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Comment immatriculer une société civile immobilière (SCI) ?

Comment immatriculer une société civile immobilière (SCI) ?

L’immatriculation de la Société civile immobilière (SCI) lui permet d’acquérir la personnalité juridique grâce à laquelle elle sera en mesure d’exister indépendamment des associés, ainsi que d’exercer librement les activités visées par son objet social.

Cette formalité, qui doit être effectuée auprès du greffe du Tribunal de commerce dans un délai d’1 mois suivant la signature des statuts, clôture les différentes étapes de la procédure de création de la SCI.

Quelles sont les étapes préalables à l’immatriculation d’une SCI ?

Les associés de la SCI ne peuvent procéder à son immatriculation sans accomplir des formalités préalables. Des justificatifs attestant de la bonne réalisation de ses démarches doivent d’ailleurs être fournis dans le dossier de demande d’immatriculation à adresser au greffe du Tribunal de commerce.

Avant d’immatriculer la SCI, les associés sont donc tenus de :

  1. Réaliser des apports au capital social
  2. Rédiger les statuts
  3. Publier un avis de constitution dans un journal d’annonces légales

Afin de garantir le bon accomplissement des formalités de création de la SCI, il est préférable de confier leur réalisation à un professionnel du droit (notaire, avocat) capable d’identifier les écueils à éviter.

Bon à savoir : LegalPlace se propose de prendre en charge l’ensemble des formalités de création et d’immatriculation pour le compte des associés. De cette manière, les fondateurs de la SCI se prémunissent contre les risques du rejet de la part de greffe, et obtiennent des statuts rédigés sur mesure par des spécialistes du droit pour un prix bien inférieur aux honoraires d’un notaire ou d’un avocat.

Etape n°1 : réaliser des apports au capital social

Les associés doivent effectuer des apports au capital de la SCI afin de constituer les ressources propres de la SCI. La loi n’imposant aucun montant minimum, il est possible de créer une SCI avec un capital d’1€ seulement.

Ces opérations s’analysent comme un transfert depuis le patrimoine personnel des associés vers celui de la société. En échange, chacun recevra des parts sociales au prorata de sa participation au capital.

2 types d’apports peuvent être réalisés :

  • Apports en numéraire : il s’agit d’apports de sommes d’argents à la SCI. Ces montants doivent être déposés sur un compte bancaire ouvert au nom de la société. Les associés se verront remettre en échange un certificat de dépôt des fonds qui doit figurer dans le dossier de demande d’immatriculation.
  • Apports en nature : il s’agit d’apports de biens meubles ou immobiliers. Les biens doivent être évalués par les associés afin d’être comptabilisés dans le capital social, et le montant correspondant doit figurer dans une clause des statuts.

Etape n°2 : rédiger les statuts

Les associés doivent rédiger les statuts de la SCI en fonction des objectifs visés. Il est important d’accorder un soin tout particulier à cette étape, car elle conditionne le bon déroulement de la vie sociale de la société.

Les statuts de la SCI doivent contenir des informations précises listées à l’article 1835 du Code civil. Ces derniers doivent ainsi contenir :

  • La forme de la société : en l’occurrence « société civile immobilière ».
  • L’objet social de la société 
  • La dénomination sociale de la SCI : c’est-à-dire le nom qui lui est donné
  • L’adresse du siège social de la SCI : il s’agit généralement du domicile du gérant ou de l’un des associés.
  • L’identité et les apports de chaque associé 
  • Le capital social de la SCI : il peut être fixe ou variable.
  • La durée de vie de la SCI : le maximum légal est de 99 ans.

Les statuts peuvent également comporter d’autres dispositions, relatives notamment au quorum et aux règles de vote en assemblée générale ou aux modalités de cession de parts sociales de la SCI.

Ainsi que l’ensemble des procédures et modalités de fonctionnement autour des prises de décisions.

Une fois les statuts rédigés, il est nécessaire d’effectuer une publication d’un avis de création au sein d’un Journal d’Annonces Légales (JAL).

Etape n°3 : la publication d’un avis de création de SCI dans un journal d’annonces légales

Dans un délai d’1 mois suivant la signature des statuts, les associés doivent informer les tiers de la création de la SCI par la publication d’un avis de constitution dans un journal d’annonces légales édité dans le département d’immatriculation de la société.

Cet avis de constitution doit nécessairement contenir les éléments suivants :

  • La dénomination sociale de la SCI
  • Son sigle si celui-ci est mentionné dans les statuts de la société
  • La forme juridique de la société : société civile immobilière en l’espèce.
  • La façon dont les statuts ont été rédigées : acte sous seing privé ou acte authentique.
  • L’adresse du siège social de la SCI
  • Son objet social 
  • La date de signature des statuts
  • Le montant du capital social de la SCI : si le capital est variable, il faut mentionner son montant minimal.
  • Le montant des apports des associés et une description des apports en nature
  • L’identité et l’adresse du gérant qu’il soit une personne physique ou morale
  • La ville du greffe dont dépend le siège social de la société
  • Les conditions et formalités relatives à la cession des parts de la SCI

Une fois l’annonce publiée, la SCI se verra remettre une attestation de parution dans un journal d’annonces légales qu’il convient de joindre au dossier de demande d’immatriculation à adresser au greffe en vue de l’immatriculation de la société au Registre du commerce et des sociétés (RCS).

Bon à savoir : la publication de l’avis de création est une formalité payante dont le coût s’élève en moyenne à 5.50€ HT par ligne de 20 caractères, soit environ 200 à 250€ pour une annonce en application des tarifs en vigueur en 2020.

Comment immatriculer la SCI ?

Afin d’assurer son immatriculation au Registre du commerce et des sociétés (RCS), ce qui lui permettra d’acquérir la personnalité juridique, et donc d’exister indépendamment de ses associés, la SCI doit adresser un dossier de demande d’immatriculation au greffe du Tribunal de commerce.

Cette formalité doit être réalisée dans un délai d’1 mois suivant la signature des statuts.

La validation du dossier de déclaration de création de la SCI par le greffe est subordonnée à la remise du formulaire M0 de déclaration d’immatriculation d’une société civile (Cerfa n°13958*02) en 2 exemplaires dûment complétés, ainsi que de plusieurs autres pièces justificatives.

La SCI recevra l’extrait Kbis une fois l’immatriculation réalisée par le greffe.

Quels pièces justificatives fournir pour l’immatriculation d’une SCI ?

Outre le formulaire M0, le dossier de demande d’immatriculation de la SCI doit comporter un certain nombre de pièces justificatives :

  • Un exemplaire original des statuts daté et signé par tous les associés
  • Un exemplaire de l’acte de nomination du gérant lorsqu’il n’est pas désigné par les statuts
  • Une déclaration des bénéficiaires effectifs datée et signée par le représentant légal
  • Un justificatif de jouissance des locaux tenant lieu de siège social
  • Une attestation de parution dans un journal d’annonces légales
  • Un justificatif d’identité du gérant
  • Une déclaration sur l’honneur de non-condamnation du gérant datée et signée en original
  • Une attestation de filiation du gérant
  • Tout document attestant de l’existence d’une personne morale lorsqu’elle est associée ou gérante de la société
Bon à savoir : lorsque le gérant de la SCI est une personne morale non immatriculée dans un Etat membre de l’Union européenne, il sera nécessaire de produire une copie des statuts en vigueur traduits en français certifiée conforme par le gérant.

Quel est le délai d’immatriculation de la société ?

La réalisation de l’ensemble des démarches préalables à l’immatriculation peut prendre un certain temps, en particulier la réunion des différents associés en vue de la rédaction des statuts.

Une fois le dossier déposé auprès du greffe du Tribunal de commerce, l’immatriculation en elle-même est effectuée relativement rapidement.

L’administration vérifie la présence de l’ensemble des pièces justificatives requises avant de procéder à l’inscription de la SCI au Registre du commerce et des sociétés (RCS). Une fois le dossier complet déposé, l’immatriculation prend 1 à 2 semaines.

Combien coûte l’immatriculation d’une SCI ?

Le coût de l’inscription au RCS de la SCI s’élève à 70.39€, incluant les frais de dépôt d’actes, les émoluments du greffe et la TVA. Les associés sont également tenus de joindre au dossier la déclaration des bénéficiaires effectifs : il s’agit d’une formalité payante coûtant 24.80€.

Il est toutefois indispensable de prendre en compte les frais générés par les étapes préalables de création de la SCI :

  • Réalisation d’apports au capital social : de 1€ à plusieurs milliers d’euros selon le montant choisi par les associés.
  • Rédaction des statuts : de 0 à plusieurs milliers d’euros lorsque les associés ont recours aux services d’un notaire ou d’un avocat.
  • Publication d’un avis de création dans un journal d’annonces légales : environ 5.50€ HT par ligne de 20 caractères selon le département d’immatriculation et le JAL choisi. Le coût de publication d’une annonce est ainsi compris entre 200 et 250€.

FAQ

Comment immatriculer une SCI ?

Avant de réaliser une demande d'immatriculation, il faut d'abord rédiger les statuts de la société, conformément aux dispositions de l'article 1835 du Code Civil mais également publier l'avis de création de la société dans un Journal d'Annonces Légales, tel que le Registre du Commerce et des Sociétés.

Quels sont les documents à fournir pour immatriculer une SCI ?

Afin d'immatriculer une SCI, le gérant ou son mandataire doit fournir à l'administration :

  • Le formulaire M0, complété et signé par le/les gérant(s)
  • Un exemplaire des statuts, daté et signé
  • Une attestation de parution dans un Journal d'Annonces Légales
  • Un justificatif d'occupation des locaux (copie du bail commercial, facture d'eau ou d'électricité)
  • Un pouvoir original si le gérant n'a pas signé lui même le formulaire M0
  • Si le gérant est une personne physique : une copie de la pièce d'identité (assortie si besoin d'une attestation de filiation) ainsi qu'une déclaration sur l'honneur de non-condamnation
  • Si le gérant est une personne morale : un extrait d'immatriculation daté de moins de 3 mois.

Quel est le délai d'immatriculation d'une SCI ?

Une fois le dossier de demande d'immatriculation complet déposé au greffe du Tribunal de Commerce dont dépend le siège social de la SCI, il faut compter entre une et deux semaines pour que l'immatriculation soit validée par l'administration.

Quel est le coût d'une immatriculation de SCI ?

Au 1er mai 2018, le coût d'immatriculation d'une SCI est fixé à 70,39€. Cela comprend le coût de dépôts des pièces ainsi qu'une TVA.

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Co-fondateur et DG de LegalPlace, Mehdi est ancien avocat au Barreau de Paris et diplômé du magistère DJCE. Il a exercé plus de 12 ans au sein de cabinets anglo-saxons et français en droit des sociétés, fusions-acquisition et capital investissement.

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