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La transformation d’une SARL en SCI
Dernière mise à jour le 21/11/2025
- Comment transformer une SARL en SCI ? : procédure, conditions et conséquences
- Pourquoi transformer une SARL en SCI ?
- SARL et SCI : quelles sont les différences fondamentales ?
- Quelles conditions à remplir avant la transformation ?
- Quelles étapes pour la transformation de la SARL ? : checklist
- Quelles conséquences juridiques et fiscales de la transformation ?
- Quel est le coût de la transformation d’une SARL en SCI ?
- Quels avantages et inconvénients d’une transformation en SCI ?
- Quels risques et précautions à prendre ?
- FAQ
La transformation d’une SARL en SCI est une opération qui peut être envisagée lorsque la société cesse d’exercer une activité commerciale. Le chef d’entreprise peut en effet souhaiter investir les biens immobiliers qui composent l’actif de la société dans un but patrimonial. Bien qu’elle soit peu fréquente en pratique, cette transformation de la SARL est juridiquement possible. Elle suppose toutefois de respecter une procédure particulière. Il est par ailleurs primordial de maîtriser les conséquences d’un tel changement avant de se lancer.
À retenir :
- La transformation d’une SARL en SCI n’est possible que si l’activité devient exclusivement civile ;
- Les associés doivent voter la transformation en AGE, idéalement à l’unanimité ;
- Vous devez modifier les statuts, publier une annonce légale et déposer un dossier complet au guichet unique ;
- La responsabilité devient indéfinie et proportionnelle aux parts en SCI ;
- La SCI relève de l’IR par défaut, avec option possible pour l’IS selon le projet immobilier ;
- La transformation peut entraîner une imposition immédiate des plus-values immobilières ;
- Comptez entre 200 et 1 500 € selon les formalités et l’accompagnement choisi.
Comment transformer une SARL en SCI ? : procédure, conditions et conséquences
Vous souhaitez gérer votre patrimoine immobilier dans un cadre plus souple ? La transformation d’une SARL en SCI peut être la solution idéale, notamment lorsque l’activité commerciale cesse et que la société ne détient plus que des biens immobiliers.
Cette opération nécessite le respect d’un formalisme strict : vous devez modifier la forme juridique, adapter les statuts et vérifier que l’activité correspond bien à celle d’une SCI, exclusivement centrée sur la gestion d’immeubles.
Les étapes pour transformer une SARL en SCI
Afin de procéder à cette transformation, vous devez suivre les étapes suivantes :
- Voter la transformation en AGE (décision unanime conseillée) ;
- Faire établir un rapport du commissaire à la transformation (sauf si aucun commissaire n’est requis) ;
- Modifier les statuts pour adopter les règles propres à la SCI ;
- Publier une annonce légale ;
- Déposer le dossier de transformation au greffe via l’INPI.
Conditions à respecter
Voici les conditions essentielles à remplir avant de transformer une SARL en SCI. Ce tableau vous permet de vérifier en un coup d’œil si votre société peut légalement adopter cette nouvelle forme juridique.
| Condition | Explication |
| Avoir une activité civile | La SCI ne peut exercer aucune activité commerciale ; |
| Accord des associés | L’unanimité est souvent requise, car la transformation modifie profondément le fonctionnement ; |
| Situation juridique régulière | Comptes à jour, absence de procédures en cours ; |
| Patrimoine immobilier identifié | La SCI doit gérer un ou plusieurs biens immobiliers. |
Les conséquences de la transformation
La transformation engendre les conséquences suivantes :
- Changement de régime fiscal : possibilité d’opter pour l’IR ou l’IS selon les situations ;
- Modification de la responsabilité des associés : responsabilité indéfinie mais non solidaire en SCI ;
- Adaptation des règles de gestion : pouvoir élargi du ou des gérants, fonctionnement plus souple ;
- Nouveaux statuts et obligations comptables allégées par rapport à la SARL.
Pourquoi transformer une SARL en SCI ?
La transformation d’une SARL en SCI s’envisage souvent lorsque l’activité commerciale n’a plus lieu d’être et que la société détient uniquement un ou plusieurs biens immobiliers. En adoptant la forme SCI, vous passez d’une logique commerciale à un véritable objectif patrimonial, plus sécurisé et plus souple pour gérer, transmettre ou louer vos biens.
Un changement de stratégie : d’une activité commerciale à un objectif patrimonial
Vous souhaitez arrêter votre activité commerciale mais conserver votre patrimoine immobilier ? La SCI est idéale pour gérer un immeuble de manière collective, organiser une transmission familiale ou louer un bien dans un cadre fiscal souvent plus avantageux. La SARL, elle, reste conçue pour exercer une activité commerciale, ce qui peut devenir contraignant si votre objectif évolue.
Une structure mieux adaptée à la gestion immobilière
Contrairement à la SARL, la SCI offre une gestion plus souple et moins coûteuse sur le long terme :
- Décisions plus fluides entre associés ;
- Fiscalité modulable (IR ou IS selon les besoins) ;
- Obligations comptables allégées ;
- Possibilité d’organiser librement les modalités de détention et de transmission.
Cas fréquents de transformation
Voici les situations les plus courantes dans lesquelles la transformation en SCI devient pertinente :
| Situation | Pourquoi la SCI est plus adaptée ? |
| La SARL possède un immeuble et cesse son activité commerciale | La SCI permet d’éviter la dissolution de la SARL tout en conservant le patrimoine ; |
| Transmettre progressivement un bien à ses enfants | La SCI facilite le démembrement et les donations successives ; |
| Investir à plusieurs de manière flexible | Les statuts peuvent répartir librement les droits de vote et de gestion ; |
| Optimiser la location d’un bien immobilier | La SCI offre un cadre fiscal souvent plus favorable que la SARL. |
SARL et SCI : quelles sont les différences fondamentales ?
Vous hésitez entre conserver votre SARL ou la transformer en SCI pour gérer votre patrimoine immobilier ?
Ces deux formes juridiques répondent à des logiques très différentes : la SARL s’adresse plutôt aux activités commerciales, tandis que la SCI est pensée pour la gestion, la détention et la transmission immobilière. Pour choisir en toute sérénité, voici les différences essentielles à connaître.
Objet social et activités autorisées
La distinction la plus importante concerne l’activité.
- SARL : activité commerciale ou mixte (vente, prestations, commerce) ;
- SCI : activité strictement civile, centrée sur l’immobilier (location nue, gestion patrimoniale) ;
Responsabilité des associés
- SARL : responsabilité limitée aux apports, vos biens personnels sont protégés ;
- SCI : responsabilité indéfinie mais proportionnelle aux parts : vous pouvez être tenu de payer une partie des dettes si la société ne peut pas y faire face ;
Exemple : Si vous détenez 40 % des parts d’une SCI, vous pouvez être responsable de 40 % des dettes non couvertes.
Régime fiscal applicable
La fiscalité varie fortement selon le type de société :
- SARL : soumise à l’IS par défaut, avec possibilité d’option temporaire pour l’IR ;
- SCI : soumise à l’IR par principe (revenus fonciers), mais possibilité d’opter pour l’IS si cela est avantageux selon le projet, notamment en cas de travaux importants ou d’amortissement du bien.
Tableau comparatif SARL / SCI
Voici un tableau clair qui met en lumière les différences essentielles entre la SARL et la SCI. En un coup d’œil, vous pouvez identifier la structure la mieux adaptée à votre activité ou à la gestion de votre patrimoine.
| Critère | SARL | SCI |
| Nature de l’activité | Commerciale ; | Civile (immobilier) ; |
| Responsabilité des associés | Limitée aux apports ; | Indéfinie et proportionnelle ; |
| Fiscalité | IS (ou IR sur option temporaire) ; | IR par défaut, option possible pour IS ; |
| Gestion | Plus rigide ; | Très souple ; |
| Transmission | Plus complexe. | Facilite la donation et le démembrement. |
Quelles conditions à remplir avant la transformation ?
Avant de transformer une SARL en SCI, vous devez vérifier que votre société remplit plusieurs conditions juridiques et pratiques essentielles. Cette étape est indispensable pour éviter tout refus du greffe ou une requalification de l’activité.
La transformation n’est possible que si votre SARL exerce désormais une activité exclusivement civile, dispose d’un patrimoine immobilier identifié et si les associés sont pleinement d’accord pour modifier en profondeur la structure de la société.
Les conditions à respecter sont les suivantes :
- Activité uniquement civile : la SCI ne peut pas exercer d’activité commerciale ;
- Accord des associés : souvent à l’unanimité, car la transformation change les règles de gestion ;
- Situation juridique régulière : comptes approuvés, absence de procédures en cours ;
- Patrimoine immobilier clair : la transition doit s’appuyer sur un bien ou un ensemble de biens immobiliers.
Voici un tableau récapitulatif qui vous permet de vérifier rapidement si votre SARL remplit toutes les conditions nécessaires à une transformation en SCI. E
n un regard, vous identifiez les points à sécuriser avant d’entamer la procédure :
| Condition | Explication |
| Activité civile | La SCI ne peut gérer que de l’immobilier : aucune activité commerciale n’est autorisée ; |
| Accord des associés | Une décision unanime est vivement recommandée pour sécuriser l’opération ; |
| Situation régulière | Comptes à jour, aucune procédure judiciaire ou fiscale en cours ; |
| Immeuble identifié | La société doit détenir au moins un bien immobilier à gérer ou transmettre. |
Quelles étapes pour la transformation de la SARL ? : checklist
Transformer une SARL en SCI nécessite de suivre plusieurs étapes clés pour sécuriser la procédure et éviter tout rejet du dossier. Pour vous guider sereinement, voici une checklist claire et actionnable qui reprend l’intégralité des formalités à accomplir avant, pendant et après la transformation.
Étape 1 : Convocation d’une assemblée générale extraordinaire
Vous devez convoquer l’ensemble des associés de afin de débattre du projet de transformation.
La convocation doit respecter les délais et modalités prévues par les statuts de SARL. C’est à cette occasion que vous présenterez les impacts juridiques, fiscaux et patrimoniaux du passage en SCI.
Étape 2 : Vote à l’unanimité de la transformation
La transformation d’une SARL en SCI modifie profondément la structure de la société, ce qui nécessite, dans la pratique, l’accord unanime des associés. Ce vote formalise votre volonté de passer d’une société commerciale à une forme civile dédiée à la gestion immobilière.
Étape 3 : Modification des statuts
Une fois la décision votée, vous devez rédiger de nouveaux statuts conformes aux règles applicables aux SCI. Ils définiront l’objet civil, les apports, la gestion, les droits des associés et les modalités de transmission.
Ils doivent ensuite être :
- Signés par tous les associés ;
- Enregistrés dans le dossier transmis au guichet unique ;
- Utilisés pour mettre à jour toutes les mentions légales.
Étape 4 : Publication d’un avis dans un journal d’annonces légales
Vous devez publier un avis de transformation dans un Journal d’Annonces Légales (JAL).
Cette publication informe officiellement les tiers du changement de forme juridique. L’attestation de parution fait partie des pièces obligatoires pour finaliser votre dossier.
Étape 5 : Dépôt du dossier au Guichet unique (documents requis)
Pour finaliser la transformation, vous devez déposer un dossier complet via le Guichet unique (INPI).
Voici les principaux documents à fournir :
- Procès-verbal de l’AGE de SARL approuvant la transformation ;
- Statuts mis à jour ;
- Attestation de parution de l’annonce légale ;
- Justificatifs d’identité du gérant ;
- Formulaire en ligne complété ;
- Eventuel rapport du commissaire à la transformation.
Quelles conséquences juridiques et fiscales de la transformation ?
Transformer une SARL en SCI entraîne plusieurs conséquences importantes qu’il est essentiel d’anticiper avant de lancer la procédure.
Cette transformation modifie non seulement la nature de l’activité, mais aussi la responsabilité des associés, le régime fiscal applicable et le traitement du capital ou des engagements en cours. Voici les points clés à connaître pour sécuriser votre projet.
Changement de la responsabilité des associés
En passant en SCI, la responsabilité devient indéfinie et proportionnelle aux parts sociales, contrairement à la SARL où elle est limitée aux apports.
Cela signifie que chaque associé peut être amené à régler une partie des dettes si la SCI n’y parvient pas.
Modification de l’objet social
La transformation impose d’adopter un objet social de SARL exclusivement civil, centré sur la gestion ou la détention immobilière.
Sachez que toute activité commerciale doit cesser pour éviter toute requalification fiscale ou juridique. Les statuts doivent être adaptés en conséquence.
Impact fiscal : passage éventuel à l’IR, option pour l’IS, traitement des plus-values
La transformation peut entraîner un changement de régime fiscal :
- SCI à l’IR (par défaut) : revenus fonciers imposés chez les associés ;
- Option pour l’IS : utile en cas de travaux importants ou d’amortissement du bien ;
- Plus-values : la transformation peut déclencher une imposition si la valeur des actifs a évolué.
Sort du capital social, emprunts et contrats en cours
La transformation ne met pas fin aux engagements de la société et concrètement :
| Éléments | Conséquences en cas de transformation |
| Capital social | Devient un capital de SCI, généralement plus souple dans sa gestion ; |
| Emprunts | Les prêts immobiliers en cours sont transférés à la SCI ; la banque peut demander une mise à jour des garanties ; |
| Contrats en cours | Les baux, assurances et prestations continuent, mais doivent parfois être révisés pour s’adapter à la forme SCI. |
Quel est le coût de la transformation d’une SARL en SCI ?
Transformer une SARL en SCI entraîne plusieurs frais obligatoires auxquels peuvent s’ajouter des honoraires si vous faites appel à un professionnel pour sécuriser la procédure.
Le budget dépend notamment de la complexité de vos statuts, de la présence d’un commissaire à la transformation et des formalités à accomplir auprès du guichet unique.
Voici un aperçu simple des principaux frais à prévoir pour anticiper le coût réel :
| Poste de dépense | Montant indicatif | Explications |
| Annonce légale | 150 à 200 € ; | Publication obligatoire de l’avis de transformation ; |
| Dépôt au Guichet unique (INPI) | 60 à 80 € ; | Frais de formalités pour enregistrer la transformation ; |
| Commissaire à la transformation | 500 à 1 500 € ; | Obligatoire si les associés ne renoncent pas formellement à sa désignation ; |
| Rédaction ou mise à jour des statuts | 0 à 1 500 €. | Selon que vous rédigez seul, via une plateforme ou un avocat. |
Fourchettes globales selon type d’accompagnement
- En autonomie : 200 à 300 € ;
- Via une plateforme juridique (comme LegalPlace) : 150 à 400 € ;
- Avec un avocat ou notaire : 800 à 2 000 € selon la complexité.
Quels avantages et inconvénients d’une transformation en SCI ?
Transformer une SARL en SCI présente de réels atouts si votre société détient principalement un bien immobilier ou si vous souhaitez préparer la transmission de votre patrimoine.
Toutefois, cette transformation implique aussi des contraintes importantes, notamment en matière de responsabilité et d’activité autorisée. Voici un aperçu simple et actionnable pour vous aider à faire le bon choix.
Avantages de la transformation en SCI
- Gestion immobilière plus souple : décisions facilitées, statuts personnalisables ;
- Fiscalité modulable : IR par défaut mais option possible pour l’IS selon les projets ;
- Transmission facilitée : idéal en cas de donation ou de démembrement ;
- Moins de contraintes comptables que la SARL.
Inconvénients à anticiper
- Responsabilité indéfinie des associés, proportionnelle à leurs parts ;
- Interdiction d’exercer une activité commerciale, au risque de requalification ;
- Possibilité d’imposition immédiate des plus-values en cas d’écart de valeur ;
- Frais de transformation (statuts, annonce légale, commissaire).
Ce n’est toujours pas limpide pour vous ? Voici un tableau récapitulatif de ces avantages et inconvénients à connaître :
| Points | Avantages | Inconvénients |
| Responsabilité | Souplesse de gestion ; | Responsabilité indéfinie ; |
| Fiscalité | IR ou IS selon stratégie ; | Risque d’imposition des plus-values ; |
| Gestion | Décisions simples, statuts flexibles ; | Activités commerciales interdites ; |
| Transmission | Donation et démembrement facilités. | Formalités initiales plus lourdes. |
Quels risques et précautions à prendre ?
La transformation d’une SARL en SCI offre de nombreux avantages pour gérer un patrimoine immobilier, mais elle implique aussi des risques importants qu’il faut anticiper. Responsabilité accrue, conséquences fiscales, perte du statut commercial… Pour avancer sereinement, voici les précautions essentielles à prendre avant de modifier la forme juridique de votre société.
Perte du statut commercial et des régimes associés
En devenant SCI, votre société perd son statut commercial : elle ne peut plus exercer d’activité marchande ni bénéficier des régimes liés aux sociétés commerciales (protection limitée, statut social du gérant, etc.).
Toute activité commerciale résiduelle expose la SCI à une requalification fiscale et juridique.
Responsabilité indéfinie : que faire pour se protéger ?
Contrairement à la SARL, la SCI impose une responsabilité indéfinie aux associés, proportionnelle à leurs parts.
Pour limiter les risques :
- Bien répartir les parts selon l’implication de chacun ;
- Prévoir une trésorerie suffisante pour les travaux ou charges ;
- Choisir un gérant expérimenté ;
- Rédiger des statuts solides.
Valorisation des biens : attention aux conséquences fiscales
La transformation peut entraîner une imposition immédiate des plus-values si la valeur des immeubles détenus a augmenté.
Avant toute démarche, faites évaluer vos biens pour anticiper :
- Les plus-values potentielles ;
- Les impacts en matière d’impôt sur le revenu ou d’IS ;
- Les conséquences futures si vous optez pour l’IS en SCI.
Besoin d’un accompagnement notarial / comptable
Selon la valeur du bien, les prêts en cours ou la situation des associés, l’intervention d’un notaire ou d’un expert-comptable peut être indispensable.
Ils vous aident à sécuriser :
- La rédaction des statuts ;
- L’évaluation immobilière ;
- La fiscalité applicable ;
- La mise à jour des contrats et prêts existants.
FAQ
Peut-on transformer une SARL en société par actions simplifiée (SAS) ?
La transformation d’une SARL en SAS est possible, et peut être le fruit de diverses raisons : volonté d’opter pour un mode de fonctionnement plus souple, nombre d’associés supérieurs à 100, changement de régime social du dirigeant, etc.
Peut-on transformer une SCI en SARL ?
Il est possible de transformer une société civile immobilière en SARL. Cette opération est notamment envisagée lorsque les entrepreneurs souhaitent exercer une activité autre que l’acquisition et la gestion de biens immobiliers. En effet, l’objet social d’une SARL permet l’exercice de diverses activités (artisanales, commerciales, industrielles, etc.), tandis que l’objet de la SCI est relativement restreint.
Peut-on transformer une SCI en SAS ?
Il est légalement possible de transformer une SCI en SAS. Si la SCI est le statut juridique de référence pour investir dans l’immobilier, la SAS constitue une alternative intéressante. Ce statut juridique présente en effet l’avantage de pouvoir exercer une activité commerciale.
Modifier mes statuts
Samuel Goldstein
Samuel est co-fondateur de LegalPlace et responsable du contenu éditorial. L’ambition est de rendre accessible le savoir-faire juridique au plus grand nombre grâce à un contenu simple et de qualité. Samuel est diplômé de Supelec et de HEC Paris
Dernière mise à jour le 21/11/2025
Rédigé par
Samuel Goldstein
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