ConnexionDéfiscaliser avec une SCI : quels leviers pour réduire vos impôts ?
Dernière mise à jour le 25/08/2026
- Une SCI à l’impôt sur le revenu relève de la fiscalité transparente, si bien que les associés déclarent les revenus fonciers au prorata de leurs parts et profitent, à la revente, d’une plus-value imposée à 19 % (plus 17,2 % de prélèvements sociaux) et exonérée d’impôt sur le revenu au bout de 22 ans de détention.
- Une SCI à l’impôt sur les sociétés permet de déduire les amortissements et d’être imposée à 15 % jusqu’à 42 500 € de bénéfice puis à 25 %, mais son option devient irrévocable au bout de cinq ans.
- Le déficit foncier, imputable sur le revenu global jusqu’à 10 700 € par an, et la loi Malraux restent les principaux leviers de défiscalisation en SCI en 2026, le dispositif Pinel ayant pris fin le 31 décembre 2024.
Il est possible d’employer une SCI comme instrument de défiscalisation, notamment grâce aux avantages qu’elle offre en termes de transmission de patrimoine. La défiscalisation d’une SCI dépend toutefois du type de société mais aussi de la fiscalité de la SCI. La remise d’impôts d’une société civile immobilière peut se baser sur l’application de la :
- la fiscalité transparente (SCI à l’impôt sur le revenu) ;
- la fiscalité opaque (SCI à l’impôt sur les sociétés) ;
- le déficit foncier ;
- la loi Malraux.
Quels sont les dispositifs de défiscalisation applicables à une SCI ? Qui y est éligible ?
Défiscaliser en investissant dans une SCI : mode d’emploi
Défiscaliser en investissant dans une SCI constitue une solution intéressante. Investir dans une SCI permet en effet de bénéficier de plusieurs avantages, notamment en ce qui concerne la transmission de patrimoine et la possibilité de gérer l’imposition. La société civile immobilière est également éligible à certains dispositifs de défiscalisation immobilière. La création d’une SCI permet, par ailleurs, de profiter d’un abattement de 100 000 € sur les donations par parent pour chaque enfant tous les 15 ans.
Gestion de son imposition en SCI
En principe, une SCI bénéficie d’une fiscalité transparente au titre de l’impôt sur le revenu. Elle peut également choisir d’être imposée à l’impôt sur les sociétés. Quel que soit le choix du régime fiscal, l’immobilier détenu via une SCI reste soumis à l’IFI : les parts sont imposées à hauteur de la valeur de l’actif immobilier sous-jacent. La détention en SCI peut, dans certains cas, justifier une décote sur la valeur des parts (illiquidité, minorité) et, sous conditions, la déduction de certaines dettes, mais elle ne constitue pas en soi un outil de réduction de l’IFI.
Défiscalisation d’une SCI à l’IR
Une SCI à l’IR bénéficie d’une fiscalité transparente. Autrement dit, les bénéfices de la société sont taxés aux associés au prorata de leurs parts sociales. L’imposition comprend également des prélèvements sociaux de 17,2%. Cette fiscalité permet aux associés de bénéficier d’un régime de plus-values immobilières dans la SCI avantageuses en cas de cession. Ils sont taxés au taux fixe de 19 %. Ce régime permet de bénéficier :
- D’un abattement applicable à partir de la 6e année de détention ;
- D’une exonération d’impôt à partir de la 22e année de détention ;
- D’une exonération de prélèvements sociaux à partir de la 30e année de détention.
Défiscalisation d’une SCI à l’IS
Une SCI à l’IS est soumise à une fiscalité opaque. Autrement, l’imposition se fera au titre de la société. Cette option permet de déduire les amortissements de certaines immobilisations. L’imposition peut se faire :
- Au taux réduit de 15 % sur les bénéfices inférieurs à 42 500 €, pour un chiffre d’affaires hors taxes inférieur à 10 000 000 € et un capital entièrement libéré, détenu à au moins 75 % par des personnes physiques ;
- Au taux normal de 25 % sur la fraction des bénéfices supérieure à 42 500 €.
Pour ceux qui disposent d’un patrimoine important, l’imposition de la SCI à l’IS peut permettre d’effacer une partie importante des revenus locatifs du contribuable. Autrement dit, l’associé ne sera pas imposé au titre des revenus fonciers. Toutefois, la taxation des plus-values immobilières est plus importante en cas de cession.
Une société civile immobilière peut passer de l’IR à l’IS. Cette option peut être exercée dès la création de la SCI ou en cours de vie sociale. Selon l’article 239 du Code général des impôts, elle peut être révoquée jusqu’au cinquième exercice suivant celui au titre duquel elle a été exercée ; au-delà de ce délai, elle devient irrévocable.
Loi Pinel en SCI : un dispositif fermé depuis le 31 décembre 2024
Le dispositif Pinel a pris fin le 31 décembre 2024. Depuis le 1er janvier 2025, il n’est plus possible de réaliser un nouvel investissement locatif ouvrant droit à la réduction d’impôt Pinel, que ce soit en direct ou par l’intermédiaire d’une SCI soumise à l’impôt sur le revenu. Les SCI ayant acquis un logement éligible avant cette date continuent de bénéficier de la réduction d’impôt jusqu’au terme de leur engagement de location de 6, 9 ou 12 ans, à condition de respecter les plafonds de loyers et de ressources des locataires applicables au moment de l’investissement.
Pour un projet nouveau, la défiscalisation d’une SCI ne repose donc plus sur la loi Pinel, mais sur d’autres leviers toujours en vigueur, le choix du régime d’imposition (IR ou IS), le déficit foncier et la loi Malraux.
La loi Malraux
La loi Malraux fait partie des dispositifs de défiscalisation immobilière applicables à la SCI. Son objectif est d’encourager les investissements dans un Site Patrimonial Remarquable (SPR) afin de remettre en état les centres-villes historiques.
Loi Malraux : réduction d’impôt
La défiscalisation Malraux permet au contribuable de bénéficier d’une réduction d’impôt de 22 % ou 30 % pour la restauration d’un immeuble situé dans un Site Patrimonial Remarquable (SPR). Le taux est de 22 % lorsque le SPR n’est pas couvert par un plan de sauvegarde et de mise en valeur (PSMV), et de 30 % lorsqu’un PSMV approuvé s’applique, ainsi que dans les quartiers anciens dégradés. Les dépenses de restauration sont retenues dans la limite de 400 000 € sur une période de quatre années consécutives. La durée de la réduction d’impôt est limitée aux années de paiement des travaux.
Loi Malraux en SCI
La défiscalisation Malraux concerne uniquement les SCI à l’IR. La réduction d’impôt s’applique sur la quote-part des parts sociales détenues dans la société. Pour maintenir la remise, les associés de la SCI doivent s’engager à garder leurs parts jusqu’à la fin de l’engagement de location.
Comment défiscaliser les revenus locatifs d’une SCI ?
La création de déficits fonciers permet de défiscaliser les revenus locatifs d’une SCI. Cette opération concerne uniquement une SCI transparente (SCI soumise à l’IR). Selon l’article 156-3 du CGI, les déficits fonciers créés peuvent être imputés aux revenus locatifs existants sans limites, et ce, en priorité.
En quoi consiste un déficit foncier en SCI ?
Le déficit foncier consiste à investir dans un immeuble qui nécessite une rénovation et la prise en charge les travaux pour y exercer une activité de location à usage d’habitation. Considéré comme une charge, le montant des travaux peut ensuite être imputé sur les revenus locatifs perçus par l’investisseur.
Comment fonctionne le déficit foncier en SCI ?
Une société civile immobilière peut produire un déficit foncier en fonction des charges déductibles de la SCI. Le déficit foncier s’impute d’abord, sans limite, sur les revenus fonciers de l’année. Lorsque les charges déductibles dépassent les loyers encaissés, la fraction de déficit qui ne provient pas des intérêts d’emprunt s’impute ensuite sur le revenu global (salaires et autres revenus) dans la limite de 10 700 € par an. L’excédent éventuel est reportable pendant 10 ans sur les revenus fonciers des années suivantes.
SCI : défiscalisation des travaux
La défiscalisation des travaux en SCI concerne exclusivement les SCI transparentes ou SCI soumises à l’IR. Elle concerne uniquement certains travaux qui peuvent entrer en charges déductibles.
Défiscalisation des travaux en SCI : les travaux concernés
La défiscalisation des travaux en SCI peut se faire uniquement pour les travaux fiscalement déductibles. Il s’agit des travaux d’entretien et de réparation ainsi que des travaux d’amélioration dans un immeuble destiné à la location.
Défiscaliser les travaux d’entretien et de réparation
Le montant des travaux d’entretien et de réparation effectués pour remettre ou maintenir en état un immeuble afin d’en garantir un usage normal est fiscalement déductible en SCI. Les dépenses liées à un remplacement sans l’ajout de nouvel élément ni de traitement anti-insectes sont également déductibles. La défiscalisation s’applique si les travaux n’entraînent aucune modification de la consistance de l’immeuble.
Défiscaliser les travaux d’amélioration
Les dépenses relatives aux travaux d’amélioration font partie des charges déductibles en SCI. Elles concernent les travaux permettant d’ajouter un nouvel élément de confort ou d’équiper l’immeuble sans modifier sa structure pour le rendre plus adapté aux conditions de vie modernes. Il peut s’agir de l’installation d’un ascenseur ou d’une salle d’eau.
Déduction des charges pour une SCI transparente
La déduction des charges d’une SCI transparente n’est possible que pour les immeubles utilisés à des fins locatives. Autrement dit, les dépenses relatives aux travaux effectués dans un immeuble vacant ne peuvent pas faire l’objet d’une déduction fiscale. Les charges déductibles sont celles supportées par le contribuable ou l’associé de la SCI, mais non pas par la SCI comme personne morale ou par un tiers. Pour bénéficier de la déduction des charges en SCI, il faut présenter des justificatifs des dépenses et payer les charges pendant l’année d’imposition.
Exemple de défiscalisation en SCI
L’exemple suivant permet de comprendre de manière plus concrète de l’intérêt de la défiscalisation en SCI.
Une SCI à l’IR a été créée par deux associés détenant chacun 50 % des parts. Sur l’année, les charges déductibles (travaux, taxes, frais de gestion) dépassent les loyers encaissés et la société dégage un déficit foncier de 30 000 €, hors intérêts d’emprunt. Chaque associé se voit attribuer un déficit foncier de 15 000 € au prorata de ses parts.
Le premier associé perçoit par ailleurs 35 000 € d’autres revenus (salaires). Il impute son déficit foncier sur son revenu global dans la limite de 10 700 € : son revenu imposable est ainsi réduit de 10 700 € dès la première année. L’excédent, soit 4 300 € (15 000 € − 10 700 €), n’est pas perdu, il est reportable sur ses revenus fonciers des dix années suivantes.
- La SCI reste un outil de défiscalisation efficace à condition de choisir le bon régime fiscal. À l’impôt sur le revenu, elle ouvre droit au déficit foncier, jusqu’à 10 700 € imputables chaque année sur le revenu global, et à la loi Malraux, tout en offrant une fiscalité des plus-values de plus en plus avantageuse au fil des années de détention. À l’impôt sur les sociétés, elle permet d’amortir le bien et de lisser l’imposition des loyers, au prix d’une taxation plus lourde à la revente. Depuis la fin du dispositif Pinel le 31 décembre 2024, la stratégie de défiscalisation en SCI se construit donc autour du choix entre l’IR et l’IS, du déficit foncier et de la transmission du patrimoine.
Samuel est co-fondateur de LegalPlace et responsable du contenu éditorial. L’ambition est de rendre accessible le savoir-faire juridique au plus grand nombre grâce à un contenu simple et de qualité. Samuel est diplômé de Supelec et de HEC Paris
Dernière mise à jour le 25/08/2026
FAQ
Peut-on réduire ses impôts en investissant en SCI ?
Oui, notamment en déduisant les charges et intérêts d’emprunt des revenus fonciers.
La SCI permet-elle de bénéficier de dispositifs fiscaux ?
Elle peut profiter de régimes comme le déficit foncier ou la loi Malraux, sous conditions. Le dispositif Pinel, lui, n’est plus accessible aux nouveaux investissements depuis le 31 décembre 2024.
Quels frais sont déductibles dans une SCI ?
Une SCI à l’impôt sur le revenu peut déduire de ses revenus fonciers les intérêts d’emprunt, les travaux d’entretien, de réparation et d’amélioration, les charges de gestion, les primes d’assurance et la taxe foncière. Lorsque ces charges dépassent les loyers, elles génèrent un déficit foncier imputable jusqu’à 10 700 € par an sur le revenu global.
Vaut-il mieux une SCI à l'IR ou à l'IS pour défiscaliser ?
Le choix dépend de votre horizon d’investissement. La SCI à l’impôt sur le revenu favorise le déficit foncier et une plus-value allégée après 22 ans de détention, tandis que la SCI à l’impôt sur les sociétés permet d’amortir le bien et de lisser l’imposition des loyers, au prix d’une plus-value plus lourde à la revente.
La loi Pinel est-elle encore accessible en SCI ?
Non. Le dispositif Pinel a pris fin le 31 décembre 2024 et n’est plus ouvert aux nouveaux investissements, y compris via une SCI. Seules les SCI ayant investi avant cette date conservent la réduction d’impôt jusqu’au terme de leur engagement de location.
Sources de l'article
Rédigé par
Samuel est co-fondateur de LegalPlace et responsable du contenu éditorial. L'ambition est de rendre accessible le savoir-faire juridique au plus grand nombre grâce à un contenu simple et de qualité. Samuel est diplômé de Supelec et de HEC Paris
Bonjour,
la défiscalisation est-elle possible en famille : parents logés par le fils ?
Bonjour,
En France, si les parents sont logés par leur fils sans payer de loyer, cela peut avoir des implications fiscales pour les deux parties.
Pour les parents, cela peut être considéré comme une mise à disposition gratuite de logements et avoir un impact sur leurs impots.
Pour le fils, cela peut également avoir des conséquences fiscales, comme des avanges ou des déductions liés à l’hébergement familial.
Il est recommandé de consulter un professionnel en la matière afin d’obtenir des conseils adapté à votre situation.
En espérant que cette réponse vous sera utile.
L’équipe LegalPlace
Bonjour, merci pour l’analyse. Dans l’exemple quand on parle d’autres revenus, on parle de quoi exactement ?
Bonjour,
Il s’agit des autres revenus catégoriels de l’associé, déclarés dans votre déclaration d’impôt : salaires, rémunération d’un dirigeant de société etc…
En espérant avoir su répondre à votre question,
L’équipe LegalPlace