ConnexionLa SCI professionnelle
Dernière mise à jour le 27/08/2026
- Qu’est-ce qu’une société civile immobilière professionnelle ?
- Comment créer une société civile immobilière professionnelle ?
- Comment fonctionne la société civile immobilière professionnelle ?
- Quel est le régime fiscal applicable à la société civile immobilière professionnelle ?
- Quelle est la différence entre la SCI professionnelle et les autres types de sociétés civiles ?
- La SCI professionnelle est une société civile immobilière qui détient les locaux utilisés par une activité et les met à disposition de la société d’exploitation.
- Elle se constitue à partir de 2 associés minimum, personnes physiques ou morales, sans capital social minimum et sans être réservée à une profession.
- Ses revenus sont imposés par défaut à l’impôt sur le revenu dans la catégorie des revenus fonciers, avec une option possible pour l’impôt sur les sociétés.
La SCI professionnelle est un type de société civile immobilière constituée pour acquérir et gérer les locaux dans lesquels s’exerce une activité professionnelle. Elle relève du régime de droit commun des sociétés civiles, prévu aux articles 1832 et 1845 et suivants du Code civil. Contrairement à une idée répandue, elle n’est pas réservée aux professions réglementées. Tout entrepreneur peut y recourir pour séparer son immobilier professionnel de sa société d’exploitation.
Qu’est-ce qu’une société civile immobilière professionnelle ?
En premier lieu il convient de définir ce qu’est une société civile professionnelle immobilière, puis en quoi sa constitution est particulièrement indiquée pour les professionnels libéraux notamment.
Définition
La SCI professionnelle est une société civile immobilière dont l’objet est l’acquisition et la gestion d’un bien immobilier à usage professionnel. Les locaux détenus par la société sont mis à disposition de l’entreprise qui y exerce son activité, le plus souvent au moyen d’un bail. Ce montage permet de dissocier le patrimoine immobilier de l’activité opérationnelle.
Pourquoi créer une société civile immobilière professionnelle ?
Cette forme de société a été créée afin de permettre à des personnes physiques d’exercer en commun une profession libérale réglementée. Elle présente certaines particularités, octroyant de nombreux avantages aux associés qui la composent.
Elle permet de réduire les frais liés à l’entretien et la gestion du local car l’ensemble des charges incombe à la société et non aux salariés à titre personnel.
Elle permet également de transmettre facilement le patrimoine immobilier de la société. En effet, en cas d’entrée de nouveaux associés, il suffit d’effectuer une cession de parts sociales à des membres de la famille ou à des tiers.
Enfin, la SCIP permet d’obtenir plus facilement un financement de la part des banques lors de l’acquisition des locaux.
Qui peut créer une société civile immobilière professionnelle ?
La création d’une SCI professionnelle est ouverte à tous : elle n’est pas réservée aux professions réglementées. Elle doit réunir au moins deux associés, qui peuvent être des personnes physiques ou des personnes morales.
Comment créer une société civile immobilière professionnelle ?
Pour créer une SCI professionnelle, il faut réunir au moins deux associés. Ils peuvent être des personnes physiques ou des personnes morales et ne sont soumis à aucune condition de diplôme ni d’inscription à un ordre professionnel. Il n’existe pas de capital social minimum. Les associés réalisent des apports en numéraire ou en nature, intégralement libérés à la constitution.
L’objet social de la société civile immobilière professionnelle
La SCP étant une société civile, elle ne peut avoir d’objet social à caractère commercial.
Cette interdiction est cependant assortie de certaines exceptions :
- Lorsqu’il s’agit d’une location meublée, l’activité requiert alors la création d’une SCI de location.
- Lorsqu’il s’agit d’une activité de revente de biens immobiliers, dans ce cas il faudra opter pour la création d’une société civile de construction-vente (SCCV).
Les démarches de création de la société civile professionnelle
Pour immatriculer une société civile professionnelle, les démarches à réaliser sont similaires à celles requises lors de la création de toute autre société, à savoir :
- La rédaction des statuts juridiques ;
- La nomination du gérant de la société ;
- Le dépôt du capital social sur un compte bloqué ;
- La publication d’un avis de constitution au journal d’annonces légales ;
- Le dépôt du dossier d’immatriculation. Depuis le 1er janvier 2023, cette formalité s’effectue exclusivement en ligne sur le guichet unique électronique de l’INPI (formalites.entreprises.gouv.fr), qui a remplacé les formulaires Cerfa M0 et le dépôt direct au greffe du tribunal de commerce.
Comment fonctionne la société civile immobilière professionnelle ?
Le fonctionnement ainsi que la gestion de la SCI professionnelle reposent sur les associés, ainsi que sur le ou les gérant(s). C’est pourquoi il convient de présenter leurs rôles à tous les deux.
Le rôle des associés
Au sein d’une SCI professionnelle, la responsabilité des associés est indéfinie. Leur patrimoine personnel peut être engagé pour les dettes sociales. Cette responsabilité n’est toutefois pas solidaire. Chaque associé répond des dettes à proportion de sa part dans le capital social. Elle est également subsidiaire, un créancier ne pouvant poursuivre un associé qu’après avoir vainement recherché la société.
Quel que soit le montant de leur participation au capital social, les associés disposent touts d’une voix pour voter lors d’une assemblée générale. Les décisions sont adoptées :
- En assemblée générale ordinaire (majorité des voix des voix des associés présents ou représentés)
- En assemblée générale extraordinaires (majorité des ¾ de l’ensemble des associés)
Concernant les pertes et les bénéfices, les associés y contribuent à raison d’une part chacun. Les statuts juridiques de la société peuvent néanmoins prévoir une répartition des bénéfices et des pertes différentes.
Le rôle du ou des gérant(s)
La gérance de la SCI professionnelle est assurée par un ou plusieurs gérants, associés ou non, désignés par les statuts ou par un acte séparé. En l’absence de modalités de désignation, la nomination intervient en assemblée réunissant plus de la moitié des parts sociales.
Au sein d’une SCI professionnelle, le gérant dispose de tous les pouvoirs pour engager la société dans les actes entrant dans son objet social. Si les statuts ne prévoient pas de modalités d’exercice du mandat, dans ce cas les pouvoirs se limitent aux actes de gestion nécessaire à l’intérêt de la société.
Si le gérant de SCP commet des fautes de gestion ou des infractions par rapport à la loi où les statuts de la société, il peut voir sa responsabilité engagée, aussi bien civile que pénale.
Quel est le régime fiscal applicable à la société civile immobilière professionnelle ?
La SCI professionnelle n’est pas soumise à une imposition propre : elle est par défaut fiscalement transparente. Ses bénéfices sont imposés à l’impôt sur le revenu entre les mains des associés, dans la catégorie des revenus fonciers lorsque la société loue des locaux nus. La société peut opter pour l’impôt sur les sociétés ; cette option est révocable jusqu’au cinquième exercice suivant, puis devient définitive.
Le régime fiscal des associés de SCI professionnelle
Chaque associé déclare sa quote-part de bénéfices dans la catégorie des revenus fonciers et est imposé selon le barème progressif de l’impôt sur le revenu. En cas d’option pour l’impôt sur les sociétés, les bénéfices sont imposés au niveau de la société au taux normal de 25 %, et les sommes distribuées aux associés relèvent des revenus de capitaux mobiliers, soumis au prélèvement forfaitaire unique de 31,4 %.
Le régime fiscal des dirigeants de SCI professionnelle
Le régime fiscal des dirigeants de SCI professionnelle dépend du régime fiscal appliqué :
- Si la société est soumise à l’impôt sur le revenu : la rémunération du dirigeant n’est pas déductible du bénéfice imposable. Elle sera taxée une fois qu’elle sera entre les mains du dirigeant dans sa tranche marginale d’imposition.
- Si la société est soumise à l’impôt sur les sociétés : la rémunération du dirigeant est déductible du résultat. Elle sera imposée dans la catégorie des traitements et salaires. Quant aux bénéfices, ils seront imposés dans la catégorie des revenus de capitaux mobiliers.
Quelle est la différence entre la SCI professionnelle et les autres types de sociétés civiles ?
Une distinction doit être effectuée entre la SCI professionnelle et les autres types de sociétés civiles immobilières. Voici un tableau répertoriant quelques autres formes de sociétés civiles accompagnées de leurs objectifs principaux afin de mieux cerner ces différences :
| Type de société | Principale caractéristique |
| La société civile professionnelle immobilière | Acquisition et gestion d’un local professionnel au travers d’une SCI distincte de la société commerciale par des associés y exerçant une profession réglementée |
| La société civile patrimoniale | Gestion et transmission d’actifs immobiliers et de valeurs mobilières afin de constituer un patrimoine en commun |
| La société civile immobilière familiale | Gestion en commun d’un patrimoine immobilier détenu par les membres d’une famille afin d’en faciliter la transmission aux héritiers et d’écarter l’application des règles de l’indivision |
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- La SCI professionnelle est une société civile immobilière qui détient les locaux d’une activité et les met à disposition d’une société d’exploitation, ce qui permet de séparer l’immobilier du risque de l’entreprise. Ouverte à tout entrepreneur à partir de deux associés et sans capital minimum, elle est imposée par défaut à l’impôt sur le revenu dans la catégorie des revenus fonciers, avec une option possible pour l’impôt sur les sociétés. Elle se distingue de la société civile professionnelle, réservée à l’exercice en commun d’une profession réglementée, et se crée aujourd’hui en ligne via le guichet unique de l’INPI.
Co-fondateur LegalPlace, Mehdi est diplômé du magistère DJCE et avocat. Il a exercé plus de 12 ans au sein de cabinets anglo-saxons et français en droit des sociétés, fusions-acquisition et capital investissement.
Dernière mise à jour le 27/08/2026
FAQ
Qu’est-ce qu’une société civile ?
Une société civile est une société dont l’objet n’est pas commercial. Régie par les articles 1845 et suivants du Code civil, elle réunit au moins deux associés en vue d’exercer une activité civile, comme la détention et la gestion d’un patrimoine immobilier pour une SCI.
Quelle est la différence entre société civile immobilière professionnelle et une société civile professionnelle ?
La SCI professionnelle sert à détenir et gérer des locaux à usage professionnel et reste ouverte à tous. La société civile professionnelle (SCP), encadrée par l’ordonnance du 8 février 2023, permet à des membres d’une même profession libérale réglementée d’exercer leur activité en commun. La première gère de l’immobilier, la seconde une activité professionnelle.
Quel type de SCI choisir ?
Le choix dépend de l’objectif poursuivi : une SCI professionnelle pour détenir les murs de son activité, une SCI familiale pour gérer et transmettre un patrimoine entre proches, ou une SCI de location pour donner des biens en location. Chaque forme obéit au même régime civil mais répond à un besoin différent.
Sources de l'article
- Article 1832 du Code civil
- Article 1845 du Code civil
- Article 1857 du Code civil
- Ordonnance n° 2023-77 du 8 février 2023
Rédigé par
Co-fondateur LegalPlace, Mehdi est diplômé du magistère DJCE et avocat. Il a exercé plus de 12 ans au sein de cabinets anglo-saxons et français en droit des sociétés, fusions-acquisition et capital investissement.