Les clauses du bail d’habitation réputées non écrites
Les clauses du bail d’habitation (meublée ou vide) réputées non écrites sont régies par la loi du 6 juillet 1989 et par la loi Alur de mars 2014. Ainsi, elles ne produisent aucun effet juridique en cas de présence dans un contrat de location.
Qu’est-ce qu’une clause réputée non écrite ?
Une clause est réputée non écrite lorsqu’elle entre en contradiction avec un texte de loi, fixant généralement des dispositions d’ordre public.
Une clause réputée non écrite ne produit aucun effet juridique et est inopposable à l’autre partie (par exemple le locataire dans le contrat de bail) qui peut agir comme si elle n’avait jamais existé.
Quelles sont les clauses du bail d’habitation réputées non écrites ?
Les baux à usage d’habitation sont régis par la loi du 6 juillet 1989, complétée ensuite par la loi Alur du 24 mars 2014. Les clauses réputées non écrites sont prévues dans l’article 4 de la loi du 6 juillet 1989. Il s’agit notamment des clauses :
- Obligeant le locataire, en cas de vente ou de location du logement occupé, à laisser le bailleur faire visiter le logement les jours fériés ou plus de deux heures les jours ouvrables ;
- Obligeant le locataire à souscrire une assurance auprès d’une compagnie choisie par le bailleur ;
- Imposant un certain moyen de paiement au preneur et/ou autorisant le bailleur à prélever le montant du loyer directement sur le salaire perçu par le preneur ;
- Prévoyant la responsabilité collective des locataires en cas de dégradations d’un élément commun de la chose louée ;
- Permettant la résiliation de plein droit du contrat par le bailleur (clause résolutoire) pour tout autre motif autre que ceux prévus par la loi, c’est-à-dire le non-paiement du loyer, des charges, du non-versement du dépôt de garantie, de la non-souscription de l’assurance contre les risques locatifs ou du non-respect de l’obligation d’usage paisible des lieux loués (résultant notamment de troubles anormaux de voisinage).
- Autorisant le bailleur à supprimer ou à réduire de façon notable des prestations stipulées dans le contrat de location, sans contrepartie équivalente ;
- Prévoyant des amendes ou des pénalités en cas de manquement à une clause du contrat de bail (retard de paiement par exemple) ;
- Prohibant les activités politiques, syndicales, associatives ou confessionnelles au locataire car portant atteinte aux droits et libertés fondamentales du preneur ;
- Imposant au locataire la facturation de l’état des lieux de sortie si celui-ci n’est pas réalisé par un huissier de justice ;
- Empêchant le locataire d’héberger des tiers pendant la durée du contrat de bail ;
- Stipulant que toute dégradation dans le logement sera automatiquement imputable au locataire ;
- Autorisant le bailleur à obtenir la résiliation de plein droit du contrat de bail par simple ordonnance des référés sans appel possible pour le locataire ;
- Prévoyant une irresponsabilité du bailleur.
Quels sont les apports de la loi Alur concernant le bail d’habitation ?
La loi Alur a complété la liste des clauses du bail d’habitation réputées non écrites. Par exemple, a été ajoutée à celle-ci, et ainsi classée comme réputée non écrite, toute clause obligeant le locataire à souscrire un contrat de location d’équipement, en surplus du paiement du loyer pour occupation du logement.
Par ailleurs, avec la loi Alur, le bailleur ne peut plus exiger que le bail soit cosigné par les ascendants ou les descendants du locataire. En revanche, plusieurs mécanismes sont mis à la disposition du bailleur pour lui garantir une sécurité juridique optimale. Il s’agit :
- Du dépôt de garantie à la signature du bail afin de se prémunir contre les éventuelles dégradations du logement ;
- De l’acte de cautionnement permettant au bailleur, selon que la caution est simple ou solidaire, de se retourner directement ou non contre la personne qui s’est porté caution en cas de défaillance du preneur.
L’article 1171 du Code civil a-t-il une influence sur le bail d’habitation ?
L’article 1171 du Code civil, dans sa version modifiée par la loi du 20 avril 2018 qui ratifie l’ordonnance modifiant le droit des obligations, dispose que “dans un contrat d’adhésion, toute clause non négociable, déterminée à l’avance par l’une des parties, qui crée un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties au contrat est réputée non écrite.” La question qui se pose est de savoir si le contrat de bail est un contrat d’adhésion.
En principe, le contrat de location est librement négocié entre le bailleur et le locataire. Après, tout dépend des conditions de formation du contrat. Il semblerait que si le preneur n’a pas pu négocier les stipulations contractuelles du bail d’habitation, que celles-ci ont été déterminées à l’avance et qu’elles conduisent à un déséquilibre significatif, il pourrait se prévaloir de l’article 1171 du code civil.
FAQ
Quelles sont les clauses abusives ?
Ce sont des clauses contraires à la loi. Elles sont réputées non écrites.
Comment dénoncer un propriétaire abusif ?
Il est possible de déposer une plainte contre un propriétaire abusif. En outre, une plateforme d’accompagnement est accessible pour dénoncer un propriétaire qui serait abusif.
Qui peut faire un bail de location ?
Le bailleur et le locataire peuvent rédiger un contrat de location sans avoir à passer par un professionnel. Il faudra un respect du modèle légale. En outre, le contrat devra comporter un ensemble d’informations obligatoires.
Modèle de contrat de location
Samuel Goldstein
Samuel est co-fondateur de LegalPlace et responsable du contenu éditorial. L’ambition est de rendre accessible le savoir-faire juridique au plus grand nombre grâce à un contenu simple et de qualité. Samuel est diplômé de Supelec et de HEC Paris