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Holding d’une SCI
Dernière mise à jour le 28/10/2025
Une SCI holding est un type de SCI qui vous permet de regrouper vos participations et vos biens immobiliers dans une même structure.
En principe, la création d’une SCI intégrée dans un montage avec une holding offre de réels atouts en matière de gestion et de fiscalité, tout en facilitant la transmission de votre patrimoine.
À retenir :
- Une holding SCI est une société mère qui détient des parts d’autres SCI plutôt que des biens immobiliers directement ;
- Elle centralise la gestion de votre patrimoine immobilier et facilite la transmission familiale ;
- Vous bénéficiez d’avantages fiscaux : déduction des intérêts d’emprunt, amortissement des biens (à l’IS) et optimisation des droits de succession ;
- Quatre types existent : passive, active, familiale et de rachat selon vos objectifs patrimoniaux ;
- La création nécessite de choisir entre l’IR (plus simple) et l’IS (plus avantageux pour les gros patrimoines) ;
- Ce montage implique une gestion plus complexe et des coûts supplémentaires à anticiper.
Qu’est-ce que la holding SCI ?
Avant de comprendre le fonctionnement d’une SCI holding, il est important de distinguer les deux notions qui la composent : la holding, structure de gestion de participations, et la SCI, société dédiée à la gestion immobilière. Leur combinaison permet d’allier stratégie patrimoniale, gestion immobilière centralisée et optimisation fiscale.
Définition
Une holding est une société dont la mission principale consiste à détenir et gérer des participations dans d’autres entreprises.
Contrairement à une société opérationnelle, elle n’exerce pas directement d’activité commerciale ; elle sert plutôt à centraliser la gestion du capital, coordonner les investissements et optimiser la fiscalité d’un groupe.
Elle peut prendre différentes formes selon les objectifs poursuivis, notamment en tant que SCI professionnelle, SCI commerciale ou société civile patrimoniale, lorsqu’elle est utilisée pour gérer un patrimoine immobilier ou organiser des participations à caractère civil.
Différence entre une holding SCI et une SCI classique
La SCI classique sert principalement à acheter, gérer et transmettre un bien immobilier détenu directement par la société. Elle est souvent utilisée dans un cadre familial pour percevoir des loyers et organiser la succession.
La SCI holding, elle, ne possède pas directement d’immeubles, mais des parts dans d’autres sociétés, le plus souvent des SCI. Elle agit comme une société mère, centralisant la gestion, les revenus et les décisions stratégiques.
La particularité de la SCI utilisée comme holding
Une SCI, à l’origine dédiée à la gestion de biens immobiliers, peut aussi être utilisée comme structure holding. Dans ce cas, elle détient des parts d’autres sociétés, souvent des sociétés immobilières (comme des SCI filles), tout en restant dans un cadre civil.
Cependant, il est essentiel que l’objet social de la SCI soit rédigé avec précision : il doit mentionner la gestion et la détention de participations sans laisser penser à une activité commerciale.
Exemple concret :
Une SCI familiale détient plusieurs immeubles via différentes SCI locales (une par bien). En créant une SCI holding, les associés centralisent la gestion financière, simplifient la transmission aux héritiers et profitent d’une fiscalité SCI plus avantageuse sur les revenus fonciers.
A quoi sert une SCI Holding ?
Créer une SCI holding répond à des objectifs clairs : simplifier la gestion, optimiser la fiscalité SCI et préparer la transmission du patrimoine. Cette structure devient particulièrement pertinente dès que vous détenez plusieurs biens ou SCI.
1. Centraliser la gestion du patrimoine immobilier
La SCI holding vous permet de regrouper l’ensemble de vos participations (SCI, sociétés ou biens immobiliers) dans une seule entité. Vous pilotez ainsi vos décisions financières, vos emprunts et vos loyers depuis un point unique.
Exemple : au lieu de gérer trois SCI distinctes avec leurs propres comptes et décisions, la holding coordonne tout, simplifiant la gestion et la vision globale du patrimoine.
2. Structurer la détention des biens
Plutôt que de détenir directement les immeubles, vous détenez des parts de la holding, qui elle-même détient les actifs. Ce schéma en cascade clarifie la propriété et facilite la prise de décision entre associés.
3. Préparer la transmission familiale
La holding SCI est un outil de transmission progressif.
Vous pouvez donner la nue-propriété de vos parts à vos enfants tout en conservant l’usufruit, donc le contrôle et les revenus. Ce mécanisme permet de réduire les droits de succession tout en gardant la main sur la gestion.
Il est particulièrement pertinent pour créer une SCI familiale, permettant d’organiser la détention du patrimoine sur plusieurs générations.
Ce type de structure peut également être articulé avec une assurance-vie, la SCI et l’assurance-vie offrant ensemble des solutions puissantes de planification patrimoniale.
4. Optimiser la fiscalité globale
En choisissant une SCI d’imposition à l’IS, la SCI holding peut amortir les biens, déduire les intérêts d’emprunt et maîtriser la fiscalité des revenus.
Les plus-values sont imposées différemment, mais peuvent être optimisées grâce à une stratégie de réinvestissement.
5. Sécuriser le patrimoine personnel
Enfin, interposer une SCI holding entre vous et vos biens crée une protection juridique supplémentaire.
En cas de difficultés (litige, divorce, faillite d’une filiale), le risque est limité à la structure concernée, sans affecter directement votre patrimoine personnel.
Voici une vidéo pour mieux comprendre comment créer une holding :
Quelles sont les différents types de SCI holding ?
Avant de créer une SCI holding, il est essentiel de comprendre qu’il en existe plusieurs formes, selon le rôle que vous souhaitez lui donner : gestion patrimoniale, investissement, transmission ou rachat d’entreprise.
La SCI holding passive
La SCI holding passive se limite à détenir des participations dans d’autres sociétés, sans intervenir dans leur gestion quotidienne. Elle perçoit uniquement des revenus passifs, comme des loyers ou des dividendes, et conserve un rôle patrimonial.
Ce type de structure est idéal pour centraliser la gestion d’un patrimoine immobilier familial tout en conservant une fiscalité SCI à l’IR (impôt sur le revenu).
La SCI holding active
À l’inverse, une SCI holding active participe activement à la gestion de ses filiales : elle peut prendre part aux décisions stratégiques, nommer des dirigeants ou piloter la politique d’investissement.
La SCI holding familiale
La SCI holding familiale est conçue pour organiser et transmettre un patrimoine immobilier au sein d’une même famille. Elle simplifie la gestion collective, limite les conflits entre héritiers et permet d’anticiper la succession.
Exemple : Les parents créent une SCI holding pour détenir les parts de plusieurs SCI familiales. Leurs enfants deviennent associés progressivement, tout en bénéficiant d’un abattement fiscal sur les donations.
La SCI holding de rachat
La SCI holding de rachat est utilisée lorsqu’un investisseur souhaite acquérir une société ou des biens immobiliers via un effet de levier. Elle peut acheter des parts sociales ou des immeubles à crédit, puis utiliser les revenus générés pour rembourser l’emprunt.
Ce montage est courant dans les projets de rachat de sociétés immobilières ou de transmission d’entreprise, car il permet de sécuriser les actifs immobiliers tout en optimisant la structure financière.
Pourquoi créer une SCI holding ?
Mettre en place une SCI holding présente de nombreux avantages, tant sur le plan fiscal, que patrimonial et organisationnel. Ce type de structure vous permet de gérer vos investissements immobiliers de manière plus efficace, tout en préparant sereinement la transmission de votre patrimoine.
Optimisation fiscale
L’un des principaux atouts de la SCI holding réside dans son efficacité fiscale. Elle permet notamment :
- de déduire les intérêts d’emprunt de SCI contractés pour acquérir ou financer des filiales ;
- d’amortir les biens immobiliers (si la SCI est soumise à l’IS) ;
- et de réduire la valeur imposable pour l’Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI) ou les droits de succession.
Exemple : En plaçant vos biens immobiliers dans une SCI soumise à l’IS, vous pouvez amortir le coût des bâtiments sur plusieurs années et diminuer le bénéfice imposable, optimisant ainsi la fiscalité SCI.
Effet de levier financier
Créer une holding SCI permet également de bénéficier d’un effet de levier financier. En empruntant via la holding pour financer des filiales ou de nouveaux projets immobiliers, vous utilisez la dette pour développer votre patrimoine sans mobiliser tout votre capital personnel.
Transmission facilitée
La SCI holding simplifie grandement la transmission du patrimoine familial. Vous pouvez céder ou donner progressivement les parts de la holding plutôt que les biens immobiliers eux-mêmes, ce qui allège les démarches et la fiscalité.
Le démembrement des parts (usufruit/nue-propriété) permet également de préparer la succession tout en gardant le contrôle sur la gestion.
Exemple : Des parents conservent l’usufruit des parts de la SCI holding, tandis que leurs enfants en reçoivent la nue-propriété. Les revenus restent perçus par les parents, mais la transmission est déjà anticipée.
Gestion centralisée
Enfin, la holding SCI offre une gestion centralisée et simplifiée du patrimoine immobilier. Toutes les décisions stratégiques, les flux financiers et les actifs sont regroupés dans une seule entité, facilitant la gouvernance et les économies d’échelle.
C’est une solution idéale si vous détenez plusieurs SCI ou souhaitez structurer un portefeuille immobilier diversifié.
Comment créer une SCI holding ?
Créer une SCI holding nécessite une bonne préparation et une vision claire de vos objectifs patrimoniaux et fiscaux. Voici les principales étapes à suivre pour bâtir une structure solide et conforme à la réglementation.
Etape 1 : Choisir le régime fiscal : IR ou IS
Dès la création, vous devez décider si votre SCI holding sera soumise à l’Impôt sur le Revenu (IR) ou à l’Impôt sur les Sociétés (IS).
- À l’IR : le régime est plus simple, mais moins avantageux si la SCI gère un important patrimoine ;
- À l’IS : les biens peuvent être amortis, les charges déduites et la fiscalité des revenus optimisée, notamment pour les projets à long terme.
Etape 2 : Rédiger des statuts adaptés à la fonction de holding
Les statuts doivent clairement indiquer que la SCI détient et gère des parts sociales d’autres sociétés.
Ils doivent aussi prévoir :
- Un objet social élargi (détention de participations, gestion immobilière, investissements) ;
- Des pouvoirs précis pour le gérant (signature d’emprunts, investissements, décisions stratégiques) ;
- Une clause d’agrément pour contrôler l’entrée de nouveaux associés et éviter les conflits familiaux.
Etape 3 : Définir les apports et constituer le capital social
Le capital peut être constitué :
- D’apports en numéraire (sommes d’argent) ;
- D’apports en nature (parts de SCI existantes, immeubles).
Chaque associé reçoit des parts sociales proportionnelles à ses apports.
Exemple : vous pouvez apporter vos parts de SCI familiale à la holding pour regrouper la gestion de vos biens locatifs.
Etape 4 : Immatriculer la SCI via le guichet unique
Depuis 2023, toutes les formalités passent par le guichet unique de l’INPI. De ce fait, le dossier doit inclure :
- Les statuts signés ;
- L’attestation de non-condamnation du gérant ;
- Un justificatif de siège social ;
- La déclaration des bénéficiaires effectifs.
Etape 5 : Mettre en place la structure de détention
Une fois la SCI immatriculée, vous pouvez organiser la détention des filiales :
- La holding détient les parts d’autres SCI ou sociétés commerciales ;
- Les associés détiennent les parts de la holding.
Ce montage permet de centraliser les flux financiers (loyers, remboursements d’emprunts, bénéfices) et d’unifier la gestion du patrimoine.
Etape 6 : Ajuster le régime fiscal à votre stratégie
Si vous n’avez pas opté pour l’IS à la création, vous pouvez le faire avant la clôture du premier exercice.
La gestion à l’IS impose :
- Une comptabilité complète et rigoureuse ;
- Une traçabilité des flux entre les sociétés (via conventions de trésorerie si nécessaire).
Voici un schéma des 6 étapes pour créer une SCI Holding :
Quelles sont les avantages et inconvénients d’une holding SCI ?
Avant de créer votre holding SCI, prenez le temps d’en comprendre les atouts et les limites. Ce type de structure offre de vraies opportunités, mais il comporte aussi quelques contraintes à anticiper.
| Les avantages d’une holding SCI | Les points de vigilance à connaître |
|---|---|
| Optimisation fiscale : en structurant vos sociétés, vous pouvez bénéficier du régime mère-fille ou réduire la fiscalité sur les revenus et les transmissions. | Montage complexe : la structure doit être bien pensée pour éviter tout risque de requalification fiscale. |
| Gestion centralisée : vous pilotez plus facilement plusieurs biens ou SCI depuis une seule entité, tout en simplifiant la transmission. | Formalités plus lourdes : la gestion d’une holding et de ses filiales implique un suivi administratif régulier. |
| Transmission facilitée : il est souvent plus simple de transmettre des parts de la holding plutôt que chaque bien individuellement. | Coûts supplémentaires : comptabilité, conseils juridiques et frais bancaires peuvent alourdir la gestion. |
| Effet de levier financier : la holding peut emprunter pour financer de nouveaux investissements immobiliers. | Surveillance fiscale accrue : certains montages peuvent être contrôlés si l’objectif fiscal paraît abusif. |
| Protection du patrimoine : en cloisonnant les activités, vous limitez les risques financiers entre les différentes sociétés. | Montage parfois inutile : une holding n’est pas toujours justifiée pour une simple SCI familiale sans projet d’expansion. |
FAQ
Est-il possible de créer une SCI seul avec une holding ?
En principe, il n’est pas possible de créer une SCI seul, même par l’intermédiaire d’une holding. La SCI exige la présence d’au moins deux associés, personnes physiques ou morales. Toutefois, il est possible de constituer une holding unipersonnelle (comme une SASU ou une EURL) qui deviendra associée d’une SCI aux côtés d’un autre associé.
Pourquoi mettre une holding dans une SCI ?
En principe, on ne met pas une holding dans une SCI, mais on structure une holding autour de SCI pour en optimiser la gestion. L’objectif est de centraliser la détention de plusieurs SCI via une holding, afin de faciliter la gestion du patrimoine, la transmission, et, dans certains cas, de bénéficier d’avantages fiscaux (intégration fiscale, effet de levier, etc.).
Quelle est la différence entre une holding SCI et une holding SAS ?
En principe, la différence entre une holding SCI et une holding SAS tient à leur forme juridique et à leur régime fiscal. La holding SCI est une société civile à vocation immobilière, soumise par défaut à l’impôt sur le revenu, tandis que la holding SAS est une société commerciale soumise à l’impôt sur les sociétés. La holding SAS permet davantage de flexibilité pour les montages fiscaux complexes ou les activités commerciales, là où la SCI est réservée aux activités civiles.
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Mehdi Ouchallal
Co-fondateur LegalPlace, Mehdi est diplômé du magistère DJCE et avocat. Il a exercé plus de 12 ans au sein de cabinets anglo-saxons et français en droit des sociétés, fusions-acquisition et capital investissement.
Dernière mise à jour le 28/10/2025
Rédigé par
Mehdi Ouchallal
Co-fondateur LegalPlace, Mehdi est diplômé du magistère DJCE et avocat. Il a exercé plus de 12 ans au sein de cabinets anglo-saxons et français en droit des sociétés, fusions-acquisition et capital investissement.
Bonjour,
Je suis Freelance j’ai une SAS depuis 7 an et je souhaite créer une holding et avoir mon entreprise comme filiale, l’objectif de la holding est de détenir une SCI pour investir en immobilier.
mon expert comptable m’a conseillé de la créer via un changement de status de ma SAS actuelle vers Holding. l’avantage est de garder les 3 bilans nécessaires pour contracter les crédits bancaires. qu’en pensez-vous? est-ce de l’abus de droit?
Bonjour,
Votre situation est complexe et nécessite l’avis d’un professionnel.
Nous vous invitons à prendre contact avec l’un de nos avocats partenaires, par le biais de notre page contact : https://www.legalplace.fr/contact/
Pour cela, sélectionnez « Parler à un avocat » dans la section « Objet de votre demande », choisissez le produit concerné puis expliquez en détail votre situation dans la partie « Votre message ».
N’oubliez pas de préciser votre numéro de téléphone dans le corps du texte, afin d’être contacté plus rapidement.
En vous souhaitant une belle journée,
L’équipe LegalPlace
Bonjour, J’ai un immeuble en nom propre et je souhaite créer une SCI et une Holding, mais tous seul,en m’associant avec la hoding cela fait deux associer, je ne sais pas vers qui je pourrait me tourner, merci d’avance
Bonjour,
LegaPlace propose de vous accompagner dans la création d’une SCI. A cette fin, il vous suffit de cliquer sur le lien ci-avant et de renseigner les informations et les justificatifs demandées. Votre dossier sera traité dans les meilleurs délais par nos juristes.
En espérant avoir su répondre à vos interrogations.
L’équipe LegalPlace
Bonjour, j’ai plusieurs SCI et je voudrais les intégrer dans une holding (SASU) existante en transférant mes parts dedans sans passer par un processus de rachat des parts, c’est possible ?
Bonjour,
Pour ce montage il vous faudra ouvrir une société holding qui détiendra votre SASU et vos SCI. Alors, il vous faut choisir la forme juridique cet holding. A noter que les formes privilégies sont la SAS et la SARL.
En vous souhaitant une belle journée,
L’équipe LegalPlace.
Est ce qu on peut détenir une sci à l’IR dans une holding et bénéficier du régime mère-fille?
Bonjour,
Oui, vous pouvez détenir une SCI à l’IR dans une holding et bénéficier du régime mère-fille si la holding est soumise à l’IS.
Cela permettrait à la holding de recevoir des dividendes de la SCI sans être soumise à une taxation sur ces dividendes, sous certaines conditions.
En espérant que cette réponse vous sera utile.
L’équipe LegalPlace
Bonjour , j’ai une holding qui détient une SCI , je veux créer une nouvelle SCI via cette holding pour une autre opération immobilière , comment procéder ?
Bonjour,
Votre situation est complexe et nécessite l’avis d’un professionnel.
Nous vous invitons à prendre contact avec un avocat spécialisé, qui saura vous renseigner.
En vous souhaitant une belle journée,
L’équipe LegalPlace.