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Comment immatriculer une SCI ?

Dernière mise à jour le 18/10/2021

L’immatriculation d’une société civile immobilière (SCI), auprès du registre du commerce et des sociétés, permet à la société d’acquérir la personnalité juridique et d’exercer librement les activités visées par son objet social.

Avant l’immatriculation, plusieurs formalités doivent être effectuées. Il s’agit notamment de :

  • La constitution du capital social
  • La rédaction des statuts
  • La publication d’un avis de constitution dans un journal d’annonces légales

Comment immatriculer une SCI ?

Depuis le 1er juillet 1978, l’immatriculation des sociétés civiles est une étape obligatoire permettant à la société d’être recensée au registre du commerce et des sociétés (RCS). Cette immatriculation conclut la procédure visant à attribuer à la SCI une personnalité juridique distincte de celle des associés.

La SCI devient alors une personne morale à part entière, titulaire de droits (droit d’agir en justice…) mais également d’obligations (tenue d’assemblées générales, paiement des impôts…).

Les étapes préalables à l’immatriculation d’une SCI

Les associés de la SCI ne peuvent procéder à son immatriculation sans accomplir certaines formalités préalables. Certains justificatifs, attestant de la bonne réalisation de ces démarches, doivent être fournis dans le dossier de demande d’immatriculation à adresser au greffe du Tribunal de commerce.

Pour immatriculer la SCI, les associés sont donc tenus de :

  1. Réaliser des apports au capital social
  2. Rédiger les statuts
  3. Publier un avis de constitution dans un journal d’annonces légales
  4. Constituer et déposer son dossier au greffe du tribunal de commerce

La création d'une SCI en 4 étapes

Afin de garantir le bon accomplissement des formalités de création de la SCI, il est préférable de les confier à un professionnel du droit (notaire, avocat) capable d’identifier les écueils à éviter.

🔎 Zoom : Vous avez également la possibilité de recourir à l’assistance d’un professionnel habilité tel que LegalPlace. En effet, pour un coût moindre, nous vous proposons d’effectuer l’ensemble des formalités liées à la création de votre SCI, dont la constitution du dossier d’immatriculation. Il vous suffit simplement de remplir un questionnaire en ligne et notre équipe se chargera de l’ensemble des démarches.

Etape n°1 : la réalisation des apports au capital social

Les associés doivent effectuer des apports au capital de la SCI, afin de constituer les ressources propres de la SCI. La loi n’impose aucun montant minimum, il est donc possible de créer une SCI avec un capital de 1€ seulement.

Ces apports s’analysent comme un transfert depuis le patrimoine personnel des associés vers celui de la société. En échange, chacun recevra des parts sociales proportionnellement à sa participation au capital.

Il est possible d’effectuer 2 types d’apports :

  • Un apport en numéraire : il s’agit d’apports de sommes d’argents à la SCI.
    Ces montants doivent être déposés sur un compte bancaire, ouvert au nom de la société. Les associés se verront remettre en échange un certificat de dépôt des fonds, qui doit figurer dans le dossier de demande d’immatriculation.
  • Un apport en nature : il s’agit d’apports de biens meubles ou immobiliers à la SCI.
    Les biens doivent être évalués par les associés, afin d’être comptabilisés dans le capital social, et le montant correspondant doit figurer dans une clause des statuts.

Etape n°2 : la rédaction des statuts

Les associés doivent impérativement rédiger les statuts de la SCI, en fonction des objectifs visés. Il est important d’accorder un soin tout particulier à cette étape, car elle conditionne le bon déroulement de la vie sociale de la société.

Les statuts de la SCI doivent être établis par écrit et contenir des informations précises, mentionnées à l’article 1835 du Code civil.

Les statuts doivent contenir :

  • L’identité et les apports de chaque associé 
  • La forme de la société : « société civile immobilière »
  • L’objet social de la société
  • La dénomination sociale de la SCI : c’est-à-dire le nom qui lui est donné
  • L’adresse du siège social de la SCI : généralement du domicile du gérant ou de l’un des associés
  • Le capital social de la SCI : pouvant être fixe ou variable
  • La durée de vie de la SCI : le maximum légal est de 99 ans
  • Les modalités de fonctionnement de la SCI

Les statuts peuvent également comporter d’autres dispositions, relatives notamment au nombre minimum de membres présents pour qu’une assemblée puisse valablement délibérer (quorum), ou encore aux règles de vote en assemblée générale ou aux modalités de cession de parts sociales de la SCI.

Une fois les statuts rédigés, il faut effectuer la publication d’un avis de création au sein d’un Journal d’Annonces Légales (JAL).

Etape n°3 : la publication d’un avis de création d’une SCI dans un journal d’annonces légales

Conformément aux dispositions de la loi du 4 janvier 1955 concernant les annonces judiciaires et légales, il est obligatoire de procéder à la publication d’un avis de constitution dans un JAL, dans un délai de 1 mois suivant la signature des statuts.

C’est par la publication d’un avis de constitution dans un JAL, que les associés informent les tiers de la création de la SCI.
L’avis doit être édité dans le département d’immatriculation de la société.

Par application de l’article R.210-4 du Code de commerce, l’annonce légale de constitution d’une SCI doit impérativement comporter les mentions suivantes :

  • La dénomination sociale de la SCI suivie, le cas échéant, de son sigle
  • La forme juridique (SCI)
  • Le montant du capital social, ainsi que le montant minimum du capital s’il s’agit d’une SCI à capital variable
  • L’adresse du siège social : il peut être fixé chez un gérant, dans un local, ou même dans une société de domiciliation
  • L’objet social de la SCI : il doit être résumé de façon sommaire
  • La durée de la société : elle ne peut excéder 99 ans, mais il est possible d’inclure dans les statuts de la SCI les modalités de prorogation de la société à l’arrivée de son terme
  • Les noms, prénoms et domiciles des associés tenus indéfiniment des dettes sociales
  • Les noms, prénoms et adresses des associés ou des tierces personnes qui endossent le rôle de gérant de la SCI
  • Les noms, prénoms et domiciles des personnes ayant le pouvoir d’engager la société envers les tiers
  • Le greffe du Tribunal de commerce dans lequel la SCI sera immatriculée

L’annonce légale peut également comporter des mentions annexes, telles que :

  • Le mode de rédaction des statuts : il doit être indiqué si les statuts sont établis par acte authentique ou par acte sous seing privé
  • La date de signature des statuts
  • Les modalités de cession des parts sociales de la SCI
  • La valeur nominative des parts sociales
  • L’évaluation et la description sommaire des biens meubles ou immobiliers, faisant l’objet d’un apport en nature

Une fois l’annonce publiée, la SCI se verra remettre une attestation de parution dans un JAL, qu’il conviendra de joindre au dossier de demande d’immatriculation à adresser au greffe, en vue de l’immatriculation de la société au Registre du commerce et des sociétés (RCS).

Bon à savoir : Depuis le 1er Janvier 2021, avec l’entrée en vigueur de l’arrêté du 7 décembre 2020, la tarification des annonces légales de constitution de société est devenue forfaitaire. Ce nouveau mode de tarification permet d’éviter les disparités entre les différents départements. Le montant du prix d’une annonce légale de constitution de SCI est ainsi fixé à 189€ en métropole et 227€ à Mayotte et à La Réunion.

Les formalités d’immatriculation

Afin d’assurer son immatriculation au RCS, la SCI doit adresser un dossier de demande d’immatriculation au greffe du Tribunal de commerce.

Cette formalité doit être réalisée dans un délai de 1 mois suivant la signature des statuts.

Une fois l’immatriculation réalisée, la SCI recevra un extrait Kbis par le greffe.

Quelles pièces justificatives fournir pour l’immatriculation d’une SCI ?

La validation du dossier de déclaration de création de la SCI par le greffe est subordonnée à :

Pour le gérant personne physique :

  • Un justificatif d’identité du gérant
  • Une déclaration sur l’honneur de non-condamnation du gérant (datée et signée en original)
  • Une attestation de filiation du gérant

Pour le gérant (et associé(s)) personne morale :

  • L’extrait de moins de trois mois en original de l’immatriculation sur un registre public

Pour les associés (non gérants) personnes physiques :

  • Une copie de la pièce d’identité : copie du passeport ou de la carte nationale d’identité
Bon à savoir : Lorsque le gérant de la SCI est une personne morale non immatriculée dans un Etat membre de l’Union européenne, son représentant légal doit être déclaré au RCS et produire les mêmes pièces que pour le gérant personne physique.

Combien coûte l’immatriculation d’une SCI ?

Le coût de l’inscription de la SCI au RCS s’élève à 66,88€, incluant les frais de dépôt d’actes, les émoluments du greffe et la TVA.

Les associés sont également tenus de joindre au dossier une déclaration des bénéficiaires effectifs : il s’agit d’une formalité payante coûtant 21,41€.

Le règlement global s’élève donc à 88.29 €.

Il est également indispensable de prendre en compte les frais générés par les étapes préalables à l’immatriculation de la SCI :

  • Réalisation d’apports au capital social : de 1€ à plusieurs milliers d’euros selon le montant choisi par les associés.
  • Rédaction des statuts : de 0 à plusieurs milliers d’euros lorsque les associés ont recours aux services d’un notaire ou d’un avocat.
  • Publication d’un avis de création dans un journal d’annonces légales : 189€ en métropole et 227€ dans les territoires d’Outre-Mer.

Quel est le délai d’immatriculation de la SCI ?

La réalisation de l’ensemble des démarches préalables à l’immatriculation peut prendre un certain temps, en particulier pour réunir l’ensemble des associés en vue de la rédaction des statuts.

Une fois le dossier déposé auprès du greffe du Tribunal de commerce, l’immatriculation en elle-même est effectuée relativement rapidement.

L’administration vérifie la présence de l’ensemble des pièces justificatives requises avant de procéder à l’inscription de la SCI au Registre du commerce et des sociétés (RCS). Le greffe du Tribunal de commerce est tenu d’immatriculer la société dans un délai de 24h dès la constatation d’un dossier valide.

Une fois le dossier complet déposé, l’immatriculation prend 1 à 2 semaines en fonction du greffe. En effet, certains greffes sont engorgés en raison du grand nombre de demandes.

Le délai pour que l’entrepreneur crée sa SCI peut être de plusieurs semaines, ou de plusieurs mois selon les alternatives choisies.

FAQ

Ou enregistrer les statuts ?

L'enregistrement des statuts d'une société s'effectue auprès du service des impôts des entreprises. Les associés doivent ainsi réaliser les statuts en deux exemplaires originaux. Ceux-ci doivent alors être transmis au CFE compétent.

Quels sont les documents à fournir pour immatriculer une SCI ?

Afin d'immatriculer une SCI, le gérant doit fournir à l'administration :

  • Le formulaire M0, complété et signé
  • Un exemplaire des statuts, daté et signé
  • Une attestation de parution dans un Journal d'Annonces Légales
  • Un justificatif d'occupation des locaux (copie du bail commercial, facture d'eau ou d'électricité)
  • Un pouvoir original si le gérant n'a pas signé lui-même le formulaire M0
  • Si le gérant est une personne physique : une copie de la pièce d'identité (assortie si besoin d'une attestation de filiation) ainsi qu'une déclaration sur l'honneur de non-condamnation
  • Si le gérant est une personne morale : un extrait d'immatriculation daté de moins de 3 mois.

Où immatriculer une SCI ?

L'immatriculation d'une SCI se fait à l'endroit dont dépend le siège social de la société.

Comment faire enregistrer les statuts d'une SCI ?

Il faut enregistrer les statuts de la SCI auprès du service des impôts des entreprises (SIE) :

  • Si les statuts ont été établis par un acte notarié, un acte d'huissier ou une décision de justice
  • Si les statuts comportent un apport d'immeuble, de parts ou d'actions (transmission de propriété d'immeuble, de fonds de commerce, cession d'actions, etc.)

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Co-fondateur LegalPlace, Mehdi est diplômé du magistère DJCE et avocat. Il a exercé plus de 12 ans au sein de cabinets anglo-saxons et français en droit des sociétés, fusions-acquisition et capital investissement.

Dernière mise à jour le 18/10/2021

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Co-fondateur LegalPlace, Mehdi est diplômé du magistère DJCE et avocat. Il a exercé plus de 12 ans au sein de cabinets anglo-saxons et français en droit des sociétés, fusions-acquisition et capital investissement.