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Comment calculer l’indemnité d’éviction dans un bail commercial ?
Dernière mise à jour le 31/05/2025
L’indemnité d’éviction est une contrepartie financière versée au locataire par le bailleur qui a refusé le renouvellement du bail commercial. Le montant de l’indemnité d’éviction dépend de plusieurs facteurs mais doit couvrir l’intégralité du préjudice subi par le locataire.
Qu’est-ce que l’indemnité d’éviction dans un bail commercial ?
Le locataire d’un bail commercial bénéficie de la propriété commerciale. À ce titre, il dispose d’un droit au renouvellement du contrat de bail commercial. Pour ce faire, il doit manifester au bailleur sa volonté de renouveler le bail commercial pour la même durée. Pour rappel, la durée légale du bail commercial est de neuf ans.
Généralement, le renouvellement du bail commercial donne lieu à la modification de certaines clauses du bail initial (révision du loyer notamment) et donc à la rédaction d’un avenant au renouvellement du bail commercial.
Bien entendu, le bailleur peut accepter ou refuser l’offre de renouvellement du locataire. Toutefois, s’il refuse, il devra verser au locataire une indemnité d’éviction en contrepartie du préjudice subi.
Les modalités de calcul de l’indemnité d’éviction dépendent de plusieurs facteurs. En particulier, l’indemnité d’éviction versée au locataire est tenue de réparer en totalité le préjudice subi par le locataire. Ce principe est consacré par l’article L145-14 du Code de commerce.
Indemnité d’éviction, d’occupation, de remploi : quelle différence ?
L’indemnité d’éviction est fréquemment confondue avec plusieurs autres notions voisines, qui ont pour but commun le paiement d’indemnités en réparation d’un préjudice subi.
L’indemnité d’occupation
L’indemnité d’occupation du bail commercial est due au bailleur par le locataire qui se maintient dans les lieux à l’expiration du bail sans offre de renouvellement. Il est alors qualifié d’occupant sans droit ni titre, et sera tenu au paiement d’indemnités au bailleur correspondant au montant du loyer pendant tout le temps de sa présence.
En pratique, l’indemnité d’occupation sera fréquemment demandée devant le juge en même temps que l’expulsion du locataire indélicat.
L’indemnité de remploi
L’indemnité de remploi doit être versée par le bailleur dans le cadre du paiement de l’indemnité d’éviction lorsque le congé avec refus de renouvellement contraint le locataire à l’acquisition d’un nouveau fonds de commerce. Elle permet alors de couvrir les droits de mutation dès lors que le locataire sortant apporte la preuve de sa réinstallation dans un nouveau local.
Les indemnités de déplacement et de remplacement
L’indemnité de déplacement et l’indemnité de remplacement sont versées au locataire sortant à titre d’indemnité principale de l’indemnité d’éviction en fonction de la situation dans laquelle il se trouve professionnellement à la suite du congé avec refus de renouvellement.
L’indemnité de déplacement
L’indemnité de déplacement doit être distinguée de la prise en charge des frais de déménagement par le bailleur dans le cadre du versement de l’indemnité d’éviction. Elle permet de réparer le préjudice subi par le locataire du fait de sa réinstallation dans un nouveau local. Elle est évalué par la différence entre le montant du loyer de l’ancien local si le bail avait été renouvelé et le loyer du nouveau local.
En outre, l’indemnité de déplacement tient compte des éléments suivants :
- Transfert du fonds de commerce sans perte de clientèle ;
- Valeur du droit au bail du précédent local ;
- Coût d’un nouveau pas-de-porte le cas échéant.
L’indemnité de remplacement
L’indemnité de remplacement permet de compenser le préjudice subi par le locataire sortant lorsque le congé avec refus de renouvellement entraîne la perte de la clientèle de son fonds de commerce.
L’indemnité de remplacement est évaluée sur la base de la valeur marchande du fonds, en tenant notamment compte des éléments suivants :
- Perte de la clientèle, si celle-ci se rattachait au fonds en raison de la qualité de l’emplacement du local ;
- Résultats d’exploitation sur la base du chiffre d’affaires des 3 dernières années ;
- Évaluation du droit au bail du local.
Quelles sont les modalités de calcul de l’indemnité d’éviction d’un bail commercial ?
Les textes législatifs, et en particulier les dispositions du Code de commerce relatives au statut des baux commerciaux, ne fournit aucune méthode de calcul précise de l’indemnité d’éviction. La jurisprudence de la Cour de cassation est venue pallier le manque de précision de la loi afin de définir des critères d’évaluation.
Les critères de l’article L.145-14 du Code de commerce
La définition et les modalités de calcul de l’indemnité d’éviction du bail commercial sont visées à l’article L.145-14 du Code de commerce.
Le second alinéa de cet article dispose que l’indemnité comprend “notamment la valeur marchande du fonds de commerce, déterminée suivant les usages de la profession, augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation, ainsi que des frais et droits de mutation à payer pour un fonds de même valeur, sauf dans le cas où le propriétaire fait la preuve que le préjudice est moindre.”
Il faut toutefois relever qu’il s’agit d’une liste non exhaustive, ce qui laisse donc la possibilité à la jurisprudence de compléter et d’adapter les modalités d’évaluation de l’indemnité d’éviction, selon le principe de réparation intégrale du préjudice.
Les critères définis par la jurisprudence
De jurisprudence constante, la Cour de cassation a fixé le principe selon lequel l’indemnité d’éviction doit être calculée selon les facteurs suivants :
- La valeur du fonds de commerce exploité dans les locaux loués si le refus du renouvellement a donné lieu à la perte du fonds de commerce ou, le cas échéant, les frais engendrés par le transfert du fonds de commerce ;
- Le pas-de-porte, distinct du droit au bail, c’est-à-dire la somme d’argent versée par le futur locataire au bailleur en début de contrat ;
- Les indemnités dites accessoires comprenant notamment les frais de déménagement et de réinstallation, les éventuelles indemnités de licenciement dues aux salariés si le refus de renouvellement du bail entraîne leur licenciement, les indemnités pour perte de logement dans le cas où le bail était mixte et comportait aussi des locaux à usage d’habitation ou encore la perte d’une licence éventuelle (tabac ou alcool par exemple).
À quelle date doit-on évaluer le montant de l’indemnité d’éviction du bail commercial ?
Outre les différents facteurs évoqués ci-dessus, la date d’évaluation du préjudice subi par le locataire compte également dans la fixation du montant de l’indemnité d’éviction.
En particulier, le préjudice du locataire doit être évalué soit au jour exact du départ du locataire des locaux loués, soit à la date de décision du juge.
Comment fixer le montant de l’indemnité d’éviction du bail commercial ?
L’évaluation de l’indemnité d’éviction peut valablement s’effectuer amiablement entre le bailleur et le locataire sortant.
En cas de difficulté ou de désaccord sur la définition du montant, les parties peuvent saisir le tribunal judiciaire du lieu du local.
La fixation amiable de l’indemnité d’éviction
En principe, le montant de l’indemnité d’éviction peut être fixé à l’amiable entre les parties au contrat de bail commercial. Néanmoins, dans la pratique, étant donné que le calcul du montant de l’indemnité d’éviction est complexe, il est fréquent de faire appel à un expert professionnel.
La fixation judiciaire de l’indemnité d’éviction
En cas de désaccord entre les parties, le montant de l’indemnité d’éviction pourra être fixé judiciairement par le tribunal judiciaire du lieu de situation des locaux loués. À ce titre, il convient de rappeler que le juge du fond est souverain en ce qui concerne la fixation du montant de l’indemnité d’éviction.
Sous quel délai l’indemnité d’éviction doit-être payée ?
Dès que les deux parties se sont mis d’accord sur le montant de l’indemnité d’éviction, il ne reste plus qu’à procéder au versement de celle-ci. Il convient néanmoins de noter que le bailleur dispose d’un délai de 15 jours pour se rétracter, soit en ce qui concerne le montant de l’indemnité d’éviction, soit en ce qui concerne le renouvellement du contrat de bail commercial.
Une fois ce délai écoulé, le bailleur est tenu au versement de l’indemnité d’éviction dans un délai de trois mois à compter de la signification d’un commandement de payer délivré par un commissaire de justice.
Quel régime d’imposition pour l’indemnité d’éviction d’un bail commercial ?
L’indemnité d’éviction versée au locataire en cas de refus de renouvellement du bail est soumise à l’impôt :
- Si le locataire est soumis à l’impôt sur le revenu (IR) : dès lors que l’indemnité d’éviction a pour visée de réparer un actif immobilier tel que le pas de porte, elle sera soumise au régime des plus-values professionnelles. En revanche, si l’indemnité sert à compenser une perte (frais de déménagement par exemple), elle est comprise dans le résultat global soumis à l’impôt sur le revenu.
- Si le locataire est soumis à l’impôt sur les sociétés (IS) : quel que soit le motif du préjudice, l’indemnité d’éviction sera prise en compte dans le résultat global et imposable au taux normal.
Dans quels cas particuliers le locataire n’a-t-il pas droit à une indemnité d’éviction ?
Dans certaines situations spécifiques, le locataire peut être déchu de la propriété commerciale. Dans ce cas, le bailleur n’est plus tenu au versement d’une indemnité d’éviction lors du refus du renouvellement du contrat de bail.
Ce principe est consacré par l’article L.145-17 du Code de commerce. D’après la lettre de cet article, ces cas sont les suivants :
- Le contrat est un bail dérogatoire , c’est-à-dire un bail commercial de courte durée (36 mois maximum, renouvellements éventuels compris) ;
- Le bailleur peut justifier d’un motif légitime et sérieux : il peut s’agir, notamment, du fait que le locataire ne répond pas aux conditions d’exigibilité pour conclure un bail commercial (être inscrit au registre du commerce et des sociétés ou au répertoire national des entreprises, anciennement répertoire des métiers). Les impayés de loyer et/ou de charges locatives peuvent également constituer, aux yeux de la loi, un motif légitime et sérieux ;
- L’immeuble dans lequel se trouvent les locaux loués est dans un état insalubre, voire dangereux : cela est le cas par exemple lorsque l’immeuble est voué à être démoli ou qu’il ne peut plus être occupé en raison de son état. Dans ce cas, l’état d’insalubrité du logement doit être reconnu par l’autorité administrative compétente.
FAQ
Doit-on verser une indemnité d'éviction en cas de résiliation anticipée d'un bail en cours ?
Faute de texte encadrant la résiliation amiable d'un bail commercial avant son terme, les parties peuvent définir elles-mêmes les conditions de la rupture du contrat, et notamment prévoir le versement d'une indemnité au locataire. Si toutefois la résiliation anticipée du contrat résulte de la mise en oeuvre d'une clause résolutoire suite à un manquement contractuelle du preneur, aucune indemnité d'éviction n'est due.
Comment arrêter un bail commercial avant son terme ?
Le locataire d'un bail commercial dispose d'une faculté triennale de résiliation, qui lui permet d'y mettre fin à l'issue de chaque période de 3 ans. Le bailleur, quant à lui, est tenu d'attendre l'arrivée du terme du bail pour donner congé, sauf si le contrat comporte une clause résolutoire sanctionnant certains manquement contractuels du locataire par la résiliation de plein droit du bail commercial. Si les parties trouvent un accord amiable, elles peuvent également mettre fin au contrat à tout moment dans les conditions qu'elles définissent.
Comment calculer le prix de la vente d'un bail commercial ?
Le prix de cession d'un droit au bail, qui correspond à l'ensemble des droits dont dispose le locataire sur le local au titre de la propriété commerciale, est défini librement par les parties à la cession. Il correspond généralement à la valeur locative du local.
Le chiffre d'affaires est-il pris en compte dans le calcul de l'indemnité d'éviction ?
Le chiffre d'affaires est l'un des critères utilisés pour le calcul de l'indemnité de remplacement, qui correspond à l'indemnité principale composant l'indemnité d'éviction lorsque le congé avec refus de renouvellement entraîne la perte de la clientèle du fonds de commerce. On tient notamment compte du résultat d'exploitation, et du chiffre d'affaires des 3 dernières années.
Comment évaluer l'indemnité d'éviction pour l'exploitant d'un hôtel ?
L'indemnité d'éviction tient notamment compte de la localisation de l'hôtel, de son chiffre d'affaires, des indemnités de licenciement des différents employés et du trouble commercial généré par le refus de renouvellement du bail commercial. En fonction de la notoriété de l'établissement et de certains éléments comme le nombre d'étoiles, l'indemnité d'éviction pourra alors atteindre plusieurs centaines de milliers d'euros.
Modèle de bail commercial
Samuel Goldstein
Samuel est co-fondateur de LegalPlace et responsable du contenu éditorial. L’ambition est de rendre accessible le savoir-faire juridique au plus grand nombre grâce à un contenu simple et de qualité. Samuel est diplômé de Supelec et de HEC Paris
Dernière mise à jour le 31/05/2025
Rédigé par
Samuel Goldstein
Samuel est co-fondateur de LegalPlace et responsable du contenu éditorial. L'ambition est de rendre accessible le savoir-faire juridique au plus grand nombre grâce à un contenu simple et de qualité. Samuel est diplômé de Supelec et de HEC Paris
Bonjour M. GOLDSTEIN,
Pouvez-vous me dire si une indemnité d’éviction d’un montant de 21532€ réclamé par le locataire, pour un appartement de 35m2, en fin de contrat de 9 ans, et dont le loyer était fixé à 4165€/an, est normal et justifié, svp ?
Merci pour votre réponse,
Bonjour, L’indemnité d’éviction d’un bail commercial s’évalue en fonction du dommage subi par le locataire. Afin d’évaluer le montant d’une indemnité d’éviction, il est tout d’abord impératif d’apprécier si le fonds de commerce est amené à disparaitre ou à être transféré. En effet, si le locataire est amené à perdre sa clientèle, le bailleur devra alors verser une indemnité de remplacement. Le locataire est alors indemnisé sur la valeur du fonds de commerce. A l’inverse, si le locataire conserve sa clientèle, le propriétaire devra verser une indemnité de transfert. Celle-ci correspond à la valeur du bail. Pour plus d’informations, nous… Lire la suite »
Bonjour ,
Je suis pratiquement dans le même cas de figure que Marie-Renée, mon bail est terminé .
Mon bailleur continu a percevoir le loyer sachant que j’ai fais des travaux considérables avec son accord, aujourd’hui il a décidé de vendre sa propriété à un promoteur.
Il prétend que je suis un occupant sans titre, les loyers perçus tous les mois c’est des indemnités d’occupation ..
Bonjour,
Votre situation est complexe et nécessite l’avis d’un professionnel.
Nous vous invitons à prendre contact avec un avocat afin de bénéficier de conseils adaptés à votre situation personnelle.
En vous souhaitant une belle journée,
L’équipe LegalPlace
bonjour
pourriez vous me dire le montant d indemnite maximum
pour un locataire dont le loyer est de 350 euros mensuel
occupant ce local depuis 1978
vous en remerciant par avance
Bonjour,
Le montant des indemnités varient en fonction de plusieurs facteurs autres que le prix du loyer et de la durée d’occupation. En effet, il faut prendre en compte votre situation familiale, la localisation géographique du bien, l’état de vos revenus etc. Il n’existe pas de grille avec un montant maximal et/ou minimal. L’appréciation se fait au cas par cas.
En espérant que notre réponse vous sera utile,
L’équipe LegalPlace.
Pourrriez vous me dire le quelle est la maniere de clacul du montant des frais d’eviction d’un gestionnaire en residence de tourisme montagne, dont le le loyer est de 40% du CA hbgt net dont min garanti 13 098 € HT. Pour un appartement qui coute 340k?
Bonjour, Il n’existe aucun texte législatif permettant de fixer précisément les modalités de calcul du montant de l’indemnité d’éviction du au locataire. Mais, il est de jurisprudence constante que l’indemnité d’éviction soit calculée selon les facteurs suivants: – la valeur du fonds de commerce exploitée dans les locaux loués si le refus de renouvellement à donné lieu à la perte du fond de commerce, – le pas de porte ou droit au bail, – les indemnités accessoires (telles que les frais de déménagement). Le montant de l’indemnité peut être fixée à l’amiable entre les parties au contrat de bail commercial.… Lire la suite »
Bonjour, Dans le cas d’un bail commercial en cours (4 années sur 9 à aujourd’hui), mon bailleur souhaite résilier à l’amiable afin de céder le site (dont le local dans lequel j’exerce fait partie) à un promotteur pour démolition et reconstruction. Il s’agirait d’une indemnité d’éviction sans transfert (remplacement). Sur la base des 3 derniers exercices entiers, la proposition qui m’est faite est de prendre 90% du CA moyen (2018 = 107k, 2019 = 121k, 2020 = 102k) soit 100k€. Sachant que l’activité a été fortement impactée par le covid sur 2020. Est-ce raisonnable sachant que la poursuite de mon… Lire la suite »
Bonjour,
Votre situation est complexe et nécessite l’avis d’un professionnel.
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En vous souhaitant une belle journée,
L’équipe LegalPlace
Bonjour,
Je suis dans le cas d’un appartement situé dans un résidence de vacances de 90 lots. Le bail se termine dans 2 ans. Le locataire qui s’occupe de l’ensemble de la résidence me verse environ 2000€ à l’année. Mon appartement n’étant qu’un seul lot sur les 90, à combien environ pourrait monter l’indemnité d’éviction ?
Merci d’avance !
Bonjour,
Le calcul de l’indemnité d’éviction est complexe et nécessite l’avis d’un professionnel.
Nous vous invitons à prendre contact avec un avocat, qui saura vous renseigner.
En vous souhaitant une belle journée,
L’équipe LegalPlace
Je suis dans le même cas que vous, j’ai dénonce le bail par huissier 6mois avant le renouvellement,je voudrais vendre cet appartement dans une résidence Pierre et Vacances qui me verse annuellement que 2000 € de loyer et aujourd’hui, pierre vacances me réclame 40000 € d’indemnités d’éviction,c’est une vrai arnaque,si quelqu’un peut me conseiller, l’appartement est en location pierre vacances depuis 2001
Bonjour,
Il n’existe aucun texte législatif fixant précisément les modalités de calcul du montant de l’indemnité d’éviction due au locataire.
En vous souhaitant une belle journée,
L’équipe LegalPlace.
Bjr mon bail se fini fin septembre je suis en train de vendre mon commerce donc je demande a mon bailleur pour renouveler le bail il m anonce 20% de plus d après moi il n’a pasle droit mercide vos reponse
Bonjour, Je travaille dans une mairie qui possède un local qui sert de boulangerie. Nous avons fait un bail commercial pour une période de neuf ans. Le locataire à demander à une réduction de loyer a un prix dérisoire 50 € / mois, le conseil municipal accordé ce loyer. Depuis le locataire a demandé l’ouverture d’une location gérance que nous lui avons refusé, il a payé ces loyers de 50 € en retard. Et depuis deux mois, il n’exerce plus, la boulangerie est fermée. Nous avons mandaté un huissier de justice pour le constater. Comment mettre fin au bail commercial… Lire la suite »