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Récupérer son logement avant fin du bail (propriétaire)

Locataire

Dernière mise à jour le 17/01/2024

Sommaire

Modèle de contrat de location
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Le propriétaire ne peut pas récupérer son logement avant la fin du contrat de bail. Il peut seulement le faire au terme en délivrant un congé à son locataire, et seulement dans certains cas. Toutefois, pour que le congé soit valable, le propriétaire doit respecter un certain nombre de conditions. Ces conditions varient selon que le logement soit vide ou meublé et que le locataire soit une personne protégée  ou non.

Enfin, contrairement au propriétaire, le locataire peut librement et à tout moment donner son congé.

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Le propriétaire peut-il récupérer son logement avant la fin du bail ?

Légalement, 3 motifs permettent au propriétaire de délivrer un congé au locataire afin de récupérer son bien, mais le congé délivré ne prendra effet que 6 mois avant le terme du bail pour un logement vide et 3 mois pour un logement meublé :

  • Le congé pour reprise du logement;
  • Le congé pour vente du bien;
  • Le congé pour motif légitime et sérieux.

Le congé pour reprise : le propriétaire souhaite habiter le logement ou y loger un parent proche

Le propriétaire peut donner congé à son locataire pour faire du logement sa résidence principale ou pour y loger un membre de sa famille qui en fera, lui aussi, sa résidence principale.

Attention: La reprise du logement par le propriétaire lui-même ou pour ses proches afin d’en faire une résidence secondaire est impossible.

Les parents proches pour lesquels le propriétaire peut récupérer son logement en donnant congé à son locataire sont les suivants :

  • L’époux(se);
  • Le/la concubin(e) depuis au moins 1 an à la date du congé;
  • Le/la partenaire de PACS;
  • Un ascendant/descendant ou celui de son époux(se), concubin(e) ou partenaire de PACS

Dans le cas d’une reprise pour le propriétaire ou une des personnes susvisées, la lettre de congé délivrée par le bailleur doit comprendre les informations suivantes:

  • Le motif du congé;
  • Le nom et l’adresse de la personne bénéficiant de la reprise;
  • Le lien de parenté entre le bailleur et le bénéficiaire de la reprise;
  • La justification du caractère réel et sérieux de la reprise.

Cette lettre est adressée au preneur. Il est annexé la notice relative aux obligations du bailleur et aux voies de recours et d’indemnisation du locataire.

le délai de préavis ne court qu’à compter du jour de la réception effective de la lettre recommandée avec accusé de réception, du jour où l’huissier dépose la lettre de congé au locataire ou du jour où le propriétaire lui-même remet en main propre la lettre de congé au locataire.

Le congé pour motif légitime et sérieux

En fin de bail ou avant son échéance, le propriétaire peut légalement donner congé à son locataire lorsqu’il invoque un motif légitime et sérieux.

Ces motifs peuvent être multiples. Les principaux manquements du locataire pouvant justifier le congé donné par le bailleur sont les suivants :

  • Un retard dans le paiement du loyer (de manière répétée);
  • Le locataire n’entretient pas le logement de manière adéquate: ce manque d’entretien met le bien en péril ou l’a fortement détérioré;
  • Il cause des troubles de voisinage;
  • Le locataire a sous-loué le bien sans accord préalable du propriétaire;
  • Il envisage de réaliser des travaux d’ampleur dans le logement.

Face à une telle résiliation, la lettre de congé doit mentionner expressément le motif légitime et sérieux qui entraîne la fin du bail du locataire.

En cas de faute du locataire, le propriétaire peut décider de ne pas présenter de justification légitime particulière pour récupérer son logement en résiliant le contrat de bail.

C’est notamment le cas lorsque le manquement du locataire est suffisamment grave (dans ce cas, le préavis de 6 mois n’est pas nécessaire).

Le congé pour vente du logement

Que le contrat arrive à son terme ou non, le bien peut être mis en vente par le propriétaire.

Lorsque le logement est vide, le congé pour vendre vaut offre de vente au locataire. En effet, le preneur bénéficie d’un droit de préemption sur le logement sous certaines conditions. Il sera donc prioritaire pour acheter le bien.

La lettre de congé doit contenir les informations suivantes :

  • Le motif du congé;
  • Le prix et les conditions de vente du logement loué et de ses éventuelles annexes louées;
  • Une description précise du logement et de ses éventuelles annexes louées ;
  • Les 5 premiers alinéas du II de l’article 15 de la loi du 6 Juillet 1989, indiquant les conditions de l’offre de vente au locataire.
Attention : La lettre de congé doit toujours être accompagnée de la notice d’information relative aux obligations du bailleur et aux voies de recours et d’indemnisation du locataire.

L’offre de vente faite au locataire est valable durant les 2 premiers mois du préavis.
Le locataire a donc le choix de:

  1. L’accepter en informant le propriétaire par LRAR et en indiquant s’il va avoir recours ou non à un prêt immobilier.
  2. La refuser en adressant son refus au propriétaire, en ne répondant pas à l’offre dans les 2 premiers mois du préavis ou en émettant une contre-proposition.
Si le locataire quitte le logement durant le préavis, il n’est pas obligé de payer le loyer et les charges jusqu’à la date de fin du bail. Il doit payer uniquement jusqu’à la date de remise des clés au propriétaire.

Comment le propriétaire peut-il délivrer un congé pour récupérer son logement avant la fin du bail ?

Légalement, un bailleur ne peut pas récupérer son logement avant la fin du bail. En effet, et conformément à l‘article 12 de la loi du 6 juillet 1989, seul le locataire peut résilier le contrat de bail à tout moment sans avoir à attendre la date d’échéance normale du bail.

En effet, le bail d’habitation est un contrat qui lie le propriétaire d’un bien immobilier en qualité de bailleur et son locataire. Le bailleur met à disposition son bien immobilier, pour une durée minimale, en contrepartie du versement d’un loyer.

Ce contrat définit explicitement toutes les modalités de location du logement concerné. Il est rédigé par le propriétaire puis approuvé par le locataire. Ainsi, le propriétaire ne peut pas récupérer son bien du jour au lendemain sans motif valable.

Si votre propriétaire vous informe de son intention de récupérer son logement, il est impératif de consciencieusement vérifier le bail.

Le propriétaire ne peut pas récupérer son logement, avant la fin du bail, comme il l’entend. Il peut le faire seulement dans les 3 situations mentionnées en amont dans l’article: la vente, la reprise ainsi que le motif légitime et sérieux.

Le propriétaire doit s’assurer du respect d’une durée légale de préavis. En effet, le propriétaire dispose d’une certaine durée pour notifier le congé:

  • Au moins 6 mois avant la date de fin du bail pour un logement est vide;
  • Au moins 3 mois avant la date de fin du bail meublé.
Attention : le bailleur doit ainsi respecter un délai de préavis de 6 ou 3 mois selon que le logement soit vide ou meublé ainsi lorsqu’il délivre un congé au locataire à tout moment, ce congé prendra néanmoins effet qu’au terme du préavis applicable et donc à l’échéance du bail.

Le bailleur dispose de différentes possibilités afin de notifier le congé à son locataire. Il peut le faire par:

  • Lettre recommandée avec accusé de réception ;
  • Acte huissier ;
  • Remise en main propre contre récépissé ou émargement.

Une fois la lettre de congé envoyée, le locataire devra quitter les lieux au plus tard à la date de fin du bail, après la durée du préavis.

? Zoom : Pour que la lettre de congé soit valable, elle doit impérativement contenir certaines informations et répondre à un formalisme précis. Afin d’éviter toute erreur, LegalPlace vous propose un modèle de lettre de congé ! Pour cela, il vous suffit de répondre à un questionnaire en quelques minutes.

Le propriétaire peut-il récupérer le logement loué à un locataire protégé avant la fin du bail ?

Certains locataires font l’objet d’une protection particulière. En effet, selon son âge et ses ressources, le locataire peut être protégé contre le congé donné par le propriétaire.

Le locataire est protégé lorsqu’il est âgé de plus de 65 ans et que ses ressources sont inférieures aux plafonds définis à la date de la notification de congé.

Ainsi, le renouvellement du bail est automatique sauf lorsque le propriétaire remplit au moins une des conditions suivantes:

  • Est lui-même âgé de plus de 65 ans à la date de fin de bail ;
  • Dispose de ressources inférieures aux mêmes plafonds maximum ;
  • Propose un relogement au locataire: dans ce cas, le logement proposé doit correspondre aux besoins du locataire et être situé dans le même secteur géographique.

Cette règle, issue de l’article 15, III de la loi du 6 juillet 1989, a pour but de protéger les personnes âgées et limiter les abus de la part des bailleurs.

Visant également à prévenir les expulsions de locataires âgés en difficulté pour retrouver un nouveau logement, cette règle s’applique aussi lorsque le locataire héberge une personne de plus de 65 ans qui vit à sa charge.

En effet, la personne âgée dispose de certaines protections en matière de résiliation de bail.

Comment le locataire peut-il contester le congé donné par le bailleur ?

Dans les 8 cas suivants, le locataire peut contester le congé donné par son bailleur:

  • Au moins un des éléments obligatoires ne figure pas dans la lettre;
  • Ce n’est pas le propriétaire ou son représentant qui a délivré le congé;
  • La lettre n’est pas destinée à tous les locataires ;
  • Le congé est envoyée par lettre simple ;
  • Le propriétaire n’a pas respecté son délai de préavis;
  • Le congé est à destination d’un locataire protégé ;
  • Le locataire ignore que le propriétaire a proposé son bien à la vente à un prix plus avantageux ;
  • Le congé pour vente est frauduleux.

Il est possible pour le locataire de contester un congé en suivant les 3 étapes suivantes:

  1. Envoyer une lettre recommandée avec accusé de réception au propriétaire en expliquant les faits;
  2. Si le propriétaire n’y fait pas droit, le locataire peut gratuitement saisir la commission départementale de conciliation;
  3. En cas de désaccord persistant, le locataire doit saisir le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire du ressort du lieu de situation du logement.

Quelles sont les clauses de résiliation de plein droit du bail ?

Selon la présence de certaines clause dans le contrat bail, certaines situations peuvent entrainer une résiliation de plein droit à savoir :

  • La résiliation du bail d’habitation pour défaut de paiement : la clause permettant une telle résiliation ne prendra toutefois effet qu’à l’expiration d’un délai de 2 mois suivant un commandement de payer (Cass. Civ. 3ème, 2 février 2010, n°08-21.457) ;
  • La résiliation du bail pour défaut d’assurance : là aussi, la clause ne prendra effet qu’un mois après un commandement de payer infructueux ;
  • La résiliation du bail d’habitation pour trouble du voisinage : face à une telle clause le bail ne peut être résilié qu’après des troubles du voisinage constatés par une décision de justice passée en force de chose jugée.
Bon à savoir : outre toutes les situations citées dans l’article, chacune des parties demeure libre de saisir le juge afin que soit prononcé la résiliation du bail pour cause d’inexécution contractuelle.

FAQ

Le propriétaire peut-il exiger de récupérer son logement avant la fin du bail ?
Le propriétaire ne peut pas exiger du locataire qu'il libère le logement avant la fin du bail. Il peut simplement donner son congé en respectant le préavis légal. En revanche, le locataire ayant reçu le congé peut décider de quitter les lieux avant la date de fin du contrat de bail.

Quel est le préavis à respecter pour donner congé à son locataire ?
Lorsqu'il s'agit d'une location vide, le propriétaire doit respecter un préavis de 6 mois avant l'échéance du contrat de bail, les week-ends et jours fériés étant compris dans le calcul de ce délai. Cependant, ce délai est de 3 mois lorsqu'il s'agit d'un logement meublé.

Dans quels cas la résiliation du contrat de bail est-elle possible ?
Le locataire peut résilier le contrat de location à tout moment, dès lors qu'il respecte les conditions légales de forme et le préavis imposé. Le propriétaire quant à lui ne peut résilier le contrat qu'en cas de manquements suffisamment graves. Il peut notamment s'agir d'une faute liée au non paiement du loyer ou à des retards avérés et répétés de paiement, ou encore à des troubles de voisinage.
Modèle de contrat de location

Samuel est co-fondateur de LegalPlace et responsable du contenu éditorial. L’ambition est de rendre accessible le savoir-faire juridique au plus grand nombre grâce à un contenu simple et de qualité. Samuel est diplômé de Supelec et de HEC Paris

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Bonjour, je suis propriétaire bailleur d’un appartement loué à une personne protégée (79 ans, ressources limitées). Cette personne occupe le logement depuis 1975 et est visiblement atteinte du syndrome de Diogène (voir lien ci-dessous). Elle ne laisse que très difficilement l’accès à l’appartement et il devient nécessaire d’entreprendre des travaux d’ampleur car rien n’a été fait depuis 35 ans. Je ne souhaite pas nécessairement récupérer le bien mais y faire les travaux importants. Quel est votre conseil svp ?
https://france3-regions.franceinfo.fr/nouvelle-aquitaine/haute-vienne/limoges/syndrome-de-diogene-ils-se-mettent-a-entasser-et-a-garder-la-totalite-de-leurs-dechets-ces-entreprises-de-debarras-ne-manquent-pas-de-travail-3130942.html

Bonjour, Le bailleur est tenu de délivrer et d’entretenir un logement décent conformément à l’article 6 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989. Le locataire doit en principe laisser exécuter les travaux nécessaires à l’entretien ou à la mise en conformité. Lorsque l’occupation du logement révèle un risque pour la salubrité ou la sécurité, des procédures administratives peuvent être engagées sur le fondement des articles L1331-22 et suivants du Code de la santé publique. L’existence d’une mesure de protection juridique est régie par les articles 425 et suivants du Code civil. Nous vous invitons à prendre contact avec un… Lire la suite »

Bonjour j ai mon propriétaire qui veut récupérer son appartement dessuite n ayant qu en bail verbal a t il le droit,j ai jamais loupé un loyer vu que c est un prélèvement tout les mois je suis à jour de tout,il m a envoyé un recommandé avec ar mais signifie aucun congé de 6 mois il veut que je le libère dessuite

Bonjour, En droit français, le bail verbal pour un logement à usage d’habitation principale est soumis aux dispositions d’ordre public de la loi du 6 juillet 1989. Même en l’absence de contrat écrit, votre bail existe légalement et le propriétaire ne peut pas exiger votre départ immédiat. Pour récupérer son bien, il est tenu de respecter un préavis de six mois avant le terme du contrat (généralement calculé par périodes de trois ans) et de justifier son congé par la vente du logement, sa reprise pour y habiter ou un motif légitime et sérieux. Nous vous invitons à prendre contact… Lire la suite »

Bonjour Je suis propriétaire et ma locataire a décidé de payer un loyer à la baisse par rapport à son contrat signé (elle paye le loyer encadré àparis+charges alors que son contrat de location stipule un loyer plus élevé : 250 euros d ecart. Elle n a pas fait valoir dans les délais impartis une action en baisse de loyer et son bail a été reconduit en septembre 2025). De plus elle paye tous les mois en retard à la fin du mois au lieu de début de mois. Puis je entamer une procédure pour l expulser et comment faire… Lire la suite »

Bonjour,

Le non-paiement partiel et répété du loyer constitue un manquement contractuel. Conformément à l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de respecter le montant et la date de paiement convenus. Le bailleur peut engager une procédure devant le tribunal judiciaire visant à résilier le bail et obtenir le paiement des arriérés.

Nous vous invitons à prendre contact avec un avocat spécialisé en droit immobilier afin d’obtenir une analyse adaptée à votre situation personnelle.

En espérant que notre réponse vous sera utile, nous vous souhaitons une belle journée.
L’équipe LegalPlace.

Juste pour confirmation
Je me sépare et ne trouve rien pour me reloger je dois donc récupérer ma maison meublée que j’avais mise en location. Lettre recommandée avec AR 3 mois avant une date butoir c’est bien cela ?
Merci

Bonjour, Conformément à l’article 15, I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le bailleur peut donner congé au locataire pour reprise du logement à titre de résidence principale, en respectant en principe un préavis de 6 mois avant l’échéance du bail pour une location vide, ou de 3 mois pour une location meublée (article 25-8 de la même loi), par lettre recommandée avec accusé de réception, acte d’huissier ou remise en main propre contre émargement. Nous vous invitons à prendre contact avec un avocat spécialisé en droit immobilier afin d’obtenir une analyse adaptée à votre situation personnelle. En… Lire la suite »

Bonjour,
Mon locataire refuse de payer son loyer depuis plusieurs mois sous prétexte d’insalubrité mais en réalité il s’agit d’un défaut lié aux parties communes sont seul le syndic a la responsabilité, syndic qui est finalement intervenu pour régler le problème mais mon locataire refuse toujours de payer son loyer.
D’ailleurs le problème n’était pas grave au point de rendre le logement invivable.
A partir de la, après plusieurs relances , est ce que je peux envisager de mettre fin au bail ?

Cordialement

Bonjour,
En principe, un locataire ne peut pas cesser de payer son loyer sans décision judiciaire, même en cas de problème d’insalubrité, surtout si le défaut concerne les parties communes et a été résolu. Si le locataire persiste à ne pas régler ses loyers malgré vos relances, vous pouvez envisager une procédure de résiliation du bail.

Nous vous invitons à prendre contact avec un avocat spécialisé, qui saura vous renseigner davantage.
En espérant que notre réponse vous sera utile, nous vous souhaitons une belle journée.
L’équipe LegalPlace.

Mon propriétaire a récupéré la maison où j étais locataire pour y habiter or elle n y a jamais habité elle le met en vente et me demande maintenant de signer un document pour régulariser la situation

Bonjour,

Si le congé pour reprise n’a pas été suivi d’une réelle occupation du logement par le propriétaire, cela peut être contesté comme abusif.

Nous vous invitons à vous tourner vers un avocat ou l’ADIL de votre département pour vérifier vos droits et envisager un recours.

En espérant que notre réponse vous sera utile,
L’équipe LegalPlace.

Bonsoir Je lis ce soir pour la 1ere fois votre rubrique J ai trouvé a 13h ce 27 novembre une feuille plier en 4 dans ma boîte au lettre Courrier d un huissier m avertissant que mon propriétaire demande mon déménagement Sous peu Je suis locataire depuis 2017 je ne doit pas 1 centime et ne pose pas de problème de voisinage J ai 72 ans et demi et suis une personne handicapée physiquement 7 maladies incurables et déplacement Cannes anglaises sur petite distance sinon fauteuil roulant manuel et électrique Je suis veuve depuis janvier 2019 pas de famille a… Lire la suite »

Bonjour, Légalement, l’article 15, III de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 prévoit qu’un bailleur ne peut donner congé à un locataire de plus de 65 ans disposant de faibles ressources qu’à condition de lui proposer un logement équivalent correspondant à ses besoins et situé à proximité. À défaut, le congé est nul. Cette protection s’applique si les ressources sont inférieures au plafond prévu pour l’attribution des logements sociaux (fixé annuellement par décret). La remise d’un courrier dans une boîte aux lettres par un huissier ne constitue pas une notification régulière du congé : celui-ci doit être signifié… Lire la suite »

Bonjour, mon propriétaire m’a donné un préavis de 6 mois pour quitter l’appartement, mais je veux quitter plus tôt, est-ce que moi j’ai des procédures à respecter à ce moment-là s’il vous plaît ?

Bien à vous

AL

Bonjour, Lorsqu’un locataire souhaite quitter un logement en cours de préavis délivré par le bailleur, il peut le faire librement à tout moment, à condition de respecter un préavis réduit à un mois pour une location meublée ou de trois mois pour une location vide, sauf si des cas de préavis réduit à un mois s’appliquent (article 15 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989). Le congé doit être notifié au bailleur par lettre recommandée avec accusé de réception, par acte d’huissier ou remise en main propre contre récépissé. Nous vous invitons à prendre contact avec un avocat… Lire la suite »

Rédigé par

Samuel est co-fondateur de LegalPlace et responsable du contenu éditorial. L'ambition est de rendre accessible le savoir-faire juridique au plus grand nombre grâce à un contenu simple et de qualité. Samuel est diplômé de Supelec et de HEC Paris

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