La création d’une SCI sur Impots.gouv

Si vous cherchez à créer une SCI sur impots.gouv, sachez que la création passe depuis le 1er janvier 2023 par le Guichet unique de l’INPI.Impots.gouv intervient uniquement pour les déclarations fiscales annuelles une fois la société immatriculée. Les deux démarches sont distinctes et font l’objet de procédures séparées.

La SCI, qu’est-ce que c’est ?

Une SCI ou société civile immobilière est une structure créée pour l’exercice d’une activité immobilière, qui peut être l’achat, la vente, la construction ou la location d’un bien immobilier. Elle permet de dissocier la propriété et le pouvoir des propriétaires.

Le patrimoine immobilier devient la propriété de la société. Elle doit réunir au minimum deux associés qui en détiennent chacun une part. Il convient de noter que leurs parts sont proportionnelles à leurs apports.

Pourquoi créer une SCI ?

La société civile immobilière est créée en vue de faciliter la gestion ou la transmission d’un patrimoine immobilier. D’ailleurs, il est possible de créer une SCI familiale, qui est donc constituée par les membres d’une même famille, comme l’indique son nom.

Gestion du patrimoine

La SCI simplifie la gestion d’un patrimoine commun, appartenant à un couple, à des parents et leurs enfants. Grâce à la société, les biens sont réunis au sein d’une entité unique. Leur exploitation sera ainsi aisée, quel que soit leur nombre et leur structure.

Transmission de patrimoine

Les parents ont le choix de transmettre la nue-propriété et conserver l’usufruit et le pouvoir de gestion. Ils ont même la possibilité de donner un avantage à certains héritiers. Ils peuvent obtenir le pouvoir de gestion ou des parts supplémentaires. Néanmoins, ils sont tenus de se conformer aux modalités de répartition et de fonctionnement définies dans les statuts de la société.

Les parents peuvent créer une SCI puis transmettre les biens par succession ou par donation. La transmission porte sur des parts sociales et non sur un bien immobilier directement, ce qui ouvre des possibilités d’optimisation fiscale.

En matière de succession, les parts de SCI sont soumises aux mêmes barèmes de droits de mutation à titre gratuit que tout autre actif, entre 5 % et 45 % en ligne directe selon les tranches, jusqu’à 60 % entre personnes sans lien de parenté.

L’avantage de la SCI tient à la valorisation des parts, qui peut intégrer une décote liée aux contraintes de cession, et à la possibilité de les transmettre progressivement en profitant des abattements légaux.

Pour une donation, les propriétaires bénéficient des mêmes abattements, ce qui peut réduire significativement les droits dus.

Quelles différences entre le régime de l’indivision et la SCI ?

Il y a indivision lorsqu’un patrimoine immobilier appartient à plusieurs personnes et les parts ne sont pas réparties individuellement, ce qui arrive par exemple à des personnes qui héritent d’un bien immobilier.

Aussi, effectuer le choix entre l’indivision et la création d’une SCI peut être difficile pour certains propriétaires. Ces deux régimes ont néanmoins des principes de fonctionnement différents. Dans le premier, les co-héritiers sont tenus de respecter les cadres législatifs existants. Ils obligent par exemple une prise de décision à l’unanimité pour les sujets importants. Les décisions de gestion courante doivent pour leur part obtenir l’accord de la majorité des 2/3. En revanche, les actes de conservation nécessitent la décision de l’un des cohéritiers.

La transmission se fait par donation. Les héritiers recevront une quote-part, mais il est possible de transmettre l’intégralité des parts. Aucun formalisme particulier n’est nécessaire pour la constitution du régime ou la gestion des activités y afférentes. Toutefois, les copropriétaires peuvent établir une convention d’indivision avec la présence obligatoire d’un notaire. Une mésentente peut se conclure par la vente forcée des biens.

Une telle situation n’arrive pas avec une SCI. En cas de mésentente, un héritier peut vendre ses parts sans qu’il soit nécessaire de vendre le bien immobilier. Cependant, la constitution d’une société est obligatoire avec les démarches et les frais qui en découlent. Les parents ou les cohéritiers peuvent ainsi créer une SCI via le Guichet unique de l’INPI sur formalites.entreprises.gouv.fr. Ils deviennent des associés et il leur appartient de définir les règles de gestion.

La société doit avoir un gérant qui la représente légalement. Il est possible de bénéficier d’un abattement fiscal en effectuant la transmission successivement. La loi autorise également les propriétaires à démembrer les parts, cela leur évite les frais de succession.

Comment se passe la création d’une SCI ?

Comment procéder à la création de la SCI sur Impots.gouv ?

Contrairement à ce que le titre de cette section pourrait laisser penser, la création d’une SCI ne se fait pas sur impots.gouv.

Depuis le 1er janvier 2023, toutes les formalités d’immatriculation sont réalisées exclusivement sur le Guichet unique de l’INPI, accessible sur formalites.entreprises.gouv.fr.

Les Centres de formalités des entreprises (CFE) ont été supprimés à cette date et le formulaire M0 a été remplacé par un formulaire unique dématérialisé, commun à toutes les formes juridiques.

Quelle déclaration la SCI doit-elle déposer annuellement ?

Les associés et les gérants d’une SCI sont tenus de déclarer les résultats et leurs revenus chaque année. La procédure de déclaration de la SCI consiste à renseigner le formulaire :

• N° 2065 pour une SCI assujettie à l’impôt sur la société ;
• N° 2072 pour une SCI soumise à l’impôt sur le revenu ;
• N° 2044 pour déclarer les revenus fonciers.

Où et comment déposer la déclaration de la SCI ?

La télédéclaration est désormais obligatoire. Les associés et gérants de SCI doivent donc réaliser la déclaration de revenus et des résultats en ligne. Pour faciliter la démarche, ils peuvent utiliser le site Impots.gouv, avec les formulaires et les notices proposés sur la plateforme.

Comment effectuer le dépôt de la déclaration de la SCI sur Impots.gouv ?

La procédure est différente selon le statut des associés sachant que le mode d’imposition peut en dépendre. Lorsque les associés sont des particuliers, des assujettis au forfait BA et aux régimes BIC ou des sociétés soumises aux BNC.

Dans ce cas, chaque associé doit déclarer les revenus provenant de leur activité avec la SCI en tenant compte de leur quote-part. Ils sont tenus de les renseigner à la partie dédiée aux revenus fonciers du formulaire prévu à cet effet. Cette déclaration doit accompagner celle pour l’ensemble des revenus soumis à l’impôt sur le revenu.

La société, elle, doit déclarer ses résultats en utilisant le formulaire n° 2072, comme cité précédemment. Lorsque les associés sont des sociétés ou des entreprises individuelles, artisanales, commerciales ou agricoles, chaque associé est tenu de déclarer les revenus générés par son activité, en tenant compte de leur quote-part. Ils doivent se conformer aux règles relatives au mode d’imposition de leurs bénéfices (BIC, IS ou BA).

La téléprocédure sur Impots.gouv est possible après avoir créé un compte sur la plateforme. Pour les professionnels, il faut s’adresser au service des impôts des entreprises (SIE) pour demander la création d’espace en ligne.

FAQ

Mehdi Ouchallal

Co-fondateur LegalPlace, Mehdi est diplômé du magistère DJCE et avocat. Il a exercé plus de 12 ans au sein de cabinets anglo-saxons et français en droit des sociétés, fusions-acquisition et capital investissement.

Dernière mise à jour le 29/05/2026