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Le contrat de location gérance

Dernière mise à jour le 09/07/2021

Le contrat de location gérance permet au propriétaire d’un fonds de commerce de confier la gestion de celui-ci à une autre personne en échange d’une redevance. Le contrat de location gérance permet au propriétaire de conserver la propriété du fonds et de s’assurer un revenu. Le locataire-gérant peut démarrer son activité sans investissement trop important au départ.

 

Les conditions du contrat de location gérance

La formation d’un contrat de location gérance est soumise à certaines conditions. Il convient ainsi de distinguer les conditions attachées au propriétaire du fonds de commerce et les conditions attachées au locataire-gérant.

Des conditions pour le propriétaire

Il existe deux grandes conditions pour que le propriétaire du fonds de commerce puisse avoir recours au contrat de location gérance :

  • Il doit avoir exploité le fonds de commerce pendant, au minimum, 2 ans (article L. 144-3 du code de commerce). Il existe des exceptions à cette condition à l’article L. 144-5 du code de commerce pour les héritiers d’un commerçant décédé, dans le cas de la dissolution d’un régime matrimonial, ou encore pour les loueurs de fonds de commerce de cinémas, théâtres et music-halls par exemple. Il faut noter qu’il est possible de demander au Tribunal de Grande Instance (TGI) de supprimer ou réduire ce délai en raison d’un motif le justifiant. Dans un arrêt du 13 septembre 2017, la Cour de Cassation est venue préciser ce point : la réduction accordée par le juge ne vaut que pour un contrat précis. Si le propriétaire souhaite signer un autre contrat, il devra à nouveau demander au juge la réduction du délai.
  • S’il n’est pas propriétaire des locaux et ainsi seulement titulaire d’un bail commercial contenant une clause d’exploitation personnelle du fonds, il doit demander une autorisation expresse au propriétaire des locaux pour avoir recours au contrat de location gérance.
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Des conditions pour le locataire

Il existe quatre conditions attachées au locataire pour pouvoir signer un contrat de location gérance :

  • Le locataire du fonds de commerce doit avoir la capacité d’exercer le commerce.
  • Il doit s’engager à exploiter le fonds de commerce selon sa destination. En d’autres termes, il ne peut pas changer l’activité du fonds.
  • Il doit être immatriculé au Registre du Commerce et des Sociétés (RCS) au plus tard 15 jours après le début de son activité.
  • Le locataire-gérant doit s’engager à exploiter le fonds à ses propres risques et périls. En conséquence, il est responsable des dettes contractées à l’occasion de l’exploitation du fonds de commerce.

Les caractéristiques du contrat de location gérance

Le contrat de location gérance doit contenir plusieurs informations : les parties du contrat, la durée de la location, le montant et les modalités de paiement de la redevance, les obligations de chacune des parties et les conditions de résiliation.

Publicité du contrat de location gérance

Le contrat de location gérance exige une publicité. À ce titre, un avis doit être publié dans un journal d’annonces légales au moins 15 jours avant la signature du contrat de location gérance.

Durée du contrat de location gérance

Le contrat de location gérance peut être à durée déterminée ou à durée indéterminée. Toutefois, le contrat de location gérance est en général conclu pour un an.

La redevance dans le contrat de location gérance

Le montant des redevances prévues dans le contrat de location gérance est fixé librement par les parties et peut faire l’objet d’une révision. Les redevances peuvent être fixes ou proportionnelles au chiffre d’affaires ou au bénéfice. Par ailleurs, les redevances peuvent être versées de manière mensuelle ou trimestrielle. Elles sont soumises à la TVA. Le bailleur doit inclure les redevances dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Le locataire gérant, de son côté, inclut les redevances dans les charges déductibles de son bénéfice imposable.

Les obligations du contrat de location gérance

Le contrat de location gérance doit contenir les obligations de l’ensemble des parties. À ce titre, on distingue les obligations du propriétaire du fonds de commerce et les obligations du locataire-gérant.

Les obligations du propriétaire du fonds de commerce

Le propriétaire du fonds de commerce doit remettre au locataire l’ensemble des éléments composant le fonds de commerce afin de lui permettre une « jouissance paisible » de ce dernier. Il est possible de déroger à cette obligation si le locataire accepte expressément de fonds en l’état. Dans un arrêt du 13 juillet 2010, la Cour de Cassation a obligé le propriétaire du fonds de commerce à verser des indemnités au locataire-gérant qui s’était retrouvé dans l’obligation de fermer l’établissement et d’effectuer des travaux de mise aux normes.

Les obligations du locataire-gérant

Dans le cadre du contrat de location gérance, le locataire-gérant fait aussi face à des obligations. Il doit exploiter le fonds de commerce conformément à sa destination et de telle sorte qu’il ne perde pas de valeur. Le locataire-gérant doit entretenir le fonds afin de le conserver en état d’être exploité. Un dépôt de garantie peut lui être demandé afin d’être certain du paiement des redevances et de l’exécution de ses obligations. Pour finir, il est possible d’insérer une clause afin de lui interdire toute cession ou sous-location de la location gérance.

La fin du contrat de location gérance

Si le contrat de location gérance est à durée déterminée, il prend fin à l’issue de la durée prévue dans le contrat. S’il est à durée indéterminée, il prend fin suite à la résiliation du contrat par une des parties qui doit respecter un préavis de trois mois. Par ailleurs, il est possible de résilier un contrat de location gérance dans certaines situations (si le locataire-gérant ne respecte pas ses obligations) ou dans certaines circonstances (décès du locataire-gérant). Il faut souligner qu’il n’y a pas de renouvellement automatique du contrat de location gérance. Toutefois, le locataire-gérant à parfois la possibilité d’acquérir la propriété du fonds de commerce.

À la fin du contrat de location gérance, le locataire-gérant restitue le fonds de commerce au propriétaire qui en retrouve la pleine exploitation. La fin du contrat doit faire l’objet d’une publicité dans un journal d’annonces légales. Il faut noter que si le locataire-gérant avait contracté des dettes dans le cadre de l’exploitation du fonds de commerce, le remboursement de celles-ci est immédiatement exigible.

Contrat de location gérance avec option d’achat

Le contrat de location gérance peut être assorti d’une promesse de vente. Toutefois, les signatures du contrat de location gérance et de la promesse de vente doivent avoir un caractère distinct pour ne pas être caractérisées en vente déguisée par l’administration fiscale. Pour une sécurité juridique maximale, il est préférable d’ajouter une clause de pacte de préférence dans le contrat de location gérance.

Avantages et inconvénients du contrat de location gérance

Le contrat de location gérance permet de disposer de certains avantages. Toutefois, il entraine aussi des inconvénients pour les parties.

Les avantages du contrat de location gérance

La location gérance permet au propriétaire du fonds de commerce de conserver la propriété du fonds de commerce et de percevoir une redevance. D’autre part, le locataire peut exploiter un fonds de commerce à moindres frais et ainsi commencer son activité avec des investissements moindres. Il s’agit également d’un bon moyen de vérifier le bon fonctionnement du fonds avant d’en faire l’acquisition.

Les inconvénients du contrat de location gérance

Le principal inconvénient pour le propriétaire du fonds de commerce est le risque de voir son fonds de commerce perdre de sa valeur. Dans le cas d’une mauvaise gestion par le locataire-gérant, c’est le propriétaire du fonds de commerce qui en subirait, à terme, les conséquences.

À l’inverse, le locataire est dans l’obligation de payer des redevances au propriétaire. Dans le cas d’une bonne gestion, il ne bénéficie pas du gain de valeur du fonds de commerce. Il pourrait même prendre le risque de voir la valeur du fonds de commerce augmenter et de ne plus avoir les moyens d’en faire l’acquisition le moment venu.Modèle de bail commercialModèle de bail commercial

Samuel est co-fondateur de LegalPlace et responsable du contenu éditorial. L’ambition est de rendre accessible le savoir-faire juridique au plus grand nombre grâce à un contenu simple et de qualité. Samuel est diplômé de Supelec et de HEC Paris

Dernière mise à jour le 09/07/2021

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nicolas
nicolas
mars 12, 2021 2:58

Bonjour, est il possible d’annuler la clause de solidarité commerciale (dettes du gérant) pour le propriètaire du fonds de commerce?
Merci

Lina Dinari
Éditeur
Lina Dinari
mars 14, 2021 8:41
Reply to  nicolas

Bonjour,
Il relève des caractéristiques mêmes du contrat de location-gérance que le bailleur est solidairement responsable des dettes contractées par le locataire dans le cadre de l’exploitation du fonds de commerce. Il n’est toutefois pas responsable des dettes personnelles ou délictuelles, c’est-à-dire résultant de la mise en cause de sa responsabilité civile, du locataire.
Nous espérons avoir su répondre à vos interrogations et vous souhaitons bon courage dans vos démarches.
L’équipe LegalPlace

Robert BENBASSAT
Robert BENBASSAT
avril 22, 2021 9:59

Bonjour
est il possible depuis 2019 de donner un fonds un location gérance sans l’avoir exploité pendant 2 ans soi même ?

au bout des cinq ans de location de gérance la propriété commerciale n’est elle pas acquise au locataire gérant totalement

merci pour vos réponses

Lina Dinari
Éditeur
Lina Dinari
avril 25, 2021 7:14

Bonjour,
Depuis l’entrée en vigueur de la loi de simplification du droit des sociétés du 19 juillet 2019, il n’est plus obligatoire d’avoir exploité le fonds de commerce pendant au moins 2 ans pour le mettre en location-gérance.
La location-gérance ne confère pas de droit à la propriété commerciale au gérant, qui ne bénéficie pas d’un renouvellement automatique du contrat à l’arrivée de son terme.
Nous espérons avoir su répondre à vos interrogations et vous souhaitons bon courage dans vos démarches.
L’équipe LegalPlace

Gilbert
Gilbert
avril 30, 2021 2:17

Bonjour,
Qu’advient-il des contrats en cours ? Les contrats intuitu personae signés par le bailleur ? Sont-ils directement transmis au locataire-gérant ? Les co-contractants du propriétaire du fonds peuvent-ils s’opposer à ce transfert ?
Merci

Rédigé par

Samuel est co-fondateur de LegalPlace et responsable du contenu éditorial. L'ambition est de rendre accessible le savoir-faire juridique au plus grand nombre grâce à un contenu simple et de qualité. Samuel est diplômé de Supelec et de HEC Paris