ConnexionLe démembrement d’une SCI
Dernière mise à jour le 05/11/2025
Le démembrement d’une Société civile immobilière (SCI) permet d’optimiser la gestion d’un bien immobilier, que ce soit dans le cadre d’une SCI familiale, d’une transmission au sein du couple ou d’un projet d’investissement locatif.
En séparant les composantes du droit de propriété (nue-propriété et usufruit), le démembrement présente beaucoup d’avantages pour la fiscalité de la SCI. Il convient toutefois de veiller à rédiger les statuts de la société avec soin afin d’organiser les pouvoirs du nu-propriétaire et de l’usufruitier ainsi que les conditions de transmission des parts.
En quoi consiste le démembrement des parts d’une SCI ?
L’investissement immobilier reste l’un des placements préférés des français. La création d’une Société civile immobilière (SCI), qu’il s’agisse d’une SCI familiale ou d’une SCI professionnelle, est un bon moyen d’investir en vue de transmettre un patrimoine à sa famille, de protéger le concubin survivant ou d’investir à long terme dans un projet immobilier.
Qu’est-ce que le démembrement de la propriété ?
La propriété est constituée de plusieurs parties, comme le rappelle l’article 544 du Code civil : « La propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu’on n’en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements. ».
La pleine propriété revient donc à posséder tous les droits sur un bien immobilier. Le démembrement consiste à diviser ces droits en deux parties : l’usufruit et la nue-propriété.
L’usufruit
L’usufruit, régi par les articles 578 et suivants du Code civil, se définit comme la jouissance du bien : l’usufruitier perçoit les loyers ou habite le logement, il profite du bien.
La nue-propriété
La nue-propriété se définit comme le droit de disposer du bien, c’est-à-dire le droit de décider de vendre ou de mettre en location le logement.
Le démembrement est-il indéfini ?
Le démembrement est nécessairement temporel : l’usufruit temporaire peut être confié à une société d’exploitation, pendant une période longue, maximum 30 ans si l’usufruitier est une personne morale. Le démembrement est pensé ab initio, lors de la création de la SCI.
La société d’exploitation est une société commerciale qui prend quelques parts dans la SCI, parfois seulement 1% et peut placer sa trésorerie dans l’achat du bien immobilier, conjointement avec les emprunts réalisés par les autres associés, personnes physiques, qui conservent la nue-propriété.
Si le démembrement concerne une SCI familiale, l’usufruit s’éteint souvent avec le décès de son titulaire.
La valorisation de l’usufruit et de la nue-propriété s’effectue en fonction de l’âge de l’usufruitier, comme l’indique l’article 669 du Code général des impôts (CGI).
Quels sont les avantages du démembrement croisé en SCI ?
Le démembrement croisé est particulièrement utile en cas l’achat d’une résidence principale par un couple de concubins.
Chacun cède l’usufruit sur ses parts à son conjoint, que l’achat s’effectue à égalité ou non. Ainsi, lors du décès, le conjoint survivant se maintient dans la maison jusqu’à sa propre mort, sans subir de fiscalité particulière et sans nécessiter l’accord des héritiers.
| Exemple : Monsieur et Madame achètent un appartement de 600 000 euros sans être mariés en créant une SCI divisée en 600 parts.
Monsieur apporte 200 000 euros et reçoit 200 parts sur lesquelles il conserve la nue-propriété et cède l’usufruit à Madame. Madame apporte 400 000 euros en nature ou en empruntant et reçoit 400 parts sur lesquelles elle cède l’usufruit à Monsieur. Au moment du décès de Monsieur, Madame retrouve la pleine propriété de ses 400 parts ainsi que l’usufruit des 200 parts de son conjoint et ce jusqu’à son propre décès. Elle peut donc se maintenir dans l’appartement. |
Il s’agit d’une excellente solution pour se protéger mutuellement, particulièrement en cas d’unions successives et de relations difficiles avec ses héritiers ou avec les héritiers de son conjoint.
Les statuts de la SCI peuvent également donner plus de pouvoirs à l’usufruitier qu’en cas de démembrement hors SCI et prévoir des clauses d’agrément.
Quels sont les avantages fiscaux du démembrement en SCI ?
Le démembrement en SCI présente un certain nombre d’avantages à plusieurs égards :
- Pour transmettre plus facilement un patrimoine immobilier au sein d’une famille
- Pour investir dans l’immobilier et défiscaliser
Transmettre facilement un patrimoine immobilier
Le démembrement en SCI permet de transmettre un patrimoine plus facilement dans une famille.
En créant une SCI pour détenir des biens immobiliers, les parents peuvent réaliser des donations de parts de SCI tous les 15 ans à l’euro près pour bénéficier des abattements, tout en conservant l’usufruit sur le bien jusqu’à leur décès.
En créant des parts sociales à faible montant nominal, chaque parent peut donner tous les 15 ans 100 000 euros à chaque enfant. Le montant est alors calculé sur la nue-propriété seule. Au moment du décès, les enfants récupèrent la jouissance du bien et donc la pleine propriété sur leurs parts sans payer d’impôt supplémentaire.
Cette solution est d’autant plus intéressante que la valeur vénale d’un bien détenu en SCI est considérée comme plus faible par l’administration fiscale, compte tenu de sa moindre liquidité.
Par une clause de réversion d’usufruit, un parent seul propriétaire d’un bien peut également transmettre la nue propriété des parts via une SCI en se réservant l’usufruit jusqu’à sa mort puis en le transmettant à son épouse jusqu’au décès de celle-ci.
Investir et défiscaliser
L’autre utilisation habile du démembrement en SCI est dans un but d’investissement et de défiscalisation : une SCI est créée pour acheter un bien immobilier par des associés qui empruntent pour cela.
L’usufruit est transmis à une société commerciale pour gérer la SCI et le bien en question sur une longue période.
L’usufruitier étant soumis à l’impôt sur les sociétés (IS), les revenus de la SCI sont calculés selon les bénéfices industriels et commerciaux (BIC) et non pas selon les règles de revenus fonciers : par conséquent, la SCI peut déduire ses frais d’acquisition, ses frais de fonctionnement et les amortissements.
Cela permet de profiter des avantages de l’IS pour le calcul du résultat imposable et de ceux de l’IR pour le calcul de la plus-value lors de la revente. Pour la société d’exploitation, c’est l’assurance d’un bail très long sans variation de prix, associé à une mobilisation de sa trésorerie.
Quelles précautions prendre en cas de démembrement en SCI ?
Il est important de bien anticiper le démembrement en SCI dès la création de la société. En suivant certaines recommandations, les associés de la SCI qui font usage du démembrement pourront éviter de nombreux écueils pouvant leur porter préjudice au cours de la vie sociale de la société.
Conseil n°1 : rédiger les statuts de manière précise en mettant l’accent sur l’objet social de la SCI
Le démembrement en SCI offre de multiples avantages et possibilités mais les clauses de réversion d’usufruit ou les clauses d’agrément doivent être rédigées minutieusement.
Conseil n°2 : estimer correctement la valeur du bien immobilier
La valeur du bien démembré doit correspondre aux critères fiscaux et économiques : la valeur de l’usufruit ajoutée à la valeur de la nue-propriété donne la valeur de la pleine propriété. Une décote de 10 à 20% est admise pour les biens détenus en SCI.
Conseil n°3 : éviter l’abus de droit
Le démembrement de SCI se situe à la frontière mouvante entre l’optimisation fiscale et la volonté de se soustraire à l’impôt. Cette frontière est parfois mince et le respect des règles juridiques et fiscales, ainsi qu’une rédaction professionnelle des statuts de la SCI permettent d’éviter une qualification d’abus de droit.
Conseil n°4 : éviter un acte anormal de gestion
De la même manière, le gérant de la SCI doit éviter toute surévaluation des actifs.
Conseil n°5 : se tenir informé de la réglementation
Le remplacement de l’ISF par l’IFI (impôt sur la fortune immobilière) s’est accompagné de modifications dans la répartition entre usufruitier et nu-propriétaire pour le paiement de l’impôt. Il est donc important de suivre les évolutions législatives et d’adapter la gestion de son patrimoine en conséquence.
FAQ
Comment démembrer une SCI ?
Pourquoi démembrer une SCI ?
Quand démembrer un bien immobilier ?
Samuel Goldstein
Samuel est co-fondateur de LegalPlace et responsable du contenu éditorial. L’ambition est de rendre accessible le savoir-faire juridique au plus grand nombre grâce à un contenu simple et de qualité. Samuel est diplômé de Supelec et de HEC Paris
Dernière mise à jour le 05/11/2025
Rédigé par
Samuel Goldstein
Samuel est co-fondateur de LegalPlace et responsable du contenu éditorial. L'ambition est de rendre accessible le savoir-faire juridique au plus grand nombre grâce à un contenu simple et de qualité. Samuel est diplômé de Supelec et de HEC Paris
PETOUOF
Bonjour à tous,
Judicieux commentaires. J’ai opté pour une donation de la nue propriété de mes biens immobiliers -rés. principale et secondaire- à mes deux enfants en indivision, conservant l’usufruit. J’ai , par ailleurs, constitué une sci familiale vide à l’heure actuelle.
Nous envisageons l’apport se la nue propriété à la sci par augmentation du capital.
Cette sci pourrait-elle exister en l’état, sans revenu ni charges, ne disposant d’aucun autre bien ? La C Cass ne s’y est-elle pas opposée ?
Bonjour,
La validité d’une société suppose notamment un objet licite et une véritable volonté de s’associer (art. 1832 C. civ.). La Cour de cassation a rappelé qu’une société dépourvue de réalité peut être qualifiée de fictive (Cass. com., 19 décembre 2006, n° 05-15.803). La jurisprudence contrôle ainsi l’existence d’un objet social réel et d’un fonctionnement effectif.
Nous vous invitons à prendre contact avec un notaire afin d’obtenir une analyse adaptée à votre situation personnelle.
En espérant que notre réponse vous sera utile, nous vous souhaitons une belle journée. L’équipe LegalPlace.
Bonjour je suis obligée de passer par une SCI (à l’IR) pour pouvoir emprunter. Le montage c’est achat du terrain en démembrement pour que les nus propriétaires récupère le terrain constriut au décès des usufruitiers. L’achat du terrain 60/40 pour le montant du capital apporté je comprends mais l’apport personnel de la construction de l’usufruitier ne risque pas de creer une dette successorale réduisant l’intérêt du montage ? (terrain 31% payé comptant entre NP et U, emprunt 51%, apport complémentaire U 18%, opération tout juste équilibrée en moyenne sur 20 ans en incluant la charge fiscale.
Bonjour, Le démembrement de propriété au sein d’une SCI à l’impôt sur le revenu est régi par les articles 578 et suivants du Code civil. Les apports effectués par un associé peuvent, selon leur qualification juridique, constituer soit des apports au capital, soit des comptes courants d’associés, susceptibles d’avoir des effets patrimoniaux et successoraux, notamment au regard des articles 843 et suivants du Code civil relatifs au rapport et aux dettes de succession. L’appréciation de ces effets dépend exclusivement des qualifications juridiques retenues. Nous vous invitons à prendre contact avec un avocat spécialisé en droit patrimonial ou en droit des… Lire la suite »
Bonjour, un acte notarié pour le démembrement de parts sociales de la SCI (NP) aux profils des enfants mineurs a besoin d’un administrateur désigné par le juge ?
Merci,
Bonjour,
Le démembrement de parts sociales de SCI au profit d’enfants mineurs constitue une donation, soumise à l’autorisation du juge des tutelles si les deux parents ne peuvent conjointement représenter l’enfant, en application des articles 387-1 et 387-3 du Code civil. Lorsque l’un des parents est donateur, un administrateur ad hoc peut être désigné par le juge pour représenter l’enfant, afin d’éviter tout conflit d’intérêts.
Nous vous invitons à prendre contact avec un avocat spécialisé, qui saura vous renseigner davantage.
En espérant que notre réponse vous sera utile, nous vous souhaitons une belle journée.
L’équipe LegalPlace.
Bonjour, je suis détenteur de l’usufruit des parts sociales d’une SCI propriétaire d’un appartement d’une valeur de 160.000 €.
Ma société holding SAS est propriétaire de la nue propriété.
Si je venais à céder mes actions de la SAS, les acquéreurs peuvent-il m’empêchèrent d’occuper l’immeuble?
Peuvent -ils décider de louer l’immeuble quand bien même ils n’en récupéreraient pas les fruits?
Bonjour, En tant que détenteur de l’usufruit des parts sociales de la SCI, vous avez le droit de jouir de l’immeuble, c’est-à-dire d’occuper le bien ou d’en percevoir les revenus, indépendamment de la cession des actions de la SAS. Si vous cédez vos actions de la SAS, les acquéreurs de la nue-propriété ne peuvent pas vous empêcher d’exercer votre droit d’usage tant que l’usufruit demeure en votre faveur. Cependant, si la nue-propriété et l’usufruit sont dissociés, ils ne peuvent pas récupérer les fruits (revenus) du bien tant que vous conservez l’usufruit. Ils ne peuvent donc pas décider de louer l’immeuble… Lire la suite »
Bonjour,
Une SCI a un capital social de 600 mille euros divisé en 600 parts de 1000 euros chacune. Elle est propriétaire d’un seul appartement. Je suis usufruitier de 210 parts et une autre personne de 180 parts. Qui a le droit d’habite/jouir de l’appartement ?
Bonjour, Dans une SCI, l’usufruit des parts sociales confère uniquement un droit aux bénéfices et aux décisions en assemblée générale, mais ne permet pas de jouir directement du bien détenu par la société. C’est la SCI, en tant que propriétaire de l’appartement, qui décide de son usage. Si aucun bail ou décision sociale ne prévoit un droit d’habitation pour un associé, l’occupation du bien doit être autorisée par la gérance ou votée en assemblée générale. En cas de mésentente, une action en justice peut être nécessaire pour trancher la question. En espérant que notre réponse vous sera utile, nous vous… Lire la suite »
Bonjour
pour une vente de sci en nue propriété avec maintien à titre gracieux d’un associé très âgé (98 ans ) qui doit d’acquitter des taxes foncières et charges de copropriété ? Et quel document doit être fourni de l’acheteur qui garantit qu’il ne mettra pas dehors le vieux monsieur merci
Bonjour, je détiens une SCI avec mon ex-partenaire pour l’instant à 50/50. Mon ex-partenaire va me vendre ses parts que je vais partager avec mon fils. Est-il possible que je conserve 100% des usufruits et que mon fils n’obtienne que des propriétés nues? Merci
Bonjour,
En principe, il est tout à fait possible de conserver l’usufruit des parts de la SCI et de céder la nue propriétaire à votre fils. Cette démarche nécessite plusieurs opérations administratives et fiscales incluant notamment la modification des statuts de la SCI, la déclaration fiscale et le paiement des droits d’enregistrement.
En espérant avoir su répondre à vos interrogations, nous vous souhaitons une belle journée.
L’équipe LegalPlace
Bonjour, je suis usufruitier d’une maison constituée de 3 appartements en location et Ma fille est nu propriétaire si on mets en place une SCI démembré pourra telle profiter des loyers.
Bonjour,
En principe, l’usufruitier à le droit de percevoir les revenus générés par le bien c’est-à-dire les loyers perçus par les appartements en location. Cependant, le nu-propriétaire détient la propriété sans percevoir de revenus. Par conséquent, dans le cadre d’une SCI démembrée, le nu propriétaire ne perçoit toujours pas les loyers tant que celui-ci ne devient pas usufruitier. Les loyers continueront à être attribués exclusivement à l’usufruitier .
En espérant avoir su répondre à vos interrogations, nous vous souhaitons une belle journée.
L’équipe LegalPlace