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L’indemnité d’occupation du bail commercial : définition, calcul, fiscalité
Dernière mise à jour le 31/05/2025
L’indemnité d’occupation est une somme d’argent due par l’occupant sans droit ni titre d’un bien à son propriétaire. Comme aucun contrat de bail ne lie l’occupant et le propriétaire, il ne s’agit pas d’un loyer, et cette somme est donc versée indépendamment du bail commercial.
De manière générale, il existe 2 types d’indemnités d’occupation :
- L’indemnité d’occupation de droit commun ;
- L’indemnité d’occupation statutaire.
Qu’est-ce qu’une indemnité d’occupation ?
L’indemnité d’occupation est une somme qu’un occupant sans titre ni droit doit payer au propriétaire en contrepartie de l’occupation de son bien (commun ou individuel). Le montant de l’indemnité est fixé indépendamment des causes de l’éviction et des fautes des parties dans certains cas.
Quand le maintien dans les lieux est apprécié comme un préjudice, l’indemnité d’occupation s’apprécie comme une réparation pécuniaire.
Le calcul du montant de l’indemnité d’occupation
L’indemnité d’occupation correspond généralement à la valeur locative du local. En conséquence, il se peut qu’elle soit supérieure au montant du loyer.
Quand les clauses et les conditions du bail expiré ne sont pas acceptées, le bailleur peut demander la compensation du différentiel avec le montant de l’indemnité d’éviction. Cela implique la diminution de la valeur de cette dernière ou peut même entraîner l’annulation de son paiement.
L’obtention de l’indemnité d’occupation
Pour prétendre à une indemnité d’occupation, le propriétaire doit effectuer une demande au plus tard dans les 2 ans suivant la date du préavis.
Quand le locataire doit-il verser une indemnité d’occupation d’un bail commercial ?
Pour mieux comprendre la situation à laquelle le locataire doit verser une indemnité d’occupation d’un bail commercial, il convient d’abord de voir ses droits selon le statut des baux commerciaux.
Le droit du locataire au versement d’une indemnité d’éviction en cas de non renouvellement du bail
Selon le statut des baux commerciaux, le locataire bénéficie de plusieurs droits, notamment celui de renouveler le bail. Cette disposition lui permet de pérenniser son fonds de commerce qu’il peut valoriser année après année. Si le bailleur refuse le renouvellement du bail, celui-ci se doit de verser une indemnité d’éviction.
Il n’est pas possible de déroger à cette disposition encadrée par l’article L.145-15 du Code de commerce. Ce dernier dispose que “sont réputés non écrits, les clauses, stipulations et arrangements qui ont pour effet de faire échec au droit de renouvellement”.
Le locataire bénéficie aussi du droit de rester dans les locaux jusqu’à ce que l’indemnité d’éviction soit payée en dépit de la fin du bail. Cette disposition est régie par l’article L.145-28 du Code de commerce.
L’obligation de verser une indemnité d’occupation en cas de maintien dans les lieux après la résiliation du bail
Le locataire peut prétendre à une indemnité d’éviction du bail commercial en cas de congé causé par le refus de renouvellement de bail (sous conditions). Il peut occuper de droit le local même après l’expiration du bail jusqu’au paiement de l’indemnité d’éviction. En contrepartie de la jouissance du local, il doit payer ce que l’on appelle indemnité d’occupation.
Dans la majorité des cas, elle est définie selon la valeur locative. Afin d’éviter la résiliation, le locataire se doit de respecter les conditions et les clauses du bail expiré, à défaut de quoi, il ne recevra plus l’indemnité d’éviction.
Le locataire peut également être redevable d’une indemnité d’occupation dans les cas suivants :
- Le locataire demeure dans les lieux sans remise des clés ou quand le congé a été signifié à la fin du bail ou au terme d’une période triennale ;
- Le preneur ne peut invoquer le droit de se maintenir dans les lieux, mais reste dans le local ;
- Le bailleur exerce ses droits d’option ou de repentir après le refus de renouvellement de bail.
Quelles sont les différentes indemnités d’occupation applicables pour un bail commercial ?
Il existe 2 types d’indemnités d’occupation : l’indemnité d’occupation de droit commun et l’indemnité d’occupation statutaire. Dans certaines situations, le choix du type d’indemnité constitue un véritable débat.
L’indemnité d’occupation de droit commun
L’indemnité d’occupation de droit commun est la somme qu’un locataire sans droit ni titre doit verser au propriétaire du bien. Il s’agit d’une disposition à caractère indemnitaire et compensatoire qui trouve son fondement dans l’article 1240 du Code Civil.
Les conditions d’application
L’indemnité d’occupation de droit commun est applicable en cas de faute commise par l’occupant qui refuse de quitter les lieux. Elle se présente comme une réparation du préjudice subi par le propriétaire dans le cadre d’une occupation indue.
L’indemnité d’occupation de droit commun se paie chaque jour, et ce, jusqu’à ce que le locataire rende les clés.
Le paiement d’une indemnité d’occupation de droit commun est également demandé au locataire ayant signifié un congé en raison de la fin du bail ou au terme d’une période triennale, mais qui n’a pas rendu les clés.
Quand le preneur d’un bail commercial ne peut pas invoquer le droit au maintien des lieux, il est tenu de verser une indemnité d’occupation de droit commun.
Cette situation se présente quand le locataire ne remplit pas les conditions d’application du statut des baux commerciaux. Il n’est le plus souvent pas immatriculé au registre du commerce et des société ou ne présente pas la qualité de commerçant. La personne concernée peut également ne pas être le propriétaire d’un fonds de commerce dans la location.
Dans cette optique, il devient après la fin du bail un occupant sans droit ni titre, et perd sa qualité de locataire. En effet, le titulaire du bail commercial est susceptible de perdre son droit au renouvellement du bail.
La valeur d’une indemnité d’occupation de droit commun
Dans le cas d’une indemnité d’occupation à caractère compensatoire, l’évaluation de l’indemnité tient compte de la valeur locative sur le marché. Son montant peut être supérieur selon la réparation de préjudice.
Elle peut également correspondre aux bénéfices qu’aurait pu percevoir le bailleur pendant la période où le bien n’a pas pu être loué. Le propriétaire doit cependant justifier qu’il aurait pu effectivement percevoir des loyers. Le juge se doit alors de bien étudier le cas avant de statuer sur la valeur de l’indemnité d’occupation de droit commun.
La clause sur l’indemnité d’occupation dans le bail commercial
Un bail commercial peut très bien contenir une clause prévoyant le paiement d’une indemnité d’occupation en cas de résiliation de bail avec occupation des lieux. Dans ce cas, le bailleur demande généralement le double du prix du bail. Cette règle a d’ailleurs été entérinée par la Cour de cassation.
La prescription de l’action en paiement
Selon l’article 2277 du Code Civil, la prescription quinquennale (5 ans) s’applique pour le paiement de l’indemnité d’occupation quand la valeur de celle-ci a été définie.
L’indemnité d’occupation statutaire
L’indemnité d’occupation statuaire trouve son fondement dans l’article L.145-28 du Code de commerce. Ce dernier dispose qu’un locataire pouvant prétendre de droit à une indemnité d’éviction peut rester dans la location jusqu’au paiement de celle-ci.
Le propriétaire n’a pas le droit de l’expulser ni de lui refuser son droit à condition que le locataire respecte les clauses et les conditions du contrat du bail expiré. Dans ce cas, l’indemnité d’occupation est déterminée selon les dispositions des sections 6 et 7 de l’article susmentionné.
Les conditions d’application de l’indemnité d’occupation statutaire
En cas de refus de renouvellement de bail commercial, le locataire peut valablement se maintenir dans les lieux jusqu’au paiement de l’indemnité d’éviction. Quand le délai de 15 jours suivant le versement de l’indemnité d’éviction est expiré, il doit rendre les clés en application de l’article L.145-29 du Code de commerce.
Le paiement d’une indemnité d’occupation statutaire est dû pendant la période de maintien dans les lieux. Quand le bailleur évoque des motifs graves et légitimes dans sa lettre de congé avec refus de renouvellement, le locataire doit attendre la procédure de qualification de l’indemnité d’occupation. En attente de la décision du juge, le locataire est tenu de payer une somme égale à l’ancien loyer.
Le locataire est également tenu de payer une indemnité d’occupation statutaire quand le propriétaire exerce le droit de repentir et offre un renouvellement de bail. Le paiement se fait pendant la période entre la date d’expiration et la date de renouvellement du bail. La valeur de l’indemnité est régie par l’article L.145-28 du Code de commerce avec la jurisprudence en réserve.
Le propriétaire dispose d’un droit d’option qui lui permet de se rétracter après avoir signifié un congé avec offre de renouvellement de bail (l’article L. 145-57 alinéa 2 du Code de commerce). Dans ce cas, le locataire occupant les lieux depuis la date d’expiration du bail se voit tenu de payer une indemnité d’occupation selon l’article L.145-28.
La valeur d’une indemnité d’occupation statutaire
De manière générale, l’indemnité d’occupation statuaire correspond à la valeur locative affectée d’un abattement de précarité. Le loyer n’est pas pris en compte dans l’étude de cette valeur qui sera estimée après expertise. L’abattement de précarité est généralement fixé à 10% de valeur locative. Dans certains cas, il peut atteindre les 30%.
La prescription de l’action en paiement
Pour le cas d’une indemnité d’occupation statutaire, la prescription est biennale, c’est-à-dire de 2 ans. Si le maintien dans les lieux se poursuit, une révision triennale peut être effectuée.
L’indemnité d’occupation suite à l’exercice du droit d’option du locataire
Le locataire peut, en effet, exercer son droit d’option après avoir demandé le renouvellement d’un bail sans obtenir de réponse du bailleur. Il est libre de décider d’annuler la demande et de rendre les clés. Dans ce cas, une indemnité d’occupation statutaire peut lui être demandée entre la date d’expiration du bail et l’application du droit d’option.
Quelle différence entre loyer et indemnité d’occupation du bail commercial ?
Il ne faut pas confondre loyer et indemnité d’occupation :
- Le loyer est la somme due au propriétaire pendant la durée du bail. Les modalités de paiement sont fixées dans le contrat ;
- L’indemnité d’occupation est la somme due au bailleur quand le bail prend fin, mais que le locataire continue à occuper les lieux.
Ainsi, le loyer est demandé aux locataires disposant d’un droit d’occupation alors que l’indemnité est réclamée aux occupants sans droit ni titre. En effet, l’indemnité ne dépend en aucun cas du bail, il s’agit plutôt d’une obligation légale. Ce n’est pas le cas du loyer dont la valeur est inscrite dans le contrat de colocation.
L’indemnité d’occupation du bail commercial est-elle soumise à la TVA ?
L’indemnité d’occupation n’est généralement pas soumise à la TVA. En effet, le calcul de la TVA du bail commercial obéit à des règles précises. L’indemnité est payée par le locataire sans droit ni titre afin de réparer un préjudice subi causé par l’occupation des lieux.
Toutefois, dans certains cas, le juge peut statuer en faveur du paiement de cette taxe. Cette situation peut se présenter quand le preneur maintient l’occupation des lieux sur une durée prolongée et paie une indemnité d’occupationconséquente au propriétaire. Si l’indemnité est considérée comme une source de revenu, le juge peut exiger le paiement de la TVA du bail commercial sur le fondement de la jurisprudence.
Entre la période de fin de bail et la fixation du type et de la valeur de l’indemnité d’occupation, le locataire est soumis aux charges et aux taxes comme stipulé dans le bail expiré. Après la fixation judiciaire de l’indemnité d’occupation, la réalisation d’un compte rétroactif est demandée au bailleur et au preneur. La base du compte est généralement définie par le jugement du tribunal judiciaire ou l’arrêt de la cour d’appel. Si la décision du juge n’inclut pas le paiement en sus des charges et des taxes de l’ancien bail, le règlement des taxes devient nul et non avenu.
FAQ
Comment est calculée l'indemnité d'occupation ?
Le calcul de l'indemnité d'occupation s'effectue sur la base de la valeur locative du local commercial. En outre, s'agissant d'une compensation pécuniaire visant à réparer le préjudice subi du fait de l'occupation indue du local, les règles de plafonnement des loyers n'ont pas vocation à s'appliquer. Par conséquent, le montant réclamé peut être particulièrement élevé.
Est-ce que l'indemnité d'occupation est obligatoire ?
L'indemnité d'occupation est obligatoire dès lors que le locataire sortant se maintient indument dans les lieux à l'expiration du bail. Il est néanmoins nécessaire de saisir le tribunal judiciaire afin d'obtenir un jugement ordonnant son versement.
Quel est le montant de l'indemnité d'éviction pour un bail commercial ?
Le montant de l'indemnité d'éviction d'un bail commercial varie selon la situation du locataire contraint de déplacer ou de fermer son fonds de commerce. En tout état de cause, l'indemnité versée doit réparer l'intégralité du préjudice subi.
Quelles sont les modalités d'évaluation de l'indemnité d'éviction pour un bail commercial ?
L'indemnité d'éviction comporte une indemnité principale, correspondant à l'indemnité de remplacement ou de déplacement du fonds de commerce qui couvre la valeur du droit au bail et compense le préjudice résultant de la perte de la clientèle ou de son déplacement. Elle inclut également une indemnité accessoire qui couvre les frais de déménagement, de réinstallation, les indemnités de licenciement des salariés...
Modèle de bail commercial
Samuel Goldstein
Samuel est co-fondateur de LegalPlace et responsable du contenu éditorial. L’ambition est de rendre accessible le savoir-faire juridique au plus grand nombre grâce à un contenu simple et de qualité. Samuel est diplômé de Supelec et de HEC Paris
Dernière mise à jour le 31/05/2025
Rédigé par
Samuel Goldstein
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