SASU immobilière : ce que c’est, pourquoi la choisir et comment la créer

La Société par Actions Simplifiée (SASU) immobilière est une forme juridique pertinente pour investir seul dans l’immobilier. En effet, la SCI et la SARL immobilière ne constituent pas les seules solutions pour réaliser un investissement immobilier. Constituée d’un actionnaire unique, la création d’une SASU immobilière est plus adaptée à certains projets professionnels et offre des perspectives intéressantes en raison de la souplesse de son fonctionnement.

Qu’est-ce qu’une SASU immobilière ?

La société par actions simplifiée unipersonnelle (SASU) immobilière est une société commerciale à responsabilité limitée composée d’un seul actionnaire. Ce statut juridique permet d’acquérir et de gérer un ou plusieurs biens immobiliers. De plus, son caractère commercial permet à son gérant d’exercer une activité immobilière commerciale. La société peut en effet générer des revenus par la réalisation d’opérations d’achat-revente ou encore par la location immobilière.

Pourquoi créer une SASU immobilière ?

La SASU immobilière présente comme avantages d’être une solution idéale pour investir seul dans l’immobilier, de ne pas imposer de capital minimum, d’offrir une responsabilité limitée aux apports, de permettre une grande souplesse de fonctionnement ainsi que de garantir un régime social protecteur pour son président.

Une solution pour investir seul dans l’immobilier

La SASU immobilière est la solution idéale pour investir seul dans l’immobilier. En effet, la SASU se constitue d’un actionnaire unique. Au contraire, la constitution d’une SCI ou d’une SARL immobilière nécessite deux associés au minimum. Ainsi, dans le cadre d’une société unipersonnelle, l’actionnaire prend seul toutes les décisions relatives à la gestion des biens détenus.

Pas de capital social minimum

Dans le cadre de la constitution d’une SASU, la loi n’impose aucun capital social minimum. Cela signifie que la société peut être créée avec seulement 1€ de capital. Toutefois, pour que la structure soit considérée comme immobilière, l’actionnaire a l’obligation d’apporter au moins un bien immobilier lors de sa création, par le biais d’un apport en nature.

Une responsabilité limitée

La responsabilité de l’actionnaire est limitée à ses apports. Ainsi, en cas de dettes sociales, le patrimoine personnel de ce dernier ne peut être engagé par les créanciers de la SASU que dans la mesure de l’apport réalisé. En contrepartie, la banque peut demander à l’actionnaire des garanties personnelles supplémentaires ou un apport plus conséquent pour sécuriser le financement immobilier.

Une souplesse de fonctionnement

Parmi toutes les formes sociales, la SAS ou SASU est celle qui offre le régime le plus souple. En effet, le fonctionnement de la SASU est peu encadré par le code de commerce, de sorte qu’il laisse place à une grande liberté contractuelle. L’actionnaire détermine ainsi lui-même les règles de gestion de la société. La seule obligation légale est celle de désigner un président.

Un régime social protecteur

La SASU offre un régime social protecteur à son président. En effet, il est rattaché au régime général de la Sécurité sociale et bénéficie ainsi d’une couverture sociale complète, à l’instar des salariés (assurance, maladie, retraite…).

Quelle fiscalité pour une SASU immobilière ?

Une SASU classique est imposée par défaut à l’impôt sur les sociétés (IS), mais dispose de la faculté d’opter pour l’impôt sur le revenu (IR) à titre supplétif. Dans le cadre d’une SASU immobilière, cette option n’existe pas. La société commerciale immobilière est ainsi soumise à l’IS en raison de la gestion du patrimoine immobilier et l’actionnaire est imposé sur le revenu au titre des dividendes perçus.

Comment créer une SASU immobilière ?

Les conditions et formalités nécessaires à la création d’une SASU immobilière sont similaires à celles d’une simple SASU, et impliquent la rédaction des statuts de la société, la constitution et le dépôt du capital social, la publication d’un avis de constitution de la SASU dans un support d’annonces légales, et la réalisation des formalités légales de création sur le Guichet unique de l’INPI.

Rédaction des statuts de la SASU

Pour créer une SASU immobilière, il faut en premier lieu rédiger les statuts de la SASU. Leur rédaction est relativement libre dans la mesure où le code de commerce ne réglemente que très peu son fonctionnement. Toutefois, cette liberté peut être dangereuse. En effet, des statuts mal rédigés peuvent mettre en péril la pérennité de la société. L’actionnaire unique doit ainsi veiller à ce qu’ils contiennent un certain nombre de mentions obligatoires (dénomination sociale, montant du capital, siège social…) et des clauses particulières adaptées aux besoins de l’activité.

Constitution du capital social de la SASU

Si le capital social d’une SASU n’est soumis à aucun minimum, l’apport en nature d’un bien immobilier est exigé pour que la société ait un caractère immobilier. En tout état de cause, les banques sont plus enclines à accorder un prêt pour financer l’acquisition d’un bien lorsque le capital social de la société est important.

Publication d’un avis de création de la SASU dans un support d’annonces légales

La constitution d’une SASU immobilière implique également la publication d’avis de création dans un support d’annonces légales. Le représentant légal de la société reçoit ensuite une attestation de publication prouvant qu’il a bien respecté ses obligations de publicité légale.

Dépôt des fonds de la SASU

Comme pour toute société, le représentant de la SASU dépose les fonds constituant le capital social sur un compte bancaire. Les fonds sont bloqués jusqu’à ce que la société soit immatriculée et les statuts définitifs signés. Le capital est débloqué lorsque la société reçoit son extrait Kbis.

Dépôt du dossier de constitution de la SASU au Guichet unique de l’INPI

Enfin, le dossier de constitution de la SASU immobilière et la demande d’immatriculation sont à déposer sur le site du guichet des formalités et des entreprises. Le dossier doit contenir le formulaire en ligne relatif à la création de la SASU, l’attestation de non-condamnation et de filiation, l’exemplaire des statuts de la SASU, l’attestation de dépôt des fonds SASU et l’attestation de parution dans un support d’annonces légales.

Quels sont les avantages et inconvénients de la SASU immobilière ?

Les avantages de la SASU immobilière sont qu’elle permet d’investir seul sans avoir besoin d’associé, que la responsabilité de l’actionnaire est limitée à ses apports, qu’aucun capital social minimum n’est requis, que son fonctionnement est particulièrement souple et que le président bénéficie d’une couverture sociale complète en tant qu’assimilé-salarié. Elle permet également d’exercer des activités commerciales immobilières comme l’achat-revente ou la location meublée, ce que ne permet pas la SCI.

Les inconvénients de la SASU immobilière sont qu’elle est soumise à une double imposition (les bénéfices sont taxés à l’IS au niveau de la société, puis les dividendes imposés à l’IR au niveau de l’actionnaire), que les cotisations sociales du président sont plus élevées que celles d’un gérant TNS, et que la rédaction des statuts requiert une attention particulière pour ne pas fragiliser la structure sur le long terme.

Découvrez ci-dessous un tableau synthétique des avantages et inconvénients de la SASU immobilière :

Quelles similitudes et différences entre la SCI, la SARL et la SASU immobilière ?

La principale différence entre la SCI, la SARL et la SASU immobilière tient d’abord au nombre d’associés. En effet, la SASU fonctionne avec un actionnaire unique, là où la SCI et la SARL en exigent au minimum deux, même si la SARL peut prendre la forme d’une EURL à associé unique. Sur le plan de l’activité, la SCI est une structure civile limitée à la gestion patrimoniale, tandis que la SASU et la SARL sont des structures commerciales permettant l’achat-revente et la location meublée. La responsabilité est limitée aux apports en SASU et en SARL, mais illimitée en SCI, ce qui expose davantage le patrimoine personnel des associés. La fiscalité diffère également puisque la SCI et la SARL offrent le choix entre l’IR et l’IS, tandis que la SASU immobilière est obligatoirement soumise à l’IS. Enfin, la SASU est la structure la plus souple sur le plan du fonctionnement, là où la SCI impose une comptabilité détaillée et la SARL suit une organisation réglementée.

Voici un tableau récapitulatif des similitudes et des différences entre la SCI, la SARL et la SASU immobilière :

FAQ

Mehdi Ouchallal

Co-fondateur LegalPlace, Mehdi est diplômé du magistère DJCE et avocat. Il a exercé plus de 12 ans au sein de cabinets anglo-saxons et français en droit des sociétés, fusions-acquisition et capital investissement.

Dernière mise à jour le 30/04/2026

Sources de l'article

• Article L227-1 du Code de commerce – Régime de la SAS/SASU
• Article 1655 ter du CGI – Fiscalité des sociétés immobilières