ConnexionAcheter une résidence secondaire en SCI : intérêts, fiscalité et limites
Dernière mise à jour le 24/08/2026
- Dans quels cas acheter sa résidence secondaire en SCI ?
- Pourquoi acheter sa résidence secondaire en SCI ?
- Comment acheter une résidence secondaire en SCI ?
- Quels sont les avantages d’acquérir sa résidence secondaire en SCI ?
- Quels sont les inconvénients ?
- Tableau récapitulatif des avantages et inconvénients
- Quelle est la fiscalité applicable à la résidence secondaire ?
- Quelle taxe d’habitation pour une résidence secondaire en SCI ?
- Peut-on acheter un bien en SCI pour son usage personnel ?
- Deux associés au minimum et un capital librement fixé suffisent pour porter une résidence secondaire en SCI, sans montant plancher imposé.
- La taxe d’habitation sur les résidences secondaires reste due, avec une majoration communale possible de 5 % à 60 % en zone tendue.
- La location meublée ne fait basculer la SCI à l’impôt sur les sociétés qu’au-delà de 10 % de recettes commerciales dans les recettes totales.
Détenir une résidence secondaire sous la forme d’une SCI est une situation courante. En effet, faire l’acquisition d’un tel bien sous la forme d’une société civile immobilière permet de le détenir à plusieurs en bénéficiant d’une fiscalité avantageuse. Néanmoins, il faudra respecter des formalités de création strictes et faire face à plusieurs types de risques. On vous explique.
Dans quels cas acheter sa résidence secondaire en SCI ?
L’achat d’un bien immobilier à titre de résidence secondaire sous la forme d’une SCI peut intervenir dans plusieurs types de situations.
Même si l’achat d’un bien immobilier par le biais d’une SCI constitue généralement la résidence principale ou est réalisé dans un but locatif, il est également possible d’acquérir sa résidence secondaire par ce biais.
À ce titre, on peut citer les situations suivantes :
- Un achat en couple dans une optique de simplification de la succession ;
- Un achat entre membres d’une même famille pour éviter une situation d’indivision et transmettre facilement le bien aux enfants, le cas échéant ;
- Un achat pour louer et générer des revenus locatifs ;
- Un achat entre amis pour éviter l’indivision et faciliter la gestion.
Pourquoi acheter sa résidence secondaire en SCI ?
Acquérir une résidence secondaire en SCI a un intérêt, notamment si l’achat a lieu entre membres d’une même famille.
Dans ce cas, on parlera alors de SCI familiale.
Ainsi, la détention, la gestion et la transmission du bien immobilier est facilitée au sein de l’entité familiale.
À cet égard, la SCI présente 2 intérêts majeurs, à savoir :
- Éviter une situation d’indivision en famille : chaque membre de la famille détient des parts sociales ;
- Organiser et simplifier la succession de la résidence secondaire au moment venu.
Comment acheter une résidence secondaire en SCI ?
Pour acheter une résidence secondaire en SCI, il faut respecter les étapes de création d’une SCI, à savoir :
- La rédaction des statuts de la SCI ;
- Le dépôt du capital social : aucun montant minimum n’est requis pour créer une telle structure, mais en pratique réunir un certain montant est gage de sécurité ;
- Le dépôt du dossier de création auprès du guichet unique via le site de l’INPI ;
- La publication d’une annonce légale de création dans un support habilité à en recevoir :
- La transmission des documents par le guichet unique via l’INPI pour l’immatriculation de la SCI au RNE (registre national des entreprises) et au RCS.
De plus, en pratique, pour créer une SCI, il faut obligatoirement réunir 2 associés au minimum.
L’engagement des associés est indéfini, mais il n’est ni solidaire ni immédiat. Chacun ne répond des dettes sociales qu’à proportion de sa part dans le capital, et seulement après que le créancier a vainement poursuivi la SCI, conformément aux articles 1857 et 1858 du Code civil.
Ainsi, pour faciliter leur quotidien et assurer une bonne gestion, ces derniers peuvent nommer un gérant chargé de la gestion courante de la résidence secondaire en SCI.
Quels sont les avantages d’acquérir sa résidence secondaire en SCI ?
Acheter sa résidence secondaire en SCI permet de bénéficier de plusieurs avantages sur plusieurs plans.
À ce titre, on peut citer les avantages suivants :
- La possibilité d’acquérir un bien immobilier à plusieurs et d’en partager la propriété ;
- L’obtention de prêt facilitée ;
- Une structure permettant d’éviter l’indivision et ainsi d’éviter les conflits qui en découlent ;
- La SCI permet de faciliter la transmission notamment lors d’une succession, mais également lors du vivant des associés via des donations ;
- La possibilité de vendre ou de céder les parts sociales à tout moment au prorata du montant d’investissement de départ.
De plus, en mettant le bien en location, les charges locatives peuvent être déduites du résultat imposable de la société.
Quels sont les inconvénients ?
En revanche, malgré les avantages indéniables que procure la SCI pour la détention d’une résidence secondaire, cette structure n’est pas exempte d’inconvénients.
En effet, les principaux désavantages induits par une telle structure sont les suivants :
- Les risques financiers pris par les associés, dont la responsabilité est indéfinie et engage leur patrimoine personnel au-delà de leur apport. Elle reste toutefois non solidaire, chaque associé ne répondant des dettes qu’à proportion de sa part dans le capital, et subsidiaire, le créancier devant d’abord poursuivre la SCI ;
- Des démarches de création assez fastidieuses et coûteuses ;
- Une fiscalité pouvant être conséquente, notamment en cas de location meublée, et l’impôt sur la plus-value immobilière lors de la revente le cas échéant ;
- Une gestion comptable et administrative de la SCI chronophage en l’absence de gérant ;
- Des conflits possibles entre les associés : il est possible, pour pallier ce risque, d’insérer des clauses dans les statuts afin de résoudre de telles situations de blocage, etc.
Tableau récapitulatif des avantages et inconvénients
Voici un tableau récapitulatif des avantages et inconvénients de détenir un résidence secondaire en SCI.
| Les avantages de la résidence secondaire en SCI | Les inconvénients de la résidence secondaire en SCI |
| – Le financement du bien par la perception des loyers ;
– L’investissement à plusieurs ; – Une transmission et/ou une cession du bien facilitée ; – Faciliter l’obtention de prêt ; – Le remboursement par la location, etc. |
– Responsabilité indéfinie, non solidaire et subsidiaire des associés ;
– Démarches de création longues ; – Forte imposition, etc. |
Quelle est la fiscalité applicable à la résidence secondaire ?
Par défaut, la SCI relève de l’impôt sur le revenu. Elle n’est pas imposée en son nom, chaque associé déclarant sa quote-part de résultat au prorata de ses parts. L’option pour l’impôt sur les sociétés reste ouverte, mais elle est exercée par la société elle-même et non par les associés, et elle devient irrévocable au terme du cinquième exercice. Le taux normal de l’IS s’élève à 25 %, ramené à 15 % sur les 42 500 € premiers euros de bénéfice lorsque les conditions sont réunies.
Lorsque la résidence secondaire est mise gratuitement à la disposition des associés, la SCI est réputée s’en réserver la jouissance. Elle ne déclare alors aucun revenu, mais les charges du logement ne sont pas déductibles pour autant, qu’il s’agisse de la taxe foncière, des travaux ou des intérêts d’emprunt.
Sur le plan déclaratif, la SCI dépose une déclaration n° 2072 l’année de sa constitution. Elle en est dispensée les années suivantes à trois conditions cumulatives : aucun changement dans la répartition du capital, la liste des immeubles ou les conditions d’occupation, aucun revenu ni produit financier encaissé, et aucun avantage consenti aux associés autre que la jouissance du logement.
Quelle taxe d’habitation pour une résidence secondaire en SCI ?
Détenir une résidence secondaire en SCI ne dispense pas de la taxe d’habitation. La suppression votée en 2023 n’a concerné que les résidences principales, et la taxe reste due sur tout logement meublé qui n’est pas la résidence principale de son occupant.
Le redevable est celui qui a la disposition ou la jouissance du logement au 1er janvier, conformément à l’article 1408 du CGI. Si un associé occupe la résidence secondaire ou en conserve la libre disposition, la taxe est établie à son nom. À défaut de jouissance privative, elle est mise à la charge de la SCI.
Dans les communes classées en zone tendue, le conseil municipal peut en outre majorer cette taxe de 5 % à 60 %, en application de l’article 1407 ter du CGI. La taxe foncière, elle, reste due par la SCI propriétaire du bien.
Peut-on acheter un bien en SCI pour son usage personnel ?
Même si la plupart des SCI ont pour but la mise en location du bien, il est possible d’acquérir un bien immobilier via une SCI pour un usage personnel.
Le montage change de nature si la SCI a opté pour l’impôt sur les sociétés. Une société à l’IS qui renonce à percevoir un loyer au profit de l’un de ses associés commet un acte anormal de gestion. L’administration réintègre alors dans son résultat imposable le loyer de marché qu’elle aurait dû encaisser et refuse la déduction des charges correspondantes. Pour une résidence secondaire destinée à un usage familial, l’impôt sur le revenu reste donc le régime le plus sûr.
Dans le cas d’un achat d’une résidence secondaire sous la forme d’une SCI qui sera occupée par un associé, il est conseillé que les statuts ou le règlement intérieur de la dite société mentionne les informations suivantes :
- L’identité de l’associé jouissant de cette mise à disposition ;
- Les charges revenant à l’associé occupant le bien : taxe foncière, eau, électricité ;
- Les modalités et les conditions d’occupation du bien ;
- La fin de l’occupation du bien.
Samuel est co-fondateur de LegalPlace et responsable du contenu éditorial. L’ambition est de rendre accessible le savoir-faire juridique au plus grand nombre grâce à un contenu simple et de qualité. Samuel est diplômé de Supelec et de HEC Paris
Dernière mise à jour le 24/08/2026
FAQ
Est-ce qu’une SCI est redevable de la taxe d'habitation ?
Oui, dans certains cas. La taxe d’habitation sur les résidences secondaires est établie au nom de celui qui a la disposition ou la jouissance du logement meublé au 1er janvier, en application de l’article 1408 du CGI. Si un associé occupe la résidence secondaire, il en est redevable. Si aucun associé n’en a la jouissance privative, la taxe est mise à la charge de la SCI. La déclaration d’occupation prévue à l’article 1418 du CGI n’est plus annuelle, elle se fait uniquement en cas de changement d’occupation, avant le 1er juillet, depuis l’espace « Gérer mes biens immobiliers ».
Est-il possible d’habiter dans un bien détenu en SCI ?
Oui, il est tout à fait possible d’occuper gratuitement (ou non) un logement détenu par la SCI mais cette possibilité doit être prévue dans les statuts de la société. En cas de silence des statuts sur ce point, la décision peut être prise en AG et il peut être décidé que la jouissance gratuite ne constitue pas un droit définitif.
Quels sont les risques d’une SCI familiale ?
Le principal risque tient à la responsabilité indéfinie des associés. Elle n’est toutefois ni solidaire ni immédiate, puisque chaque associé ne répond des dettes qu’à hauteur de sa part dans le capital et que le créancier doit d’abord poursuivre la société. S’y ajoutent les risques de blocage entre associés et le coût de la gestion administrative.
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Samuel est co-fondateur de LegalPlace et responsable du contenu éditorial. L'ambition est de rendre accessible le savoir-faire juridique au plus grand nombre grâce à un contenu simple et de qualité. Samuel est diplômé de Supelec et de HEC Paris
Bonjour, nous avons des parts sociales d’une SCI qui ne génère pas de revenus locatifs (résidence secondaire partagée). Nous déposons chaque année une déclaration d’impôts pour la SCI (largement déficitaire donc, puisque pas de revenus locatifs). Pouvons-nous déduire dans notre déclaration de revenus personnelle la quote-part du déficit foncier correspondant à nos parts dans la SCI? Merci d’avance
Bonjour, L’imputation d’un déficit foncier sur le revenu global suppose en principe que les biens détenus par la SCI soient affectés à la location et génèrent des revenus fonciers imposables. Lorsqu’une SCI met un bien à la disposition gratuite de ses associés, par exemple à titre de résidence secondaire, elle ne dégage pas de revenus fonciers et les charges supportées ne sont, en règle générale, pas déductibles. La situation peut toutefois varier selon le régime fiscal choisi par la société et l’usage effectif des biens, ce qui justifie une analyse au cas par cas. Nous vous invitons à prendre contact… Lire la suite »
Bonjour,
est il possible de louer 1 ou 2 semaines par an l’été notre maison (résidence secondaire ) qui est en SCI familiale à l’IR avec nos enfants ? Qu’en est il des impots dans ce cas ? Merci
Bonjour, La location meublée d’un bien détenu par une SCI soumise à l’impôt sur le revenu (IR) revêt un caractère commercial. En principe, si les recettes issues de cette activité de location saisonnière excèdent 10 % du chiffre d’affaires total de la société, celle-ci risque un basculement fiscal de plein droit vers l’impôt sur les sociétés (IS). Si ces revenus demeurent exceptionnels et inférieurs à ce seuil, la SCI peut conserver son régime de transparence fiscale, mais les profits réalisés sont alors imposables dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC) au prorata des parts de chaque associé. Nous… Lire la suite »