ConnexionCaution solidaire et bail commercial : définition, formalisme et fonctionnement
Dernière mise à jour le 31/05/2025
- Caution solidaire, bail commercial, qu’est-ce que c’est ?
- Qui peut se porter caution solidaire du locataire d’un bail commercial ?
- Quel contenu et quel formalisme pour l’acte de cautionnement solidaire dans un contrat de location commercial ?
- Quelle est l’étendue de la caution solidaire dans un bail commercial ?
- Quels sont les engagements de la caution solidaire ?
- FAQ
Le bail commercial impose dans la majorité des cas une caution solidaire. Il s’agit d’une sûreté par laquelle une tierce personne garantit le paiement du loyer et des charges locatives, ce qui constitue un gage de sécurité pour le bailleur qui peut se retourner contre la caution en cas de défaillance du preneur.
Contrairement à la caution simple, la caution solidaire est tenue de l’intégralité de la dette locative. Du fait de la gravité de cet engagement, l’acte de cautionnement doit toutefois respecter un certain formalisme.
Caution solidaire, bail commercial, qu’est-ce que c’est ?
Le bail commercial est un contrat de location bien spécifique soumis à un statut d’ordre public, ce qui explique l’intérêt de la caution solidaire pour garantir le paiement du montant du loyer et des charges, notamment par rapport à la caution simple.
La définition du bail commercial
Le bail commercial correspond à un contrat de location visant des locaux utilisés pour l’exploitation d’un fonds de commerce. Le statut des baux commerciaux prévoit un droit au renouvellement du bail pour le locataire. De la même manière, il apparaît nécessaire de mettre en lumière que, bien que la fixation du montant du loyer initial soit libre, les révisions sont, quant à elles, encadrées.
En principe, le bail commercial a une durée qui ne peut pas être inférieure à 9 ans comme le dispose l’article L.145-4 du Code de commerce. Toutefois, il apparaît particulièrement nécessaire de mettre en lumière que la durée du bail commercial peut faire l’objet de modifications sur lesquelles les parties se mettent d’accord.
Un modèle de bail commercial est, par ailleurs, disponible ici.
L’acte de cautionnement solidaire dans un bail commercial
L’acte au travers duquel une personne s’oblige auprès d’un créancier à exécuter l’obligation d’un débiteur si ce dernier n’y satisfait pas est appelé le cautionnement. Il est défini à l’article 2288 du Code civil. Le cautionnement est généralement demandé par un bailleur afin de garantir le versement des loyers et le respect d’obligations contractuelles définies dans le bail de location.
La caution est différente de la garantie autonome, qui est une autre garantie par laquelle le garant s’oblige, par rapport à la dette d’un tiers, à verser une somme soit dès la première demande, soit selon les modalités convenues entre les cocontractants.
De manière plus particulière au bail commercial, il n’existe aucune disposition réglementaire qui interdit au bailleur de demander des garanties financières au locataire afin d’assurer le paiement des loyers. L’apport d’un cautionnement bancaire par le locataire est d’ailleurs, généralement, une condition déterminante du contrat de location.
Plus précisément, le cautionnement d’un bail commercial constitue une sûreté réelle soumise à différents régimes en fonction qu’elle porte sur un bien mobilier corporel, un bien mobilier incorporel ou un immeuble.
Acte de cautionnement simple ou solidaire, quelle différence ?
La caution solidaire est différente de la caution simple. Dans le cas de la caution simple, il n’est possible de faire appel à la caution qu’en cas d’insolvabilité du locataire. En revanche, dans le cas de la caution solidaire, il est possible de faire appel à la caution dès le premier euro de loyer impayé. Vous pouvez, par ailleurs, télécharger un modèle de caution solidaire.
Qui peut se porter caution solidaire du locataire d’un bail commercial ?
La caution solidaire du preneur à bail commercial peut être indifféremment :
- Une personne physique : au même titre que le cautionnement d’un contrat de location portant sur un local d’habitation, toute personne peut valablement se porter caution solidaire du locataire d’un bail commercial. Il peut même s’agir du dirigeant de la société qui se porte caution pour les besoins de l’activité de son entreprise. Bien entendu, le bailleur prendra soin d’examiner la situation financière du tiers pour s’assurer de sa solvabilité, et donc de ses capacités à garantir le paiement des loyers et des charges locatives.
- Une personne morale : une société tierce ou un organisme de crédit peut valablement se porter caution solidaire pour le preneur à bail commercial.
La qualité de la caution aura un impact sur le formalisme à respecter dans l’établissement de l’acte de cautionnement solidaire pour le bail commercial.
Quel contenu et quel formalisme pour l’acte de cautionnement solidaire dans un contrat de location commercial ?
Le cautionnement est un acte grave, et sa validité est subordonnée au respect d’un certain formalisme. Dans le cas contraire, l’acte de cautionnement solidaire du bail commercial sera nul, et le bailleur ne pourra pas se retourner contre l’auteur de l’acte en cas de défaillance du locataire dans le paiement des loyers.
Les conditions tenant à la forme de l’acte de cautionnement
La loi n’impose aucun formalisme particulier pour l’établissement de l’acte de cautionnement, ce qui signifie qu’il n’est pas nécessaire d’utiliser un modèle spécifique.
Néanmoins, au vu de la gravité de cet engagement, l’article 2297 du Code civil dispose qu’à peine de nullité, la caution personne physique doit “apposer elle-même la mention qu’elle s’engage en qualité de caution à payer au créancier ce que lui doit le débiteur en cas de défaillance de celui-ci, dans la limite d’un montant en principal et accessoires exprimé en toutes lettres et en chiffres.”
Ainsi, l’acte de cautionnement dans un bail commercial doit être manuscrit. En d’autres termes, il est nécessaire qu’il soit écrit des mains de la caution. La garantie peut toutefois également être constatée par un acte électronique, dès lors qu’il est techniquement possible de déterminer l’identité de l’auteur de l’engagement.
Les conditions tenant au contenu de l’acte de cautionnement solidaire
Certains éléments sont essentiels et doivent obligatoirement figurer dans l’acte de cautionnement d’un bail :
- L’identification de la caution (communément appelée garant), du locataire, du bailleur et du bien en question dans le contrat ;
- La date de signature du bail commercial ;
- Le montant du loyer, ses charges, et les modalités de révisions du loyer ;
- La durée de l’engagement de la caution : si cet élément n’est pas précisé, la caution solidaire est considérée comme étant à durée indéterminée. Le garant a néanmoins la possibilité de résilier son engagement. Cette résiliation prend alors effet à la fin du contrat de location.
- Des mentions manuscrites au travers desquelles le garant indique avoir pleine conscience de la nature et de l’étendue de son engagement.
Quelle est l’étendue de la caution solidaire dans un bail commercial ?
La caution solidaire s’étend à des éléments qui doivent être clairement définis dans l’acte de cautionnement. Toutefois, elle fait face à une temporalité particulière.
Les éléments couverts par la caution solidaire
L’acte de cautionnement est interprété de manière très stricte par le juge. En conséquence, il apparaît particulièrement nécessaire d’être attentif à sa rédaction.
Les clauses de garantie solidaire s’appliquent uniquement sur des éléments qui sont mentionnés dans celles-ci. De manière générale, l’acte de cautionnement inclut les dettes du locataire à l’égard du bailleur. Les dettes doivent être mentionnées précisément dans l’acte de cautionnement. La plupart du temps, la garantie porte sur les indemnités d’occupation, les réparations locatives et les intérêts et accessoires de la dette.
Le montant maximum dans une caution solidaire
Dans le cas d’une caution solidaire, le garant peut s’engager sur un montant maximum. Ainsi, la caution ne couvrira les obligations du locataire qu’à hauteur maximum de ce montant qui correspond alors à une forme de plafond.
Ce montant intègre l’intégralité des sommes qui peuvent être demandées par le bailleur : montant principal intérêts, accessoires, etc. Si aucun montant maximal n’est mentionné dans l’acte de cautionnement, l’engagement de la caution sera illimité.
La temporalité de la caution solidaire
Les clauses de caution solidaire prennent fin si un congé est donné au concessionnaire pour l’expiration du bail ou à l’expiration du bail pour lequel elles avaient été insérées. Il est important de faire preuve de vigilance : les clauses de garantie solidaire sont toujours valables dans le cas d’une poursuite du bail commercial par tacite reconduction.
Néanmoins, la caution n’est pas obligatoirement prolongée en cas de renouvellement du bail : le renouvellement correspondant à la signature d’un nouveau bail en y intégrant une clause de solidarité relatant l’engagement solidaire des personnes ayant signé le contrat dans le cas d’un contrat en colocation.
La caution peut, par ailleurs, s’engager pour une durée variable. Son engagement peut porter sur toute la durée du bail ou sur un nombre précis d’années.
En ce qui concerne les dettes, le garant est dégagé de celles qui ont été contracté après l’échéance du bail. Toutefois, il ne peut pas échapper aux demandes du bailleur pour les dettes contractées pendant la période de l’engagement. À noter qu’en cas de décès de la caution (et non pas du décès du locataire du bail commercial), ses héritiers supportent l’obligation (à condition que la dette existe au moment du décès).
Quels sont les engagements de la caution solidaire ?
La caution solidaire correspond à un engagement individuel de la personne se portant garant. Cet engagement est toutefois soumis à une contrainte territoriale.
Un engagement personnel et individuel
Le signataire de l’acte de cautionnement s’engage de manière individuelle et personnelle. La personne se portant garant est appelée caution. Il n’est engagé que sur ses biens propres et sur ses revenus. Une telle précision est intéressante dans le cas d’un couple marié sous le régime de la communauté par exemple et ce dans le cadre d’un bail de couple à un seul nom.
Une contrainte territoriale
Pour finir, la caution solidaire est soumise à une contrainte territoriale : la personne se portant garant doit obligatoirement résider sur le territoire français. Toutefois, il n’est pas possible d’exclure un garant au motif qu’il ne réside pas sur le territoire métropolitain. De la même manière, le seul fait que le garant n’ait pas la nationalité française ne peut pas constituer un motif d’exclusion (à condition qu’il réside de manière légale sur le territoire français).
FAQ
Qu'est-ce que la clause de garantie solidaire dans un bail commercial ?
Quel est le montant maximum d'une caution solidaire ?
Quel organisme peut se porter garant pour un bail commercial ?
Quel est le montant du dépôt de garantie en cas de caution solidaire du bail commercial ?
Samuel Goldstein
Samuel est co-fondateur de LegalPlace et responsable du contenu éditorial. L’ambition est de rendre accessible le savoir-faire juridique au plus grand nombre grâce à un contenu simple et de qualité. Samuel est diplômé de Supelec et de HEC Paris
Dernière mise à jour le 31/05/2025
Rédigé par
Samuel Goldstein
Samuel est co-fondateur de LegalPlace et responsable du contenu éditorial. L'ambition est de rendre accessible le savoir-faire juridique au plus grand nombre grâce à un contenu simple et de qualité. Samuel est diplômé de Supelec et de HEC Paris
Suis je toujours caution solidaire (A) dans le cas où mon cessionnaire (B) a lui même ceder le bail à (C) qu’au passage je ne connais pas. Merci
Bonjour, En matière de bail commercial, la caution solidaire reste en principe engagée tant que son engagement n’a pas pris fin dans les conditions prévues par l’acte de cautionnement ou par la loi. Lorsqu’un bail est cédé, la question est de savoir si la caution donnée initialement pour le cessionnaire continue à produire effet au profit du nouveau locataire : cela dépend du contenu précis de l’acte de cautionnement, de sa durée et des clauses du bail. Sans stipulation libératoire expresse, l’obligation de la caution peut perdurer malgré la cession. En espérant que notre réponse vous sera utile, nous vous… Lire la suite »
Bonjour,
Suite à une vente de fonds de commerce, nous sommes cautionnaire du nouveau locataire pendant une durée de 3 ans. Cependant, un avenant au bail à été signé entre le locataire actuel et le propriétaire sans notre consentement et cela impact fortement le montant des loyers. Si le locataire ne règle plus les loyers, sommes nous responsable de l’avenant et de l’augmentation des loyer ? sachant que nous n’en avions jamais eu connaissance auparavant ou est ce que cela mets fin à notre engagement ?
Bonjour,
Non, vous ne pouvez pas être tenu responsable d’un avenant au bail signé sans votre accord si celui-ci modifie substantiellement les conditions, notamment le montant du loyer. Conformément à la jurisprudence constante de la Cour de cassation, une modification unilatérale du contrat garanti sans l’accord exprès de la caution met fin à son engagement (Cass. com., 8 févr. 2011, n°09-72.117). Vous n’êtes donc pas responsable du paiement des loyers augmentés en vertu de cet avenant.
En espérant que notre réponse vous sera utile, nous vous souhaitons une belle journée.
L’équipe LegalPlace.
Bonjour pourriez vous svp me contacter je recherche de l’aide à l’organisation pour trouver un garant solidaire un organisme ou bancaire pour un bilan commercial auprès d’une agence immobilière foncia.
0769676860 merci d’avance.
Bonjour,
Votre situation nécessite l’avis d’un professionnel.
Nous vous invitons à prendre contact avec un avocat spécialisé, qui saura vous renseigner.
En vous souhaitant une belle journée,
L’équipe LegalPlace.
Bonjour,
Si mon bail commercial est lié à une SARL et que celle-ci n’est pas en mesure de poursuivre son activité et que je décide donc de clôturer la société.
Le garant est-il tout de même obligé de payer les loyers restants sur le bail ? Ou est-ce que le fait de clôturer la société va de facto résilier le bail ?
Merci par avance pour votre retour,
Bonjour,
En principe, la clôture de votre SARL n’entraîne pas automatiquement la résiliation du bail commercial. Le garant reste responsable des loyers jusqu’à la résiliation du bail. Il est essentiel de consulter les documents contractuels et de négocier avec le bailleur pour une résiliation à l’amiable.
En espérant avoir su répondre à vos interrogations, nous vous souhaitons une belle journée.
L’équipe LegalPlace
Bonjour
suis je encore caution au cas où le tribunal annule le bail à la demande des deux parties?
Bonjour,
Dans le cas où le contrat est annulé par le tribunal, par voie de conséquence la caution n’est plus tenue.
Le cas échéant, le tribunal en précisera les modalités.
En espérant avoir su répondre à vos interrogations.
L’équipe LegalPlace
bonjour
je vais prendre ma retraite fin d année, et est déjà préparer la dénonciation de mon
bail 6 mois avant par voix huissier.
mais en sachant que le bail a été renouveler le 1 février pour 3-6-9 ans
ma question serait je encore garant avec un nouveau locataire ?
cordialement
Bonjour, Le locataire d’un bail commercial peut le résilier sans devoir justifier d’un motif particulier à l’expiration de chaque période de 3 ans. Il s’agit de la résiliation triennale et dans ce cas le congé doit être envoyé par LRAR ou par acte de commissaire de justice en respectant un préavis de 6 mois avant l’expiration de la période triennale. Sinon le locataire conserve la possibilité de résilier le bail à tout moment mais doit justifier d’une des situations suivantes comme un départ à la retraite ou le bénéfice d’une pension d’invalidité. La encore le préavis à respecter est de… Lire la suite »
Bonjour, je vends mes parts sociales, mon mari est caution solidaire du bail commercial, comment le sortir de cette caution apres la vente? merci
Bonjour,
Une fois vendue, les parts sociales changeront de caution au travers du contrat de cession.
En vous souhaitant une belle journée,
L’équipe LegalPlace.
Bonjour,
J aimerai s il vous plait un eclaircissement.
Je suis caution solidaire d une gerante de societe. Cette derniere doit un an de loyers impqyes. Je n ai ete avertie de la dette que maintenant avec injonction de payer alors qu une clause du bail stipule que le bailleur doit avertir le cautionnaire au premier incident de paiement et lui demander d accorder la dette.
Est ce que cette clause inscrite sur le contrat peut me permettre de refuser de payer et interrompre ma caution?
Bonjour,
Votre situation est complexe et nécessite l’avis d’un professionnel.
Nous vous invitons à prendre contact avec un avocat afin de bénéficier de conseils adaptés à votre situation personnelle.
En vous souhaitant une belle journée,
L’équipe LegalPlace
Merci quandvmeme d avoir repondu je vais faire cela contacter un avocat.