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L’avenant au compromis de vente : comment ça marche ?

L’avenant au compromis de vente : comment ça marche ?

La vente immobilière est une opération juridique complexe. N’étant pas instantanée, elle est précédée d’une période plus ou moins longue qui comprend différentes étapes. Une fois que les parties se sont mis d’accord sur les éléments essentiels du contrat, le compromis de vente (c’est à dire la promesse synallagmatique de vente) est signé.

Pour mémoire, ce contrat constate des engagements réciproques des parties : le vendeur (=promettant) s’engage à vendre et l’acquéreur (=bénéficiaire) à acquérir le bien à un prix fixé. Les deux parties sont liées et le vendeur ne peut vendre son bien à un autre acquéreur tant que la promesse n’est pas caduque. Lorsque le vendeur ou l’acquéreur ne peut pas se déplacer afin de signer un compromis de vente, grâce a la procuration, il a la possibilité, au préalable, de donner pouvoir à un tiers.

La signature de ce compromis permet de préparer la vente en elle-même. Cet avant-contrat structure la phase préalable à la signature de l’acte de vente et permet la réalisation des conditions suspensives. En effet, le notaire va alors procéder à un certain nombre de vérifications portant sur la capacité des parties, l’origine trentenaire du droit de propriété, la situation hypothécaire du bien, l’absence ou la présence de servitudes, etc et va ainsi se faire remettre les documents complémentaires.

Au cours de cette phase préparatoire, à savoir entre les dates de signature de l’avant-contrat et de l’acte de vente, il peut donc arriver que des faits nouveaux contraignent les parties à modifier le compromis de vente. Cette situation n’a pas été prévue par le législateur, c’est donc la pratique et la jurisprudence qui y ont apporté des solutions. Le compromis sera modifié par un avenant qui est un acte juridique permettant de modifier un contrat antérieur toujours en vigueur. L’avenant précise les points sur lesquels la convention initiale est modifiée et rappelle ceux sur lesquels le contrat reste inchangé. Les deux documents doivent être cohérents l’un envers l’autre.

Ces modifications pouvant être plus ou moins importantes, il faut alors distinguer deux types de modifications du compromis de vente qui n’emportent pas les mêmes conséquences.

La modification d’un élément substantiel du compromis de vente

Pour mémoire, les qualités substantielles (=essentielles) du compromis de vente en tant que contrat sont définies comme des qualités qui ont été expressément ou tacitement convenues par les parties et en considération desquelles elles ont contracté.

Dans la vente immobilière, on peut citer par exemple que sont des modifications d’une qualité essentielle les changements suivants :

– une modification du prix ;

– une modification de la consistance du bien :

– un deux pièces au lieu d’un trois pièces,

– le jardin privatif était en réalité des parties communes à jouissance privative (Cour d’appel, Paris, Pôle 4, chambre 1, 14 Janvier 2010 – n° 08/13996) ;

– un droit réel était en réalité un droit personnel (Cour d’appel, Paris, Pôle 4, chambre 1, 15 Mars 2012 – n° 10/16659).

Il peut s’agir également d’une « découverte » de :

– la non-conformité du bien par rapport aux règles d’urbanisme (absence d’autorisation d’urbanisme[1]) ou au règlement de copropriété (appropriation des parties communes par le vendeur par exemple),

– un diagnostic révélant la présence d’amiante,

– une hypothèque non révélée par l’état hors formalités,

– une servitude découverte postérieurement (Cour d’appel, Chambéry, 2e chambre, 12 Novembre 2015 – n° 14/02630),

– un procès en cours,

– l’absence d’une servitude au profit du fonds acquis (Cour d’appel, Angers, Chambre civile A, 12 Janvier 2016 – n° 13/02702).

Dans le cas où un avenant est signé, il sera alors nécessaire de renotifier le contrat (a contrario Cour de cassation, chambre civile 3, 26 septembre 2007, N° de pourvoi : 06-17187).

Un nouveau délai de rétractation de 10 jours commencera à courir et l’acquéreur (acquéreur non professionnel d’un bien d’habitation) pourra à nouveau se rétracter sans justifier d’un motif durant cette période. A défaut de cette nouvelle notification[2], il a déjà été jugé que l’acquéreur sera recevable, malgré la signature de l’acte authentique de vente, à exercer son droit de rétractation, même par voie de conclusions (c’est-à-dire au cour d’une procédure devant le tribunal de grande instance) ce qui entraine l’annulation de l’acte de vente (Cour d’appel, Angers, Chambre civile A, 12 Janvier 2016 – n° 13/02702).

La modification d’un élément non substantiel du contrat

Nous parlons ici d’une modification sans conséquence sur les engagements de l’acquéreur. Cette modification n’a donc pas pour conséquence de modifier un élément déterminant du contrat.

Il s’agira le plus souvent d’un nouvel accord pour la poursuite du contrat initial à savoir allonger des délais pour l’obtention d’un financement, d’un permis de construire, etc. cette prolongation n’entraine pas novation du contrat c’est-à-dire que c’est le même contrat qui se poursuit aux mêmes conditions sous réserve que l’avenant soit signé avant l’expiration du délai prolongé.

En conséquence, en signant l’avenant, les parties manifestent leur volonté non équivoque de renoncer à se prévaloir de la caducité du compromis de vente. Dans cette hypothèse, il ne faudra pas oublier d’indiquer un nouveau délai. A défaut, un « délai raisonnable » s’appliquera.

A noter que dans le cas où nous sommes en présence d’une erreur matérielle minime sans conséquence sérieuse, il n’est pas recommandé de faire systématiquement un avenant. En effet, si cependant le notaire notifiait au futurs acquéreurs un nouveau délai de rétractation et que ceux-ci se rétractaient, ces derniers pourraient se voir condamner. En effet, les juges ont déjà condamné des futurs acquéreurs à payer la clause pénale et le notaire à payer des dommages et intérêts au motif que celui-ci a contribué non seulement à faire échouer la vente mais encore a contribué à la condamnation des futurs acquéreurs (Cour d’appel, Aix-en-Provence, 1ère chambre B, 7 Mars 2013 – n° 12/05013).

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En conclusion, la découverte d’un élément nouveau peut conduire à se poser la question de savoir si cet élément est substantiel dans la réalisation du contrat de vente. En conséquence, en cas de doute, il est conseillé de se tourner vers un avocat ou son notaire qui procédera à l’analyse de la jurisprudence récente et conseillera le vendeur sur l’opportunité d’une nouvelle notification.

[1] Principalement permis de construire, déclaration préalable et certificat de conformité.

[2] Appelée parfois « renotification »

Dernière mise à jour le

Estelle Fornier intervient principalement en droit immobilier et en droit de la construction est avocat au Barreau de Paris depuis 2008. Elle intervient en conseil et contentieux dans le domaine du droit immobilier (baux, vente, copropriété, etc.) et de la construction et en droit commercial (recouvrement de créances, cessions de fonds de commerce, etc.). Après plusieurs expériences au sein de cabinets anglo-saxons et français, elle a créé sa propre structure en 2011.

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pablo
Invité
pablo

Est-ce qu’il est possible de faire un avenant pour retirer le mobilier du bien (cuisine,..). Bien sur les 2 partis sont d’accord.
Est-ce que cela nécessite de purger à nouveau le droit de préemption sachant que ce n’est pas le prix du bien immobilier qui a été modifié ?

Merci

Sabrina
Invité
Sabrina

Bonjour,

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Cordialement,
L’équipe LegalPlace.fr

Philippe ROGER
Invité
Philippe ROGER

Bonjour, le vendeur peut-il refuser un avenant concernant une prolongation du délai de rétractation (obtention du crédit immobilier) ? La vente s’annule-t-elle alors à l’expiration du délai initial ?
Merci par avance pour votre réponse.

Rosinne Corello
Invité
Rosinne Corello

Bonjour, J’ai signé un compromis de vente en date du 26/06 pour acquérir un bien vendu par une société. La date maximale de la signature de la vente est fixée au 11/10. Le 25/08, à l’édition de mes offres de prêts, j’en ai informé par mail mon notaire (qui est aussi celui du vendeur et celui avec lequel traite l’agence immobilière.). Sans aucun retour de sa part, je l’ai relancé une semaine après, avant que de partir en vacances et avant la date du 10/09, date butoir fixée sur le compromis pour communiquer l’obtention de mes prêts. Le 03/09, 10… Lire la suite »

LE coeur
Invité
LE coeur

Bonjour mon fils a signé un compromis de vente pour sa maison, les acquéreurs ont demandé un avenant d’un mois que mon fils a accepté donc signature chez le notaire pour mi-février.
Peut-il de mander un nouvel avenant aux acquéreurs pour des raisons de se reloger, car il a fait une demande de logement social et malgré sa surpriorité un logement vient de lui être refuser(mais venant en 2ème position pour l’attribution)
Est-ce une raison valable pour prolonger d’un mois en faisant un nouvel avenant?
mERCI DE VOTRE R2PONSE

LegalPlace SAS
Invité
LegalPlace SAS

Bonjour,
Les parties peuvent convenir d’un avenant au compromis de vente pour toutes les modifications substantielles qui pourraient y avoir.
La date de signature de l’acte de vente étant un élément essentiel du compromis, établir un avenant pour sa modification paraît opportun.
Il est néanmoins nécessaire d’informer l’acquéreur à ce sujet.
En espérant que cette réponse vous sera utile.
L’équipe LegalPlace

Duterrage
Invité
Duterrage

Bonjour, nous sommes acquéreurs et nous avons signé un compromis de vente le 14 février. Nous avons reçu notre offre de prêt le 1er avril ( en plein confinement) . Notre notaire est d’accord pour faire une signature d’acte à distance. Celui des vendeurs, un peu moins car ils n’auraient les outils adéquats..Les vendeurs, ne donnent aucun signe de vie depuis quelques temps, et pas du tout depuis qu’il leur a été signalé que nous avions eu notre offre de pret. Nous ne savons toujours pas quand nous allons déménager et nous avons donné notre préavis au 3 juin, sachant… Lire la suite »

Jeanneret Liliane
Invité
Jeanneret Liliane

Bjr ,ma belle sœur et moi avons contracter un acte de vente d’un terrain chez un notaire le 18/10/2019 ,a ce jour rien n’est encore signé et payé ,est-ce normal ???