L’annulation (résiliation) du compromis de vente

Qu’est-ce qu’un compromis de vente ?

Lorsque le vendeur et l’acquéreur d’un bien sont parvenus à un accord concernant sa vente, il leur est possible de conclure un compromis de vente. Cet avant-contrat intervient après l’acceptation de l’offre d’achat mais avant la signature de l’acte de vente définitif.

Définition

Si ce document n’est pas obligatoire, il est fortement recommandé puisqu’il scelle l’accord des parties de procéder à la vente du bien immobilier. L’acquéreur et le vendeur s’accordent alors sur les conditions précises dans lesquelles la cession du logement interviendra.

Le compromis de vente signifie l’engagement ferme pris par chacune des parties : l’acheteur s’engage à acquérir le bien, tandis que le vendeur promet de le lui céder.

Forme

Le compromis de vente peut être réalisé sous deux formes. Selon le mode de signature, il peut en effet s’agir :

• D’un acte sous seing privé : le compromis est rédigé et signé sans notaire, directement par l’acquéreur et le vendeur, ou avec l’aide d’un intermédiaire comme un agent immobilier. Cette solution présente l’avantage de la rapidité mais peut s’avérer risquée pour des parties non-expertes dans le domaine ;
• D’un acte authentique : le compromis de vente est établi par un notaire. Cette solution est la plus sécurisante puisqu’elle assure la conformité de la procédure aux règles de droit en vigueur.

Le compromis de vente est alors différent de la promesse unilatérale de vente, qui engage le vendeur, ainsi que de l’offre d’achat, par laquelle l’acquéreur s’engage à acheter un bien au prix et aux conditions qu’il formule.

Quel est le délai de rétractation pour les parties suite à la signature du compromis ?

Si la signature d’un compromis de vente scelle en principe l’engagement des deux parties à la vente du bien immobilier, il n’en reste pas moins que l’acquéreur conserve la possibilité de se rétracter sans motif particulier.

Le droit de rétractation

L’article L271-1 du Code de la consommation instaure un délai de rétractation au profit de l’acquéreur d’un bien immobilier.

Ce dernier dispose en effet d’un délai de rétractation de 10 jours calendaires à compter de la date du compromis pour revenir sur sa décision et annuler la vente. Durant ce délai, il peut donc librement changer d’avis et se rétracter sans devoir justifier sa décision ou devoir indemniser le vendeur.

Il s’agit ici d’une innovation introduite par la loi n° 2015-990 du 6 août 2015 pour la croissance, l’activité et l’égalité des chances économiques (aussi appelée loi Macron). Le délai de rétractation était en effet auparavant de 7 jours seulement.

Le décompte du droit de rétractation

Le droit de rétractation de l’acquéreur d’un bien immobilier court à partir du lendemain de la communication de l’acte aux deux parties. Il peut donc s’agir :

• Du lendemain de la remise en main propre de l’acte authentique ;
• Du lendemain de la réception de la lettre recommandée avec accusé de réception du compromis signé entre particuliers.

La procédure de rétractation

La procédure de rétractation dans le délai de 10 jours est très simple.

Il suffit à l’acquéreur d’adresser une lettre recommandée avec accusé de réception au vendeur, en l’informant de sa décision de ne pas vouloir procéder à l’acte définitif de vente.

Comment annuler un compromis de vente ?

Si l’acquéreur dispose de 10 jours pour se rétracter suite à la signature du compromis de vente, il est également possible d’annuler cet acte après l’expiration du délai de 10 jours. Une telle résiliation est possible dans les situations suivantes :

• En présence de clauses suspensives ;
• Si un sinistre touche le logement ;
• En cas de carence d’une des deux parties.

L’annulation pour clause suspensive

Insérées dans le compromis de vente, les clauses suspensives permettent de conditionner la validité de l’acte à la réalisation de certains événements précis. La vente ne sera alors parfaite que si les conditions posées se réalisent.

La cession dépend alors d’un évènement futur et incertain et en l’absence de réalisation, le compromis est annulé et la vente devient caduque.

Il existe une variété de clause suspensives potentielles :

• L’obtention d’un prêt par l’acquéreur : le compromis de vente contient une clause conditionnant la vente à l’obtention d’un prêt immobilier destiné à financer l’acquisition du bien ;
• L’absence de servitude : l’obtention d’un certificat d’urbanisme garantit alors à l’acquéreur qu’aucune restriction significative, tel qu’un droit de passage, n’est susceptible de déprécier le bien ou de le rendre impropre à sa destination ;
• La vente d’un autre bien immobilier, lorsque l’acquéreur compte sur la vente de son logement actuel pour financer l’achat du nouveau bien ;
• La réalisation de travaux par le vendeur ;
• L’obtention d’un permis de construire, très fréquent dans les compromis de vente de terrain à bâtir.

La condition suspensive découle du consentement des deux parties. Puisqu’elle conditionne la validité du compromis de vente, sa rédaction doit faire l’objet d’un grand soin.

Ainsi, la condition suspensive doit nécessairement subordonner la vente du bien immobilier à la survenance d’un événement réunissant cumulativement les conditions ci-après :

• Suffisamment précis ;
• Licite ;
• Futur et incertain ;
• Indépendant de la volonté des contractants.

L’annulation pour sinistre

Il s’agit ici de la situation où le logement est si endommagé qu’il en devient impropre à sa destination.

Lorsqu’un incendie, une catastrophe naturelle, un dégât des eaux ou tout autre sinistre intervient entre la signature du compromis de vente et celle de l’acte de vente définitif, il est alors possible d’annuler le compromis de vente.

Dans ce cas, l’acquéreur ne peut se voir infliger de pénalités s’il décide de renoncer à l’achat du bien.

L’annulation pour carence

La carence décrit la situation où une des parties (l’acquéreur ou le vendeur) ne se présente pas le jour de la signature de l’acte authentique de vente du bien devant le notaire.

La carence est considérée comme un signe manifeste que la partie ne souhaite pas honorer l’engagement du compromis de vente.

De ce fait, l’absence de la partie défaillante entraîne donc l’annulation du compromis.

Quelles indemnités pour le vendeur en cas d’annulation du compromis de vente ?

Si l’acquéreur d’un bien immobilier renonce finalement à la transaction, certaines sanctions et indemnités peuvent être dues au vendeur. Les conséquences d’une telle décision varient cependant selon la date et la nature de l’annulation.

Si la résiliation du compromis de vente par l’acquéreur intervient durant le délai de rétractation de 10 jours, il n’y a pas de réparation envisageable pour le vendeur. Le compromis perd toute sa validité légale et les deux parties sont libérées de leurs engagements. Le dépôt de garantie versé par l’acquéreur lui est restitué. Si les parties ont utilisé les services d’une agence immobilière, les frais générés ne sont pas non plus facturés.

Aucune réparation n’est non plus prévue dans le cas où la résiliation du compromis de vente résulte d’un sinistre ou d’une condition suspensive, comme par exemple l’impossibilité de l’acquéreur d’obtenir un crédit.

Cependant, lorsque la résiliation du compromis de vente intervient après l’expiration du délai de rétractation, notamment en cas de carence de l’acquéreur, une réparation est envisageable pour le vendeur.

En l’absence de clause pénale ou si l’acquéreur refuse de verser l’indemnité prévue, le vendeur peut également se tourner vers la justice afin d’obtenir réparation.

Il peut également demander l’exécution forcée de la vente du bien immobilier.

Voici un tableau récapitulatif des différentes conséquences de l’annulation du compromis de vente par l’acquéreur :

Le vendeur peut-il se rétracter d’un compromis de vente ?

Si l’acheteur bénéficie d’un délai de rétractation de 10 jours, le vendeur ne bénéficie pas de la même possibilité. Si l’acquéreur ne désire pas annuler le compromis, le vendeur est donc obligé de lui vendre son bien immobilier. Cependant, une résiliation du compromis de vente par l’acquéreur demeure possible dans certains cas.

L’inexistence du droit de rétraction pour le vendeur

Lorsqu’il signe le compromis de vente, le vendeur s’engage de façon ferme et définitive. La signature d’un compromis de vente est donc un acte important qui doit être, pour le vendeur, le fruit d’un processus de réflexion sérieux.

Si le vendeur ne dispose pas du même droit de rétractation que l’acquéreur, il est cependant tout de même possible d’annuler le compromis dans certaines situations. Le vendeur désireux de ne pas céder son bien immobilier peut ainsi procéder à :

• Une résiliation du compromis à l’amiable ;
• Une résiliation judiciaire.

La résiliation à l’amiable

Le vendeur ne peut pas se rétracter. Il lui est cependant possible d’aborder le sujet avec l’acquéreur.

Les deux parties discutent alors de la résiliation du compromis de vente et de ses éventuelles conditions. Le vendeur devra restituer les sommes versées par l’acquéreur au titre du dépôt de garantie.

Même en l’absence de vente, les frais de mutation restent dus au notaire. En effet, si les conditions suspensives mentionnées dans le compromis n’ont pas mené à la résiliation du compromis de vente, la vente est considérée comme parfaite.

Le notaire aura engagé des sommes pour la cession du bien. Il incombe alors à l’acquéreur de s’acquitter de cette taxe.

La résiliation judiciaire

Si la tentative de résiliation du compromis de vente à l’amiable n’aboutit pas, l’acquéreur peut également passer par la voie judiciaire.

Cette hypothèse concerne la situation où le vendeur n’a pas accompli toutes les obligations contractuelles qui lui incombent d’après les termes du contrat.

FAQ

Samuel Goldstein

Samuel est co-fondateur de LegalPlace et responsable du contenu éditorial. L’ambition est de rendre accessible le savoir-faire juridique au plus grand nombre grâce à un contenu simple et de qualité. Samuel est diplômé de Supelec et de HEC Paris