Comment déplafonner le loyer d’un bail commercial ?

Au renouvellement d’un bail commercial, la mise à jour du loyer est normalement encadrée. Le déplafonnement est l’exception qui autorise le bailleur à réclamer un montant supérieur, en révisant le loyer du bail commercial, aligné sur la valeur du marché.

Qu’est-ce qu’un bail commercial ?

Un bail commercial est le contrat de location d’un local utilisé pour une activité commerciale, industrielle ou artisanale. Il lie un bailleur, propriétaire des murs, à un locataire qui exploite un fonds de commerce. Ce statut protège le locataire en lui garantissant une certaine stabilité et un droit au renouvellement à l’échéance.

La durée minimale d’un bail commercial est de neuf ans. C’est ce que l’on appelle couramment le bail 3-6-9. Le locataire peut donner congé à la fin de chaque période triennale, soit au bout de trois ans, de six ans ou de neuf ans, en respectant un préavis de six mois. Le bailleur, lui, reste en principe engagé sur toute la durée, sauf cas particuliers prévus par la loi.

Pendant le bail commercial, le loyer évolue de façon encadrée. Une révision est possible tous les trois ans, la révision triennale, et suit la variation d’un indice de référence. C’est au terme des neuf ans, au moment du renouvellement, que la question du déplafonnement du loyer se pose vraiment. La durée du bail commercial et son mode de reconduction déterminent alors si le loyer reste plafonné ou peut être porté à la valeur locative.

Qu’est-ce que le déplafonnement du loyer d’un bail commercial ?

Le déplafonnement du loyer d’un bail commercial est la fixation du nouveau loyer à la valeur locative du local, sans limite d’indice. Il s’oppose au plafonnement, qui est la règle de principe au moment du renouvellement.

En temps normal, quand un bail commercial arrive à son terme et se renouvelle, la hausse du loyer ne peut pas dépasser la variation d’un indice de référence. L’article L145-34 du Code de commerce pose ce plafond. Deux indices publiés par l’INSEE servent de repère :

• L’indice des loyers commerciaux (ILC) s’applique aux activités commerciales et artisanales ;
• L’indice des loyers des activités tertiaires (ILAT) concerne les bureaux et les professions libérales.

Le déplafonnement fait sauter ce plafond du loyer commercial. Le loyer est alors réévalué selon la valeur locative, c’est-à-dire au loyer que le local pourrait réellement obtenir sur le marché.

Dans quels cas le loyer d’un bail commercial est-il déplafonné ?

Le déplafonnement du loyer d’un bail commercial n’est jamais automatique. Il suppose que le bailleur se trouve dans l’une des situations prévues par la loi et qu’il en apporte la preuve. Quatre grandes hypothèses reviennent en pratique.

La durée du bail commercial

La durée du bail est le premier motif de déplafonnement du loyer commercial, mais il recouvre deux cas qu’il ne faut pas confondre. Le premier concerne les baux conclus pour une durée contractuelle supérieure à neuf ans. Le second vise les baux qui se poursuivent par tacite prolongation au-delà de douze ans. Dans les deux cas, l’article L145-34 du Code de commerce écarte le plafonnement au renouvellement.

La modification notable de la valeur locative du local commercial

La modification notable de la valeur locative est le motif de déplafonnement le plus fréquent d’un loyer commercial en pratique.

Le loyer d’un bail commercial peut être déplafonné quand l’un des cinq éléments de cette valeur a évolué de façon notable pendant le bail. Il peut s’agir notamment :

• De travaux importants réalisés dans le local ;
• D’une déspécialisation qui ajoute de nouvelles activités ;
• D’une amélioration des facteurs locaux de commercialité comme l’arrivée d’un transport ou d’une zone piétonne attractive. La Cour de cassation a rappelé le 18 septembre 2025 que cette modification ne déplafonne le loyer que si elle a une incidence favorable sur l’activité effectivement exercée par le locataire.

Les locaux exclus du plafonnement des baux commerciaux

Certains locaux échappent par nature à la règle du plafonnement du loyer commercial. Leur loyer se fixe directement à la valeur locative au renouvellement. Sont concernés :

• Les locaux monovalents, conçus pour un seul usage comme un hôtel ou un cinéma, régis par l’article R145-10 du Code de commerce ;
• Les locaux à usage exclusif de bureaux, visés par l’article R145-11 ;
• Les terrains nus, traités par l’article R145-9.

La clause d’échelle mobile et l’exclusion conventionnelle

Deux clauses du bail commercial peuvent ouvrir la voie au déplafonnement du loyer. La clause d’échelle mobile, ou clause d’indexation, permet une révision à la valeur locative dès que son jeu fait varier le loyer de plus de 25 % par rapport au montant de départ, en application de l’article L145-39. Les parties peuvent aussi prévoir une clause écartant purement le plafonnement, appelée exclusion conventionnelle, à condition qu’elle soit rédigée sans ambiguïté.

Le tableau ci-dessous récapitule les principaux cas et le régime du lissage qui leur est associé.

Comment fonctionne le lissage du déplafonnement du loyer commercial ?

Quand le déplafonnement du loyer commercial s’applique, la hausse n’est pas toujours brutale. La loi Pinel du 18 juin 2014 a instauré un étalement, souvent appelé plafonnement du déplafonnement. La hausse du loyer ne peut pas dépasser 10 % du loyer de l’année précédente, chaque année, jusqu’à atteindre la valeur locative.

Quelle est la procédure de déplafonnement du loyer d’un bail commercial ?

Le déplafonnement du loyer commercial passe par une procédure encadrée, qui commence par la fin du bail en cours. Le bailleur ou le locataire prend l’initiative, puis un dialogue s’engage sur le montant, et le juge n’intervient qu’en dernier recours. Les étapes s’enchaînent ainsi :

1. Délivrer un congé avec offre de renouvellement par acte de commissaire de justice, au moins six mois avant le terme du bail, ou répondre à une demande de renouvellement émanant du locataire ;
2. Notifier un mémoire préalable qui expose le nouveau loyer réclamé et le motif de déplafonnement invoqué ;
3. Saisir la commission départementale de conciliation, prévue par l’article L145-35, pour tenter un accord amiable sur le montant ;
4. À défaut d’accord, saisir le juge des loyers commerciaux, qui est le président du tribunal judiciaire, pour qu’il fixe la valeur locative.

C’est au bailleur d’apporter la preuve du motif de déplafonnement et de la valeur locative qu’il revendique. S’il n’y parvient pas, le loyer reste plafonné.

Comment est calculée la valeur locative pour le déplafonnement du loyer commercial ?

La valeur locative pour le déplafonnement d’un bail commercial à prendre en compte est le loyer de marché du local. L’article L145-33 du Code de commerce la fait reposer sur cinq éléments d’appréciation :

• Les caractéristiques du local, comme sa surface, son agencement et son état ;
• La destination des lieux, c’est-à-dire les activités autorisées par le bail ;
• Les obligations respectives du bailleur et du locataire, notamment la répartition des charges et des travaux ;
• Les facteurs locaux de commercialité, qui traduisent l’attractivité commerciale du quartier ;
• Les prix couramment pratiqués dans le voisinage pour des locaux comparables.

Chaque élément est apprécié concrètement, au regard de la situation réelle du local commercial. En cas de désaccord, une expertise est souvent ordonnée par le juge des loyers. L’expert compare le local à des références du secteur et propose une valeur, que le juge retient ou ajuste.

Déplafonnement du loyer d’un bail commercial : quelles nouveautés en 2026 ?

L’année 2026 apporte des repères chiffrés récents et une réforme législative directe. Ces éléments changent la façon d’aborder une révision ou un renouvellement d’un bail commercial.

Les derniers indices publiés par l’INSEE le 24 juin 2026 concernent le premier trimestre 2026 :

• L’indice des loyers commerciaux (ILC) s’établit à 135,26, en baisse de 0,45 % sur un an ;
• L’ILAT atteint 137,42, en légère hausse de 0,09 % sur un an.

La tendance reste donc très modérée, ce qui limite les hausses de loyer plafonnées et rend le débat sur le déplafonnement d’autant plus sensible pour les bailleurs.

La loi n°2026-403 du 26 mai 2026, dite de simplification de la vie économique, a par ailleurs modifié plusieurs règles du bail commercial. Le locataire peut désormais demander la mensualisation de son loyer, sans accord du bailleur, dès lors qu’il est à jour de ses paiements. Le dépôt de garantie et les sûretés sont plafonnés à un trimestre de loyer lorsque le local ouvre droit à cette mensualisation. Le dépôt de garantie doit être restitué dans un délai maximal de trois mois après la remise des clés. La loi valide enfin les clauses-tunnel d’indexation, qui encadrent de façon symétrique la hausse et la baisse du loyer, pour les baux conclus ou renouvelés depuis le 28 mai 2026.

FAQ

Mehdi Ouchallal

Co-fondateur LegalPlace, Mehdi est diplômé du magistère DJCE et avocat. Il a exercé plus de 12 ans au sein de cabinets anglo-saxons et français en droit des sociétés, fusions-acquisition et capital investissement.

Dernière mise à jour le 08/07/2026

Sources de l'article

• Loi n° 2026-403 du 26 mai 2026 de simplification de la vie économique
• Articles L145-33 à L145-60 du Code de commerce
• Articles R145-9 à R145-11 du Code de commerce
• Loi n° 2014-626 du 18 juin 2014 relative à l'artisanat, au commerce et aux très petites entreprises (loi Pinel)