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Comment emprunter en SCI ?

Comment emprunter en SCI ?

Le statut de SCI est le statut généralement préféré pour gérer des biens immobiliers.

La SCI familiale est un type de SCI constituée entre les membres d’une même famille et permet de gérer un patrimoine immobilier de façon commune (voir la procédure pour créer une SCI familiale). Mais pour avoir un patrimoine, il faut bien souvent investir.

Ainsi, comment emprunter en SCI ? Quel type de garanties les associés devront apporter pour un emprunt en SCI et quels apports seront demandés ? Nous répondons à ces questions dans ce nouveau billet sur l’emprunt en SCI familiale.

 

Le besoin de financement de la SCI et de la SCI familiale

La SCI familiale n’a pas de régime dérogatoire à la SCI classique, les deux sont soumises aux articles 1845 et suivants du code civil. La SCI familiale va avoir pour objectif d’investir dans l’immobilier afin de mettre ses immeubles en location.

Les statuts sci permettent de transmettre du patrimoine dans des conditions avantageuses, par la mise en œuvre du mécanisme des abattements successifs sur donations.

En cas de SCI familiale créée entre des parents et leurs enfants, les premiers pourront transmettre des parts sociales de la SCI aux seconds, d’un montant de 100.000€ par an et par enfant, et de façon indolore au niveau fiscal.

De nombreuses SCI sont créées à cet effet dans le cadre de projets de nature familiale : acquisition et gestion en commun d’une résidence principale ou d’un immeuble destiné à de l’investissement locatif.

L’achat d’un immeuble pour le mettre en location nécessite un financement. A moins de disposer de fonds propres suffisants, la SCI familiale devra emprunter auprès d’établissements bancaires. Mais comment emprunter en SCI familiale ? Existe-t-il des prêts spécifiques aux SCI ? L’emprunt en SCI familiale doit-il être souscrit par les associés à titre personnel ou directement par la personne morale ? Le point sur les modalités de souscription et les conditions de remboursement du prêt pour acheter via une société civile.

Attention : l’idée que la création d’une SCI familiale va augmenter la capacité d’emprunt des associés est fausse. En effet, pour accorder un emprunt à une SCI familiale, la banque va étudier la capacité d’emprunt de chacun des associés, et non pas celle de la SCI familiale car c’est une structure transparente.

L’inexistence d’emprunts spécifiques pour la SCI et pour la SCI familiale

Il n’existe pas d’emprunt spécifique pour les SCI familiales ou les SCI classiques. En effet, l’achat d’un bien immobilier par une SCI (familiale) a pour vocation la location meublée ou non meublée de ce bien, et les banques ne distinguent pas l’investissement locatif fait par un particulier ou par une SCI.

Par principe, les banques accordent des prêts aidés pour les personnes physiques qui achètent leur résidence principale. Ces prêts aidés sont : les prêts à taux zéro (PTZ), les prêts épargne logement (PEL), les prêts conventionnés. Une banque ne pourra pas accorder ce genre de prêts aidés à des personnes qui achètent leur résidence principale via une SCI familiale.

L’emprunt d’une SCI familiale pour financer l’acquisition d’une résidence secondaire ne pourra pas non plus bénéficier de ces prêts aidés.

Par ailleurs, concernant le montant de l’emprunt accordé à une SCI familiale, la banque va se baser sur les revenus respectifs de chacun des associés de la SCI familiale. Pour une SCI familiale constituée entre des parents et des enfants mineurs, l’établissement bancaire va donc se baser uniquement sur les revenus des parents, car un emprunt immobilier par un enfant mineur est interdit !

Sera également inclus dans la capacité d’endettement un pourcentage des revenus fonciers à percevoir sur la location du bien immobilier.

Enfin, il n’existe pas non plus de taux particuliers pour un emprunt par une SCI ou une SCI familiale. Aucune différence de taux ne sera appliquée que l’emprunt soit effectué par une personne physique ou par la SCI. Ce taux pourra être fixe ou variable, et le prêt pourra s’étendre sur plus ou moins d’années, en fonction de ce que propose l’établissement bancaire dans l’offre de prêt.

A noter :dans le cas où la SCI familiale souhaite emprunter pour effectuer des travaux sur un de ses immeubles, elle pourra souscrire à un éco prêt à taux zéro.

L’emprunt par la SCI ou l’emprunt personnel : les différents montages possibles

Pour acheter en SCI en société civile immobilière, les acquéreurs ont le choix entre la SCI ou un nom propre.

Les associés de SCI empruntent à titre personnel

Que la société soit ou non constituée, les associés peuvent financer leur acquisition via un emprunt destiné à la SCI familiale mais contracté à titre personnel. Chaque associé fait sa demande et monte son dossier auprès de la banque. Une fois l’accord de prêt obtenu, les associés disposent des sommes nécessaires pour acheter le bien immobilier. Dès lors, deux options s’offrent à eux :

  • Les associés apportent les sommes empruntées au capital social de la SCI – et reçoivent en contrepartie un nombre de parts proportionnel à leur apport en numéraire – puis la société achète le bien immobilier grâce aux sommes d’argent ainsi affectées. Chaque associé, chaque mois, rembourse son échéance de prêt. Lorsque le bien acquis est un investissement locatif, l’associé peut financer le remboursement de son emprunt pour la SCI en se versant la part des revenus locatifs qui lui revient au titre de sa quote-part dans la société. Attention : les revenus fonciers de SCI sont reversés aux associés après Comptabilité SCI – soit au terme de chaque nouvelle année de mise en location. Il y a donc un décalage entre le début du remboursement de l’emprunt contracté par l’associé et la perception des revenus locatifs. L’associé a intérêt à en tenir compte au moment de choisir un emprunt personnel affecté au capital de la SCI.
  • Les associés affectent leur emprunt au compte courant de la SCI. Lorsque la trésorerie de la société le permet, les associés peuvent récupérer les fonds versés dès qu’ils le souhaitent – de manière progressive ou en une fois – sans que cela soit considéré comme une rémunération.

À noter: le compte courant d’associé peut être productif d’intérêts. Comme précédemment, chaque associé rembourse ses échéances de prêt mensuelles. L’associé peut toutefois, dans cette option, puiser dans la trésorerie de la SCI pour rembourser son emprunt, et ce sans attendre l’approbation des comptes en AG annuelle.

Apport en capital ou en compte courant, comment affecter l’emprunt réalisé par l’associé pour la SCI ? Au-delà des modalités de remboursement distinctes, le choix peut être dicté par une problématique évidente : lorsque tous les associés n’ont pas de capacité d’emprunt, l’apport en compte courant est le meilleur moyen de les faire participer au capital social dans des proportions significatives.

Exemple : deux parents souhaitent constituer une SCI familiale avec leurs deux enfants mineurs. Ces derniers ne peuvent pas emprunter : leur participation au capital est limitée à un faible apport. Si les parents affectent les sommes – importantes – empruntées au capital de la SCI, les proportions ne jouent pas en la faveur des enfants, dont le moindre apport ne leur offre qu’un nombre de parts sociales très limité.

L’emprunt en nom propre implique également de monter un dossier plus complexe. En effet, lorsque l’emprunt affecté à la SCI familiale est réalisé par les associés personnellement, la procédure implique de monter et de déposer autant de dossiers que d’emprunteurs. Et tous les associés devront s’adresser à la même banque.

La SCI contracte l’emprunt en tant que personne morale distincte

Une fois la société constituée, les associés peuvent faire emprunter les fonds nécessaires à l’acquisition immobilière par la SCI (le calcul d’intérêt de crédit en SCI se fait d’une façon spécifique). Le gérant formule la demande et monte le dossier à cet effet. Une fois le prêt conclu, l’argent est versé sur le compte bancaire de la SCI qui peut alors acheter. Chaque mois, la SCI familiale rembourse les échéances sur ses fonds propres :

  • Lorsque le bien immobilier est destiné à du locatif et que les revenus fonciers suffisent à couvrir le montant des mensualités, les fonds sont prélevés directement sur le compte bancaire de la SCI approvisionné par les loyers.
  • A défaut de revenus locatifs – et de capital social suffisant – les associés doivent approvisionner la SCI en compte courant. Dès que la trésorerie le permet, chaque associé peut se rembourser les sommes avancées, intérêts inclus le cas échéant.

A noter : un associé peut valablement refuser d’alimenter le compte courant de la SCI. Dans ces conditions, la rémunération des comptes courants par des intérêts est un bon moyen d’inciter à une participation collective ou, à défaut, d’octroyer une « récompense » aux seuls associés qui participent à la pérennité de la SCI.

Si c’est la SCI familiale qui emprunte, elle aura droit à la protection prévue par les articles L 313-1 et suivants du code de la consommation. Ainsi, le compromis de vente sera conclu sous la condition suspensive de l’obtention de l’emprunt par la SCI familiale. La SCI ne sera donc pas contrainte d’acheter le bien si le prêt ne lui est pas accordé.

Le remboursement de l’emprunt de la SCI

Le remboursement du prêt se fait en fonction du montage choisi :

  • Si l’emprunt est fait par les associés, alors ils devront rembourser personnellement le prêt, et s’arranger ensuite avec la SCI familiale,
  • Si l’emprunt est fait par la SCI familiale, ce sera à la SCI de rembourser directement le prêt, à charge pour les associés de vérifier si la trésorerie de la SCI est suffisante.

S’agissant des garanties, la banque en prendra systématiquement lorsque l’emprunt est fait par une SCI familiale.

La première garantie va permettre à la banque de se faire payer en cas de défaillance de la SCI familiale dans le remboursement. Cette garantie peut prendre la forme d’une hypothèque, d’un privilège de prêteurs de deniers. La banque peut aussi recourir aux services d’une société spécialisée qui se portera caution de la SCI familiale.

Très souvent, les banques ont recours à ce genre de société spécialisée car il sera plus facile pour elle de se faire rembourser. Il appartiendra ensuite à la société caution de se retourner contre la SCI familiale et ses associés.

La deuxième garantie que pourra prendre la banque lors d’un emprunt fait par une SCI familiale est le cautionnement des associés. C’est une garantie supplémentaire qui permettra à la banque de réclamer directement le remboursement auprès des associés.

La banque va demander la caution des associés solvables, c’est-à-dire qui ont des ressources suffisantes pour rembourser le prêt à la place de la SCI familiale.

La banque demandera généralement la caution solidaire, cela signifie que la banque pourra demander directement le paiement par les associés, et n’aura pas l’obligation de se retourner d’abord contre la SCI familiale.

Les associés doivent donc être très vigilants lorsque la banque leur demande un cautionnement.

Pour finir, même si l’emprunt est effectué par la SCI familiale, la banque n’accordera le prêt que si chacun des associés souscrit une assurance décès-invalidité.

Bon à savoir : Une SCI peut prétendre à de nombreuses aides qui peuvent prendre la forme de subventions ou de déductions fiscales.

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josiane queyssy
josiane queyssy
novembre 28, 2018 7:48

j ai une sci ,je souhaite faire un emprunt pour acheter une maison ,mais enfants ,menbres de la sci doivent doivent ils avoir leur compte prive a la banque qui va accorder l emprunt?

giraud
giraud
avril 18, 2020 3:08

Bonjour,
Je voudrais avoir des renseignements concernant l’emprunt pour une sci . Nous sommes 4 associés mais nous n’avons pas le même nombre de part chacun.Nous voudrions savoir si lors de l’étude de notre dossier en banque pour faire un crédit immobilier tous les revenus intégraux de tous les associés sont prit entièrement en compte ou bien si la banque prend en compte qu’une partie des revenus de chacun en fonction de leur nombre de part dans la SCI ? Par avance merci

HMJL
HMJL
mai 20, 2020 9:09

Bonjour,
Sur quel fondement juridique, pouvez-vous écrire que dans le cadre d’une SCI Familiale, les parents peuvent donner TOUS LES ANS, 100.000.00 euros par enfant et par parent, de façon indolore au niveau fiscal ?
Merci pour votre réponde.

HMJL
HMJL
mai 20, 2020 9:16

Sur quel fondement du Code Général des Impôts, pouvez-vous écrire que les Associés Parents propriétaires des parts d’une SCI Familiale, peuvent donner de façon indolore au niveau fiscal, une donation de 10.000,00 euros PAR AN, et par enfant ?
Merci
D’autre dans le mesure où vous actez que les enfants mineurs ne peuvent, faute de biens propres et de revenus, contracter un emprunt, qu’en devient AU NIVEAU FISCAL, la valeur de cet emprunt ?
N’est-ce pas une donation déguisée des parents à leurs enfants ?

Merci.

JLHM
JLHM
mai 20, 2020 5:51

Bonjour, Dans la mesure où il est interdit aux parents ainsi qu’au représentant légal, de contracter un emprunt, au nom d’un enfant mineur non émancipé, comment une SCI familiale peut-elle faire un crédit bancaire pour acheter un bien immobilier destiné à l’habitation principale, si elle leur attribue des parts ? Faut-il impérativement que les parents leur fassent préalablement à l’acquisition du bien immobilier, une donation d’une somme d’argent, pour qu’ils puissent l’apporter à l’actif de la SCI dans la proportion des parts qu’ils détiennent dans celle-ci ? En ce cas, il faudrait que les parents disposent préalablement à l’acquisition du… Lire la suite »

patrick delaunay
septembre 2, 2020 5:45

bonjour une sci ayant prit un pret pour l’achat d’une maison ,la banque ayant souscrit une assurance deces avec le pret sur les 2 associes,le deces de A entraine le reglement de la moitie du pret par l’assureur a la banque directement sans passer par la sci.a qui va profiter le montant (a la sci ou au compte courant de A)merci pour la reponse