ConnexionHolding SCI : fonctionnement, avantages et création en 2026
Dernière mise à jour le 23/07/2026
- Qu’est-ce qu’une holding SCI ?
- Quels sont les différents types de holding SCI ?
- Comment fonctionne une holding SCI ?
- Quels sont les avantages et les inconvénients de la holding SCI ?
- Holding SCI à l’IR ou à l’IS : quel régime choisir ?
- Comment créer une holding SCI ?
- Quel est le coût de création d’une holding SCI ?
- Holding SCI : dans quels cas est-elle vraiment intéressante ?
- Holding SCI ou holding SAS : comment choisir ?
- Une holding SCI est une société mère qui détient les parts d’une ou plusieurs SCI filiales, sans posséder les biens immobiliers en direct.
- Le montage de la holding SCI donne accès aux régimes de groupe, comme le régime mère-fille qui exonère 95 % des dividendes remontés, à condition que les sociétés soient à l’impôt sur les sociétés.
- La holding SCI facilite la transmission du patrimoine grâce à un abattement de 100 000 € par enfant renouvelable tous les 15 ans.
- Mal construit, la holding SCI expose à un risque d’abus de droit, car le montage doit toujours reposer sur une réalité économique.
La holding SCI est un montage qui place une société mère au-dessus de vos sociétés civiles immobilières pour piloter votre patrimoine depuis un seul niveau. La holding SCI vous ouvre des leviers fiscaux et financiers réservés aux groupes de sociétés, tout en gardant vos biens répartis entre plusieurs filiales.
Qu’est-ce qu’une holding SCI ?
Une holding SCI est une société holding qui détient des parts dans des sociétés civiles immobilières. Contrairement à une SCI classique, elle ne possède pas d’appartement ou d’immeuble en propre. Elle détient des titres, et ce sont ses filiales qui portent les biens.
Une holding n’est d’ailleurs pas une forme juridique en soi. C’est une fonction, celle d’une société qui en contrôle d’autres. Quand cette société est elle-même une SCI et qu’elle chapeaute des SCI, on parle de holding SCI.
Le rôle de la société mère et des SCI filiales
Dans une holding SCI, la société mère sous forme de SCI qui détient la majorité des parts de chaque SCI filiale et prend les grandes orientations du groupe. Les filiales, elles, gèrent le quotidien. Elles achètent les biens, les mettent en location et perçoivent les loyers.
Les revenus remontent ensuite d’un étage à l’autre. Chaque SCI dégage un bénéfice, puis reverse une partie à la holding en fonction de sa participation. La société mère fait donc écran entre vous et les biens immobiliers, alors que dans une SCI classique vous détenez les parts en direct.
Holding SCI passive ou animatrice
La holding SCI peut être passive ou animatrice, et cette distinction change beaucoup de choses sur le plan fiscal. Une holding passive, aussi appelée holding pure, se contente de détenir et de gérer ses participations. Son activité reste purement civile.
Une holding animatrice, au contraire, participe activement à la conduite de ses filiales. Elle leur rend par exemple des services administratifs, comptables ou financiers. Cette activité présente un caractère commercial, ce qui a des conséquences directes sur la TVA et sur la forme juridique à retenir.
Quels sont les différents types de holding SCI ?
Selon votre objectif, la holding SCI peut être utilisée de plusieurs manières. Voici les trois configurations les plus fréquentes :
- La holding SCI familiale ;
- La holding SCI de rachat ;
- La holding SCI financière.
La holding SCI familiale
La holding SCI familiale réunit des associés d’une même famille autour d’un patrimoine immobilier commun. Elle sert surtout à organiser la gestion des biens et à préparer leur transmission aux enfants. Ce montage prolonge la logique d’une SCI familiale, en ajoutant un niveau supplémentaire de contrôle.
La holding SCI de rachat
La holding SCI de rachat est créée pour acquérir une société grâce à l’emprunt. La holding contracte le prêt, puis le rembourse avec les revenus que lui versent ses filiales. Ce schéma évite d’emprunter en votre nom personnel et protège donc votre patrimoine privé.
La holding SCI financière
La holding SCI financière a pour seule vocation d’acquérir, de détenir et de gérer des participations. Elle centralise les titres de plusieurs SCI et facilite le pilotage global des investissements. C’est une structure utile quand vous multipliez les projets immobiliers.
Comment fonctionne une holding SCI ?
Le fonctionnement d’une holding SCI repose sur la remontée des revenus vers la société mère. Chaque société du groupe garde sa personnalité juridique et son propre patrimoine, mais les bénéfices circulent des filiales vers la holding grâce aux liens de participation.
Concrètement, la mécanique de la holding SCI se déroule en quatre temps :
- Les SCI filiales détiennent des biens immobiliers qu’elles mettent en location ;
- Après déduction des charges, chaque filiale dégage un bénéfice distribuable ;
- La holding, associée majoritaire, perçoit une part de ce bénéfice ;
- La société mère dispose alors de ces sommes pour rembourser un emprunt, réinvestir ou distribuer à ses propres associés.
Quels sont les avantages et les inconvénients de la holding SCI ?
La holding SCI séduit d’abord par ses leviers fiscaux et financiers, mais elle impose aussi des contraintes réelles.
Les avantages d’une holding en SCI
Les avantages fiscaux de la holding SCI
Les avantages fiscaux de la holding SCI tiennent d’abord à la fiscalité des groupes. En plaçant vos SCI à l’impôt sur les sociétés sous une holding, vous accédez au régime mère-fille et à l’intégration fiscale.
Le régime mère-fille exonère 95 % des dividendes que la holding reçoit de ses filiales. Seule une quote-part de frais et charges de 5 % reste imposable. Les articles 145 et 216 du Code général des impôts encadrent ce dispositif et fixent trois conditions cumulatives : la holding doit détenir au moins 5 % du capital de la filiale, conserver les titres pendant au moins deux ans, et les deux sociétés doivent être soumises à l’impôt sur les sociétés.
L’intégration fiscale va plus loin. Elle permet de compenser les bénéfices d’une filiale avec les déficits d’une autre, puis de calculer un impôt unique au niveau du groupe. L’article 223 A du Code général des impôts la réserve toutefois aux groupes dont la mère détient au moins 95 % du capital et des droits de vote de ses filiales, toutes à l’impôt sur les sociétés.
Les avantages financiers de la holding SCI
Sur le plan financier, la holding SCI renforce votre capacité d’investissement. La banque analyse la situation de l’ensemble du groupe et non celle d’un particulier isolé, ce qui améliore votre effet de levier pour emprunter.
La société mère peut aussi organiser la circulation de la trésorerie entre ses filiales. Grâce à une convention de trésorerie, elle prélève des fonds dans les SCI bénéficiaires pour les redistribuer à celles qui en ont besoin. Les dividendes remontés servent par ailleurs à rembourser les dettes du groupe.
Les avantages pour la transmission du patrimoine de la holding SCI
La holding SCI est un outil efficace pour transmettre progressivement votre patrimoine. Vous pouvez donner des parts de la société mère à vos enfants tout en gardant le contrôle du groupe. La loi prévoit un abattement de 100 000 € par parent et par enfant, renouvelable tous les 15 ans, ce qui permet d’étaler les donations de parts et de limiter les droits à payer.
Les inconvénients d’une holding SCI
L’inconvénient du risque d’abus de droit de la holding SCI
Le principal risque de la holding SCI tient à l’abus de droit. L’administration fiscale peut requalifier une opération dont le seul but est d’alléger l’impôt, sans réalité économique derrière. Les pénalités sont alors lourdes, avec une majoration qui peut atteindre 80 % des droits éludés. Votre montage doit donc répondre à une logique patrimoniale ou entrepreneuriale sérieuse, et pas uniquement fiscale.
Les obligations comptables et la TVA de la holding SCI
La holding SCI alourdit vos obligations comptables au-delà de certains seuils. Elle doit établir des comptes consolidés, qui regroupent les données de toutes les filiales, dès qu’elle dépasse deux des trois seuils suivants : 30 millions d’euros de total de bilan, 60 millions d’euros de chiffre d’affaires et 250 salariés. Un commissaire aux comptes devient également obligatoire pour une société dès qu’elle dépasse deux des seuils de 5 000 000 € de bilan, 10 000 000 € de chiffre d’affaires et 50 salariés.
La TVA constitue une autre limite pour la holding SCI. Une holding pure exerce une activité exonérée de TVA. Elle ne peut donc pas récupérer la TVA sur ses achats. Seule une holding animatrice, qui facture des services à ses filiales, peut espérer la récupérer.
Tableau récapitulatif des avantages et inconvénients d’une SCI holding
| Avantages | Inconvénients |
|---|---|
| Exonération de 95 % des dividendes via le régime mère-fille | Passage à l’impôt sur les sociétés souvent nécessaire |
| Compensation des résultats grâce à l’intégration fiscale | Risque de requalification en abus de droit |
| Effet de levier renforcé pour emprunter | Comptes consolidés et commissaire aux comptes au-delà des seuils |
| Transmission facilitée avec abattement de 100 000 € tous les 15 ans | TVA non récupérable pour la holding pure |
| Circulation de la trésorerie entre filiales | Frais de création et de gestion plus élevés |
Holding SCI à l’IR ou à l’IS : quel régime choisir ?
Le régime fiscal de la holding SCI détermine l’accès aux avantages du montage. À l’impôt sur le revenu, la société reste transparente et chaque associé est imposé sur sa quote-part de bénéfice. À l’impôt sur les sociétés, la holding devient un contribuable à part entière et ouvre la porte aux régimes fiscaux réservés aux groupes.
| Critère | Holding SCI à l’IR | Holding SCI à l’IS |
|---|---|---|
| Imposition des bénéfices | Chez chaque associé, au barème progressif | Au niveau de la société, à 25 % (15 % jusqu’à 42 500 €) |
| Régime mère-fille et intégration fiscale | Non accessibles | Accessibles |
| Amortissement des biens | Non | Oui |
| Transmission optimisée | Possible | Renforcée |
| Adapté à | Détention patrimoniale simple | Stratégie de groupe et réinvestissement |
Comment créer une holding SCI ?
La création d’une holding SCI suit les étapes classiques de constitution d’une société, avec une particularité qui est que vous pouvez la bâtir de toutes pièces ou l’installer au-dessus de SCI que vous possédez déjà. Dans ce second cas, vous apportez vos parts existantes à la société mère au lieu d’injecter de l’argent frais. Chaque étape ci-dessous conditionne la validité du montage, il vaut donc mieux les préparer dans l’ordre.
Choisir la forme et le régime fiscal de la holding
La création d’une holding SCI commence par deux choix structurants qui sont sa forme juridique et son régime fiscal. La forme détermine le cadre de responsabilité. Une SCI convient à une activité purement civile, alors qu’une holding SAS ou une holding SARL s’impose si vous visez une activité commerciale ou une responsabilité limitée.
Le régime fiscal constitue le second choix. Le passage à l’impôt sur les sociétés est presque incontournable pour profiter du régime mère-fille et de l’intégration fiscale. Ce choix engage durablement le groupe, car le retour à l’impôt sur le revenu reste très encadré. Un chiffrage préalable de votre imposition, avec et sans holding, éclaire utilement cette décision.
Rédiger les statuts et définir l’objet social
Les statuts fixent les règles de fonctionnement de la holding, comme la répartition des parts, les pouvoirs du gérant et les modalités de vote en assemblée. La rédaction de l’objet social de la holding mérite une attention particulière, car il détermine le caractère passif ou animateur de la société.
Pour une holding passive, l’objet vise la prise de participation, la détention et la gestion de parts dans des sociétés civiles immobilières. Pour une holding animatrice, il doit couvrir en plus les prestations de services rendues aux filiales, sur les plans administratif, comptable, technique ou financier. Un objet mal rédigé peut vous priver d’un avantage fiscal ou fragiliser le montage face à l’administration.
Constituer et déposer le capital social
Le capital d’une holding SCI n’exige aucun montant minimum, un euro suffit en théorie. Sa particularité tient à sa composition. Il peut être formé uniquement de titres de SCI que les associés échangent contre des parts de la holding, ce que l’on appelle un apport en nature.
Quand vous apportez des titres, leur valeur doit être évaluée avec soin, car une surévaluation engage votre responsabilité. Selon l’importance de l’apport, l’intervention d’un commissaire aux apports peut s’avérer nécessaire pour certifier cette valeur. Une fois le capital constitué, vous le déposez auprès d’une banque ou d’un notaire, qui délivre une attestation indispensable à la suite du dossier.
Publier une annonce légale de création
La publication d’une annonce légale de création s’impose dans un support habilité du département du siège social. Cette publication informe les tiers de la naissance de la holding SCI et mentionne ses caractéristiques principales, comme sa dénomination, son capital, son siège et son gérant.
La publication d’une annonce légale de création coûte 191 € en France métropolitaine pour une SCI en 2026. Le support vous remet une attestation de parution que vous joignez ensuite au dossier d’immatriculation.
Immatriculer la holding sur le guichet unique
L’immatriculation de la holding SCI se fait exclusivement en ligne, sur le guichet unique de l’INPI, qui a remplacé les anciens centres de formalités des entreprises. Vous y déposez le dossier complet, avec les statuts signés, l’attestation de dépôt de capital, l’attestation de parution de l’annonce légale et les justificatifs relatifs au gérant.
Le guichet unique transmet ensuite votre dossier aux organismes compétents, comme le greffe et l’administration fiscale. Une fois le dossier validé, la holding reçoit son numéro SIREN et obtient la personnalité juridique. Elle peut alors détenir officiellement les parts de ses filiales.
Quel est le coût de création d’une holding SCI ?
Le budget de création d’une holding SCI combine des frais obligatoires et des frais variables selon votre niveau d’accompagnement. Comptez généralement quelques centaines d’euros pour les seules formalités, davantage si vous faites appel à un professionnel.
Les principaux postes de dépense sont les suivants :
- L’annonce légale de création à 191 € pour une SCI ;
- Les frais d’immatriculation au guichet unique, environ 66 € pour une société civile ;
- Le commissaire aux apports, si vous apportez des titres et que leur valeur le justifie ;
- Les honoraires de rédaction ou d’accompagnement, si vous êtes assisté pour la constitution du groupe.
À ces frais de départ s’ajoutent des coûts de fonctionnement récurrents pour la holding SCI, notamment la comptabilité de la holding, plus complexe qu’une comptabilité de SCI isolée. Ce budget annuel pèse dans la décision, surtout pour un patrimoine de taille modeste.
Holding SCI : dans quels cas est-elle vraiment intéressante ?
Une holding SCI est vraiment intéressante lorsque vous détenez plusieurs biens immobiliers, que vous réinvestissez régulièrement vos loyers et que vous préparez une transmission à vos enfants. En dessous de ce seuil de complexité, ses coûts et ses obligations dépassent souvent ses bénéfices.
Le montage prend tout son sens dans les situations suivantes :
- Vous possédez plusieurs SCI et souhaitez les piloter depuis un seul niveau ;
- Vous réinvestissez vos revenus locatifs plutôt que de les consommer, ce qui rend l’exonération des dividendes précieuse ;
- Vous voulez transmettre progressivement votre patrimoine tout en gardant le contrôle ;
- Vous cherchez à emprunter davantage en présentant un groupe solide à votre banque ;
- Vous faites entrer des investisseurs sans perdre la majorité.
À l’inverse, la holding SCI perd son intérêt si vous ne détenez qu’un seul bien, si vous n’avez pas de projet de développement ou si vous consommez vos loyers au fil de l’eau. Dans ces cas, une SCI classique reste plus simple et moins coûteuse.
Holding SCI ou holding SAS : comment choisir ?
Le choix entre une holding sous forme de SCI et une holding SAS dépend de la nature de votre activité et du niveau de protection recherché. La holding SCI convient aux projets purement immobiliers et civils. La holding SAS s’impose dès que vous visez une activité commerciale ou une responsabilité limitée.
| Critère | Holding SCI | Holding SAS |
|---|---|---|
| Nature de l’activité | Civile uniquement | Civile et commerciale |
| Responsabilité des associés | Indéfinie | Limitée aux apports |
| Nombre d’associés | Deux minimum | Un seul possible (SASU) |
| Holding animatrice | Difficile | Adaptée |
| Régime social du dirigeant | Variable | Assimilé salarié |
Pour un patrimoine immobilier géré entre proches, la holding SCI reste la solution la plus utilisée. Dès que vous prévoyez de facturer des services à vos filiales ou de limiter votre risque personnel, la holding SAS devient plus adaptée.
Co-fondateur LegalPlace, Mehdi est diplômé du magistère DJCE et avocat. Il a exercé plus de 12 ans au sein de cabinets anglo-saxons et français en droit des sociétés, fusions-acquisition et capital investissement.
Dernière mise à jour le 23/07/2026
FAQ
Pourquoi créer une holding SCI ?
Créer une holding SCI permet de centraliser la gestion de plusieurs biens immobiliers, d’accéder aux régimes fiscaux des groupes et de préparer la transmission de son patrimoine. Le montage renforce aussi la capacité d’emprunt en présentant un groupe structuré aux banques.
Une holding SCI peut-elle acheter un bien immobilier directement ?
Non, une holding SCI détient des parts de sociétés, pas des biens en direct. L’achat immobilier passe par l’une de ses filiales SCI, qui inscrit le bien à son propre patrimoine.
Quelle est la fiscalité d'une holding SCI ?
La fiscalité d’une holding SCI dépend du régime choisi. À l’impôt sur le revenu, chaque associé est imposé sur sa part de bénéfice. À l’impôt sur les sociétés, la holding est taxée à 25 %, avec un taux réduit de 15 % jusqu’à 42 500 € de bénéfices, et accède au régime mère-fille.
Holding SCI ou SAS : que choisir ?
La holding SCI convient aux projets civils et immobiliers gérés en famille. La holding SAS s’impose pour une activité commerciale, une responsabilité limitée ou un associé unique. Le choix dépend de votre stratégie et de votre exposition au risque.
Quand créer une holding SCI ?
Vous pouvez créer une holding SCI à tout moment, soit pour regrouper des SCI que vous détenez déjà, soit pour acquérir de nouvelles participations. Le bon moment correspond souvent à un patrimoine qui se développe et que vous souhaitez transmettre.
Quel capital minimum pour une holding SCI ?
Aucun capital minimum n’est exigé pour une holding SCI, un euro suffit légalement. Le capital peut être constitué en numéraire ou par apport de parts de SCI existantes.
Une holding SCI peut-elle faire de la location meublée ?
Une SCI ne peut pratiquer la location meublée qu’à titre accessoire, tant que ces recettes restent sous 10 % de ses recettes totales. Au-delà, la SCI bascule de plein droit à l’impôt sur les sociétés. Pour une activité meublée régulière, une SCI à l’impôt sur les sociétés est mieux adaptée.
Sources de l'article
Rédigé par
Co-fondateur LegalPlace, Mehdi est diplômé du magistère DJCE et avocat. Il a exercé plus de 12 ans au sein de cabinets anglo-saxons et français en droit des sociétés, fusions-acquisition et capital investissement.
Bonjour, Mon épouse et moi avons déja 3 biens en noms propres. Nous comptons acquérir un 4e bien en île de France via une SCI puis bien d’autres en suivant. Pour ce faire il nous a été conseillé de créer une Holding et une SCI, chose qui a été faite sur LegalPlace. Nous avons d’abord commencé par la Holding afin de pouvoir l’intégrer dans les statuts de la SCI. En ce qui concerne la Holding (procédure bien avancée sur LegalPlace), le système ne nous a proposé que deux options: SAS et SARL. Nous avons choisi SAS (j’espère ne pas avoir… Lire la suite »
Bonjour, Une société holding n’est pas une forme sociale mais une société dont l’objet principal est la détention de participations. Elle peut notamment adopter la forme d’une SAS ou d’une SARL. Une SCI est une forme sociale distincte régie par les articles 1832 et suivants et 1845 et suivants du Code civil. La répartition des parts sociales et la composition de l’actionnariat dépendent des statuts et des règles propres à chaque société. Nous vous invitons à prendre contact avec un avocat en droit des sociétés afin d’obtenir une analyse adaptée à votre situation personnelle. En espérant que notre réponse vous… Lire la suite »
Bonjour, En prévision de mon départ à la retraite, j’ai créé il y a 3 ans, une société A qui détient 100% du groupe B que j’ai créé il y a 12 ans et que je cède prochainement l’argent de la vente reste dans la société A, je pensais créer une holding SCI qui détiendrai une sci, dans laquelle j’apporterai ma résidence principale et qui achèterai des biens locatifs, le tout avec un pacte Dutreil dans l’optique de la transmission à mes enfants quel serait le montage idéal et comment utiliser le fruit de la vente pour investir dans la… Lire la suite »
Bonjour, Les opérations de cession, de réinvestissement et de structuration via sociétés relèvent du régime de l’impôt sur les sociétés (art. 209 CGI) et des règles applicables aux sociétés civiles (art. 1832 Code civil). Le régime Dutreil encadre la transmission de titres sous conditions (art. 787 B CGI). Les apports d’immeubles et flux financiers entre sociétés obéissent aux règles des apports et de gestion normale. Nous vous invitons à prendre contact avec un avocat en droit fiscal afin d’obtenir une analyse adaptée à votre situation personnelle. En espérant que notre réponse vous sera utile, nous vous souhaitons une belle journée.… Lire la suite »
Bonjour ….
Exemple / Je possède une société qui gagne de l’argent et je souhaite acheter une maison a vingt millions d’euros …. si je comprend bien LE CHEMIN DES DIVIDENDES SERA ( exécutive – holding – sci ) … Pendant dix mois je remonte dans la holding qui balance a la sci deux millions d’euros tous les mois (2 millions * 10 mois = 20 millions d’euros …. et j’échappe a l IR en achetant ma maison car ces dividendes ne passent pas par mon compte perso … Ce serait légal ou a classé évasion fiscale ???? Cordialement …
Bonjour, Votre demande suppose l’analyse d’un schéma déterminé. Nous ne pouvons l’examiner. À titre général, les dividendes constituent des revenus distribués (art. 109 et 158 CGI). Le régime mère-fille est prévu à l’article 145 CGI. Les montages poursuivant un but principalement fiscal peuvent être écartés sur le fondement de l’abus de droit (art. L64 LPF). Les revenus appréhendés par une personne physique sont imposables à l’IR selon le CGI. Nous vous invitons à prendre contact avec un avocat fiscaliste afin d’obtenir une analyse adaptée à votre situation personnelle. En espérant que notre réponse vous sera utile, nous vous souhaitons une… Lire la suite »
Bonjour , j’ai une holding qui détient une SCI , je veux créer une nouvelle SCI via cette holding pour une autre opération immobilière , comment procéder ?
Est ce qu on peut détenir une sci à l’IR dans une holding et bénéficier du régime mère-fille?
Bonjour,
Oui, vous pouvez détenir une SCI à l’IR dans une holding et bénéficier du régime mère-fille si la holding est soumise à l’IS.
Cela permettrait à la holding de recevoir des dividendes de la SCI sans être soumise à une taxation sur ces dividendes, sous certaines conditions.
En espérant que cette réponse vous sera utile.
L’équipe LegalPlace
Bonjour, j’ai plusieurs SCI et je voudrais les intégrer dans une holding (SASU) existante en transférant mes parts dedans sans passer par un processus de rachat des parts, c’est possible ?
Bonjour,
Pour ce montage il vous faudra ouvrir une société holding qui détiendra votre SASU et vos SCI. Alors, il vous faut choisir la forme juridique cet holding. A noter que les formes privilégies sont la SAS et la SARL.
En vous souhaitant une belle journée,
L’équipe LegalPlace.
Bonjour, J’ai un immeuble en nom propre et je souhaite créer une SCI et une Holding, mais tous seul,en m’associant avec la hoding cela fait deux associer, je ne sais pas vers qui je pourrait me tourner, merci d’avance
Bonjour,
LegaPlace propose de vous accompagner dans la création d’une SCI. A cette fin, il vous suffit de cliquer sur le lien ci-avant et de renseigner les informations et les justificatifs demandées. Votre dossier sera traité dans les meilleurs délais par nos juristes.
En espérant avoir su répondre à vos interrogations.
L’équipe LegalPlace
Bonjour,
Je suis Freelance j’ai une SAS depuis 7 an et je souhaite créer une holding et avoir mon entreprise comme filiale, l’objectif de la holding est de détenir une SCI pour investir en immobilier.
mon expert comptable m’a conseillé de la créer via un changement de status de ma SAS actuelle vers Holding. l’avantage est de garder les 3 bilans nécessaires pour contracter les crédits bancaires. qu’en pensez-vous? est-ce de l’abus de droit?
Bonjour,
Votre situation est complexe et nécessite l’avis d’un professionnel.
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N’oubliez pas de préciser votre numéro de téléphone dans le corps du texte, afin d’être contacté plus rapidement.
En vous souhaitant une belle journée,
L’équipe LegalPlace