L’annulation (résiliation) du compromis de vente

L’annulation (résiliation) du compromis de vente

Le compromis de vente (parfois appelé « promesse synallagmatique de vente ») est un avant-contrat de vente, c’est-à-dire qu’il précède la signature du contrat de vente. C’est juridiquement une promesse synallagmatique de vente sous conditions suspensives dont la valeur en droit est équivalente à un acte de vente : il est en principe impossible de le résilier.

En effet, le compromis de vente scelle les obligations de chacun : le vendeur s’engage à vendre un bien immobilier déterminé à prix fixe, à l’acquéreur qui s’engage à lui acheter. Les parties sont alors définitivement engagées l’une envers l’autre.

Cependant, il existe deux possibilités pour l’acheteur de se dédire sans avoir à dédommager le vendeur :

Le délai de rétractation du compromis de vente

Lorsque le compromis a été notifié par lettre recommandée, le délai de rétractation commence à courir dès le lendemain de la première présentation du courrier. Il est de sept jours et ne peut être réduit.

Attention, le droit de rétractation profite uniquement à l’acquéreur non-professionnel.

Le droit à la rétractation de l’acheteur non-professionnel

L’acquéreur non professionnel dispose d’un droit légal de rétractation (article L. 271-1 du Code de la construction et de l’habitation) pour certains types de vente seulement. Par exemple, l’acheteur disposera d’un délai de rétractation pour l’acquisition d’un immeuble à usage d’habitation mais pas pour l’acquisition d’un immeuble à usage mixte.

Ce délai est de 10 jours à compter du lendemain de la première présentation de la lettre recommandé avec avis de réception notifiant le compromis de vente à l’acheteur. Par exemple, si le compromis est expédié le 5 avril et présenté à son destinataire le 8 avril par le facteur, le délai court à compter du 9 et expire le 19 avril à minuit. Si la date d’expiration tombe un samedi, un dimanche ou un jour férié, le délai est prolongé jusqu’au premier jour ouvrable suivant.

Le compromis de vente (annexes comprises) doit en effet être envoyé en courrier recommandé avec accusé de réception à l’acheteur. C’est pour cette raison qu’il est judicieux d’établir un exemplaire supplémentaire du compromis de vente destiné à être envoyé par courrier recommandé (ainsi, s’il y a un seul acheteur, il y a aura en tout 3 exemplaires de compromis de vente).

Procédure d’exercice du droit de rétractation

La faculté de rétraction de l’acheteur doit également être exercée dans un délai de 10 jours par courrier recommandé avec demande d’avis de réception. Cependant, les samedis, dimanches et jours fériés ne sont pas compris dans ce délai.

Pour revenir sur son engagement, l’acquéreur doit adresser à la personne qui lui a notifié l’avant-contrat, un courrier recommandé avec avis de réception (il n’a pas pour autant à se justifier). C’est la date d’expédition de la lettre et non celle de sa réception par le vendeur qui est retenue pour vérifier si le délai légal de rétractation de sept jours est respecté.

Lorsque l’avant-contrat est rédigé par un professionnel (notaire ou agent immobilier), celui-ci peut remettre à l’acquéreur un exemplaire de l’acte en main propre. Dans ce cas, le délai commence à courir dès le lendemain de cette remise.

Dès lors, le compromis devient caduc. L’acquéreur récupère dans un délai de 21 jours le dépôt de garantie qu’il avait confié au notaire ou à l’agent immobilier.

Limites du droit de rétractation

En principe, le droit de rétractation ne s’applique qu’une fois dans le cadre d’une vente : l’acheteur bénéficie de la faculté de rétracter après la signature du compromis de vente (voire de l’avenant au compromis de ventemais ne peut pas en bénéficier à nouveau après la signature de l’acte de vente définitif.

Toutefois, si le contenu de l’acte définitif n’est pas identique à celui du compromis de vente et que cette modification du contenu est substantielle, l’acheteur bénéficiera à nouveau du droit de rétractation après la signature de l’acte définitif.

Absence du délai de rétractation pour l’acheteur professionnel

Seul l’acheteur non professionnel bénéficie du droit de rétractation. Par exemple, une SCI (Société Civile Immobilière) dont l’objet social est l’acquisition, l’administration et la gestion de tous immeubles, ne bénéficie pas de ce délai de rétractation de 10 jours.

Les conditions suspensives de vente

Le compromis de vente contient en général des conditions suspensives : il s’agit de conditions dont la validité de la vente dépend. Ainsi, si l’une des conditions suspensives intégrées dans le compromis de vente ne se réalise pas, alors la vente sera caduque. Les conditions suspensives suivantes (non exhaustives) sont fréquemment insérées dans les compromis de vente :

  • la condition suspensive d’obtention de prêt
  • la condition suspensive d’absence de servitude,
  • la condition suspensive relative à l’absence d’inscription hypothécaire.

D’autres conditions peuvent être rajoutées dans le compromis à la demande des parties pour tenir compte de situations particulières. Par exemple : un médecin qui achète un appartement pour en faire son cabinet médical à Paris peut négocier avec le vendeur de n’acheter qu’à condition d’avoir préalablement obtenu l’accord de la mairie pour changer l’usage du logement.

La condition suspensive d’obtention de prêt

Si un prêt est nécessaire à l’acquéreur pour financer son achat immobilier, le compromis de vente sera obligatoirement conclu sous une condition suspensive d’obtention du prêt.

Si jamais le compromis ne précise pas comment le prêt sera payé, soit à l’aide d’un prêt, soit sans prêt, la condition d’obtention d’un prêt sera alors considérée comme implicite.

La condition suspensive d’obtention de prêt contient les caractéristiques du financement :

  • apport personnel,
  • montant du prêt,
  • taux maximal,
  • durée,
  • nom des banques sollicitées.

L’article L. 312-15 alinéa 1er du Code de la consommation dispose que le compromis de vente doit également indiquer si le prix sera payé à l’aide d’un ou plusieurs prêts.

En principe, le compromis de vente contient une clause conditionnant la vente à l’obtention d’un prêt destiné à financer l’acquisition du bien. L’acheteur ne sera donc pas engagé si son achat ne se retrouve pas financé. Cette condition doit durer un mois en minimum pour permettre à l’acheteur de rechercher le prêt souhaité. En général, l’acheteur disposera d’un délai de deux mois pour déposer ses demandes de prêt et de deux mois pour notifier l’offre de prêt. S’il effectue toutes les démarches nécessaires et qu’il n’obtient l’accord d’aucune banque, le compromis de vente est caduc. Il récupère alors son dépôt de garantie.

Attention, l’acheteur doit toutefois justifier du refus de la banque par une attestation motivée : impossible pour lui de se désengager s’il a par exemple essuyé un refus après avoir sollicité un prêt plus important que le prêt inscrit au compromis.

Si les parties souhaitent écarter la condition suspensive d’obtention d’un prêt, elles doivent y procéder par mention manuscrite selon laquelle l’acheteur déclare que le prix sera payé sans l’aide d’un prêt.

La condition suspensive d’absence de servitude

La réalisation de la vente peut également être soumise à la condition suspensive de l’obtention d’un certificat d’urbanisme précisant qu’aucune restriction significative n’est susceptible de déprécier le bien ou de le rendre impropre à sa destination et qu’il n’existe pas de servitude (par exemple un droit de passage) légale ou conventionnelle.

Le certificat d’urbanisme spécifie les règles urbanistes légales qui s’appliquent à un terrain donné. Ce texte, qui est délivré gratuitement, informe sur la constructibilité et sur les droits et servitudes attachés à un terrain.

Attention : un certificat d’urbanisme n’est pas une autorisation et, de ce fait, ne peut aucunement remplacer le permis de construire.

Il existe deux types de certificat d’urbanisme :

  • le certificat d’urbanisme d’information qui renseigne, en l’absence de projet précis, de connaître les règles d’urbanisme applicables au terrain et renseigne sur :
    • les dispositions d’urbanisme les règles régissant le plan d’urbanisme local, par exemple) ;
    • l’existence de servitudes d’utilité publique (telles que les restrictions administratives au droit de propriété) ;
    • la liste des taxes et contributions applicables pour un terrain donné ;
  • le certificat d’urbanisme opérationnel, qui indique, en plus des informations données par le certificat d’information, si le terrain peut être utilisé pour la réalisation du projet et donne l’état des équipements publics existants ou prévus desservant le terrain (voies et réseaux).

Dans les deux cas, la durée du certificat d’urbanisme est de 18 mois à compter de sa délivrance. Cette durée peut être prolongée d’une année aussi longtemps que les dispositions d’urbanisme, les servitudes d’utilité publique et les taxes et contributions d’urbanisme applicables au terrain n’ont pas changé.

Pendant la durée de validité du certificat d’urbanisme, aucune nouvelle participation financière ni de nouvelle servitude d’utilité publique (autres que celles ayant pour objet la préservation de la sécurité ou de la salubrité publique) ne peut être imposée au titulaire du certificat d’urbanisme.

La condition suspensive relative à l’absence d’inscription hypothécaire

Une autre condition suspensive ordinairement insérée dans le compromis de vente est relative à l’absence d’inscription hypothécaire du bien. Cette absence d’inscription hypothécaire se vérifiera avec l’obtention de l’état hypothécaire du bien.

L’état hypothécaire est un document regroupant deux grandes catégories d’information. D’une part, il permet de connaître l’identité du propriétaire d’un bien et de retracer l’historique des propriétaires successifs. D’autre part, il relève l’ensemble des publications, des inscriptions hypothécaires et des autres charges qui grèvent un immeuble (servitude, commandement de saisie, etc).

Tenu par le bureau des hypothèques du département, ce document a pour rôle de :

  • signaler l’identité du propriétaire actuel du bien ;
  • répertorier l’ensemble des obligations juridiques (servitudes) ou financières (hypothèques) qui pèsent sur le bien ;
  • mentionner si un commandement de saisie pèse ainsi sur le bien, la vente sera nulle en l’absence de consultation du créancier impliqué.

Ainsi, avant de convier son client à signer l’acte de vente, le notaire doit impérativement obtenir un état hypothécaire datant de moins de deux mois de l’appartement, de la maison ou du terrain concerné. En cas d’absence de ce document, en accord avec l’article 1382 du code civil sa responsabilité civile sera engagée.

Sanction en cas de non-respect du compromis de vente

Si, à la date fixée dans le compromis, l’acheteur ou l’acquéreur ne se présente pas devant le notaire pour finaliser la vente, l’autre partie est en droit d’exiger en justice l’exécution forcée de la vente.

Cependant ce choix est rarement judicieux : la procédure étant longue et coûteuse, et le résultat souvent incertain (si l’acquéreur se révèle insolvable par exemple).