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Comment s’organise la succession de la SCI en cas de décès d’un associé ?

Comment s’organise la succession de la SCI en cas de décès d’un associé ?

La création d’une société civile immobilière (SCI) permet de grandement faciliter la transmission d’un patrimoine immobilier en cas de décès (c’est en particulier le cas de la SCI familiale). En effet, la mort d’un associé n’entraîne pas la dissolution de la SCI, puisque les héritiers ont vocation à recueillir ses parts sociales et à devenir eux-mêmes associés, s’ils ne l’étaient pas déjà.

En cas de décès d’un associé, les statuts de SCI peuvent prévoir diverses solutions :

  • la dissolution de la SCI ;
  • la poursuite de la SCI avec les seuls survivants ;
  • la poursuite de la SCI avec tel ou tel héritier (conjoint, par exemple) sans agrément ;
  • la poursuite avec les héritiers sous réserve de l’agrément des autres associés.

Dans le cas où les statuts n’ont rien prévu, la SCI continue avec les héritiers du défunt sans qu’il soit nécessaire de les agréer s’ils n’étaient pas déjà associés. La seule exception vise le cas où le défunt a légué par testament tout ou partie de ses parts à une personne morale (une association ou une autre société).

Présentation du régime de la société civile immobilière (SCI)

La SCI est constituée entre plusieurs associés, dont le désir commun est de créer, gérer puis transmettre du patrimoine immobilier. Dans le cas où l’un des associés décède, la société continue la plupart du temps de plein droit avec les héritiers si bien sûr ils acceptent la succession dans le cas de la succession dans une SCI familiale et si ce qui est précisé dans les statuts est respecté. Il est de nos jours autorisé d’avantager un héritier par rapport à un autre lors d’une succession.

Les conditions de fonctionnement de la SCI sont les suivantes :

  • les associés apportent chacun de l’argent ou des biens, éventuellement en proportions inégales, dans le but de créer un patrimoine immobilier ;
  • le patrimoine immobilier ainsi créé – un ou plusieurs immeubles (maisons, appartements) apportés ou acquis – est géré par les associés, sous le contrôle du gérant de la SCI , et appartient à la société : chaque associé est propriétaire de parts sociales, dont il dispose librement ;
  • au décès d’un associé, ses parts sociales, qui font partie de sa succession, sont transmises à ses héritiers.
À noter : un mineur peut être associé d’une SCI. Cependant, en présence d’associés mineurs, la vente d’un bien immobilier détenu par une SCI nécessite une autorisation du juge des tutelles préalable à la délibération de l’assemblée générale autorisant cette vente. La sanction de l’absence d’autorisation du juge est la nullité de la vente.

 

Continuation de la SCI avec les héritiers

Dans le cas fréquent où les statuts n’ont rien prévu, la SCI continue avec les héritiers du défunt sans qu’il soit nécessaire de les agréer. Sortir d’une SCI impose alors un certain nombre de conditions.

Cependant, les statuts peuvent aussi contenir des restrictions à l’entrée des héritiers dans la société : ils peuvent par exemple prévoir que la société se poursuivra avec les héritiers du défunt, mais seulement après agrément.

Réunion de l’assemblée générale pour statuer sur l’agrément des héritiers

L’assemblée générale doit se prononcer sur l’adoption de nouveaux statuts avec les remplaçants de l’associé décédé, à savoir les héritiers ou autres personnes selon ce qui est prévu.

Il y a ainsi souvent un vote nécessaire pour décider ou refuser, à une majorité prévue par les statuts, d’agréer un ou plusieurs associés héritiers : en effet, l’agrément n’est pas nécessairement global, il peut n’être exigé que pour certains héritiers.

Si les statuts ne précisent pas les modalités de l’agrément, il peut être tacite (par exemple, si les associés ne s’opposent pas à la participation d’un associé non agréé aux décisions collectives).

Les délais accordés à la société pour statuer sur l’agrément des héritiers ne peuvent pas être supérieurs à 3 mois (à partir de la notification du décès). Un délai supplémentaire peut être accordé par la justice mais au-delà, l’agrément est considéré comme acquis, si aucune décision n’est prise.

Parfois, cette assemblée générale peut décider de dissoudre ou de transformer la société, notamment quand il s’agit d’une société nécessitant un minimum d’associés majeurs.

Refus d’agrément

Dans le cas où les héritiers, sont refusés, bloqués ou ne veulent pas des parts de la société, les statuts prévoient un délai au bout duquel les associés doivent acquérir les parts ou les faire acquérir par la société afin de supprimer ces parts.

La loi fixe à 3 mois au maximum, à partir du refus, le délai pour que les parts changent de mains. Ce délai peut être allongé par décision de justice, à la demande du gérant ou du président de la société. Dans ce cas d’annulation de parts, on procède alors à une diminution de capital.

Cependant, dans tous les cas de figure, les héritiers auront droit à une indemnité égale à la valeur des parts sociales qui étaient celles de la personne décédée. Cette indemnité sera payée par les acquéreurs des parts (ou par la société si il y a rachat des parts et diminution de capital ensuite).

L’indemnité sera fixée à la valeur des parts le jour du décès, soit par accord commun entre les parties, soit par un expert dont les frais seront à la charge de la société.

Un délai de paiement de l’indemnité peut être accordé par décision de justice, mais ce délai ne peut pas dépasser 2 ans.

Attention ! En cas de délai de paiement, des intérêts au taux légal seront aussi à payer.

 

Poursuite de la SCI avec les associés survivants

Dans le cas où cette solution est prévue par les statuts de la SCI, celle-ci peut être poursuivie par les seuls associés survivant à l’associé défunt. Les héritiers de ce dernier seront alors indemnisés à la hauteur de la part dont ils ont hérité, cependant ils ne pourront prendre part à la gestion de la SCI.

Dans le cas où la SCI ne rassemblait que deux associés et que l’un des deux décède, des dispositions particulières s’appliquent.

Indemnité pour les héritiers

Si les statuts le prévoient, la SCI continuera avec les associés survivants, les héritiers n’auront alors droit qu’à une indemnité calculée comme en matière de refus d’agrément. Les héritiers ne pourront jamais devenir associés : ils demeurent simplement créanciers de la société s’ils n’ont pas encore été dédommagés.

Cette option est généralement privilégiée lorsque la SCI est constituée entre deux époux et que ceux-ci ont des descendants issus de précédents mariages. La clause des statuts de la SCI peut ainsi permettre la continuation de la SCI avec le seul époux survivant, ce système empêchant que les héritiers du concubin décédé ne puissent demander au concubin survivant de quitter le bien.

Cas particulier : la poursuite de la SCI avec un seul associé

Dans le cas où la SCI continue avec un seul associé, il dispose d’un an pour régulariser la situation et admettre au moins un nouvel associé dans la société. Passé ce délai, toute personne intéressée peut demander au juge la dissolution de la société, cependant la réunion des parts en une seule main n’entraîne pas la dissolution automatique.

Attention ! En pratique, la SCI peut continuer à fonctionner indéfiniment avec un associé. Ce n’est que si une action en dissolution est introduite que l’associé unique devra trouver un autre associé ou dissoudre la société.

 

Dissolution de la SCI

Le décès d’un associé n’entraîne normalement pas la dissolution de la SCI, sauf si les statuts prévoient le contraire. Les héritiers ont en effet vocation à recueillir ses parts sociales et à devenir eux-mêmes associés, s’ils ne l’étaient pas déjà.

Si les associés souhaitent que le décès de l’un d’eux entraîne automatiquement la dissolution de la société, ils doivent le préciser dans les statuts en en faisant une cause de dissolution. En cas de décès, la SCI sera liquidée et ce qui aurait dû revenir à l’associé décédé sera réparti entre ses héritiers. Cette dissolution entraînera bien sûr des conséquences sur la fiscalité de la SCI.

Les actifs restants seront partagés entre les associés survivants en proportion du nombre de parts qu’ils détiennent, conformément aux règles de fiscalité de dissolution d’une SCI.

À noter : Transmettre du patrimoine suite à un décès est différent de la transmission par cession de parts de SCI.
Il arrive aussi qu’après le décès d’un associé, il ne reste qu’un seul associé détenant des parts sociales, cela est un cas spécial car il n’est pas possible de créer une SCI seul.
Bon à savoir : Les associés peuvent prévoir une clause afin de prévoir la dissolution de la sci suite à la vente d’un immeuble ou une autre raison.

 

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Samuel est co-fondateur de LegalPlace et responsable du contenu éditorial. L'ambition est de rendre accessible le savoir-faire juridique au plus grand nombre grâce à un contenu simple et de qualité. Samuel est diplômé de Supelec et de HEC Paris

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Cotto
Cotto
mai 12, 2018 9:14

Que se passe-t-il lorsque la SCI comporte 2 associés, frère et sœur, sans héritiers, chacun ayant désigné l’autre comme son seul héritier, et que l’un des deux décède ? Quels droits de succession va devoir payer le survivant ?

Anonyme
Anonyme
juillet 22, 2019 8:55
Reply to  Cotto

il y a 16k€ d’abatement, ensuite c’est de 35 à 45% (dès 25k€) de frais. + les frais de mutation à titre gratuit, 5% (environ). Si il n’y a pas d’héritier, c’est idiot comme schéma, il vaudrait mieux donner 100% des parts à une association en gardant l’usufruit, ou faire un viager.

Soussi
Soussi
août 11, 2019 11:46
Reply to  Anonyme

J’aurais aimer connaître la raison du viager car j’aimerais acheter un bien dans une sci à deux actionnaires père fille seule héritière mise sous tutelle après la mort de son père
Un bien que je loue

Tonton Zete
Tonton Zete
février 24, 2019 8:28

Bonsoir,

Que se passe-t-il dans le cas où l’associé décédé avait prêté de l’argent à la SCI mais qui n’ont pas fait l’objet de parts sociales ? Est-ce que les héritiers peuvent demander le remboursement immédiat de cette dette?
Merci par avance.

Sabrina
Sabrina
février 25, 2019 4:06
Reply to  Tonton Zete

Bonjour,

Votre question nécessite l’aide d’un professionnel.
Nous vous invitons à cliquer sur ce lien https://www.legalplace.fr/question-pour-avocat/formulaire/ , vous serez mis en relation avec nos avocats partenaires.

Nous vous remercions d’avoir choisi LegalPlace.fr.
Cordialement,
L’équipe LegalPlace.fr

John smith
John smith
juillet 3, 2019 8:42

Bonjour’ que se passe t il si au bout de 10 ans après la mort de leur mère (associé dans une sci) les enfants ne sont toujours pas rentrer dedans ?

LegalPlace SAS
LegalPlace SAS
juillet 4, 2019 12:43
Reply to  John smith

Bonjour,
Tout dépend de si la mère a légué ses parts sociales à ses enfants : si c’est le cas, les enfants auraient dû devenir associés une fois les parts sociales reçues. Leur participation dans la société peut toutefois différer s’il existe un démembrement de propriété type usufruit ou nue-propriété.
Il convient de vous adresser au notaire qui a géré la succession afin d’établir ces différents éléments.
Nous espérons avoir su répondre à vos interrogations et vous souhaitons bon courage dans vos démarches.
L’équipe LegalPlace

PG
PG
août 23, 2019 10:49

Bonjour,
Mon père est décédé et était propriétaire de parts en nu propriété dans une sci familiale avec ses freres, soeurs et parents.
Lors de la succession, il y a eu option du conjoint (ma mère) pour l’usufruit de la totalité de ses biens, à qui sont donc attribuées les parts qu’il détenait en nu propriété dans la SCI ?
D’avance merci de votre retour à ce sujet, le notaire chargé de la succession ne nous répond pas.
Bonne réception.

Frédéric RENOU
Frédéric RENOU
septembre 4, 2019 10:41

Bonjour, Mon père, mon frère et moi avons créé une SCI
familiale (achat appartement), mon père possède une grande partie des parts
sociales…. Si mon père décide de nous donner 90% de ses parts sociales. Quels
sont les démarches à effectuer et quels frais impôts etc… sont obligatoires ?

Merci de votre réponse.

MH
MH
décembre 24, 2019 10:48

Bonjour,

Mon père avait une SCI avec sa mère. Elle était gérante et lui associé. À son décès mon père est devenu gérant et il a pris comme associé sa concubine. Lorsqu’il décédera comment ça se passera pour l’héritage? Il dit qu’il a fait un testament en notre faveur afin que les biens acquis via la SCI nous reviennent à ma soeur et moi. Mais j’ai un doute quant au poids de ce document face aux bien acquis via la SCI. Pourriez-vous m’éclairer à ce sujet svp?

Je vous remercie.

LegalPlace SAS
LegalPlace SAS
janvier 16, 2020 12:24
Reply to  MH

Bonjour,
Si votre père est également associé, sa succession permettra aux héritiers d’entrer en possession de ses parts sociales; et donc d’une portion des biens acquis via la SCI.
Par contre, s’il n’a pas la qualité d’associé au jour de son décès, il n’a en principe pas de droits dans la SCI, et sur le patrimoine de celle-ci.
En espérant que cette réponse vous sera utile.
L’équipe LegalPlace

Martine Sinoquet
Martine Sinoquet
février 1, 2020 5:56

Bonjour j’ai une sci .. détenue 50/50 avec mon mari .. mon mari est décédé en mars dernier ,il avait une fille d’un précédent mariage .. nous avions une communaute6universelle avec une donation entre époux. .. mon notaire me fit que sa fille détient maintenant les 50% de la sci soit la totalité de la part de son père. …est ce la réalité ?

LegalPlace SAS
LegalPlace SAS
février 6, 2020 12:35

Bonjour,
Nous vous remercions pour votre question.
C’est un sujet délicat en l’occurrence, nous vous conseillons de contacter un avocat qui pourra vous apporter une contre expertise.
L’équipe LegalPlace

Gourdou alain
Gourdou alain
avril 17, 2020 4:40

nous avons avec ma soeur mon frere et ma mère qui vient de décédée une SCI familiale pour une maison ou ma mère vie. A la mort de mon pere sa part est revenu à ma mère. Aujourd’hui nous allons dissoudre cette SCI pour vendre le bien. Comment et sur quoi devront nous payer des frais de succession. Merci d’avance.

Quet
Quet
mai 27, 2020 2:05

Bonjour,
Nous avions créé avec mon ami une SCI 50/50 avec donation usufruit.croisée.
A son décès, ses héritiers ont demandé à sortir de la SCI, point sur lequel nous sommes d’accord mais ils ne valident pas le montant proposé pour le rachat de leurs parts. Comment peut-on procéder en cas de désaccord ? Quels sont les recours puisqu’ils ont eux même fait connaitre leur volonté de sortir de cette SCI ? y-a-t-il un délai max ?

reine falevoz
août 9, 2020 3:35

Que se passe t’il lorsque la SCI comporte 2 associés (400 parts et 100 parts), suite au décès de l’associé (100 parts) avec des dettes et refus de succession des hériters (enfants) directs. C’est une SCI sur un achat appartement. La SCI protège t’elle les parts sociales du défunt envers les créanciers .

Niko
Niko
septembre 25, 2020 8:54

Bonjour,
Je suis associé d’une SCI avec mon père. Celui-ci vient de se remarier.
1) Cela change-t-il quelque chose en matière de succession ?
2) Il envisage, avec mon accord, de vendre le bien immobilier en SCI pour acheter un nouveau bien. Sa nouvelle épouse peut-elle prétendre à l’usufruit de ce futur bien. A -t-elle des droits spécifiques dessus du fait du mariage récent ?
En vous remerciant par avance,
Nicolas

lotre
lotre
octobre 7, 2020 5:11

Bonjour,

J’aimerai créer ma sci via legalPlace, cependant j’aimerai qu’en cas de décès de l’un des associés les part du défunt revienne à son associé et non au héritier.

Pouvez-vous inclure cette close.

Alex
Alex
octobre 16, 2020 3:05

Bonjour,

Notre père était gérant et associés majoritaire de plusieurs SCI. Mon frère et moi possédant entre 1 et 2 parts sociales sur 100.
Suite à son décès, nous avons dû renoncer à la succession.
Les SCI n’ont plus de gérant et nous ne souhaitons pas reprendre la gérance.

Qu’advient-il des parts sociales de notre père ?
Qu’advient-il des biens détenus par les SCI ?
Qu’advient-il des dettes des SCI ?

Merci par avance de vos réponses.

Adda Zaoui
Éditeur
Adda Zaoui
octobre 23, 2020 4:27
Reply to  Alex

Bonjour,
Nous vous recommandons de vous tourner vers un avocat qui vous conseillera sur le plan juridique en tenant compte des particularités de votre situation.
Nous espérons avoir su répondre à vos interrogations et vous souhaitons bon courage dans vos démarches.
L’équipe LegalPlace