Résiliation d’un bail pour trouble de voisinage
La résiliation d’un bail pour trouble du voisinage est une opération menée par le propriétaire en cas de manquement à l’obligation de jouissance paisible des lieux. Si la démarche de résiliation du bail pour trouble du voisinage peut être difficile pour le propriétaire, ce dernier a l’obligation de faire cesser ces nuisances.
Trouble anormal de voisinage : l’obligation de réaction du propriétaire
Le trouble de voisinage doit être caractérisé par un ensemble d’éléments. Toutefois, la caractérisation du trouble anormal de voisinage (aboiements de chien…) reste à l’appréciation du juge qui se prononce dans une décision. Une fois le trouble anormal de voisinage caractérisé, le propriétaire a l’obligation de faire cesser le trouble. À défaut, il s’expose à de potentiels risques juridiques.
Caractérisation du trouble de voisinage
Tout d’abord, pour caractériser un trouble anormal du voisinage, il faut pouvoir prouver un élément : le fait qu’il soit continu. Pour cela, le trouble doit être permanent, durable, et/ou répétitif. En d’autres termes, l’organisation d’une seule soirée un peu bruyante n’est sûrement pas suffisante pour résilier le bail de votre locataire pour trouble du voisinage. La caractérisation de trouble de voisinage sera toutefois appréciée par les juges du fond.
Il convient toutefois de souligner que le bruit peut être sanctionné comme un trouble de voisinage, même la journée (à condition que ces bruits soient répétitifs, intensifs et durables) et la nuit (cas de tapage nocturne). À noter que le trouble anormal de voisinage peut aussi être caractérisée par des odeurs ou un comportement agressif de la part du locataire. Ces cas ont d’ailleurs fait l’objet de décisions de justice. Ainsi, le locataire qui laisse se propager des odeurs nauséabondes depuis son logement, malgré les avertissements du propriétaire, manque à ses obligations (CA Poitiers, 22 juin 2004, n° 03/00788). De la même manière, le comportement agressif du locataire, de ses enfants ou de toute autre personne dont il répond peut constituer un trouble de voisinage (CA Dijon, 29 janvier 2008, n°2008-355075).
L’obligation de réaction du propriétaire pour faire cesser le trouble anormal de voisinage
À partir du moment où le propriétaire est mis au courant du trouble du voisinage que conduit son locataire, il a l’obligation d’intervenir dans le but de faire cesser ce trouble. Cette obligation est présente dans la loi n°2007-297 du 5 mars 2007 relative à la prévention de la délinquance. Cette dernière dispose que le propriétaire a la possibilité de résilier le bail dès lors que les troubles émis par le locataire sont condamnés par la justice. D’autre part, l’article 1729 du Code civil dispose l’obligation d’occupation paisible du logement. En conséquence, face à l’ensemble de ces dispositions, le propriétaire est tenu d’agir dans le cas de troubles anormaux de voisinage.
Il est important de mettre en lumière que, dans le cas où le propriétaire n’entamerait pas les procédures visant à mettre fin au trouble anormal de voisinage, ce dernier pourra être tenu responsable de ceux-ci. Il s’exposerait ainsi à des risques juridiques considérables.
Résilier un bail pour trouble anormal de voisinage
Avant de pouvoir résilier un bail pour trouble anormal du voisinage, il est nécessaire que ce dernier soit reconnu par le juge dans une décision. Une fois le trouble anormal de voisinage caractérisé par le juge, le propriétaire peut résilier le bail du locataire. Deux solutions s’offrent à lui en fonction de la présence ou de l’absence d’une clause résolutoire dans le contrat de location. Dans tous les cas, une fois la résiliation du bail prononcée, le locataire est dans l’obligation de quitter les lieux. Dans le cas où le locataire ne respecterait pas cette obligation, le bailleur a la possibilité de faire appel à la procédure d’expulsion.
Porter plainte pour trouble anormal de voisinage
Avant de porter plainte pour trouble anormal du voisinage, il convient de souligner qu’il est de l’intérêt du locataire comme du propriétaire de chercher une solution amiable. Cette dernière n’est néanmoins pas obligatoire dans le cas de trouble de voisinage. Toutefois, si les troubles persistent, le propriétaire peut porter l’affaire en justice en raison du manquement à l’usage paisible des locaux loués défini par l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989. Dans ce cas, il faut se tourner vers le tribunal d’instance du lieu dont dépend le logement loué. Le propriétaire devra alors apporter les preuves et l’ensemble des éléments afin de démontrer l’existence d’un trouble anormal du voisinage. Le juge en appréciera, ou non, la validité.
Résilier un bail pour trouble de voisinage grâce à la clause résolutoire
La clause résolutoire est une clause qui définit les conditions de résiliation du bail par le propriétaire en cas de manquement du locataire à l’une de ses obligations. La clause résolutoire s’applique à différents cas : le non-paiement du loyer et des charges, le non versement du dépôt de garantie ou encore le défaut d’assurance. Depuis la loi du 5 mars 2007, la clause résolutoire peut aussi s’appliquer dans le cas des troubles anormaux de voisinage pourvu que ceux-ci soient affirmés par le juge. Naturellement, avant d’appliquer la clause résolutoire, le propriétaire doit mettre en demeure le locataire de cesser les troubles. Il convient de souligner que les juges ne peuvent pas s’opposer à la mise en œuvre de la clause résolutoire. En d’autres termes, si le juge vérifie l’existence de troubles du voisinage, le propriétaire peut immédiatement utiliser la clause résolutoire pour mettre fin au bail du locataire.
En outre, si le trouble de voisinage doit être reconnu par le juge, il n’est pas nécessaire que cette reconnaissance découle d’une action menée par le propriétaire. Il peut très bien s’agir d’un autre occupant d’un immeuble ou d’un voisin qui mène une action en justice contre le locataire afin de faire reconnaître le trouble de voisinage. Le propriétaire pourra alors utiliser la décision de justice en question pour utiliser la clause résolutoire.
Résilier un bail pour trouble du voisinage sans clause résolutoire
Dans le cas où le contrat de location ne dispose pas d’une clause résolutoire en son sein, le propriétaire devra formuler une demande auprès du juge afin de résilier le contrat de location. Dans ce cas, le juge commencera par reconnaître l’existence du trouble anormal de voisinage puis prononcera la résiliation du bail. Il est alors aisé de comprendre que l’inclusion d’une clause résolutoire dans le contrat de location permet au propriétaire de se protéger de certains risques locatifs et de faciliter l’ensemble de ses démarches.
La possibilité d’expulser le locataire avec la résiliation du bail pour trouble de voisinage
Dans le cas où le locataire, après que la résiliation du bail ait été prononcée, ne quitte pas les lieux, le propriétaire a la possibilité d’avoir recours à l’expulsion. Dans ce cas, la procédure réclame l’intervention d’un huissier et est similaire à l’expulsion d’un locataire pour loyers impayés.
Les effets de la résiliation d’un bail pour trouble de voisinage
Par ailleurs, la résiliation d’un bail pour trouble de voisinage prend effet le jour où elle est prononcée : elle n’a pas d’effet rétroactif. En tout état de cause, il convient de souligner que la résiliation produit son effet aussi bien à l’encontre des sous-locataires qu’à l’encontre du propriétaire. En d’autres termes, si un bien est sous-loué et que le sous-locataire produit des troubles du voisinage, le propriétaire du bien a la possibilité de mettre fin au bail pour le locataire originel et de faire quitter les lieux au sous-locataire. Cette particularité a été mise en évidence par une décision (Cass, 1er octobre 1997, n° 1997-003918).
En outre, dans le cas d’une résolution pour faute du locataire, ce dernier est dans l’obligation de payer le loyer du logement pendant le temps nécessaire à la relocation du bien. Cet élément est consacré par l’article 1760 du code civil. Il faut ici mettre en lumière que cette possibilité ne s’applique pas si le propriétaire décide d’occuper le logement pendant le temps nécessaire à sa location ou s’il décide d’y loger toute autre personne.
Samuel Goldstein
Samuel est co-fondateur de LegalPlace et responsable du contenu éditorial. L'ambition est de rendre accessible le savoir-faire juridique au plus grand nombre grâce à un contenu simple et de qualité. Samuel est diplômé de Supelec et de HEC Paris