Les indices des loyers commerciaux : le guide complet

Les indices des loyers commerciaux : le guide complet

Les indices des loyers commerciaux sont des indices de référence à partir desquels le bailleur ou le locataire peut réviser le montant du loyer d’un bail commercial. La révision du loyer peut intervenir en cours de bail, tous les trois ans minimum, ou lors du renouvellement du bail. Le loyer est révisé selon un indice de référence, l’ILC ou l’ILAT, en fonction de l’activité du locataire.

 

La révision du loyer d’un bail commercial selon les indices des loyers commerciaux

La révision du loyer d’un bail commercial est encadrée par la loi. En effet, elle peut intervenir en cours de bail, tous les trois ans minimum, ou lors du renouvellement du bail. Elle est basée sur un indice de référence publié trimestriellement par l’I.N.S.E.E.

Cette faculté de révision du loyer bénéficie à la fois au locataire et au propriétaire. La révision triennale du loyer (tous les trois ans minimum) est automatique : il n’est donc pas nécessaire de prévoir une clause spécifique dans le bail commercial.

Attention ! Toute demande de révision de loyer avant l’expiration d’une période triennale est nulle.

La demande de révision de loyer doit être adressée à l’autre partie par lettre recommandée avec accusé de réception. Le contenu de la lettre doit notamment préciser le montant du loyer demandé.
 

Abandon de l’ICC au profit de l’ILC et de l’ILAT

En principe, le bail commercial stipule que le loyer pourra être révisé selon un indice de référence convenu entre les parties. Il peut s’agir de l’Indice des Loyers Commerciaux (ILC) ou de l’Indice des Loyers des Activités Tertiaires (ILAT).

Ces deux indices viennent remplacer l’Indice du Coût de la Construction (ICC), supprimé pour les baux commerciaux par la loi Pinel.

Bon à savoir : Les cocontractants peuvent également prévoir une clause d’échelle mobile, appelée aussi clause d’indexation, au titre de laquelle le montant du loyer sera automatiquement révisé, et de plein droit, sur une base périodique convenue entre les parties.

La période correspond généralement à une année. Dans ce cas uniquement, il est possible d’utiliser l’Indice du Coût de la Construction (ICC) évoqué ci-dessus comme indice de référence.

L’indice des loyers commerciaux (ILC) pour les activités commerciales et artisanales

L’indice des loyers commerciaux (ILC) permet de réviser le loyer d’un bail commercial selon des critères économiques fiables. Cet indice a été instauré par la loi n°2008-776 du 4 août 2008. Il s’agit d’un indice officiel de l’I.N.S.E.E basé sur :

  • L’évolution des prix à la consommation hors tabac et loyers sur tous les foyers situés en France métropolitaine et en Outre-mer à hauteur de 50% ;
  • L’évolution des prix de la construction neuve à hauteur de 25% ;
  • L’évolution du chiffre d’affaires du commerce de détail à hauteur de 25%.

Le champ d’application de l’indice des loyers commerciaux est consacré par l’article D112-2 du Code monétaire et financier. D’après la lettre de cet article, l’ILC n’est applicable que pour les locataires inscrits au Registre du Commerce et des Sociétés (RCS) ou au répertoire des métiers (RM), c’est-à-dire ceux exerçant une activité commerciale ou artisanale.

Tableau de l’Indice des Loyers Commerciaux (ILC) à jour (2018)

Voici un tableau de l’évolution de l’indice des loyers commerciaux selon les années :

Année1er trimestre2ème trimestre3ème trimestre4ème trimestre
2017109,46110110,78111,33
2016108,40108,40108,56108,91
2015108,32108,38108,38108,41
2014108,50108,50108,52108,47
2013108,53108,50108,47108,46
2012107,01107,65108,17108,34

Modalités de calcul de révision de loyer avec l’ILC

La formule à utiliser pour calculer la révision du loyer d’un bail commercial selon l’indice des loyers commerciaux (ILC) est la suivante :

Nouveau loyer = montant du loyer précédent x (nouvel indice de référence / indice de référence des loyers du même trimestre de l’année précédente)

Exemple : Pour calculer la révision d’un loyer d’un montant de 1 000€ entre le 12 mai 2017 et le 12 mai 2018, le calcul est le suivant :

1 000 x (111,33/108,91) = 1022,22€

Ce calcul fonctionne pour des révisions annuelles uniquement. En cas de révision triennale, il conviendra d’appliquer la formule suivante :

Nouveau loyer = montant du loyer précédent x (nouvel indice de référence / indice de référence des loyers du même trimestre de la troisième année précédente)

Bon à savoir : Les chiffres sont publiés trimestriellement par l’I.N.S.E.E. Ainsi, si l’indice correspondant à la période d’indexation du loyer n’est pas encore publié, il faut se référer au dernier indice connu, soit ici le 4ème trimestre de l’année 2017.

 La révision du loyer d’un bail commercial selon l’ILAT

À défaut d’exercer une activité commerciale ou artisanale, le montant du loyer commercial peut être réviser selon l’Indice des Loyers des Activités Tertiaires (ILAT). Cet indice s’applique pour les professions libérales et les activités autres que commerciales exercées dans des locaux à usage de bureaux.

L’ILAT a été justement créé pour combler l’absence d’indice spécifique pour les activités professionnelles exclues du champ d’application de l’ILC. Cet indice a été consacré par le décret n°2011-2028 du 29 décembre 2011.

Tout comme l’ILC, l’ILAT est un indice officiel publié trimestriellement par l’I.N.S.E.E. Il est basé sur :

  • L’évolution des prix à la consommation hors tabac et loyers sur tous les foyers situés en France métropolitaine et en Outre-mer à hauteur de 50% ;
  • L’évolution de l’Indice du Coût de la Construction (ICC) à hauteur de 25% ;
  • L’évolution du Produit Intérieur Brut (PIB) en valeur à hauteur de 25%.

Tableau de l’Indice des Loyers des Activités Tertiaires (ILAT) à jour (2018)

Année1er trimestre2ème trimestre3ème trimestre4ème trimestre
2017109,41109,89110,36110,88
2016108,20108,41108,69108,94
2015107,69107,86107,98107,16
2014107,38107,44107,62107,80
2013107,09107,18107,16107,26
2012105,31106,00106,46106,73

Modalités de calcul de révision de loyer avec l’ILAT

La formule à utiliser pour calculer une révision de loyer selon l’indice de référence ILAT est la même que celle pour l’ILC, à savoir :

Nouveau loyer = montant du loyer précédent x (nouvel indice de référence / indice de référence des loyers du même trimestre de l’année précédente)

Pour calculer la révision d’un loyer d’un montant de 1 000€ entre le 12 mai 2017 et le 12 mai 2018, on reprend la même méthode que pour le calcul ci-dessus avec l’ILC, à savoir :

1 000 x (110,88 / 109,89) = 1018,81 €

Attention ! En cas de révision triennale, pour les baux commerciaux notamment, il conviendra d’utiliser la formule suivante : nouveau loyer = montant du loyer précédent x (nouvel indice de référence / indice de référence des loyers du même trimestre de la troisième année précédente)

Indices des loyers commerciaux : l’ICC ou l’ILAT pour les baux professionnels

Pour exercer une activité professionnelle non soumise au régime des baux (articles L.145-1 et suivants du Code de commerce), le locataire va plutôt conclure un bail professionnel. Ce type de bail s’applique notamment aux professions libérales réglementées (médecin, avocat) ou non réglementées.

La faculté de révision du loyer est librement décidée entre les parties dans le cadre d’un bail professionnel. Il en est de même pour l’indice applicable à la révision du montant du loyer. Le bailleur et le locataire peuvent convenir de réviser le montant du loyer selon l’Indice du Coût de la Construction (ICC) ou l’Indice des Loyers des Activités Tertiaires (ILAT).

Le choix entre ces deux indices est laissé librement au bailleur et au locataire. Il convient toutefois de noter que l’ILAT sera plus intéressant pour le locataire car il a été justement créé pour répondre à la demande des professionnels libéraux. En revanche, c’est l’ICC qui sera plus avantageux pour le bailleur car dépendant du coût des matières premières. Il est en effet plus déconnecté de la réalité économique.