d’augmenter leurs capacités d’investissement en développant un projet commun.

A ce titre, chacun peut effectuer des apports au capital en fonction de leur capacité financière, et recevra des parts sociales en échange, proportionnelles à leur participation respective au capital social de la SCI.

L’investissement dans une SCI peut donc se révéler particulièrement rentable si la société génère des revenus importants sans que les charges afférentes à sa gestion et à l’entretien des biens immobiliers qu’elle détient ne soient trop élevées.

Renforcer la crédibilité des propriétaires à l’égard du locataire et des banques

La mise en location d’un bien immobilier au travers d’une SCI confère un caractère impersonnel à la relation avec le locataire.

Les propriétaires renvoient une image de sérieux, ce qui peut faciliter la gestion de la location et inciter l’occupant du logement à remplir ses obligations locatives.

Réaliser un investissement immobilier au travers d’une SCI permet également aux associés d’obtenir plus aisément un prêt bancaire. En effet, les banques se révèlent fréquemment plus enclines à accorder un crédit à une société disposant d’un capital et dont les associés sont tenus du passif social de manière illimitée, au prorata de leur participation au capital. Il s’agit pour les établissements bancaires et de crédit d’une garantie intéressante.

Bénéficier de régimes fiscaux avantageux

Les associés d’une SCI soumise à l’impôt sur le revenu peuvent bénéficier de régimes fiscaux avantageux, notamment quant à l’amortissement du bien détenu par la société :

  • Dispositif Robien classique
  • Dispositif Borloo neuf

Le dispositif Robien classique

Ce dispositif permet à la SCI de déduire de ses revenus fonciers, et donc de son bénéfice fiscal, les amortissements pratiqués sur les biens immobiliers mis en location. Sont alors appliqués des taux évolutifs en fonction de la durée de détention du bien.

Le dispositif Borloo neuf

Ce dispositif permet à la SCI de bénéficier d’un régime d’amortissement plus favorable, dont le taux maximum n’excède pas 6% par an.

Il n’est toutefois applicable qu’aux investissements immobiliers réalisés entre le 1er septembre 2006 et le 31 décembre 2009 concernant des biens anciens réhabilités. Le logement doit être proposé à un loyer plus restrictif à des locataires respectant certains plafonds de ressources.

Diminuer le montant des impôts dus par les associés

Au sein d’une SCI à l’IR, la déclaration des bénéfices imposables se fait au travers de la déclaration annuelle des revenus des associés. Chacun paie alors les impôts dus par la société au prorata de sa participation au capital social.

Lorsque la SCI connaît un déficit foncier, notamment lorsque les charges sont supérieures aux revenus réalisés au cours de l’exercice social, il est possible pour les associés de déclarer le déficit foncier. Cette technique leur permet de diminuer le montant de leurs revenus fonciers, et donc les impôts dus par les associés.

Afin d’éviter que les associés paient les impôts pour le compte de la société, il leur est également possible de verser les bénéfices imposables sur un compte courant d’associé dès leur perception. En effet, le paiement de l’impôt n’est requis que lorsque l’associé perçoit effectivement les bénéfices imposables de la SCI.

Les associés peuvent donc attendre de recevoir les dividendes à la clôture de l’exercice social avant de se verser les bénéfices imposables, ce qui leur permet de disposer des ressources suffisantes pour s’acquitter de l’impôt.

Bon à savoir : lorsque les associés optent pour le régime de l’impôt sur les sociétés (IS), la SCI paie directement ses impôts et est soumise au taux fixe de 28% lorsque son chiffre d’affaires n’excède pas 500 000€, ou au taux de 31% lorsqu’il dépasse ce seuil. L’option pour ce mode d’imposition est toutefois irrévocable.

Faciliter la transmission du patrimoine immobilier

La SCI constitue une technique d’optimisation de la transmission d’un patrimoine immobilier.

Cette forme sociale permet d’une part d’éviter l’application des règles de l’indivision. En effet, lorsque l’ensemble des héritiers détiennent le bien en copropriété, l’indivisaire qui souhaite sortir de l’indivision contraint l’ensemble des copropriétaires à vendre le bien.

Au sein d’une SCI, le bien est détenu par la société, et les associés sont propriétaires de parts sociales. Il suffit alors pour l’associé qui décide de sortir de la SCI de céder ses parts sociales à un autre associé, à la société ou à un tiers, sans pour autant impacter la situation de la société.

La constitution d’une SCI permet d’autre part d’éviter de s’acquitter de droits de mutation en cas de donation entre parents et enfants. Le montant de l’exonération est en effet limité à 100 000€ tous les 15 ans.

Il peut s’avérer compliqué d’éviter de payer ces droits lorsque le bien est détenu en nom propre, la valeur d’un bien immobilier excédant fréquemment ce montant.

Toutefois, lorsque le bien à transmettre est détenu au travers d’une SCI, il suffit pour les parents associés de céder progressivement leurs parts sociales à hauteur de 100 000€ tous les 15 ans et par enfant afin d’éviter de payer les droits de mutation.

S’ils procèdent au démembrement des parts sociales de la SCI, il leur est également possible de conserver la jouissance du bien et la gérance de la société, tout en cédant la nue-propriété des parts à leurs enfants.

Comment créer une SCI ?

La création d’une SCI implique de suivre des étapes précises :

  1. Effectuer des apports au capital social
  2. Rédiger les statuts de la SCI
  3. Publier un avis de constitution dans un journal d’annonces légales
  4. Déposer un dossier de demande d’immatriculation au RCS au greffe du Tribunal de commerce

La réalisation des différentes formalités de constitution se révélant fréquemment contraignante, il est fortement recommandé d’avoir recours aux services d’un professionnel du droit (notaire, avocat).

LegalPlace se propose également de prendre en charge l’ensemble des démarches au nom et pour le compte de la SCI, afin de garantir aux associés une tranquillité d’esprit et une diminution des coûts de création, les honoraires des notaires et des avocats étant particulièrement élevés.

Etape 1 : réaliser des apports au capital social

Afin de constituer le capital social de la SCI, chaque associé doit effectuer des apports qui peuvent être de 2 catégories différentes :

  • Apports en numéraire : il s’agit d’apports en argent. Les sommes doivent être déposées sur un compte bancaire au nom de la SCI. Les associés recevront en échange un certificat de dépôt des fonds à joindre au dossier de demande d’immatriculation.
  • Apports en nature : il s’agit d’apports de biens meubles ou immobiliers. Il est nécessaire de les évaluer afin de les comptabiliser dans le capital social de la SCI, qui doit faire l’objet d’une clause statutaire spécifique.

Du fait de l’absence de disposition légale relative à ce point, il n’existe pas de capital minimum pour la SCI, contrairement à certaines sociétés commerciales comme la Société anonyme (SA). Il est ainsi possible de créer une SCI avec un capital d’1€ seulement.

Etape 2 : rédiger les statuts de la SCI

La rédaction des statuts d’une SCI constitue une étape importante de sa création. En effet, ce document est conditionnel au bon déroulement de la vie sociale de la société. Il est donc crucial d’y apporter une attention toute particulière.

  • Dénomination sociale : celle-ci est librement choisie, bien qu’il faille rechercher que le nom ne soit pas déjà utilisé par une société du même champ d’activité, au risque de s’exposer à une action en contrefaçon.
  • Durée de vie de la SCI : elle doit être de 99 ans maximum.
  • Objet social de la SCI
  • Adresse du siège social : la SCI peut être domiciliée indifféremment à l’un des immeubles détenus par la société ou à tout autre endroit choisi par les associés.
  • Identité des associés
  • Montant des apports au capital effectués : en cas d’apports en nature, les statuts doivent comporter l’évaluation des biens apportés.
  • Montant du capital social ou, le cas échéant, plancher et plafond du capital variable
  • Identité du ou des gérants : le gérant de la SCI peut indifféremment être une personne physique ou morale, associé ou non de la société, français ou étranger. Sauf disposition contraire des statuts, il doit être désigné sur décision des associés représentant plus de la moitié des parts sociales.

Les statuts peuvent également comporter d’autres dispositions, relatives notamment au quorum et aux règles de vote en assemblée générale ou aux modalités de cession de parts sociales.

Depuis le 1er janvier 2015, il n’est plus obligatoire d’enregistrer les statuts de la SCI au Service des impôts des entreprises (SIE), sauf dans 2 cas :

  • Lorsque les statuts sont établis par acte authentique : c’est notamment le cas si les statuts ont été rédigés par un notaire.
  • En cas d’apport d’immeuble au capital social

Le cas échéant, l’enregistrement des statuts doit être effectué et les droits afférents payés dans un délai d’1 mois suivant leur signature.

Etape 3 : publier un avis de création dans un journal d’annonces légales

La SCI doit procéder à la publication d’un avis de constitution dans un journal d’annonces légales édité dans le département d’immatriculation de la société dans un délai d’1 mois suivant la signature des statuts.

L’avis de création de la SCI doit comporter un certain nombre d’informations :

  • Nature des statuts : à savoir s’il s’agit d’un acte authentique dressé par un officier de justice (notaire) ou d’un acte sous seing privé lorsqu’ils sont rédigés par les associés eux-mêmes.
  • Date des statuts
  • Dénomination sociale
  • Statut particulier de la société civile (SCI)
  • Adresse du siège social
  • Montant du capital social ou, s’il s’agit d’un capital variable, montant plancher
  • Objet social
  • Durée de la société
  • Identité et coordonnées du gérant
  • Le cas échéant, modalités de cession des parts sociales (clause d’agrément… )
  • Identité du signataire de l’annonce
  • Greffe d’immatriculation

Une fois l’annonce publiée, la SCI se verra remettre une attestation de parution dans un journal d’annonces légales qu’il convient de joindre au dossier de demande d’immatriculation à adresser au greffe en vue de l’immatriculation de la société au Registre du commerce et des sociétés (RCS).

Etape 4 : immatriculer la SCI au Registre du commerce et des sociétés (RCS)

L’immatriculation de la SCI constitue l’étape finale de sa création par laquelle la société se voit attribuer la personnalité juridique. Afin de réaliser cette démarche, il est nécessaire de constituer un dossier de demande d’immatriculation à adresser au greffe du Tribunal de commerce du département endossant le rôle de Centre de formalités des entreprises (CFE), dans un délai d’1 mois suivant la signature des statuts.

Le dossier de demande d’immatriculation de la SCI doit comporter un certain nombre de pièces justificatives :

  • 2 exemplaires du formulaire M0 de déclaration d’immatriculation d’une société civile (Cerfa n°13958*02) dûment remplis
  • Un exemplaire original des statuts daté et signé par tous les associés
  • Un exemplaire de l’acte de nomination du gérant lorsqu’il n’est pas désigné par les statuts
  • Une déclaration des bénéficiaires effectifs de la SCI datée et signée par le représentant légal
  • Un justificatif de jouissance des locaux tenant lieu de siège social
  • Une attestation de parution dans un journal d’annonces légales
  • Un justificatif d’identité du gérant
  • Une déclaration sur l’honneur de non-condamnation du gérant datée et signée en original
  • Une attestation de filiation du gérant
  • Tout document attestant de l’existence d’une personne morale lorsqu’elle est associée ou gérante de la société

La SCI recevra l’extrait Kbis une fois l’immatriculation réalisée par le greffe.

Peut-on créer une seul une SCI pour louer ?

La SCI ne compte pas parmi les formes sociales pour lesquelles la présence d’un associé unique est admise :

Ainsi, quel que soit le but visé par l’associé, il n’est pas possible de créer une SCI seul. Le greffe du Tribunal de commerce rejette systématiquement toute demande d’immatriculation d’une SCI introduite par un associé unique.

Bien que l’article 1832 du Code civil requiert la présence obligatoire d’au moins 2 associés, il peut être procédé à une répartition des parts sociales avantageuse pour l’associé qui souhaite participer seul à la SCI. En effet, aucune disposition légale n’empêche un associé de détenir 99.9% du capital, ce qui lui confère un contrôle de fait sur la société.

Il doit également être noté qu’en principe, la réunion des parts sociales en une seule main en cours de vie sociale entraîne la dissolution et la liquidation de la SCI en l’absence de régularisation de la situation dans un délai d’1 an.

Toutefois, l’administration fait généralement preuve d’une grande tolérance en présence d’une SCI devenue unipersonnelle en cours de vie sociale. Il est donc possible de préparer la société à cette éventualité à sa création, en rédigeant les statuts en ce sens.

Ainsi, l’associé qui souhaite devenir associé unique de la SCI peut introduire une clause d’agrément dans les statuts de la société afin de pouvoir acquérir prioritairement les parts de l’associé sortant ou décédé.

Dernière mise à jour le

Co-fondateur et DG de LegalPlace, Mehdi est ancien avocat au Barreau de Paris et diplômé du magistère DJCE. Il a exercé plus de 12 ans au sein de cabinets anglo-saxons et français en droit des sociétés, fusions-acquisition et capital investissement.

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Jean-François MARCADEValérie Aznar Auteurs de commentaires récents
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Valérie Aznar
Invité
Valérie Aznar

Bonjour, j’aimerai bien en savoir plus sur la sci. Je patauge un peu même si les explications sont claires, car je ne sais pas ou me situer dans tout cela et aimerai exposer ma situation pour savoir quoi et comment faire. Merci

Jean-François MARCADE
Invité

Je vais louer un appartement appartenant à une SCI . Il m’est demandé de payer au préalable l’équivalent de frais d’agence . Est ce légal ?