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Les clauses du bail d’habitation réputées non écrites

Les clauses du bail d’habitation réputées non écrites

Les clauses du bail d’habitation (meublée ou vide) réputées non écrites sont régies par la loi du 6 juillet 1989 et par la loi Alur de mars 2014. Ainsi, elles ne produisent aucun effet juridique en cas de présence dans un contrat de location

Qu’est-ce qu’une clause réputée non écrite ?

Une clause est réputée non écrite lorsqu’elle entre en contradiction avec un texte de loi, fixant généralement des dispositions d’ordre public.

Bon à savoir : personne ne peut échapper à des obligations d’ordre public prévues par le législateur.

Une clause réputée non écrite ne produit aucun effet juridique et est inopposable à l’autre partie (par exemple le locataire dans le contrat de bail) qui peut agir comme si elle n’avait jamais existé

Attention : il y a souvent une confusion entre la clause réputée non écrite et la notion de nullité alors qu’elles sont distinctes. En effet, lorsqu’un contrat ou une clause est frappé de nullité, toutes leurs dispositions n’ont plus de valeur juridique. En revanche, lorsqu’une clause est réputée non écrite, seule celle-ci est privée de tout effet juridique et le reste du contrat de bail demeure valide. De même, si juste une partie d’une clause est réputée non écrite, le reste de celle-ci est valide.

Quelles sont les clauses du bail d’habitation réputées non écrites ?

Les baux à usage d’habitation sont régis par la loi du 6 juillet 1989, complétée ensuite par la loi Alur du 24 mars 2014. Les clauses réputées non écrites sont prévues dans l’article 4 de la loi du 6 juillet 1989. Il s’agit notamment des clauses

  • Obligeant le locataire, en cas de vente ou de location du logement occupé, à laisser le bailleur faire visiter le logement les jours fériés ou plus de deux heures les jours ouvrables ;
Bon à savoir : si le bailleur souhaite vendre le logement loué, le locataire dispose d’un droit de préemption, c’est-à-dire qu’il a un droit de priorité sur l’offre de vente, et ce n’est qu’après son refus que le bien pourra être proposé à des tiers acquéreurs dans les mêmes conditions (au prix identique notamment).
  • Obligeant le locataire à souscrire une assurance auprès d’une compagnie choisie par le bailleur ;
Attention : souscrire une assurance habitation est obligatoire pour le locataire. Le choix de la compagnie d’assurance est libre.
  • Imposant un certain moyen de paiement au preneur et/ou autorisant le bailleur à prélever le montant du loyer directement sur le salaire perçu par le preneur ;
  • Prévoyant la responsabilité collective des locataires en cas de dégradations d’un élément commun de la chose louée ; 
Bon à savoir : dans un contrat de colocation, une clause de solidarité peut être insérée par le bailleur en guise de protection pour pallier à la défaillance d’un des locataires dans le paiement du loyer et/ou charges locatives. Néanmoins, une responsabilité commune en cas de dégradation du logement ne peut être prévue.
  • Permettant la résiliation de plein droit du contrat par le bailleur (clause résolutoire)  pour tout autre motif autre que ceux prévus par la loi, c’est-à-dire le non-paiement du loyer, des charges, du non-versement du dépôt de garantie, de la non-souscription de l’assurance contre les risques locatifs ou du non-respect de l’obligation d’usage paisible des lieux loués (résultant notamment de troubles anormaux de voisinage).
  • Autorisant le bailleur à supprimer ou à réduire de façon notable des prestations stipulées dans le contrat de location, sans contrepartie équivalente ;
  • Prévoyant des amendes ou des pénalités en cas de manquement à une clause du contrat de bail (retard de paiement par exemple) ; 
  • Prohibant les activités politiques, syndicales, associatives ou confessionnelles au locataire car portant atteinte aux droits et libertés fondamentales du preneur ;
  • Imposant au locataire la facturation de l’état des lieux de sortie si celui-ci n’est pas réalisé par un huissier de justice ;
Bon à savoir : si l’état des lieux n’est pas réalisé à l’amiable et de façon contradictoire, alors le recours à un huissier de justice peut être une bonne alternative. Les frais seront alors partagés entre le bailleur et le locataire.
  • Empêchant le locataire d’héberger des tiers pendant la durée du contrat de bail ; 
  • Stipulant que toute dégradation dans le logement sera automatiquement imputable au locataire ; 
  • Autorisant le bailleur à obtenir la résiliation de plein droit du contrat de bail par simple ordonnance des référés sans appel possible pour le locataire ;
  • Prévoyant une irresponsabilité du bailleur.

Quels sont les apports de la loi Alur concernant le bail d’habitation ? 

La loi Alur a complété la liste des clauses du bail d’habitation réputées non écrites. Par exemple, a été ajoutée à celle-ci, et ainsi classée comme réputée non écrite, toute clause obligeant le locataire à souscrire un contrat de location d’équipement, en surplus du paiement du loyer pour occupation du logement.

À noter : la loi Alur a prévu une liste de pièces justificatives pouvant être demandées au candidat à la location.

Par ailleurs, avec la loi Alur, le bailleur ne peut plus exiger que le bail soit cosigné par les ascendants ou les descendants du locataire. En revanche, plusieurs mécanismes sont mis à la disposition du bailleur pour lui garantir une sécurité juridique optimale. Il s’agit :

Bon à savoir : LegalPlace propose un modèle de bail de location meublée et un autre pour la location non meublée en Word et PDF. Chaque modèle a été rédigé par des avocats et est conforme aux lois en vigueur. Il suffit de compléter le formulaire en ligne grâce à notre service intelligent de remplissage afin que le contrat réponde à vos attentes, puis de le télécharger. Il ne vous manque plus qu’à l’imprimer !

L’article 1171 du Code civil a-t-il une influence sur le bail d’habitation ? 

L’article 1171 du Code civil, dans sa version modifiée par la loi du 20 avril 2018 qui ratifie l’ordonnance modifiant le droit des obligations, dispose que “dans un contrat d’adhésion,  toute clause non négociable, déterminée à l’avance par l’une des parties, qui crée un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties au contrat est réputée non écrite.” La question qui se pose est de savoir si le contrat de bail est un contrat d’adhésion. 

À noter : un contrat d’adhésion est un contrat qui contient un ensemble de clauses non négociables et déterminées à l’avance par une partie (par exemple un contrat pour un abonnement téléphonique). Il s’oppose au contrat de gré à gré dont les stipulations sont négociables (article 1110 du Code civil).

En principe, le contrat de location est librement négocié entre le bailleur et le locataire. Après, tout dépend des conditions de formation du contrat. Il semblerait que si le preneur n’a pas pu négocier les stipulations contractuelles du bail d’habitation, que celles-ci ont été déterminées à l’avance et qu’elles conduisent à un déséquilibre significatif, il pourrait se prévaloir de l’article 1171 du code civil. 

Attention : le déséquilibre s’apprécie au regard du contrat dans sa globalité, et non uniquement de la clause. Il ne peut porter ni sur l’objet principal du contrat (le logement loué) ni sur l’adéquation du prix à la prestation (le montant du loyer et des charges ici auquel a consenti le preneur).

FAQ

Quelles sont les clauses abusives ?

Ce sont des clauses contraires à la loi. Elles sont réputées non écrites.

Comment dénoncer un propriétaire abusif ?

Il est possible de déposer une plainte contre un propriétaire abusif. En outre, une plateforme d’accompagnement est accessible pour dénoncer un propriétaire qui serait abusif.

Qui peut faire un bail de location ?

Le bailleur et le locataire peuvent rédiger un contrat de location sans avoir à passer par un professionnel. Il faudra un respect du modèle légale. En outre, le contrat devra comporter un ensemble d’informations obligatoires.

Modèle de contrat de locationModèle de contrat de location

Samuel est co-fondateur de LegalPlace et responsable du contenu éditorial. L’ambition est de rendre accessible le savoir-faire juridique au plus grand nombre grâce à un contenu simple et de qualité. Samuel est diplômé de Supelec et de HEC Paris

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