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Le versement obligatoire d’un acompte dans un compromis de vente

Le versement obligatoire d’un acompte dans un compromis de vente

L’acompte versé dans le cadre d’un compromis de vente est une avance qui n’est pas légalement obligatoire. Cette somme garantit en quelque sorte la bonne foi de l’acheteur et du vendeur du bien immobilier. Elle est remise au notaire au moment de la signature de l’avenant du compromis de vente. Combien faut-il payer ? Quelles sont les règles qui régissent le règlement de cette indemnité ? Les détails sur les points à retenir.

 

L’acompte dans le compromis de vente est-il obligatoire ?

Avant de signer un acte de vente authentique, il est obligatoire que les deux parties réalisent un compromis de vente. Cette opération est généralement suivie du versement facultatif d’un acompte.

Quelques mots sur le compromis de vente

Le compromis de vente est un document également appelé un avant-contrat. Comme son nom l’indique, il précède la signature de l’acte définitif de la vente ou l’achat d’une maison ou d’un immeuble. Ce document juridique intervient trois ou quatre mois après la signature du compromis. Ferme, il mentionne les termes de la vente et le prix convenu par les deux parties.

La rédaction et la signature du compromis de vente sont réalisables en présence d’un notaire ou entre le vendeur et l’acheteur. Ce document intègre des clauses suspensives, particulièrement une condition pour l’obtention d’un crédit immobilier auprès des établissements bancaires. Les conditions de rétractation sont également mentionnées dans un compromis de vente.

Rappel sur l’acompte à verser pour un compromis de vente

La signature d’un compromis de vente est accompagnée du versement d’un acompte. Ce paiement assure la solvabilité de l’acheteur envers le vendeur. En effet, si l’acquéreur ne respecte pas les clauses de l’avant-contrat, la somme servira à dédommager le vendeur ou l’agence. Pour ce faire, il faut respecter certaines conditions. L’acompte sert également d’indemnité d’immobilisation afin que le vendeur ne puisse pas proposer la maison ou l’immeuble à une autre personne.

L’acompte pour le compromis de vente est le premier versement de l’achat de la maison ou de l’immeuble. Ainsi, il concrétise l’accord de vente réalisé entre le vendeur et le futur acquéreur. Si la vente ne peut finalement pas être effective, pour une raison autre que celles incluses dans les conditions suspensives, l’acompte peut être conservé par le vendeur.

L’acompte dans le compromis de vente : obligatoire ou non ?

L’acompte dans le compromis de vente est un versement légal, mais pas obligatoire. Il n’est pas non plus exigé par la loi. Même s’il est facultatif, il est recommandé de l’effectuer pour assurer la bonne foi des deux parties. Grâce à cet acompte, le vendeur ne peut plus se retirer ou suggérer le bien immobilier à un tiers.

Si l’acheteur n’est pas en mesure de payer l’acompte, le vendeur peut malgré tout signer le contrat d’avant-vente. Cependant, il prend le risque d’annuler simplement ce contrat. Au cas où l’acquéreur ne peut pas payer immédiatement l’acompte, il est possible de lui accorder quelques jours supplémentaires pour réunir la somme d’argent. Il est également faisable de répartir le règlement de l’acompte en plusieurs fois ou de négocier son montant.

L’acompte dans un compromis de vente sans apport freine parfois l’octroi d’un crédit immobilier par les établissements bancaires. Pour éviter ce désagrément, il est conseillé au futur acquéreur de réaliser une étude de financement pour l’achat de son bien immobilier bien avant les visites.

 

Acompte et compromis de vente : montants d’usage

L’acompte dans un compromis de vente garantit l’engagement de l’acheteur et rassure le vendeur quant à sa solvabilité. Focus sur le montant d’usage appliqué.

Quelle est la valeur de l’acompte à verser pour un compromis de vente ?

Au moment de la signature du compromis de vente, l’acheteur doit verser un acompte correspondant à 5 ou 10 % du prix de vente total du bien immobilier.

Bon à savoir : cette somme exclut les frais de notaire. Il n’existe pas non plus d’encadrement légal fixant le tarif minimal et maximal servant à financer l’acompte pour le compromis de vente.

Au cas où le montant de l’acompte fixé par le notaire est trop élevé pour l’acheteur, il peut le négocier et verser un dépôt de moins de 5 % par exemple. Il est néanmoins possible de signer un compromis de vente sans dépôt de garantie si l’acquéreur ne dispose pas des fonds nécessaires pour payer l’acompte. Si de son côté le vendeur n’accepte pas cette demande de réduction de l’acompte, les notaires des deux parties doivent trouver un accord afin de clore l’avant-contrat.

 

Comment payer l’acompte du compromis de vente : modes de versement

Avant de signer l’acte de vente définitif, l’acquéreur doit en principe verser un acompte au vendeur. Cependant, comment peut-il payer cet acompte dans le compromis de vente ? La procédure est assez simple, mais elle varie selon le mode de signature choisi par les deux parties.

Dans le cas d’un compromis de vente par acte authentique, si le montant de l’acompte est supérieur à 3 000 €, il doit être déposé par virement bancaire dans un compte séquestre. Si la somme totale n’excède pas 3 000 €, l’acheteur peut le régler via un simple chèque.

 

À qui payer l’acompte du compromis de vente ?

Si la signature du compromis de vente est effectuée devant un notaire, c’est-à-dire par acte authentique, cet officier public se charge de l’encaissement de l’acompte. La somme totale est conservée sur un compte séquestre consigné par le notaire jusqu’à la signature définitive de l’acte de vente.

Dans le cadre d’un acte sous seing privé ou conventionné entre les deux parties, il est conseillé de faire appel à un notaire pour consigner l’acompte. En optant pour cette solution, l’acheteur peut récupérer facilement la somme versée au cas où la vente est annulée. Il s’agit de la protection minimale idéale pour l’acquéreur.

Il est également possible de verser l’acompte directement sur le compte du vendeur, mais cette alternative n’est pas recommandée. Si au bout des 10 jours consacrés au délai de rétractation, la vente aboutit, l’acompte versé sera déduit du prix total de la vente. Ainsi, au moment de la signature de l’acte définitif, l’acheteur règlera environ les 90 % du montant de la maison ou de l’immeuble et les frais du notaire.

 

Quelles différences entre acompte et dépôt de garantie ?

Afin que le compromis de vente ou la promesse synallagmatique de vente soit formel, l’acquéreur doit verser un premier acompte ou un dépôt de garantie au vendeur. Afin de mieux cerner le sujet, il est important de bien faire la différence entre un acompte et un dépôt de garantie.

Le dépôt de garantie

Couramment utilisé pour mentionner une somme d’argent versée dans le cadre d’une vente immobilière, le dépôt de garantie scelle l’engagement des deux parties. En réalité, ce versement assure la protection du vendeur.

Le montant convenu pour le dépôt de garantie est payé lors de la signature d’une promesse unilatérale de vente engageant le vendeur. Cette forme d’avant-contrat présente une grande liberté à l’acheteur puisqu’elle lui offre un large délai de réflexion avant la levée de l’option. Une fois la vente immobilière conclue, le dépôt de garantie est restitué à l’acheteur à l’issue de la transaction.

L’acompte

Comme il a été énoncé plus haut, l’acompte est une somme versée dans le cadre de la signature d’un compromis de vente. Ce montant est considéré comme une avance octroyée par l’acheteur sur le prix total de la vente. Contrairement au dépôt de garantie, l’acompte sera déduit du solde à payer par l’acquéreur si la vente se déroule correctement et vient à son terme.

Le paiement de l’acompte garantit la solvabilité de l’acquéreur au vendeur et l’immobilisation du bien immobilier pour l’acheteur. Jusqu’à ce que l’acte définitif de vente soit signé, cette somme est gardée par un notaire dans un compte séquestre et aucune des deux parties n’y a accès.

La clause de dédit

La clause de dédit est une condition incluse dans le compromis de vente stipulant que le vendeur et l’acquéreur peuvent se rétracter de la vente avant la signature de l’acte définitif. Elle comporte également la somme à payer par la partie qui se rétracte en contrepartie au désengagement.

Bon à savoir : la clause de dédit est uniquement prévue dans un compromis de vente et reste indépendante du délai de rétractation. Si l’une des parties souhaite se désengager de la vente, cette clause doit indiquer qu’elle doit informer l’autre via une lettre recommandée avec accusé de réception.

Si l’acquéreur se désiste, l’acompte versé lors de la signature du compromis de vente est retenu par le vendeur. Si c’est le vendeur qui se rétracte de la vente, il restitue à l’acquéreur la somme préalablement payée et celle prédéfinie dans la clause de dédit.

Bon à savoir : il est important de distinguer une clause de dédit d’une clause pénale qui contraint les parties à mener la vente à son terme.

 

Que se passe-t-il en cas de rétractation ?

Selon la loi Macron, après la signature du compromis de vente, le futur acheteur dispose d’un délai de rétractation de 10 jours pour se retirer de la vente. Les modalités de la rétractation d’un compromis de vente.

Le calcul du délai de rétractation

La reconstitution du dossier pour le compromis de vente est exécutée par le notaire chargé de la vente. Il se charge de regrouper toutes les pièces nécessaires à la vente en fonction des informations octroyées par les deux parties (le titre de propriété, l’identité complète des deux parties, etc.). Lorsque le compromis de vente est signé, un exemplaire original de l’acte est remis à chaque partie.

Le calcul des 10 jours, qui est un délai de rétractation pour un compromis de vente à l’endroit de l’acquéreur, commence normalement le lendemain de sa signature. Cependant, si la liste des pièces à fournir par le vendeur n’est pas complète le jour de la signature du compromis, ce délai n’est effectif que le lendemain de la remise de tous les documents à l’acheteur.

Les formalités pour la rétractation

Si l’acheteur souhaite se rétracter de la vente d’un bien immobilier, maison ou immeuble en copropriété, dans les 10 jours autorisés par le compromis de vente, il doit annoncer son désir à l’autre partie.

Pour ce faire, l’acheteur doit adresser un courrier recommandé avec accusé de réception au vendeur du bien. Si la rétractation du compromis de vente dépasse le délai, l’acquéreur est définitivement retenu.

Bon à savoir : si le dernier jour de la clôture du délai tombe un week-end ou un jour férié, il est reporté au jour ouvrable qui suit. Les jours fériés inclus dans le délai de rétractation sont comptés normalement.

La rétractation en fonction de la clause suspensive

Un compromis de vente intègre normalement des clauses suspensives. Il s’agit de conditions spécifiques encadrant l’annulation de l’avant-contrat en cas d’imprévu ou d’actions opposant sa réalisation.

Si certaines clauses sont facultatives, d’autres sont obligatoires notamment celle de l’obtention du prêt, du droit de préemption de la mairie ou d’un bien occupé par un locataire. L’absence de servitude sur le bien ou la vente préalable du bien par l’acheteur figurent par les options possibles des clauses suspensives.

Bon à savoir : le compromis de vente est directement annulé par le notaire si l’une des conditions n’est pas appliquée.

La rétractation pour cause de sinistre

La rétractation pour cause de sinistre figure parmi les rares cas pouvant annuler un compromis de vente entre sa signature et la clôture de l’acte de vente définitif. En effet, au cas où le bien immobilier est endommagé, le compromis peut être remis en cause.

Cette clause suspensive mentionne les alternatives possibles au contrat en cas de sinistre sur le logement. Ainsi, le futur acheteur peut choisir entre mener la vente à terme ou se retirer complètement de ses engagements, et ce, sans pénalité.

L’annulation de la vente pour carence

La carence indique l’absence de l’une des deux parties à la convocation du notaire pour la signature de l’acte de vente définitif. Cette absence est un signe indiquant que le vendeur ou l’acquéreur n’envisage pas de poursuivre ses engagements, particulièrement en termes de prix, prédéfinis dans le compromis. Cette situation sera enregistrée par le notaire dans un procès-verbal pour justificatif légal.Le compromis de vente peut être clos suite à une carence.

Bon à savoir : la partie à l’origine de l’annulation du compromis pour cause de carence doit verser une indemnité pour dédommagement à l’autre.

L’acompte en cas de rétractation

En cas d’annulation du compromis de vente par l’acquéreur dans le délai de rétractation autorisé, les deux parties sont libres de tout engagement. L’acompte versé lui est entièrement restitué, les frais d’agence ne sont pas facturés et le vendeur ne perçoit aucune indemnité d’immobilisation.

Dans le cas d’une annulation d’un compromis pour carence de l’acquéreur, celui-ci doit réparation au vendeur. En effet, il doit payer un dédommagement à raison de 5 à 10 % du prix du bien ou selon les termes définit par la clause de dédit ou celle pénale. Il est possible d’alimenter cette indemnité par le dépôt de garantie.

En cas d’absence de clause de dédit, de clause pénale ou s’il s’agit d’un compromis de vente sans dépôt de garantie, l’affaire peut être portée en justice. L’on recourt souvent à cette action afin de forcer l’acquéreur à exécuter la vente. Cependant, il est possible qu’il ne dispose pas de moyens de paiement. Par ailleurs, le bien en question est immobilisé jusqu’à résolution du litige.Créez votre compromis de venteCréez votre compromis de vente

Samuel est co-fondateur de LegalPlace et responsable du contenu éditorial. L’ambition est de rendre accessible le savoir-faire juridique au plus grand nombre grâce à un contenu simple et de qualité. Samuel est diplômé de Supelec et de HEC Paris

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