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Créer une SCI seul

Créer une SCI seul

En principe, créer une société civile immobilière (SCI) seul n’est pas possible. Par application de l’article 1832 du Code civil, une société est constituée entre deux ou plusieurs associés, sauf exception prévue par la loi.

En l’absence de disposition légale spécifique à la SCI, cette forme sociale ne compte pas parmi les sociétés pouvant être créées par un seul associé.

La pratique admet toutefois qu’en cours de vie sociale, les parts sociales soient réunies entre les mains d’un associé unique. Dans les faits, la SCI devient donc une société unipersonnelle, bien que cette situation présente certains risques.

Peut-on créer une SCI seul ?

La loi n’admet pas la constitution d’une SCI unipersonnelle. Seuls 2 types de société peuvent être constitués par un associé unique :

Ainsi, le greffe du Tribunal de commerce rejettera toute demande d’immatriculation d’une SCI qui ne comporte qu’un seul associé au moment de sa création. La société qui existe en dépit de ce refus sera considérée comme une société de fait, qui n’est encadrée par aucun cocon légal spécifique.

Bon à savoir : une société de fait, qui doit se distinguer de la société créée de fait, se définit comme une société dont l’existence juridique est frappée de nullité du fait de l’irrégularité de ses statuts, alors même qu’elle a été créée dans les règles. La société créée de fait correspond quant à elle à la collaboration entre 2 personnes qui n’ont pas créé de société, mais dont la relation s’analyse comme telle.

Une SCI peut-elle devenir unipersonnelle en cours de vie sociale ?

Bien qu’il ne soit pas possible de créer seul une SCI, la société peut dans les faits prendre une forme unipersonnelle en cours de vie sociale. En effet, 3 événements ont pour conséquence de réunir l’ensemble des parts sociales en une seule main :

L’associé qui souhaite demeurer seul au sein de la SCI peut utiliser ces événements à son profit. Il lui est également possible de préparer les statuts dès la création de la société, et de répartir les parts sociales de façon à ce qu’il puisse aisément acquérir la totalité des parts sociales.

Comment transformer la SCI en société unipersonnelle ?

L’associé qui souhaite transformer la SCI en société unipersonnelle en cours de vie sociale dispose de plusieurs moyens lui permettant d’acquérir la propriété de l’ensemble des parts sociales :

  • Être l’associé majoritaire d’une SCI constituée avec un mineur dont il est le représentant légal
  • Inclure une clause d’agrément ou de préemption dans les statuts permettant à l’associé d’acquérir prioritairement les parts sociales de l’associé sortant

Créer une SCI avec un mineur

Par application des dispositions relatives à la société civile figurant dans le Code civil, la SCI doit comporter au moins 2 associés. Celui qui souhaite devenir associé unique de la société peut veiller à une répartition des parts sociales qui lui est favorable dès la création de la SCI.

A ce titre, il peut être intéressant de diviser le capital social de la SCI de façon à ce que l’associé concerné détienne la majorité des parts sociales, lui conférant alors un contrôle important sur la société.

Exemple : une SCI est créée avec un capital de 100€ divisé en 100 parts sociales d’une valeur nominale de 1€. L’associé qui souhaite créer une SCI seul détient 99 parts sociales, et le second associé une part seulement.

Afin de conserver un contrôle exclusif sur la société, l’associé envisageant d’être associé unique de la SCI peut la constituer avec son enfant, détenteur de la minorité des parts.

Le parent associé majoritaire, en tant que représentant légal du mineur, signe alors en son nom les différents documents requis à la création de la SCI et effectue seul les formalités afférentes :

Ainsi, le parent associé majoritaire, surtout s’il est gérant de la SCI, pourra gérer seul la société jusqu’à la majorité de son enfant.

Attention : dans cette configuration, l’associé minoritaire détenteur d’une seule part sociale peut être requalifié en prête-nom, attestant ainsi du caractère artificiel de ce montage à l’égard de l’administration.

Acquérir les parts sociales de l’associé sortant grâce à une clause d’agrément

L’associé qui souhaite créer seul une SCI peut devenir associé unique de la société en cas de départ des autres associés, susceptible de se produire dans plusieurs cas :

  • Décès de l’associé ;
  • Retrait de l’associé ;
  • Cession des parts sociales détenues par l’associé.

Décès du second associé

En cas de décès du second associé, l’associé demeurant dans la SCI peut racheter les parts du défunt dès lors que les statuts de la société comportent une clause d’agrément.

En effet, l’article 1861 du Code civil prévoit que les ascendants ou les descendants d’un associé héritent de droit des parts sociales du défunt à condition qu’aucune disposition statutaire n’impose d’agrément de l’assemblée générale des associés de la SCI.

En présence d’une clause d’agrément, si l’associé restant n’agrée pas les héritiers en lice pour devenir les nouveaux associés de la SCI, il dispose de la possibilité de racheter les parts sociales, ce qui lui permet d’être seul associé de la société.

Attention : si les parts sociales sont transmises au conjoint suite au décès de l’associé, il n’existe aucune possibilité de l’agréer, le conjoint héritant de droit des parts sociales.

Retrait de l’associé

Tout associé dispose du droit de sortir totalement de la SCI dans les conditions prévues par les statuts.

Comme en cas de décès de l’associé, le retrait d’un associé de la SCI peut emporter 2 types de conséquences :

  • Rachat de ses parts sociales par la SCI: les parts détenues par l’associé sortant s’annulent, permettant à l’associé restant d’être associé unique de la société. Cette opération entraîne toutefois une réduction du capital social.
  • Rachat de ses parts sociales par l’associé restant: l’associé restant devient associé unique de la SCI sans qu’il ne soit nécessaire de porter atteinte au capital social de la société.

Cession des parts sociales de l’associé

Lorsque l’associé sortant cède ses parts sociales à l’associé restant, ce dernier devient associé unique de la SCI dans les mêmes conditions que le retrait, sans qu’aucune opération de réduction du capital social ne soit nécessaire.

Quels risques en cas de réunion des parts sociales de la SCI en une seule main ?

La transformation de la SCI en société unipersonnelle en cours de vie sociale n’est pas sans risques, tant pour l’associé qui devient associé unique de la société que l’associé minoritaire qui lui permet de gérer seul la société jusqu’à la cession des parts sociales.

Pour l’associé majoritaire

La réunion des parts sociales d’une SCI en une seule main est une cause de dissolution de la société.

La procédure de dissolution et de liquidation de la SCI n’est toutefois pas lancée automatiquement : l’associé dispose d’1 an pour régulariser la situation, bien que l’administration fasse preuve d’une certaine tolérance et laisse la SCI subsister en dépit de son irrégularité.

Il est également possible que le Tribunal de commerce soit saisi d’une demande de dissolution judiciaire de la SCI par toute personne ayant un intérêt à agir (héritiers de l’associé sortant, créancier…). Le juge accorde à la société un délai de 6 mois pour régulariser la situation : à défaut, elle sera dissoute et liquidée et il sera mis fin à sa personnalité juridique.

Bon à savoir : lorsqu’aucune procédure de dissolution judiciaire n’est engagée, la SCI à associé unique pourra survivre indéfiniment.

Pour l’associé minoritaire

L’associé minoritaire détenteur d’une unique part sociale peut voir sa situation requalifiée en prête-nom, ce qui signifie qu’il n’est pas considéré comme un véritable associé de la SCI au sens de la loi.

Il demeure toutefois tenu responsable du passif social, ce qui peut s’avérer dangereux : en effet, la responsabilité des associés d’une SCI est illimitée, au prorata de leur participation au capital social.

En cas de mauvaise gestion des finances de la société par l’associé majoritaire, il prend ainsi le risque que les créanciers de la SCI se retournent contre lui afin de régler leurs dettes dès lors que l’actif social ne le permet pas.

Pour l’ensemble des associés

La création d’une SCI représente un investissement financier important : en effet, les coûts de constitution sont élevés, notamment du fait de la nécessité de solliciter les services d’un professionnel du droit afin de rédiger des statuts conformes aux attentes des associés, surtout dans une situation aussi spécifique que celle-ci.

Il peut donc être préférable de détenir un bien immobilier en nom propre plutôt qu’au travers d’une SCI, afin de s’éviter les contraintes liées à la création d’une société.

FAQ

Quel est l'intérêt de créer une SCI ?

La constitution d'une SCI permet à ses associés d'optimiser la gestion d'un patrimoine immobilier en commun, notamment en écartant l'application des règles de l'indivision. Les biens immobiliers sont en effet détenus et gérés par la SCI, et non par les associés eux-mêmes. Cette forme sociale permet également de transmettre un bien à ses héritiers en évitant, dans certains cas, de payer des droits de mutation.

Peut-on créer une SCI seul ?

En principe, il n'est pas possible de créer une SCI unipersonnelle. La loi fait toutefois preuve d'une grande tolérance à l'égard d'une SCI constituée à plusieurs associés dont les parts sociales sont, à terme, réunies en une seule main.

Quel est le coût de création d'une SCI ?

Le coût de création d'une SCI varie selon les spécificités de la société, et notamment de ses statuts. Il est notamment possible d'économiser plusieurs milliers d'euros en s'abstenant de recourir aux services d'un notaire. Certains frais sont toutefois irréductibles, comme les frais associés à la publication d'un avis de création de SCI dans un journal d'annonces légales, ou les frais d'immatriculation au RCS.

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Co-fondateur et DG de LegalPlace, Mehdi est ancien avocat au Barreau de Paris et diplômé du magistère DJCE. Il a exercé plus de 12 ans au sein de cabinets anglo-saxons et français en droit des sociétés, fusions-acquisition et capital investissement.

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SABRI RAMDANI
SABRI RAMDANI
avril 29, 2020 11:10

Bonjour,
j’ai une SCI familial que j’ai créé en 2015 avec ma mère, je souhaiterai être l’associé unique avec son choix de se retirer, pouvez-vous m’indiquer la liste des formalités que je dois réaliser pour la transformation.
Bien cordialement

Youni
Youni
août 8, 2020 2:05
Reply to  SABRI RAMDANI

Bonjour Sabri,
Je suis dans la même situation que vous, je voudrais savoir si vous avez eu une réponse car je ne trouve pas de réponse ailleurs
Merci beaucoup