Skip to content

La SCI professionnelle

La SCI professionnelle

Dans certains cas, il peut être intéressant pour un entrepreneur d’acquérir des locaux professionnels utilisés dans le cadre de l’exploitation de son activité au travers d’une Société civile immobilière (SCI) professionnelle.

Cette forme sociale présente des avantages certains : elle permet notamment d’obtenir plus facilement un prêt bancaire nécessaire pour acquérir les locaux, mais également de faciliter leur transmission à un proche ou un tiers grâce au mécanisme de cession de parts sociales.

La création de cette société suit les mêmes étapes qu’une SCI classique :

  1. Réalisation d’apports au capital social
  2. Rédaction des statuts
  3. Publication d’un avis de création dans un journal d’annonces légales
  4. Demande d’immatriculation au Registre du commerce et des sociétés (RCS)

Qu’est-ce qu’une SCI professionnelle ?

La SCI professionnelle se définit comme une société civile dont l’objet social porte sur la gestion d’un patrimoine immobilier dont les locaux qui le constituent sont utilisés dans l’exercice d’une activité professionnelle. Elle est composée d’au moins 2 associés.

Cette forme sociale permet de distinguer le bien immobilier de l’exploitation commerciale qui en est faite, sans totalement les dissocier. En effet, dans cette configuration, la dénomination sociale de la SCI et non le nom ses associés figure sur le bail commercial ou le bail professionnel conclu portant sur le local commercial.

A ce titre, la SCI professionnelle constitue une alternative intéressante à la gestion directe des locaux professionnels par la société commerciale qui y exploite une activité commerciale, artisanale ou libérale.

Bon à savoir : en tant que société civile, la SCI ne peut avoir d’objet social à caractère commercial, sauf exceptions :

Outre son objet social, la SCI professionnelle se caractérise par un certain nombre d’éléments communs aux différents types de SCI ainsi qu’aux sociétés civiles :

  • Capital social : la loi n’exigeant aucun montant minimum lors de la constitution du capital social de la SCI, il est possible de créer la société avec 1€ seulement, ou de prévoir des montants plancher et plafond entre lesquels le capital pourra librement varier en présence d’un capital variable.
  • Associés : la SCI doit être créés par un minimum de 2 associés, excluant de fait la présence d’un associé unique. La responsabilité des associés est illimitée, au prorata de leur participation au capital social.
  • Régime fiscal : la SCI est soumise par défaut à l’impôt sur le revenu (IR) avec option possible, sous conditions, pour l’impôt sur les sociétés (IS).
  • Gestion : la gestion de la SCI est confiée à un ou plusieurs gérants personnes physiques ou morales désignés parmi les associés ou les tiers. Ils sont responsables civilement et pénalement à l’égard des associés et, dans certains cas, à l’égard des tiers des actions effectuées au cours de leur mandat.

 

Quelle différence avec les autres types de société civile ?

La SCI professionnelle doit être distinguées d’autres formes sociales au régime similaire :

  • La Société civile professionnelle (SCP)
  • La Société civile patrimoniale (SCPat)
  • La SCI familiale
Type de sociétéPrincipale caractéristique
SCI professionnelleAcquisition et gestion d’un local professionnel au travers d’une SCI distincte de la société commerciale qui y exerce une activité commerciale, industrielle, artisanale ou libérale
SCPExercice d’une profession libérale réglementée en commun
SCPatGestion et transmission d’actifs immobiliers et de valeurs mobilières afin de constituer un patrimoine en commun
SCI familialeGestion en commun d’un patrimoine immobilier détenu par les membres d’une même famille afin d’en faciliter la transmission aux héritiers et d’écarter l’application des règles de l’indivision

Société civile professionnelle (SCP)

La SCP se différencie de la SCI professionnelle de par son objet. Cette catégorie de société civile permet en effet à des personnes physiques d’exercer une profession libérale réglementée en commun.

Un nombre limité de professions sont donc habilitées à constituer une SCP, par opposition à la SCI professionnelle dont la création est ouverte à tous :

  • Médecins, infirmiers et chirurgiens-dentistes
  • Vétérinaires
  • Masseurs kinésithérapeutes
  • Notaires
  • Géomètres-experts
  • Architectes
  • Avocats
  • Huissiers de justice
  • Commissaires-priseurs judiciaires
  • Commissaires aux comptes
  • Greffiers des tribunaux de commerce
  • Conseils en propriété intellectuelle
  • Administrateurs judiciaires et mandataires liquidateurs
  • Experts forestiers, agricoles et fonciers
  • Directeurs de laboratoire d’analyses et de biologie médicale

Le fonctionnement de la SCP est toutefois soumis aux mêmes règles que la SCI.

Société civile patrimoniale (SCPat)

Bien qu’elle présente de très nombreuses similitudes avec le régime de la SCI, qui conduisent très fréquemment à la confusion de ces deux formes sociales, la SCPat, également visée par le terme de holding patrimoniale ouvre de plus grandes possibilités à ses associés dans la gestion et la transmission d’un patrimoine.

Par opposition à la SCI, dont l’objet social doit se limiter à la gestion d’un patrimoine immobilier, la SCPat peut exercer 2 types d’activité :

  • Gestion et transmission d’actifs immobiliers
  • Gestion et transmission de valeurs mobilières

Au sein d’une SCPat, il est ainsi possible de vendre des biens en vue d’investir dans des produits financiers, incluant la participation au capital de sociétés tierces. Les parts sociales dont chaque associé est propriétaire matérialisent leur détention du patrimoine constitué.

Tout comme la SCP, les mêmes modalités de fonctionnement s’appliquent à la SCPat et à la SCI professionnelle.

SCI familiale

La SCI familiale est la forme sociale qui s’apparente le plus à la SCI professionnelle. En effet, en tant que SCI, ces deux sociétés relèvent des mêmes règles, la seule différence notable étant l’objectif visé par les associés lors de leur constitution.

Par opposition à la SCI professionnelle qui vise à détenir un local professionnel au travers de la société, la SCI familiale permet aux membres d’une même famille de gérer en commun un patrimoine immobilier afin d’en faciliter la transmission et d’écarter les contraintes liées à l’indivision.

Les avantages de la SCI professionnelle

Le régime de la SCI professionnelle présente des avantages certains pour la société commerciale qui souhaite acquérir un local commercial pour son propre usage ou pour le mettre en location.

Réduire les frais liés à l’entretien et la gestion du local

Lorsque le local est détenu au travers d’une SCI, l’ensemble des charges générées par l’entretien du bien incombent à la société, et non aux associés à titre personnel. Les bénéfices générées chaque année peuvent donc être utilisés pour payer ces sommes.

Il s’agit ainsi d’un moyen sûr de constituer un patrimoine immobilier tout en minimisant les frais afférents à l’acquisition du bien, ainsi que les dépenses fonctionnelles telles que les travaux, les loyers commerciaux et le remboursement des crédits.

Bon à savoir : la SCI peut également mettre en location plusieurs biens immobiliers acquis en cours de vie sociale ou apportés au capital par les associés afin de générer des revenus supplémentaires. Lorsque ces biens sont des logements meublés, la SCI sera toutefois obligatoirement soumise à l’impôt sur les sociétés (IS).

Faciliter la transmission du patrimoine immobilier

La création d’une SCI permet au dirigeant qui exerce une activité commerciale, artisanale ou libérale d’intégrer ses enfants ou tout autre membre de sa famille à la société, sans qu’il ne soit nécessaire pour eux d’être associés de sa société commerciale. Le fait qu’ils soient mineurs ou majeurs est également indifférent.

L’intégration de nouveaux associés peut s’effectuer par la cession de parts sociales de la SCI de ses associés existants à des membres de la famille ou des tiers.

Dans le premier cas, il est possible d’éviter de payer les droits de mutation normalement exigés dans le cadre d’une donation parents-enfants si le montant de la donation est inférieur à 100 000€ tous les 15 ans.

Il est également possible de diminuer le prix des parts cédées en procédant à leur démembrement : le cédant conserve la jouissance des parts tout en attribuant la nue-propriété au cessionnaire, de façon à faire bénéficier à ce dernier d’un nombre plus élevé de parts sociales. En cas de donation parents-enfants, les héritiers récupèrent la jouissance des parts sociales au décès du parent.

Faire bénéficier les associés d’avantages fiscaux

Du fait de son objet civil, la SCI est soumise par défaut à l’impôt sur le revenu (IR). Les bénéfices imposables réalisés au cours de l’exercice social sont répartis entre les associés au prorata de leur participation au capital et déclaré à l’administration fiscale sur leur déclaration de revenus personnelle. Le paiement de l’impôt dû par la société incombe donc aux associés.

Lorsque la SCI réalise un déficit, les associés peuvent reporter le déficit foncier sur leur déclaration, ce qui leur permet de diminuer le montant de leurs revenus fonciers et d’imputer cette réduction d’impôt sur l’ensemble de leurs revenus.

La SCI à l’IR bénéficie également de régimes fiscaux normalement applicables aux particuliers :

  • Régime des plus-values des particuliers : la SCI bénéficie de taux d’abattement évolutifs sur la plus-value réalisée en fonction de la durée de détention du bien avant sa revente. Lorsque la société est soumise à l’IS, les plus-values immobilières sont considérées comme des résultats classiques taxé à 31% ou 28% selon le montant du chiffre d’affaires annuel.
  • Abattement pour durée de détention : la société est totalement exonérée d’impôt sur les bénéfices sociaux lorsque la vente du bien par la SCI intervient après 22 années de détention. L’exonération est étendue aux prélèvements sociaux en cas de revente après 30 ans.

 

Comment la créer ?

La création d’une SCI implique d’effectuer un certain nombre de formalités aboutissant à l’immatriculation de la société au Registre du commerce et des sociétés (RCS). Une fois la procédure réalisée, elle se verra accorder la personnalité juridique et existera ainsi indépendamment de ses associés.

A ce titre, plusieurs étapes doivent être accomplies :

  1. Réalisation d’apports au capital social
  2. Rédaction des statuts
  3. Publication d’un avis de création dans un journal d’annonces légales
  4. Demande d’immatriculation au Registre du commerce et des sociétés (RCS) auprès du greffe du Tribunal de commerce

Du fait de la complexité des démarches et du haut niveau de rejet de la part du greffe, il est fortement recommandé de recourir aux services d’un professionnel du droit (notaire, avocat). LegalPlace se propose de prendre en charge l’ensemble des formalités pour le compte de la SCI à partir de 149€, ce qui permet aux associés de diminuer les coûts de création ainsi que les risques de rejet du dossier de demande d’immatriculation de la société.

Etape 1 : effectuer des apports au capital social

Les associés doivent décider du montant du capital de la SCI. La loi n’imposant aucun montant minimum, il est possible de constituer cette société avec un capital d’1€ seulement.

La constitution du capital social implique de réaliser des apports, qui peuvent être de 2 types :

  • Apports en numéraire : l’associé apporte des sommes d’argent à la société, qui doivent être déposés sur un compte bancaire ouvert au nom de la SCI. Une fois l’argent déposé, les associés se verront remettre un certificat de dépôt des fonds à joindre au dossier de demande d’immatriculation au RCS.
  • Apports en nature : l’associé apporte un bien meuble ou immobilier à la société. Le bien est évalué par les associés afin d’être comptabilisé dans le capital social.

Etape 2 : rédiger les statuts

Les associés doivent procéder à la rédaction des statuts de la SCI. Cette étape est particulièrement importante : en effet, les clauses statutaires conditionnent le bon déroulement de la vie sociale de la société.

Il est donc préférable de confier cette formalité à un professionnel du droit ou à un prestataire spécialisé dans la matière, bien que des modèles adaptables soient disponibles en ligne.

Il n’est pas nécessaire de procéder à l’enregistrement des statuts auprès du Service des impôts des entreprises (SIE), sauf dans 2 situations :

  • Les statuts sont rédigés par un notaire
  • Les associés ont apporté un bien faisant l’objet de publicité foncière

Etape 3 : publier un avis de création dans un journal d’annonces légales

Il est important d’informer les tiers de la constitution de la nouvelle société. A ce titre, la SCI doit procéder à la publication d’un avis de création dans un journal d’annonces légales édité dans le département d’immatriculation de la société, dans un délai d’1 mois suivant la signature des statuts.

Cette formalité est payante : les frais, variables selon le département et le journal d’annonces légales choisi, s’élèvent à environ 5.50€ HT par ligne de 20 caractères, soit 200 à 250€ pour une annonce complète.

Etape 4 : immatriculer la société au Registre du commerce et des sociétés (RCS)

Dans un délai d’1 mois suivant la signature des statuts, les associés doivent constituer un dossier de demande d’immatriculation au Registre du commerce et des sociétés (RCS) et l’adresser au greffe du Tribunal de commerce du département.

Le dossier de demande d’immatriculation de la SCI doit comporter un certain nombre de pièces justificatives :

  • Un formulaire M0 de déclaration d’immatriculation d’une société civile (Cerfa n°13958*02) dûment rempli
  • Un exemplaire original des statuts daté et signé par tous les associés
  • Un exemplaire de l’acte de nomination du gérant lorsqu’il n’est pas désigné par les statuts
  • Une déclaration des bénéficiaires effectifs datée et signée par le représentant légal
  • Un justificatif de jouissance des locaux tenant lieu de siège social
  • Une attestation de parution dans un journal d’annonces légales
  • Un justificatif d’identité du gérant
  • Une déclaration sur l’honneur de non-condamnation du gérant datée et signée en original
  • Une attestation de filiation du gérant
  • Tout document attestant de l’existence d’une personne morale lorsqu’elle est associée ou gérante de la société

La SCI recevra l’extrait Kbis une fois l’immatriculation réalisée par le greffe.

Dernière mise à jour le

Co-fondateur et DG de LegalPlace, Mehdi est ancien avocat au Barreau de Paris et diplômé du magistère DJCE. Il a exercé plus de 12 ans au sein de cabinets anglo-saxons et français en droit des sociétés, fusions-acquisition et capital investissement.

Laisser un commentaire

avatar
  S’abonner  
Notifier de