Comment créer une SCI familiale ?

Créer une SCI familiale est la solution la plus adaptée pour gérer et transmettre un patrimoine immobilier entre proches, tout en évitant les complications de l’indivision. Cette structure offre une grande flexibilité pour organiser la propriété, protéger vos intérêts et simplifier la succession.

Créer ma SCI familiale en ligne

Qu’est-ce que la SCI familiale ?

La SCI familiale est une société civile immobilière dont tous les associés appartiennent à un même cercle familial.

Définition de la SCI familiale

Une SCI familiale est une structure juridique constituée d’au minimum deux membres d’une même famille, qui détiennent ensemble un ou plusieurs biens immobiliers par l’intermédiaire de parts sociales.

Dans une SCI familiale, chaque associé est propriétaire de parts (et non du bien directement) ce qui simplifie la répartition des droits entre les membres de la famille et facilite la transmission du patrimoine. La SCI familiale est régie par les articles 1832 et suivants du Code civil, comme toute société civile.

Quelle différence entre SCI familiale et SCI classique ?

La SCI familiale et la société civile immobilière classique fonctionnent selon les mêmes règles juridiques.

La distinction entre la SCI familiale et la SCI classique tient uniquement au lien entre les associés de la SCI. En effet, dans une SCI classique, les associés peuvent être n’importe quelle personne physique ou morale sans lien familial entre eux.

Tandis que dans une SCI familiale, en revanche, tous les associés doivent appartenir à la même famille, jusqu’au 4e degré au sens de l’administration fiscale, ce qui couvre les conjoints, les enfants, les petits-enfants, les frères et sœurs, les oncles, tantes et cousins germains.

Pourquoi créer une SCI familiale ?

Créer une SCI familiale présente des avantages concrets pour les familles qui souhaitent organiser leur patrimoine immobilier sur le long terme, mais aussi des contraintes qu’il vaut mieux connaître avant de se lancer.

Les avantages de la SCI familiale

Le premier avantage de la SCI familiale est la simplicité de la gestion du patrimoine. Le gérant prend les décisions courantes seul, sans unanimité requise, contrairement à l’indivision (articles 815 et suivants du Code civil).

Elle permet ensuite de transmettre progressivement des parts à vos enfants en bénéficiant des abattements fiscaux renouvelables tous les 15 ans, tout en conservant la gestion du bien.

Par ailleurs, les créanciers personnels d’un associé ne peuvent pas saisir les biens détenus par la SCI familiale.

Enfin, la répartition des parts entre associés est totalement libre, sans obligation d’égalité.

Les inconvénients de la SCI familiale

La création d’une SCI familiale engendre des frais incompressibles (statuts, annonce légale, greffe) auxquels s’ajoutent des frais de gestion annuels récurrents.

Chaque associé est par ailleurs responsable des dettes de la SCI familiale de façon indéfinie, non solidaire et subsidiaire (articles 1857 et 1858 du Code civil), sa résidence principale restant toutefois insaisissable de plein droit.

La SCI familiale implique enfin une gestion administrative régulière (assemblées générales, comptabilité) et une fiscalité à anticiper selon le régime IR ou IS retenu.

Tableau récapitulatif des avantages et inconvénients de la SCI familiale

Si vous voulez en savoir plus, découvrez notre vidéo sur le sujet :

Quelles sont les conditions pour créer une SCI familiale ?

Avant de lancer les démarches de création d’une SCI familiale, vous devez vérifier que votre projet respecte plusieurs conditions de base fixées par la loi.

En effet, une SCI familiale doit compter au minimum deux associés. Il n’existe pas de maximum légal et les associés d’une SCI familiale peuvent être des personnes physiques ou des personnes morales.

Ensuite,  par définition, tous les associés d’une SCI familiale doivent appartenir à la même famille. En pratique, sont concernés les conjoints (mariés ou pacsés), les enfants, les petits-enfants, les parents, les grands-parents, les frères et sœurs, les oncles, tantes et cousins germains.

Un enfant mineur peut tout à fait être associé dans une SCI familiale. Toutefois, son entrée dans la société requiert l’autorisation de ses représentants légaux.

De plus, la SCI familiale doit avoir un objet civil. Donc toute activité commerciale comme l’achat-revente habituel de biens, la location meublée à titre habituel constituant une activité commerciale est exclue du périmètre d’une SCI familiale, sous peine de requalification par l’administration.

Enfin, aucun montant minimum n’est imposé par la loi pour le capital social d’une SCI familiale. Ce capital peut donc être fixé à 1 € symbolique, même si un montant plus élevé reflète mieux la valeur du patrimoine apporté. Le capital d’une SCI familiale peut être constitué d’apports en numéraire (argent) ou d’apports en nature (bien immobilier).

Quelles étapes suivre pour créer une SCI familiale ?

Créer une SCI familiale se déroule en 5 étapes successives qui sont :

• Rédiger les statuts ;
• Désigner le gérant ;
• Déposer le capital social ;
• Publier une annonce légale ;
• Déposer le dossier d’immatriculation au Guichet Unique de l’INPI.

Voici un schéma récapitulatif des principales étapes de création d’une SCI familiale :

Étape 1 : Rédigez les statuts de la SCI familiale

Les statuts de la SCI familiale constituent le document fondateur de la société. Ce document formalise les règles de fonctionnement de la SCI familiale, la répartition des parts entre associés et les droits de chacun.

Les mentions obligatoires des statuts d’une SCI familiale sont fixées par l’article 1835 du Code civil. Les statuts de la SCI familiale doivent impérativement mentionner :

• La forme juridique (SCI) ;
• La dénomination sociale choisie ;
• L’adresse du siège social de la SCI familiale ;
• L’objet social (ex. : acquisition, gestion et administration de biens immobiliers) ;
• La durée de la société (99 ans maximum) ;
• Le montant du capital social et la répartition des parts entre les associés ;
• Les apports de chaque associé (en numéraire ou en nature) ;
• Les modalités de prise de décision (quorum requis, règles de majorité) ;
• Les conditions de cession des parts sociales ;
• La désignation et les pouvoirs du gérant de la SCI familiale.

Au-delà de ces mentions obligatoires, les statuts d’une SCI familiale peuvent prévoir des clauses spécifiques adaptées à la situation de la famille :

• Une clause d’agrément pour encadrer l’entrée de nouveaux associés ;
• Une clause de préemption pour protéger les associés actuels en cas de cession de parts ;
• Les règles de répartition des bénéfices entre membres de la famille.

Étape 2 : Désignez le gérant de la SCI familiale

Le gérant de la SCI familiale est son représentant légal. C’est lui qui agit au nom de la société, signe les contrats, gère les relations avec les locataires ou les prestataires, et accomplit les démarches administratives courantes de la SCI familiale.

Le gérant peut être l’un des associés de la SCI familiale ou un tiers extérieur à la société. Dans la pratique, le gérant d’une SCI familiale est le plus souvent un membre de la famille particulièrement impliqué dans la gestion du patrimoine comme un parent fondateur, par exemple.

De plus, la désignation du gérant peut figurer directement dans les statuts de la SCI familiale (gérant statutaire) ou dans un acte séparé (gérant non statutaire). De ce fait, la révocation d’un gérant statutaire d’une SCI familiale nécessite une modification des statuts, ce qui implique une nouvelle annonce légale et des frais de greffe supplémentaires. Un gérant non statutaire, en revanche, peut être révoqué par simple décision des associés, sans modifier les statuts.

Les pouvoirs du gérant de la SCI familiale sont définis par ses statuts. En l’absence de disposition contraire, le gérant dispose de tous les pouvoirs pour agir au nom de la SCI familiale dans la limite de l’objet social (article 1848 du Code civil). Les statuts de la SCI familiale peuvent restreindre ces pouvoirs, par exemple en imposant l’accord de la majorité des associés pour tout engagement financier dépassant un certain montant.

Étape 3 : Constituez le capital social de la SCI familiale

Une fois les statuts de la SCI familiale rédigés, chaque associé doit effectuer son apport. Le capital social de la SCI familiale se forme de la réunion de ces apports et représente la valeur initiale mise en commun par les membres de la famille.

Tout d’abord les apports en numéraire (argent) sont versés par les associés de la SCI familiale selon les modalités prévues dans les statuts. Contrairement aux sociétés commerciales (SARL, SAS, SA), le dépôt du capital sur un compte bancaire bloqué n’est pas obligatoire pour une SCI familiale et aucun texte de loi ne l’impose. Les associés peuvent choisir de le faire et obtenir une attestation de dépôt, ce qui peut rassurer les partenaires financiers. Mais ce dépôt n’est pas une condition de validité du dossier d’immatriculation de la SCI familiale. En pratique, les fonds peuvent simplement être versés sur le compte bancaire de la SCI après son immatriculation.

Ensuite les apports en nature dans une SCI familiale (bien immobilier, matériel) sont évalués dans les statuts. Pour un bien immobilier, l’acte d’apport doit impérativement être établi par notaire sous forme authentique.

Étape 4 : Publiez une annonce légale pour la SCI familiale

Avant de déposer le dossier d’immatriculation de la SCI familiale, vous devez publier un avis de constitution dans un journal d’annonces légales (JAL) habilité dans le département du siège social de la SCI familiale. Cette publication est obligatoire et constitue l’une des formalités de publicité imposées par la loi pour toute création de société.

Les mentions obligatoires de l’annonce légale d’une SCI familiale sont fixées par l’article R. 210-3 du Code de commerce. L’avis de constitution de la SCI familiale doit alors mentionner :

• La dénomination sociale et la forme juridique (SCI) ;
• L’adresse du siège social de la SCI familiale ;
• L’objet social de la société ;
• Le montant du capital social ;
• La durée de la SCI familiale ;
• L’identité du gérant désigné ;
• Le greffe auprès duquel la SCI familiale sera immatriculée.

Le journal d’annonces légales délivre en retour une attestation de parution, qui est un document à joindre obligatoirement au dossier d’immatriculation de la SCI familiale.

Étape 5 : Déposez le dossier d’immatriculation au Guichet Unique

La dernière étape pour créer votre SCI familiale consiste à déposer le dossier d’immatriculation via le Guichet Unique de l’INPI, qui centralise toutes les formalités de création de société depuis janvier 2023. C’est à ce stade que la SCI familiale obtient son existence juridique officielle.

Le dossier d’immatriculation d’une SCI familiale doit comprendre les pièces suivantes :

• Les statuts de la SCI familiale signés par tous les associés ;
• L’attestation de dépôt du capital social auprès de la banque ;
• L’attestation de parution de l’annonce légale dans un JAL ;
• Un justificatif d’identité du gérant de la SCI familiale (carte nationale d’identité ou passeport en cours de validité) ;
• Un justificatif de jouissance du siège social (bail, titre de propriété, attestation de domiciliation) ;
• La déclaration des bénéficiaires effectifs de la SCI familiale ;
• Le cas échéant, l’acte notarié d’apport en nature immobilier.

Une fois le dossier de la SCI familiale déposé et validé par le greffe, vous recevez un extrait Kbis qui officialise l’existence juridique de votre SCI familiale. Le délai d’obtention du Kbis est généralement de 5 à 10 jours ouvrés après le dépôt d’un dossier complet.

Combien coûte la création d’une SCI familiale ?

Le coût de création d’une SCI familiale comprend plusieurs dépenses à prévoir. Ces coûts de création d’une SCI familiale se répartissent entre des frais réglementés (greffe, annonce légale) et des frais variables selon les options retenues (honoraires notariaux, accompagnement en ligne).

En effet, le coût global de la création d’une SCI familiale se situe entre 250 et 350 € pour une SCI familiale sans apport immobilier (frais de greffe + annonce légale), hors honoraires de rédaction des statuts.

Tandis qu’avec rédaction des statuts par un professionnel, comptez entre 750 et 1 850 € au total pour la création d’une SCI familliale. Si un bien immobilier est apporté au capital, des frais notariaux s’ajoutent selon la valeur du bien.

Quelles aides pour créer une SCI familiale ?

La SCI familiale n’est pas éligible aux aides classiques à la création d’entreprise (ACRE, dispositifs BPI France), réservées aux activités économiques. En revanche, une SCI familiale qui détient des biens immobiliers peut accéder à plusieurs dispositifs publics, principalement dans le domaine de la rénovation énergétique.

Tout d’abord, il y a la TVA à 5,5 % qui s’applique aux travaux d’amélioration de la performance énergétique réalisés sur des biens à usage d’habitation achevés depuis plus de deux ans, quelle que soit la situation fiscale de la SCI familiale (article 278-0 bis A du CGI). Depuis le 1er mars 2025, les chaudières à combustibles fossiles sont exclues de ce taux réduit.

Ensuite, l‘éco-PTZ permet à une SCI familiale soumise à l’IR d’emprunter jusqu’à 50 000 € sans intérêts pour financer des travaux de rénovation énergétique, à condition que le bien soit occupé en résidence principale par un associé personne physique ou par un locataire, et que les travaux soient réalisés par un professionnel RGE. Toutefois, les SCI familiales à l’IS sont exclues de ce dispositif.

Il y a également les certificats d’économie d’énergie (CEE) qui sont directement accessibles à la SCI familiale en tant que personne morale, sans condition de ressources, pour des travaux de rénovation énergétique réalisés par un artisan RGE sur un bien résidentiel. Ils sont cumulables avec la TVA à 5,5 % et l’éco-PTZ.

Les subventions Anah (Loc’Avantages) sont également accessibles à une SCI familiale bailleresse qui signe une convention avec l’Anah et s’engage à louer à des ménages sous plafond de ressources. Les associés de la SCI familaile et leur famille ne peuvent pas être locataires du bien concerné.

Enfin, les abattements fiscaux sur la transmission de parts constituent le principal levier patrimonial de la SCI familiale. En effet, chaque parent peut transmettre jusqu’à 100 000 € de parts par enfant tous les 15 ans en franchise de droits de donation (article 779 du CGI).

FAQ

Khadidja Badji

Juriste en droit international des affaires et spécialisée en rédaction SEO, Khadidja Badji transforme des notions juridiques complexes en contenus clairs et accessibles chez LegalPlace, offrant aux entrepreneurs des réponses fiables pour avancer.

Dernière mise à jour le 26/05/2026

Sources de l'article

• Article 1832 et suivants du Code civil (Constitution des sociétés civiles)
• Article 1835 du Code civil (Contenu des statuts d'une société civile)
• Article 1848 du Code civil (Pouvoirs du gérant de société civile)
• Article 1857 du Code civil (Responsabilité indéfinie et proportionnelle des associés de société civile)
• Article 150 U, II, 1° (Exonération de plus-value résidence principale)
• Article 278-0 bis A (TVA à 5,5 % sur les travaux de rénovation énergétique)
• Article 779 (Abattements fiscaux en ligne directe)