Les clauses du bail d’habitation réputées non écrites : guide complet

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Les clauses réputées non écrites dans le bail d’habitation (meublée ou vide) sont encadrées par la loi du 6 juillet 1989 et par la loi Alur de mars 2014. Ainsi, si un contrat de location contient des clauses visées par ces textes, alors celles-ci ne produisent aucun effet juridique.

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Qu’est-ce qu’une clause réputée non écrite ?

Une clause est réputée non écrite lorsqu’elle entre en contradiction avec un texte de loi, fixant généralement des dispositions d’ordre public. Cela signifie que personne ne peut échapper aux obligations encadrées par le texte législatif.

Si une clause est réputée non écrite, alors lorsqu’elle est insérée dans les dispositions d’un contrat de location à usage d’habitation, celle-ci ne produit aucun effet juridique. Elle est ainsi inopposable à l’autre partie (généralement le locataire), qui peut agir comme si la clause n’avait jamais existé.

Clause réputée non écrite et nullité

Par abus de langage, il est d’usage d’assimiler une clause réputée non écrite à de la nullité. Toutefois, ces deux notions juridiques présentent des différences notables. En effet, lorsqu’une clause est nulle, celle-ci est annulée dans sa totalité.

En revanche, lorsqu’une partie d’une clause est réputée non écrite, seule celle-ci est privée de tout effet juridique. Cela veut dire que le locataire et le bailleur peuvent faire comme si la clause ou la partie de la clause concernée n’avait jamais été rédigée. Le reste du contrat de bail demeure néanmoins valide.

Liste des clauses réputées non écrites dans les baux d’habitation

Les baux à usage d’habitation sont régis par l’article 4 de la loi du 6 juillet 1989, complétée ensuite par la loi Alur de mars 2014. En particulier, il s’agit des clauses :

• Obligeant le locataire, en cas de vente ou de location du logement occupé, de laisser le bailleur faire visiter le logement les jours fériés ou plus de deux heures chaque jours ouvrables ;

Bon à savoir : En cas de vente du logement loué, le locataire dispose d’un droit de préemption. Cela signifie qu’il bénéficie d’un droit de priorité sur l’offre de vente du bailleur. Ce n’est que dès lors qu’il aura fait part de son refus au bailleur que ce dernier pourra proposer le logement à des tiers acquéreurs dans les mêmes conditions (au même prix notamment).

• Obligeant le locataire à souscrire une assurance auprès d’une compagnie choisie par le bailleur : en effet, même si souscrire une assurance contre les risques locatifs constitue l’une des obligations substantielles du locataire, le bailleur ne peut en aucun cas imposer à celui-ci une compagnie d’assurance en particulier ;

Bon à savoir : Pour connaître tous les droits et les obligations du locataire et des bailleurs, vous pouvez vous référer à la notice d’information prévue par la loi Alur.

• Imposant un certain moyen de paiement au preneur et/ou autorisant le bailleur à prélever le montant du loyer directement sur le salaire perçu par le preneur ;
• En cas de colocation, toute clause prévoyant la responsabilité commune de l’ensemble des locataires des dégradations éventuelles ;

Attention : La clause de solidarité en colocation ne s’applique qu’en cas de défaillance d’un des locataires, c’est-à-dire si l’un des locataires ne paye pas le loyer et/ou les charges locatives. En aucun cas une clause de solidarité ne peut être insérée pour engager la responsabilité commune des colocataires en cas de dégradations du logement.

• Toute clause résolutoire pour tout autre motif autre que ceux prévus par la loi, c’est-à-dire le non-paiement du loyer, des charges, du non-versement du dépôt de garantie, de la non-souscription de l’assurance contre les risques locatifs ou du non-respect de l’obligation d’usage paisible des lieux loués (résultant notamment de troubles anormaux de voisinage). Pour rappel, une clause résolutoire permet au bailleur, en cas d’un manquement précis visé par la loi, de résilier unilatéralement et de plein droit le contrat de bail en cours ;
• Autorisant le bailleur à supprimer ou à réduire de façon notable des prestations stipulées dans le contrat de location, sans contrepartie équivalente ;
• Prévoyant des amendes ou des pénalités en cas de retard de paiement : cette clause peut s’assimiler à une forme de clause pénale, en quelque sorte ;
• Interdisant les activités politiques, syndicales, associatives ou confessionnelles au locataire car portant atteinte aux droits et libertés fondamentales du preneur ;
• Imposant au locataire la facturation de l’état des lieux de sortie si celui-ci n’est pas réalisé par un huissier de justice ;

Bon à savoir : Si l’état des lieux n’est pas réalisé à l’amiable et de façon contradictoire, alors le recours à un huissier de justice peut être une bonne alternative. Les frais seront alors partagés entre le bailleur et le locataire.

• Interdisant au locataire d’héberger des tiers lors de l’exécution du bail de location ;
• Stipulant que toute dégradation dans le logement sera automatiquement imputable au locataire ;
• Autorisant le bailleur à obtenir la résiliation de plein droit du contrat de bail par simple ordonnance des référés sans appel possible pour le locataire ;
• Exonérant le bailleur de toute responsabilité et/ou interdisant le locataire de rechercher la responsabilité du bailleur.

Clauses réputées non écrites et loi Alur

Cette liste, énoncée ci-dessus, a été complétée par la loi Alur susvisée. En particulier, depuis l’entrée en vigueur de ce texte, a été mise en place une liste de pièces justificatives pouvant être demandées au locataire afin de constituer son dossier locatif.

Par ailleurs, depuis l’entrée en vigueur de la loi Alur, le bailleur ne peut plus exiger que le bail soit co-signé par les ascendants ou les descendants du locataire. En revanche, plusieurs mécanismes sont mis à la disposition du bailleur pour lui garantir une sécurité juridique optimale. Il s’agit :

• du dépôt de garantie : à la signature du bail, il est fréquent que le bailleur demande au locataire le versement d’un dépôt de garantie afin de se prémunir contre les éventuelles dégradations du logement ;
• de l’acte de cautionnement : il s’agit ici d’une personne se portant garante pour le locataire lorsque celui-ci se trouve dans une situation précaire (étudiant notamment). Selon que la caution est simple ou solidaire, le bailleur pourra se retourner directement ou non contre la personne se portant caution.

Les clauses réputées non écrites dans le bail d’habitation depuis la réforme du droit des obligations

La réforme du droit des obligations prévue par l’ordonnance du 10 février 2016 a alourdi le régime visant les clauses réputées non écrites dans le bail d’habitation en vue de renforcer la protection du locataire. En ce sens, l’article 1171 du Code civil dispose que tout contrat créant un déséquilibre significatif entre les parties (ici, le bailleur et le locataire) est réputée non écrite.

Attention : Conformément à la lettre de cet article, ces dispositions ne concernent que les contrats d’adhésion, c’est-à-dire ceux soumis à la négociation entre les parties. Or, un contrat de location, en principe, est librement négocié entre le bailleur et le locataire.

Pour dire qu’une clause est réputée non écrite dans un contrat de location à usage d’habitation, se pose la problématique de l’appréciation du déséquilibre significatif visé dans ce texte de loi. En effet, ce déséquilibre s’apprécie au regard du contrat dans sa globalité, et non uniquement de la clause.

Conformément à l’article 1171 du Code civil susvisé, ce déséquilibre ne peut porter ni sur l’objet principal du contrat (le logement loué) ni sur l’adéquation du prix à la prestation (le montant du loyer et des charges ici auquel a consenti le preneur).