SCI ou SASU : quel statut choisir pour son projet immobilier ?

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Dernière mise à jour le 05/05/2026

sommaire

SCI et SASU : quelles sont leurs différences fondamentales ?
SCI ou SASU : quelle fiscalité pour l’immobilier locatif ?
SCI ou SASU : quel régime pour la location meublée ?
SCI ou SASU : comment transmettre son patrimoine immobilier ?
SCI ou SASU : quelle responsabilité pour les associés ?
Tableau comparatif SCI vs SASU pour l’immobilier
Quels sont les profils types pour la SCI et la SASU immobilière ?
FAQ

- Le choix entre SCI ou SASU dépend de si vous avez un projet de gestion patrimoniale familiale ou d’activité immobilière commerciale.
- La SCI à l’IR est transparente, tandis que la SASU permet d’amortir comptablement le bien immobilier.
- La SCI impose la présence d’au moins deux associés, alors que la SASU peut être créée et gérée par une seule personne.
- Seule la SASU est naturellement compatible avec l’exercice d’une activité LMNP ou LMP.
- La SCI et la SASU s’immatriculent via le Guichet unique de l’INPI. LegalPlace est une alternative au Guichet unique et vous permet de confier vos formalités de création d’entreprise à nos formalistes dédiés.

Face à un projet d’investissement immobilier, le choix entre SCI (Société Civile Immobilière) ou SASU (Société par Actions Simplifiée Unipersonnelle) conditionne la fiscalité, la transmission du patrimoine et la protection de vos biens personnels. Ces deux statuts juridiques répondent à des objectifs distincts. La SCI est conçue pour la gestion et la transmission d’un patrimoine en famille, la SASU pour une activité immobilière à caractère commercial exercée seule.

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SCI et SASU : quelles sont leurs différences fondamentales ?

La différence entre la SCI et la SASU est que la SCI est une société civile faite pour détenir un patrimoine immobilier à plusieurs, tandis que la SASU est une société commerciale conçue pour investir seul avec une activité à caractère commercial.

Définition de la SCI

La SCI est une société civile dédiée à la détention et à la gestion d’un patrimoine immobilier. Elle peut compter deux associés minimum et n’a pas de capital minimum imposé. Son objet social est strictement civil. Elle ne peut pas réaliser d’activités commerciales, comme la location meublée à titre habituel ou le marchand de biens.

Sophie et son frère Julien créent une SCI familiale pour acheter un appartement à Lyon et le louer nu à un locataire. C’est l’usage type de la SCI.

Définition de la SASU

La SASU est une société commerciale par actions, détenue par un seul actionnaire. Elle peut exercer tout type d’activité (sauf les professions réglementées), y compris l’investissement immobilier à caractère commercial. Son capital social est librement fixé, avec un minimum symbolique d’1 €. La SASU relève du régime des sociétés commerciales et offre une grande flexibilité statutaire, particulièrement appréciée des investisseurs immobiliers actifs.

Thomas crée seul une SASU pour acquérir plusieurs studios à Bordeaux, les meubler et les louer en courte durée. L’activité commerciale et la gestion seule font de la SASU la structure naturellement adaptée.

Critère	SCI	SASU
Nombre d’associés	2 minimum	1 seul
Nature juridique	Civile	Commerciale
Capital minimum	Aucun	1 €
Location nue	Oui	Oui
Location meublée	Requalification risquée	Oui
Transmission patrimoniale	Très favorable	Moins optimisée
Amortissement du bien	Non (IR) / Oui (IS)	Oui
Immatriculation	Guichet unique INPI	Guichet unique INPI

Une SCI qui exerce une activité commerciale de manière habituelle peut être requalifiée en société commerciale par l’administration fiscale, avec des conséquences fiscales importantes. Il vaut mieux vérifier la compatibilité de l’activité envisagée avec l’objet social de la SCI avant toute création.

SCI ou SASU : quelle fiscalité pour l’immobilier locatif ?

Pour l’immobilier locatif, la SCI est par défaut soumise à l’impôt sur le revenu (IR) et la SASU à l’impôt sur les sociétés (IS), deux régimes aux mécanismes très différents, que les deux statuts juridiques peuvent toutefois modifier sur option.

La SCI à l’IR : une fiscalité transparente

La SCI à l’IR est dite fiscalement transparente. Elle ne paie pas elle-même l’impôt. Les revenus fonciers générés par la SCI sont directement imposés entre les mains de chaque associé, à hauteur de leur quote-part. Ces revenus s’ajoutent aux autres revenus du foyer fiscal et sont soumis au barème progressif de l’IR (jusqu’à 45 % en 2026) ainsi qu’aux prélèvements sociaux (18,6 % en 2026). Les charges déductibles sont limitées (intérêts d’emprunt, frais de gestion, travaux d’entretien), mais pas l’amortissement du bien.

Sophie et Julien détiennent chacun 50 % d’une SCI qui perçoit 12 000 € de loyers annuels. Chacun déclare 6 000 € de revenus fonciers dans sa propre déclaration d’impôt.

La SCI à l’IS : amortissement possible mais plus-value alourdies

Une SCI peut opter pour l’IS . Elle devient alors imposée au taux réduit de 15 % jusqu’à 42 500 € de bénéfices (2026), puis au taux normal de 25 %. L’avantage principal est que la SCI à l’IS peut amortir comptablement le bien immobilier, réduisant ainsi le résultat imposable. En contrepartie, lors de la revente, la plus-value est calculée sur la valeur nette comptable (après amortissements), ce qui peut fortement alourdir la fiscalité de cession.

Un bien acheté 200 000 € et amorti à hauteur de 80 000 € sera fiscalement valorisé à 120 000 € lors de la revente. Si le prix de vente est de 250 000 €, la plus-value imposable sera de 130 000 € et non de 50 000 €.

La SASU immobilière : IS par défaut, amortissement intégré

Le régime fiscal de la SASU est par défaut celui de l’IS. La SASU immobilière présente ainsi l’avantage majeur de pouvoir amortir le bien dès sa mise en location, réduisant l’assiette imposable de façon significative. Un bien acheté 300 000 € peut être amorti sur 25 à 30 ans, générant chaque année une charge déductible qui efface une partie des loyers perçus. La rémunération du président est déductible du résultat de la SASU, ce qui constitue un levier supplémentaire d’optimisation fiscale.

Il est toutefois possible d’opter pour l’impôt sur le revenu (IR) durant les cinq premières années d’existence de la SASU, sous certaines conditions, notamment que la société exerce une activité commerciale, artisanale, agricole ou libérale, qu’elle ait moins de 5 ans d’existence, qu’elle emploie moins de 50 salariés et que son chiffre d’affaires ou son total de bilan n’excède pas 10 millions d’euros. Cette option permet de bénéficier de la transparence fiscale les premières années, en imputant directement les résultats, y compris les déficits liés aux amortissements, sur le revenu personnel de l’actionnaire. Elle est irrévocable et prend fin automatiquement au bout de cinq exercices.

Thomas perçoit 18 000 € de loyers annuels via sa SASU. Après amortissement (10 000 €) et rémunération déductible (6 000 €), le résultat imposable tombe à 2 000 €, soit un IS de 300 € seulement.

SCI ou SASU : quel régime pour la location meublée ?

Pour la location meublée, la SASU est la structure la plus adaptée et la SCI présente un risque de requalification fiscale.

Pourquoi la SCI est-elle inadaptée à la location meublée ?

La SCI est une structure civile, et la location meublée est par nature une activité commerciale génératrice de BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux). Si une SCI perçoit des loyers issus de la location meublée, elle risque d’être automatiquement soumise à l’IS, même si elle avait opté pour l’IR, et ce, de façon irrévocable. Si les recettes de location meublée dépassent 10 % du total des revenus de la SCI, la requalification s’applique. Cette requalification fait perdre les avantages de la transparence fiscale.

La SASU : la structure naturelle pour la location meublée

La SASU est parfaitement adaptée à l’exercice d’une activité de location meublée, qu’il s’agisse du statut LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel) ou LMP (Loueur en Meublé Professionnel). Étant une société commerciale soumise à l’IS, la SASU peut amortir le mobilier et les équipements, déduire l’ensemble des charges liées à l’exploitation, et distribuer des dividendes au président-associé. La SASU immobilière est donc la structure recommandée pour les investisseurs souhaitant développer une activité de location meublée à titre principal.

Exercer une activité de location meublée au sein d’une SCI sans avoir anticipé les conséquences fiscales peut entraîner un redressement. Il est recommandé de vérifier la nature de l’activité avant de choisir la structure juridique adaptée.

SCI ou SASU : comment transmettre son patrimoine immobilier ?

Pour transmettre un patrimoine immobilier, la SCI est souvent plus avantageuse que la SASU. La SCI offre des outils spécifiques (donation de parts, démembrement) que la SASU ne permet pas.

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La SCI : l’outil privilégié de la transmission familiale

La SCI familiale est reconnue comme l’un des meilleurs véhicules de transmission de patrimoine immobilier. Les parts sociales d’une SCI peuvent être données progressivement aux enfants (donation-partage, donation simple), en bénéficiant des abattements fiscaux applicables aux donations (100 000 € par parent et par enfant tous les 15 ans en 2026). La décote de valorisation des parts de SCI, liée aux clauses d’agrément et à l’absence de liquidité, peut réduire la base taxable de 10 à 20 %. En cas de décès, la transmission des parts s’effectue selon les règles de la succession ordinaire, sans nécessité de vendre le bien.

La SASU : une transmission plus complexe

La transmission d’une SASU est possible via la cession d’actions. Contrairement aux parts de SCI, les actions de SASU peuvent être cédées librement, sauf clause statutaire contraire. En revanche, la transmission familiale est fiscalement moins optimisée. Les plus-values de cession d’actions sont soumises à la flat tax de 31,4 % en 2026 (prélèvement forfaitaire unique), sauf application du barème progressif sur option. La SASU ne bénéficie pas des mêmes mécanismes de démembrement de propriété que la SCI familiale, ce qui la rend moins efficiente pour une stratégie de transmission patrimoniale à long terme.

Le démembrement de propriété (usufruit/nue-propriété) est particulièrement utilisé dans les SCI familiales. Les parents conservent l’usufruit des parts (et donc les revenus), tandis que les enfants reçoivent la nue-propriété. À leur décès, les enfants récupèrent la pleine propriété sans droits de succession supplémentaires sur la nue-propriété déjà transmise.

SCI ou SASU : quelle responsabilité pour les associés ?

Sur la responsabilité des associés, la SASU protège mieux le patrimoine personnel que la SCI. L’actionnaire unique de la SASU n’est engagé qu’à hauteur de ses apports, là où les associés d’une SCI restent indéfiniment exposés sur leurs biens propres.

La SCI : responsabilité indéfinie mais non solidaire des associés

Dans une SCI, les associés sont responsables indéfiniment des dettes sociales, proportionnellement à leur quote-part dans le capital. Si la SCI ne peut pas rembourser ses créanciers, ces derniers peuvent se retourner contre les associés sur leur patrimoine personnel, mais uniquement à hauteur de leurs parts. La responsabilité n’est pas solidaire. Un associé détenant 30 % du capital ne peut être poursuivi que pour 30 % des dettes, pas pour la totalité. Cette responsabilité étendue est un point de vigilance pour les investisseurs qui souhaitent protéger leur patrimoine privé.

Cette responsabilité est en outre subsidiaire, au sens de l’article 1858 du Code civil. Cela signifie concrètement que les créanciers ne peuvent pas se retourner directement contre les associés sans avoir préalablement mis en demeure la société elle-même. Autrement dit, le patrimoine personnel des associés ne peut être engagé qu’en dernier recours, lorsque la SCI s’avère dans l’impossibilité de régler ses dettes. Ce n’est qu’à ce stade que chaque associé peut être poursuivi individuellement, dans la limite de sa quote-part dans le capital. Cette double caractéristique, responsabilité indéfinie mais proportionnelle et subsidiaire, est un point de vigilance majeur pour les investisseurs qui souhaitent protéger leur patrimoine privé. Elle contraste avec la responsabilité limitée aux apports qui s’applique en SASU et en SARL immobilière .

La SASU : responsabilité limitée aux apports

La SASU offre une protection patrimoniale supérieure. L’actionnaire unique d’une SASU n’est responsable des dettes sociales qu’à hauteur de ses apports au capital social. Concrètement, si la SASU accumule des dettes, le patrimoine personnel du président-associé est protégé, sauf en cas de faute de gestion caractérisée ou de caution personnelle accordée à un créancier. Cette limitation de responsabilité fait de la SASU une structure plus protectrice pour les investisseurs qui souhaitent isoler le risque immobilier de leur patrimoine privé.

Tableau comparatif SCI vs SASU pour l’immobilier

La SCI à l’IR est la structure la plus adaptée à la transmission familiale et à la location nue, la SCI à l’IS et la SASU partagent l’avantage de l’amortissement, mais seule la SASU convient à la location meublée, au marchand de biens et à l’investissement en solo. Le tableau suivant détaille les différences critère par critère.

Critère	SCI à l’IR	SCI à l’IS	SASU
Nombre d’associés	2 minimum	2 minimum	1 seul
Capital minimum	Aucun	Aucun	1 €
Régime fiscal	IR (transparent)	IS	IS
Taux d’imposition	Barème IR (jusqu’à 45 %)	15 % / 25 %	15 % / 25 %
Amortissement du bien	Non	Oui	Oui
Location nue	Oui	Oui	Oui
Location meublée	Risque requalification	Possible avec précaution	Oui
Transmission patrimoniale	Très optimisée	Optimisée	Moins favorable
Responsabilité	Indéfinie proportionnelle	Indéfinie proportionnelle	Limitée aux apports
Charges sociales dirigeant	Non	Non	Oui (si rémunéré)
Dividendes	Revenus fonciers	Dividendes	Dividendes (flat tax 31,4 %)
Plus-value de cession	Régime particuliers	Sur valeur nette comptable	Flat tax 31,4 %
Compatibilité marchand de biens	Non	Non	Oui
Holding SCI SASU	Possible	Possible	Possible

Quels sont les profils types pour la SCI et la SASU immobilière ?

La SCI convient souvent aux investisseurs qui gèrent un patrimoine en famille et privilégient la transmission, la SASU aux investisseurs seuls avec une activité commerciale (location meublée, marchand de biens). Voici les profils types pour lesquels chaque structure présente un avantage décisif.

Profils types pour la SCI

La SCI immobilière est particulièrement adaptée à l’investissement en famille, la transmission patrimoniale, la location nue et la co-détention entre associés.

Investissement en famille ou en couple

La SCI familiale est la structure idéale pour co-détenir un bien immobilier entre proches et organiser les droits de chacun via les statuts, tout en préparant la transmission sur le long terme.

Sophie et Marc achètent un appartement à Nantes avec leur fils de 25 ans via une SCI familiale. Chacun détient un tiers des parts, la gestion est encadrée par les statuts et la transmission est anticipée dès la création.

Stratégie de transmission patrimoniale

La SCI permet de donner progressivement des parts sociales aux héritiers en bénéficiant des abattements fiscaux applicables aux donations, tout en conservant la main sur la gestion du patrimoine.

Un investisseur de 55 ans crée une SCI familiale et donne chaque année des parts à ses deux enfants dans la limite des abattements (100 000 € par parent et par enfant tous les 15 ans, 2026), en conservant l’usufruit pour continuer à percevoir les loyers.

Location nue uniquement

La SCI à l’IR est particulièrement efficace pour un investisseur qui loue des biens nus sans activité commerciale, la transparence fiscale évitant une double imposition.

Claire possède deux appartements loués nus via sa SCI à l’IR. Les loyers perçus sont directement déclarés dans ses revenus fonciers personnels, sans passer par une imposition au niveau de la société.

Pluralité d’associés non liés familialement

La SCI permet à des associés sans lien familial de co-investir dans l’immobilier locatif classique en définissant précisément les droits et obligations de chacun dans les statuts.

Trois amis investisseurs créent une SCI pour acheter un immeuble de rapport à Lille. Les statuts fixent les règles de prise de décision, de répartition des loyers et de sortie d’un associé, évitant ainsi les blocages de l’indivision.

Profils types pour la SASU immobilière

La SASU immobilière convient mieux à l’investisseur seul en meublé, le marchand de biens, l’investisseur soucieux de protéger son patrimoine et le porteur d’une holding immobilière.

Investisseur seul avec activité de location meublée

La SASU est la structure adaptée pour exercer une activité de location meublée à titre commercial en solo, avec la possibilité d’amortir les biens et de se rémunérer en tant que président.

Thomas gère seul six studios meublés à Paris via sa SASU. Il amortit les biens et le mobilier, déduit sa rémunération de président du résultat imposable et perçoit des dividendes sur les bénéfices restants.

Marchand de biens ou promoteur

La SASU est la seule structure adaptée à l’activité de marchand de biens, qui consiste à acheter et revendre rapidement des biens immobiliers dans un cadre commercial.

Lucas achète des appartements anciens à rénover via sa SASU, les revend après travaux avec une marge. Cette activité commerciale ne peut légalement pas être exercée dans une SCI à objet civil.

Investisseur souhaitant protéger son patrimoine personnel

La responsabilité limitée aux apports de la SASU isole le patrimoine personnel de l’investisseur des dettes contractées par la société, contrairement à la SCI où les associés restent indéfiniment exposés.

Maxime investit 500 000 € via sa SASU avec un effet de levier bancaire important. En cas de difficultés, ses biens personnels (résidence principale, épargne) ne peuvent pas être saisis par les créanciers de la société.

Holding immobilière

La SASU peut être utilisée comme société holding pour détenir des parts de SCI ou d’autres sociétés immobilières, optimisant ainsi la fiscalité des flux financiers entre les entités.

Un entrepreneur crée une SASU holding qui détient 99 % des parts de deux SCI. Les dividendes remontés des SCI vers la SASU bénéficient du régime mère-fille, un mécanisme fiscal qui permet à la société mère de percevoir les dividendes de sa filiale quasi exonérés d’IS (seule une quote-part de 5 % reste imposable), réduisant significativement la fiscalité sur les distributions.

FAQ

Est-ce qu'une SASU peut acheter un bien immobilier ?

Une SASU peut tout à fait acheter un bien immobilier, que ce soit pour y exercer son activité professionnelle (locaux commerciaux, bureaux) ou dans le cadre d'un investissement locatif. La SASU acquiert le bien en son nom propre. Elle devient propriétaire et peut l'inscrire à son actif comptable. L'avantage principal est de pouvoir amortir le bien sur sa durée d'utilisation (25 à 30 ans en général), ce qui réduit le résultat imposable chaque année. La SASU est particulièrement adaptée à l'achat immobilier à vocation commerciale (location meublée, colocation meublée ou activité de marchand de biens). En revanche, l'achat via une SASU est moins pertinent pour une stratégie de transmission patrimoniale familiale, la SCI familiale restant mieux adaptée à cet objectif.

Quel intérêt d'avoir une SCI ?

L'intérêt principal d'une SCI est de permettre la détention et la gestion collective d'un patrimoine immobilier dans un cadre juridique structuré. La SCI facilite l'investissement à plusieurs (en famille, en couple ou entre associés) en définissant clairement les droits de chacun via les statuts. Elle est particulièrement efficace pour organiser la transmission du patrimoine. Les parts sociales peuvent être données progressivement aux héritiers, en bénéficiant des abattements fiscaux applicables aux donations (100 000 € par parent et par enfant tous les 15 ans en 2026). La SCI à l'IR est fiscalement transparente, ce qui évite une double imposition. Elle permet aussi d'éviter l'indivision, souvent source de blocages entre héritiers en cas de décès. En revanche, la SCI est inadaptée à la location meublée et n'offre pas la limitation de responsabilité que propose la SASU.

Peut-on acheter sa résidence principale en SCI ou en SASU ?

Il est techniquement possible d'acheter sa résidence principale via une SCI ou une SASU, mais ce montage est rarement pertinent. Dans une SCI, la mise à disposition gratuite du bien à un associé constitue un avantage en nature taxable. Dans une SASU, l'occupation à titre personnel d'un bien appartenant à la société est assimilée à un avantage en nature soumis aux cotisations sociales. Ces structures sont plutôt adaptées à l'investissement locatif ou patrimonial, pas à l'habitation principale.

SCI ou SASU pour du marchand de biens ?

L'activité de marchand de biens ne peut être exercée qu'au sein d'une structure commerciale. La SCI, étant une société civile, est incompatible avec cette activité. La SASU est donc la structure adaptée pour exercer une activité de marchand de biens. Elle permet l'achat et la revente rapide de biens immobiliers dans un cadre juridique et fiscal adapté (TVA sur marge ou sur prix total, IS sur les bénéfices réalisés).

Un étranger peut-il créer une SCI ou une SASU en France ?

Un ressortissant étranger peut créer une SCI ou une SASU en France, sous réserve de satisfaire aux conditions légales applicables. Pour les ressortissants hors Union européenne, une autorisation d'exercice d'activité commerciale peut être requise pour la SASU. La SCI, étant une structure civile, est accessible sans condition de nationalité. Dans les deux cas, une adresse de siège social en France est obligatoire.

SCI ou SASU pour de la colocation ?

La colocation nue peut être exercée via une SCI sans difficulté, les revenus étant des revenus fonciers. La colocation meublée est en revanche une activité commerciale (BIC), ce qui rend la SCI inadaptée. La SASU est alors à privilégier pour exercer une activité de colocation meublée professionnelle. Pour une colocation meublée ponctuelle, un investisseur personne physique peut aussi opter pour le statut LMNP en direct, sans passer par une société.

Peut-on cumuler une SCI et une SASU pour l'immobilier ?

Il est tout à fait possible de cumuler une SCI et une SASU dans une stratégie d'investissement immobilier, notamment via un montage holding. Dans ce type de structure, la SASU agit comme société holding et détient des parts de la SCI. Ce montage permet d'optimiser la fiscalité des dividendes remontés de la SCI vers la SASU (régime mère-fille à l'IS), tout en bénéficiant de la souplesse de la SCI pour la gestion du patrimoine. Ce type de montage nécessite un accompagnement adapté.

SCI ou SASU seul : quelle structure si l'on investit sans associé ?

La SCI impose la présence d'au moins deux associés. Il n'est donc pas possible de créer une SCI seul en tant que personne physique. En revanche, une SCI peut être détenue par deux structures juridiques (une SASU et une personne physique, par exemple). Si vous souhaitez investir seul dans l'immobilier via une société, la SASU est la seule structure adaptée. Elle permet à un actionnaire unique d'exercer une activité immobilière en totale autonomie.

SCI ou SASU : quelle différence pour la TVA en immobilier ?

La SCI est en principe exonérée de TVA sur les loyers issus de locations nues. Elle peut toutefois opter volontairement pour la TVA dans certains cas (locaux professionnels, par exemple). La SASU soumise à l'IS peut être assujettie à la TVA selon la nature de son activité. La location meublée touristique est par exemple soumise à TVA. Le régime TVA applicable dépend donc moins du type de structure que de la nature de l'activité exercée.

SCI ou SAS immobilier : quelle est la différence avec la SASU ?

La SAS (Société par Actions Simplifiée) est la version pluripersonnelle de la SASU. Les deux structures relèvent du même régime juridique et fiscal (IS, responsabilité limitée, activité commerciale possible), mais la SAS peut accueillir plusieurs associés tandis que la SASU n'en compte qu'un. Pour l'investissement immobilier à plusieurs avec une structure commerciale, la SAS est donc l'équivalent pluripersonnel de la SASU. Le choix entre SCI ou SAS immobilier dépend de la nature de l'activité (civile vs commerciale) plutôt que du nombre d'associés.

Samuel Goldstein

Samuel est co-fondateur de LegalPlace et responsable du contenu éditorial. L’ambition est de rendre accessible le savoir-faire juridique au plus grand nombre grâce à un contenu simple et de qualité. Samuel est diplômé de Supelec et de HEC Paris

Dernière mise à jour le 05/05/2026

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Samuel Goldstein

Samuel est co-fondateur de LegalPlace et responsable du contenu éditorial. L'ambition est de rendre accessible le savoir-faire juridique au plus grand nombre grâce à un contenu simple et de qualité. Samuel est diplômé de Supelec et de HEC Paris