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Statuts de SCI

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A propos des statuts SCI

Pourquoi ? Pour qui ?

La société civile immobilière (SCI) est une société civile régie par les dispositions des articles 1845 et suivants du Code civil (ainsi que les dispositions de droit commun du Code civil applicables aux sociétés).

Elle est destinée aux personnes souhaitant acquérir ou gérer un ou plusieurs biens immobilier en commun, en famille ou non, dans une optique de transmission de patrimoine ou de partage des bénéfices (notamment de location du bien via un bail de location, un bail commercial, un bail professionnel ou tout type de contrat de location) et des charges et dépenses de gestion du bien.

Elle constitue ainsi un outil de stratégie patrimoniale et fiscale.

La SCI a nécessairement un objet civil (en l'occurrence, l’acquisition et la gestion de biens immobiliers) et ne peut pas avoir une activité commerciale (ainsi, elle ne peut avoir une activité de marchand de bien, achetant des biens immobiliers en vue de leur revente).

Nombre d’associés

Pour créer une SCI, il convient d’être au moins deux associés (une SCI ne peut pas être créée avec un seul associé et doit régulariser sa situation si elle se retrouve en cours de vie dans cette situation). Il n’existe pas de limite applicable au nombre maximum d’associés.

Les associés peuvent être des particuliers, personnes physiques, sociétés ou autres personnes morales.

Responsabilité des associés

Les associés de la SCI sont indéfiniment responsable de son passif social et donc des dettes qu’elle contracte. Ainsi, lorsque la SCI s’endette pour acquérir un immeuble, les associés seront responsable de l’endettement.

A noter toutefois que les associés ne sont pas solidairement responsable entre eux : il répondent des dettes de la société uniquement à proportion de leur quote-part dans le capital de cette dernière. Un créancier ne pourrait donc pas se retourner contre un associé pour la totalité de l’endettement de la SCI.

Répartition des bénéfices et participation aux charges

En principe, les bénéfices et les charges sont répartis entre les associés en proportion de leur participation dans le capital de la SCI. Toutefois, les statuts peuvent prévoir des aménagements à cette règles, sans pouvoir priver cependant dénaturer la qualité d’associé de SCI.

Capital social et pars sociales

Il n’existe pas de capital social minimum requis dans la SCI.

Le capital peut être en numéraire (somme d’argent) ou en nature (le plus souvent, un immeuble, apporté par les associés à la SCI).

Le capital social donne droit à des parts sociales, qui en principe ne peuvent pas être cédées sans agrément de la collectivité des associés.

La cession de parts sociales est en principe soumise à une fiscalité sur la plus value de cession ainsi qu'au droit d'enregistrement.

Gérance et fonctionnement de la SCI

La SCI est gérée et représentée par un ou plusieurs gérants, désigné directement par les statuts ou selon les conditions déterminées dans les statuts.

Les statuts déterminent librement l’étendue de leurs pouvoirs, sans toutefois que d’éventuelles limitations ne puissent être opposables aux tiers.

Les décisions collectives des associés sont librement organisée par les statuts, étant précisé que ces derniers ne peuvent toutefois pas priver un associé de son droit de vote.

En l’absence de précisions, les décisions sont prises à l’unanimité des associés.

Mentions obligatoires dans les statuts de SCI

La rédaction des statuts bénéficie d’une grande liberté (tout comme la rédaction des statuts de SAS). Les mentions suivantes sont toutefois obligatoires :

- identité des associés

- apports de chaque associé et montant du capital social

- objet de la société,

- dénomination sociale,

- adresse du siège social,

- durée de la société,

- règles de nomination du ou des gérants et l’organisation de la gérance.

D’autres clauses optionnelle et d’usage sont proposées dans le présent modèle, afin, notament, de mieux encadrer le fonctionnement de la SCI et la cession des parts sociales.

Fiscalité de la SCI

Les cessions de parts de SCI sont soumises au même régime, pour leur propriétaire, que les cessions d’un immeuble.

La SCI elle-même est en principe soumise à l’impôt sur le revenu (IR) : ses résultats (par exemple, provenant le la location des immeubles qu’elle détient) sont imposables à l'impôt sur le revenu à proportion des parts que chaque associé détient dans la société, dans la catégorie des revenus foncier.

La SCI peut toutefois opter pour l’impôt sur les sociétés (IS). Ses bénéfices seront alors imposés à 15% jusqu'à 38 120 € et à 33,33% au-delà, et elle pourra amortir les construction et déduire ses frais. Le régime de l’IS présente toutefois des inconvénients lors de la cession par la SCI de ses immeubles (plus-value soumise au taux de l’IS) ou de l’apport d’un bien à la SCI soumis au droit d’enregistrement.

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