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Caution bancaire et bail commercial : utilité, fonctionnement et conditions
Dernière mise à jour le 30/06/2025
- À quoi sert une caution bancaire dans le cadre de la conclusion d’un bail commercial ?
- Caution bancaire, dépôt de garantie et garantie à première demande pour le local commercial, quelle différence ?
- Comment obtenir une caution bancaire pour un bail commercial ?
- Quelles sont les conditions pour une caution bancaire de bail commercial ?
- Quelles sont les modalités de la caution bancaire dans le bail commercial ?
- Quelles sont les alternatives à la caution bancaire du bail commercial ?
- FAQ
La caution bancaire, ou cautionnement bancaire, est souvent exigée par le bailleur avant de signer un bail commercial. Elle permet en effet d’offrir une garantie optimale au bailleur en cas de défaillance du futur locataire. Cependant, la caution bancaire présente également des inconvénients qu’il convient de prendre en considération.
À quoi sert une caution bancaire dans le cadre de la conclusion d’un bail commercial ?
La caution bancaire est une sûreté que peut valablement exiger le bailleur à la signature du bail commercial par une clause du bail. Il dispose ainsi d’une garantie sérieuse de percevoir le loyer et les charges même en cas de défaillance du preneur.
Le principe du cautionnement dans les baux commerciaux
Le cautionnement est visé à l’article 2288 du Code Civil. D’après la lettre de cet article, la caution est une personne qui décide de se porter garante pour le débiteur et de payer sa dette envers son créancier si celui-ci ne la satisfait pas lui-même.
Le contrat de cautionnement est un contrat dit accessoire. Il est toujours lié au contrat dit principal (ici, le contrat de bail commercial par exemple).
La caution est notamment utilisée car elle permet au bailleur d’offrir une garantie non négligeable en cas de loyers impayés que ce soit pour un bail commercial classique ou pour la location commerciale d’un terrain nu. En principe, toute personne, physique ou morale, peut se porter caution pour le locataire. Il convient néanmoins de s’assurer de sa propre solvabilité avant d’accepter de se porter caution.
Dans certaines situations, le bailleur peut ainsi exiger du locataire l’obtention d’une caution bancaire de location. Dans ce cas, le locataire doit verser une certaine somme d’argent sur un compte bloqué, qui correspond généralement au montant de plusieurs mois de loyers. En cas de défaillance du locataire, le bailleur pourra alors demander de plein droit le déblocage des fonds auprès de l’établissement bancaire concerné.
La caution bancaire est très avantageuse pour le bailleur car elle lui permet de récupérer quasi-immédiatement les sommes qui lui sont dues.
Aucune réglementation n’encadre les exigences du propriétaire-bailleur avant la conclusion du contrat de bail commercial. C’est pourquoi, celui-ci est entièrement libre de choisir locataire et d’exiger une caution bancaire.
Caution bancaire simple ou solidaire du bail commercial
Comme tout acte de cautionnement, la caution bancaire du bail commercial peut être simple ou solidaire .
S’il s’agit d’une caution simple, le bailleur devra au préalable engager toutes les actions en justice possibles contre le locataire avant de demander le déblocage de la somme auprès de l’établissement bancaire. La caution simple répond en effet au mécanisme du bénéfice de discussion. Ce n’est que si ces actions échouent que le bailleur pourra faire jouer la caution bancaire.
En revanche, dans le cadre d’une caution bancaire solidaire, le bailleur peut immédiatement s’adresser à l’établissement bancaire, dès le premier impayé, pour débloquer la somme versée par le locataire avant son entrée dans le logement. La caution bancaire solidaire implique la renonciation totale de l’établissement bancaire au bénéfice de discussion.
Caution bancaire, dépôt de garantie et garantie à première demande pour le local commercial, quelle différence ?
Outre la caution bancaire, le bailleur peut exiger du preneur d’autres types de garanties fréquemment confondues avec la caution bancaire mais qu’il convient de ne pas confondre :
- Le dépôt de garantie, que l’on désigne à tort, dans le langage courant, comme la caution ;
- La garantie à première demande (GAPD) qui, tout comme la caution bancaire, est également allouée par un établissement financier.
Le versement d’un dépôt de garantie de 6 mois
Le bail commercial peut prévoir le versement d’un dépôt de garantie au moment de l’entrée du preneur dans les lieux, qui correspond généralement à 6 mois de loyer.
Tout comme pour le bail d’habitation, le dépôt de garantie est une somme qui est versée à titre préventif au bailleur par le preneur afin de couvrir les éventuels impayés de loyer et les frais de réparation des dommages constatés à son départ dans l’hypothèse où le preneur ne les prend pas en charge lui-même. Il pourra alors retenir sur le dépôt de garantie les montants nécessaires pour couvrir ces frais, ou bien sera tenu de le restituer à la fin du bail.
La souscription d’une garantie à première demande (GAPD)
La garantie à première demande (GAPD) peut être souscrite par le preneur auprès d’un établissement bancaire, et constitue à ce titre un contrat autonome du bail commercial.
Elle permet au bénéficiaire de la garantie, à savoir le bailleur, d’être immédiatement payé sans avoir à apporter la preuve d’un manquement contractuel du preneur. Il s’agit ici d’une différence majeure avec le cautionnement bancaire, qui impose au bailleur de justifier auprès de la banque des impayés de loyer ou des dégradations imputables au preneur.
Comment obtenir une caution bancaire pour un bail commercial ?
Pour obtenir une caution bancaire dans le cadre d’un bail commercial, il convient, de façon évidente, de faire appel à un établissement bancaire. Devant celui-ci, le débiteur, c’est-à-dire le futur locataire, devra justifier d’un projet d’exploitation de fonds de commerce viable afin que la caution bancaire lui soit accordée. Des garanties supplémentaires peuvent être demandées par la banque.
Lorsqu’une banque accepte votre demande de caution bancaire, vous devez déposer une somme d’argent correspondant à plusieurs mois de loyer sur un compte bloqué. Il est à noter que des frais supplémentaires sont engendrés par la caution bancaire. Ces frais correspondent à la mise en place de la garantie, la conservation de la somme ainsi que le transfert d’argent au bailleur en cas d’impayés. Le montant de ces frais sont variables d’un établissement bancaire à un autre.
Quelles sont les conditions pour une caution bancaire de bail commercial ?
Comme vu précédemment, la caution bancaire peut être exigée de la part du bailleur afin de se prémunir contre tout risque d’impayés du locataire. Toutefois, le cautionnement bancaire n’est pas un acte anodin.
Il doit, tout d’abord, être obligatoirement formalisé par écrit. Le document, appelé acte de cautionnement, constitue un acte à part qui sera annexé au bail. Que la caution bancaire soit simple ou solidaire, cette mention doit apparaître dans l’acte de cautionnement.
Quelles sont les modalités de la caution bancaire dans le bail commercial ?
La caution bancaire connaît aujourd’hui un phénomène paradoxal en ce qui concerne les baux commerciaux. D’une part, elle est de plus en plus exigée par les bailleurs. Il s’agit en effet d’une des garanties les plus efficaces grâce à la solvabilité des établissements bancaires. Le bailleur peut, de surcroît, obtenir rapidement les sommes qui lui sont dues en cas de défaillance du locataire.
Toutefois, en pratique, la caution bancaire est difficile à mettre en œuvre. De plus en plus d’établissements bancaires refusent d’exécuter leur engagement de caution.
À ce propos, la jurisprudence est constante. Lorsque la résistance opposée par la caution à son engagement ne repose sur aucun motif légitime, elle est considérée comme de mauvaise foi. L’établissement bancaire peut alors être condamné au versement de dommages et intérêts.
Quelles sont les alternatives à la caution bancaire du bail commercial ?
La caution bancaire présente l’avantage d’offrir une garantie non négligeable pour le propriétaire-bailleur. Toutefois, elle s’avère contraignante pour le locataire qui ne dispose pas forcément des ressources nécessaires pour bloquer une telle somme d’argent à la banque. Par ailleurs, beaucoup d’établissements bancaires refusent aujourd’hui cette pratique. Il peut donc être très difficile de trouve une banque se portant caution pour un bail commercial.
Néanmoins, il existe d’autres dispositifs pour permettre au bailleur de s’offrir une garantie juridique optimale en cas de défaillance du locataire. Il s’agit notamment :
- Du dépôt de garantie : en matière de baux commerciaux, le montant du dépôt de garantie est librement fixé par les cocontractants ;
- Du cautionnement simple ou solidaire : cet acte ressemble à la caution bancaire, à l’exception du fait que la personne qui se porte caution pour le locataire n’est pas un établissement bancaire mais un tiers, personne physique ou morale, appelé garant. En cas d’impayés, le bailleur pourra alors se retourner contre le garant pour réclamer son dû. Cette pratique existe également pour les baux à usage d’habitation.
FAQ
Comment fonctionne une caution bancaire pour une location ?
En présence d'une caution bancaire, la banque peut être appelée en garantie en cas défaillance du preneur dans l'exécution de ses obligations contractuelles. Le bailleur peut alors se retourner contre la banque pour obtenir le paiement des sommes qui lui sont dues, en apportant la preuve de la mise en demeure préalable du preneur.
Comment mettre en jeu une caution bancaire en cas de loyer impayé ?
Pour mettre en oeuvre la caution bancaire en cas de loyer impayé, le bailleur doit au préalable adresser un commandement de payer au preneur par acte de commissaire de justice. Ce n'est qu'à l'expiration du délai spécifié dans le commandement, si le preneur ne s'est pas exécuté, que le bailleur peut contacter la banque pour lui demander le paiement des sommes dues.
Qu'est-ce qu'une caution bancaire pour un bail commercial ?
Une caution bancaire se définit comme un acte de cautionnement par lequel une banque se porte caution du paiement des loyers et des charges locatives pour le preneur à bail commercial. Ainsi, en cas de défaillance du locataire, le bailleur peut valablement s'adresser à la banque pour obtenir le paiement des sommes dues.
Qu'est-ce qu'un dépôt de garantie ?
Le dépôt de garantie est une somme librement négociée par les parties, mais correspondant généralement à 6 mois de loyer, que le preneur est tenu de verser au bailleur au moment de son entrée dans le local commercial. Le bailleur a l'obligation de le restituer à l'issue du bail commercial, mais peut pratiquer des retenues égales au montant des impayés de loyer ou des réparations locatives en cas de manquements du preneur constatés au terme du contrat.
Modèle de bail commercial
Samuel Goldstein
Samuel est co-fondateur de LegalPlace et responsable du contenu éditorial. L’ambition est de rendre accessible le savoir-faire juridique au plus grand nombre grâce à un contenu simple et de qualité. Samuel est diplômé de Supelec et de HEC Paris
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Rédigé par
Samuel Goldstein
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