Connexion
La période triennale du bail commercial : définition, motifs de résiliation, modèle de lettre
Dernière mise à jour le 31/05/2025
La période triennale du bail commercial est la période pendant laquelle le locataire ou le bailleur peut mettre fin au contrat de bail. Toutefois, la résiliation du bail commercial pendant une période triennale ne peut se faire que sous certaines conditions.
Qu’est-ce que la période triennale du bail commercial 3-6-9 ?
Conformément à l’article L.145-4 du Code de commerce, la durée minimale du bail commercial est de 9 ans.
Néanmoins, ce même article consacre le principe selon lequel est accordée au locataire la faculté de résilier le contrat de bail commercial en cours à l’expiration d’une période minimale de trois ans. C’est la période triennale du bail commercial. Pour un bail commercial conclu pour une durée d’usage de neuf ans, il est donc possible pour le locataire de le résilier au bout de trois, six ou neuf ans.
Lorsque le locataire décide de résilier le bail commercial au terme d’une période triennale, il n’a pas besoin de justifier d’un motif particulier.
Depuis la loi Pinel du 18 juin 2014, les clauses privant le locataire de la faculté triennale de résiliation du bail sont réputées non écrites. Il convient toutefois de noter que ces clauses restent autorisées pour des baux conclus pour une durée supérieure à neuf ans.
Le principe de la faculté triennale de résiliation a également été repris par la loi Macron du 6 août 2015.
Comment résilier le bail commercial à l’issue de chaque période triennale ?
Comme vu précédemment, il est possible de mettre fin de façon anticipée à un bail commercial en utilisant la faculté de résiliation triennale accordée au locataire. Toutefois, le locataire sortant doit respecter un certain formalisme.
En particulier, le congé doit être délivré au bailleur par lettre recommandée avec accusé de réception ou par signification par acte d’huissier si le locataire décide d’exercer la faculté triennale du bail commercial.
Le bailleur, quant à lui, dispose également d’une faculté triennale de résiliation. En revanche, celui-ci ne peut donner congé que par acte d’huissier.
En cas de congé irrégulier, le bail commercial continuera de produire ses effets. En particulier, le locataire sera tenu au paiement du loyer et des charges locatives tant que la situation n’aura pas été régularisée.
Par ailleurs, le locataire doit respecter le délai de préavis en vigueur pour donner son congé au bailleur selon les règles fixées par la loi. Ce délai est de six mois avant la fin du bail ou avant la fin d’une période triennale.
Quels sont les motifs pour mettre fin à un bail commercial à l’issue d’une période triennale ?
Les conditions de résiliation du bail commercial à l’issue d’une période triennale ne sont pas les mêmes selon que le congé émane du preneur ou du bailleur.
En cas de résiliation par le locataire : aucun motif requis
Comme nous l’avons évoqué, le locataire n’a pas besoin de justifier d’un motif particulier lorsqu’il décide de résilier le bail commercial en cours au terme d’une période triennale.
En cas de résiliation par le bailleur : l’obligation de justifier d’un motif
Néanmoins, pour le bailleur, la loi a fixé un cadre légal strict afin d’éviter les abus et de renforcer la protection du locataire titulaire du bail commercial.
En particulier, le bailleur peut donner son congé au locataire dans les cas suivants :
- La construction ou la reconstruction de l’immeuble existant ;
- La surélévation de l’immeuble ;
- La réaffectation du local d’habitation accessoire à cet usage ;
- L’exécution des travaux prescrits ou autorisés dans le cadre d’une opération de restauration immobilière ;
- En cas de démolition de l’immeuble dans le cadre d’un projet de renouvellement urbain ou d’une opération de restauration immobilière.
Le congé délivré au locataire devra toutefois attendre l’expiration d’une période triennale ou bien résulter du refus de l’offre de renouvellement du locataire. À noter que le locataire dispose, au titre de la propriété commerciale, d’un droit au renouvellement du bail commercial.
Dès que les travaux sont terminés, le bail recommence à courir et le locataire peut réaménager dans les locaux loués.
À noter que les motifs énoncés ci-dessus sont valables pour un bail commercial initial ou bien un bail prolongé par tacite reconduction ou par renouvellement.
Dans tous les cas, le bailleur tout comme le locataire doit délivrer son congé à l’autre partie en respectant le principe de bonne foi. Tout congé délivré de mauvaise foi sera considéré comme nul aux yeux de la loi. Par ailleurs, il est interdit au bailleur d’obtenir la résiliation du bail commercial par le biais de manœuvres frauduleuses (usage d’une fausse qualité ou abus d’une qualité vraie par exemple).
De surcroît, selon une décision de jurisprudence, la bonne foi est présumée si le bailleur donne congé au locataire au terme d’une période triennale du fait de la reconstruction de l’immeuble existant et qu’il verse une indemnité d’éviction en contrepartie.
Résiliation d’un bail commercial hors période triennale, est-ce possible ?
En principe, le locataire et le bailleur ne sont autorisés à résilier le bail commercial que pendant une période triennale. Cependant, dans certaines situations, ce principe souffre d’exceptions.
La résiliation amiable du bail commercial
Le bailleur et le locataire peuvent résilier le bail commercia d’un commun accord en dehors des périodes triennales. Dans ce cas, la résiliation amiable du bail commercial n’est pas soumis aux dispositions du Code de commerce. Les parties sont donc libres de négocier les termes de l’accord comme elles le souhaitent.
La cession du droit au bail
Le locataire peut trouver un remplaçant et décider de céder son droit au bail. Il doit toutefois s’assurer que le cessionnaire du droit au bail exerce une activité conforme à la clause de destination du contrat, qui a pour objet et pour effet de limiter l’activité du locataire à celle spécifiquement visée par la clause. Dans le cas contraire, la cession sera nulle.
Le départ à la retraite du locataire
Le locataire qui part à la retraite ou qui bénéficie d’une pension pour invalidité est dispensé de respecter la faculté triennale de résiliation. Il peut alors donner son congé au bailleur à tout moment en respectant un préavis de 6 mois.
La mise en oeuvre de la clause résolutoire
Cette hypothèse, qui bénéficie exclusivement au bailleur, n’est valable que lorsque le contrat de bail commercial dispose d’une clause résolutoire.
En vertu d’une telle clause, le bailleur peut résilier unilatéralement et de plein droit le bail commercial en cas de non-respect des obligations du locataire (défaut de paiement du loyer, changement de destination des locaux ou sous-location sans l’accord du propriétaire notamment).
En l’absence de clause résolutoire, il est toutefois possible de saisir le tribunal judiciaire compétent pour obtenir la résiliation judiciaire du bail commercial.
Modèle de lettre de résiliation d’un bail commercial
LegalPlace vous propose un modèle personnalisé de lettre de résiliation de bail commercial à remplir entièrement en ligne. Notre modèle de lettre de résiliation de bail commercial est 100% fiable et conforme aux dernières lois en vigueur. Attention, notre modèle est réservé aux locataires qui souhaitent donner congé et non aux bailleurs.
Lettre de résiliation de bail commercial
Après avoir rempli votre questionnaire en ligne, vous n’avez plus qu’à télécharger et imprimer votre lettre de résiliation pour l’envoyer à votre bailleur.
FAQ
Comment résilier un bail commercial avant 3 ans ?
Avant l'expiration d'une période de 3 ans, il est possible de résilier un bail commercial en procédant à une résiliation amiable du contrat, qui se traduit par la recherche d'un accord par les parties. En présence d'une clause résolutoire, le bailleur peut également résilier le contrat à tout moment dans l'hypothèse de l'inexécution d'une obligation par le locataire.
Comment mettre fin à un bail commercial 3 6 9 ?
Pour mettre fin à un bail commercial, il est nécessaire d'adresser un congé à l'autre partie par lettre recommandée avec accusé de réception ou par acte de commissaire de justice en respectant un délai de préavis de 6 mois avant l'expiration du bail ou avant la fin de chaque période triennale.
Comment calculer la révision triennale d'un bail commercial ?
La révision triennale du loyer d'un bail commercial s'effectue par référence à l'indice spécifié dans le contrat. Il faut alors appliquer la formule de calcul suivante : loyer en cours x (dernier indice publié à la date de la révision / indice appliqué à la dernière révision)
Peut-on résilier un bail de location commercial avant son terme ?
Il est possible de résilier un bail commercial avant son terme à l'issue de chaque période triennale, en respectant les mêmes conditions de forme, à savoir signification du congé à l'autre partie par lettre recommandé avec avis de réception ou par acte de commissaire de justice. Les parties peuvent également convenir d'une résiliation amiable, qui peut survenir à tout moment de l'exécution du contrat.
Résilier son bail commercial
Samuel Goldstein
Samuel est co-fondateur de LegalPlace et responsable du contenu éditorial. L’ambition est de rendre accessible le savoir-faire juridique au plus grand nombre grâce à un contenu simple et de qualité. Samuel est diplômé de Supelec et de HEC Paris
Dernière mise à jour le 31/05/2025
Rédigé par
Samuel Goldstein
Samuel est co-fondateur de LegalPlace et responsable du contenu éditorial. L'ambition est de rendre accessible le savoir-faire juridique au plus grand nombre grâce à un contenu simple et de qualité. Samuel est diplômé de Supelec et de HEC Paris
Bonjour, nous sommes hors période triennale (il nous reste encore 2ans) et nous souhaitons résilier le bail commercial à cause du Coronavirus. Effectivement étant dans le domaine de la production de spectacle tous nos contrats ont été annulé et tout le personnel est en chômage partiel. Peut-on résilier le bail commercial dans cette situation ?
Merci
Bonjour,
En dehors de la période triennale du bail commercial, le locataire et le bailleur peuvent résilier le contrat d’un commun accord. C’est ce qu’on appelle une résolution amiable.
Ce type de résiliation ne nécessite pas de respecter des règles de forme particulières. Néanmoins, il est fortement recommandé de matérialiser cette résiliation par un écrit.
En espérant que notre réponse vous sera utile.
L’équipe LegalPlace
Bonjour, le droit au renouvellement du bailleur est il toujours acquis à l’expiration des trois périodes triennales? le bailleur peut il refuser le renouvellement au bailleur passé les 9ans sans verser d’indémnité d’éviction?
Bonjour, Si le bailleur refuse le renouvellement du bail à l’échéance sans raison particulière, il est en principe tenu de verser au locataire une indemnité d’éviction. Le locataire peut la refuser en y renonçant clairement et sans équivoque. Le propriétaire du local n’est dispensé de ce versement que s’il reprend le local pour y loger lui même, s’il a des motifs grave et légitimes pour refuser le renouvellement au locataire, s’il lui propose un autre local en remplacement ou encore si le local est situé dans un immeuble vétuste destiné à être détruit. En dehors de ces exceptions, l’indemnité d’éviction… Lire la suite »
je souhaite rompre mon bail commercial hors période triennale pour cause de formation. Suite à cette formation mon local ne sera plus adapté à mes besoins car je suis dans une surface style petite boutique et je devrai par la suite utiliser des scies et autres qui nécessitent donc plutot un atelier (poussiere, bruits…)
Puis je utiliser cet article ? Conformément aux dispositions de l’article L. 145-43 du Code de commerce, je considère que cette transformation substantielle de mon activité constitue un motif légitime de résiliation du présent bail.