La SCI professionnelle

La SCI professionnelle

La SCI permet d’acquérir des locaux professionnels en une seule transaction. Elle donne à son fondateur la possibilité de devenir propriétaire de ses locaux professionnels, qu’il soit commerçant ou travailleur libéral. Il peut s’agir d’une entreprise familiale ou professionnelle. C’est à travers elle qu’une personne peut solliciter une banque pour financer l’achat d’un nouvel immeuble. Tout savoir sur cette entité juridique de gestion immobilière.

 

Définition de la SCI professionnelle

La SCI professionnelle

La meilleure définition de la SCI professionnelle est qu’il s’agit d’une entité juridique créée uniquement dans le but de la gestion d’un patrimoine immobilier attaché à une activité à but lucratif. Elle permet de distinguer les biens immobiliers de l’exploitation commerciale, sans totalement les dissocier. En effet, la création d’une SCI professionnelle engage la signature d’un bail commercial de la société commerciale avec celle-ci.

A noter que la SCI en elle-même ne peut avoir de but commercial, gérer un bien dont elle n’est pas propriétaire, ni acheter pour revendre sauf dans le cas de la SCI de construction vente ou SCCV.

La SCI professionnelle constitue une alternative à la gestion directe des locaux professionnels par la société commerciale. Les inconvénients d’une telle situation sont d’ailleurs nombreux, si ce n’est pour citer que les cas suivants :

  • La revente de l’entreprise : l’acquéreur peut ne pas être intéressé par les locaux immobiliers, mais uniquement par le fonds de commerce. Il se peut alors qu’il refuse d’acquérir l’entreprise pour cette raison ou pour les dépenses supplémentaires que l’achat du bien immobilier pourrait requérir ;
  • La faillite : le bien immobilier étant directement lié à l’entreprise, il disparaîtra en même temps que cette dernière ;
  • La revente du bien : avec l’application du régime normal des plus-values, la procédure peut coûter plus cher.

Distinction entre la SCI professionnelle et la SCI familiale

Ce tableau facilite la distinction entre les SCI professionnelle et pour particuliers.

 

SCI professionnelleSCI familiale
  • L’achat des biens immobiliers privés et familiaux ainsi que des locaux professionnels dans le but de les gérer ou de les proposer en location est une possibilité qui s’offre aux fondateurs ;
  • Les actionnaires peuvent être des personnes autres que celles qui ont créé la SCI ;
  • La réduction de certains frais, comme les intérêts de crédits en cas de prêt immobilier dans une SCI professionnelle, le pourcentage du coût des immeubles loués et les frais de gérance est possible ;
  • Toucher un revenu complémentaire devient possible après le remboursement de la totalité du prêt ;
  • La responsabilité des associés n’est engagée qu’à concours de ses parts sociales ;
  • L’exercice des activités commerciales est libre dans la SCI professionnelle.
  • Les places d’associés au sein d’une SCI familiale sont strictement réservées aux seuls membres de la famille ;
  • La SCI familiale peut être à capital fixe ou à capital variable ;
  • Les gérants de la SCI sont autorisés à verser l’équivalent de 100 000 euros aux héritiers sans aucune imposition tous les 15 ans ;
  • Le coût des parts sociales baisse en cas de transmission de nue-propriété ;
  • La durée de vie de la société n’excède pas les 99 ans ;
  • Aucun capital social minimum n’est imposé à la SCI familiale ;
  • Chaque associé est indéfiniment responsable des dettes de la société, quel que soit son apport.

Distinction entre SCI professionnelle et SC patrimoniale

La principale différence entre SCI patrimoniale et professionnelle réside dans la souplesse de l’objet social. La détermination de l’objet social doit être stricte et limitée dans le cas d’une SCI professionnelle. Quant à la société civile patrimoniale, elle est libre d’exercer les activités suivantes :

  • La participation au capital de sociétés extérieures ;
  • Les investissements et les placements.

Étant donné que le patrimoine immobilier de la SC patrimoniale est géré par un groupe de personnes, la vente de biens en vue d’investir dans des produits financiers devient possible. Les parts sociales matérialisent alors la détention du patrimoine.

 

Les cas où la création d’une SCI professionnelle est avantageuse

La SCI professionnelle présente de nombreux avantages comparée à la SCI familiale étant donné qu’elle fusionne souvent avec une entreprise déjà existante.

La détention d’un bien immobilier à travers la SCI

La création d’une SARL ou d’une entreprise commerciale occasionne souvent l’acquisition d’un bien immobilier utilisé comme local professionnel. Ce local abrite les activités professionnelles de la nouvelle entreprise. En se portant acquéreur de ce bien immobilier, le gérant ou le dirigeant peut ainsi décider de créer une SCI professionnelle et proposer son bien en location à la société d’exploitation.

D’après de nombreux juristes, la détention d’un bien immobilier à travers une SCI est une solution judicieuse compte tenu de la flexibilité de la SCI professionnelle de l’immobilier en fonction de la situation des entreprises commerciales.

Il s’agit d’un moyen sûr de constituer un patrimoine immobilier tout en minimisant les frais de la procédure d’acquisition et des dépenses relatives, telles que les travaux, les loyers et le remboursement de crédits.

La facilité de transmission du patrimoine immobilier

La transmission du patrimoine professionnel est simplifiée par la création d’une SCI professionnelle. C’est le cas lorsque le dirigeant souhaite intégrer ses enfants au sein de la SCI, bien que ces derniers soient encore mineurs. Leur qualité d’associés au sein de la société commerciale n’est pas prise en compte dans cette procédure d’intégration.

Grâce à la SCI professionnelle, l’actif immobilier peut également être transmis à des tiers. En effet, étant donné que la SCI est détentrice des biens immobiliers et fonciers, l’entreprise commerciale peut céder plus facilement ses biens. De plus, l’acquéreur n’est pas tenu d’acheter l’intégralité du patrimoine à l’acquisition de l’entreprise.

La fiscalité de la SCI professionnelle

Les avantages dépendent entièrement du régime fiscal de la SCI. Dans le cas d’une SCI professionnelle soumise à l’impôt sur le revenu, celle-ci sera totalement exonérée de l’imposition sur les bénéfices sociaux en cas de revente après 22 années de détention.

En prenant en compte les prélèvements sociaux, cette période peut s’étendre à 30 ans. Certains frais peuvent même être déduits de l’impôt, tels que les intérêts de crédits et le pourcentage du montant des biens loués.

Dans le cas de l’imposition sur les sociétés, la SCI professionnelle est soumise à l’acquittement d’une taxe de 33,13 % sur les bénéfices imposables, et ce, dans l’immédiat après la sélection du régime fiscal. Une SCI à l’IS a l’avantage de permettre aux associés de capitaliser le résultat et de différer la taxation dès la sortie des résultats. En outre, la SCI professionnelle liée à l’IFI est exonérée d’impôts sur la fortune immobilière.

 

Comment créer sa SCI professionnelle ?

Il convient de préciser que la constitution d’une SCI local professionnel participe à l’épanouissement de l’activité d’une entreprise. De ce fait, il revient aux associés de procéder à sa création. Cette dernière doit suivre différentes étapes, notamment :

  • La rédaction des statuts : ces documents contiennent des mentions obligatoires, telles que l’indication que la société est une SCI, le montant nominal des parts des associés ainsi que leurs apports. En général, le mode de fonctionnement de la SCI professionnelle est mentionné dans les statuts. Ces derniers définissent également les conditions de vote, de majorité et de tenue des assemblées générales.
  • La détermination du capital social : cette étape passe obligatoirement par l’ouverture d’un compte bancaire au nom de la société civile.
  • La nomination du gérant : le nom de la personne choisie doit être mentionné dans les statuts ou dans un document extérieur.
  • L’enregistrement des statuts : il s’effectue auprès du SIE.
  • La publication de la constitution dans un journal d’annonces légales : des frais de publication allant jusqu’à 150 euros sont requis pour cette étape.
  • L’immatriculation de la SCI professionnelle : elle s’effectue auprès du greffe après le dépôt d’un dossier d’immatriculation de SCI.

Une fois les formalités terminées et les documents validés, la SCI professionnelle libérale, commerciale ou artisanale est libre de démarrer son activité.

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