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Pourquoi créer une SCI ?

Dernière mise à jour le 07/06/2022

Pourquoi créer une SCI ? La Société civile immobilière regroupe plusieurs associés désirant investir dans le domaine de l’immobilier. Il s’agit d’une forme juridique essentiellement destinée aux entreprises qui se consacrent aux activités suivantes :

  • L’acquisition de biens immobiliers : achat d’immeubles, construction en vue de la vente… ;
  • L’exploitation de biens immobiliers : gestion, mise en location…

Ce type d’entreprise étant relativement courant, il peut être intéressant de connaître les avantages et les inconvénients d’une SCI.

Quels sont les avantages à créer une SCI ?

Pourquoi créer une SCI ? Parce que cette structure souple à la gestion simplifiée revêt de nombreux avantages, tant au niveau de la fiscalité que sur le plan de la protection ou de la transmission du patrimoine des associés. En outre, pourquoi créer une SCI seul ou à plusieurs ? Sur le plan juridique, il est particulièrement simple de créer une SCI familiale, de location ou de construction-vente.

Investir dans l’immobilier à plusieurs

L’objet social SCI permet à plusieurs investisseurs de s’associer pour créer une entreprise spécialisée dans des activités relatives à l’immobilier.  Pourquoi créer une SCI ? Il peut être question de créer une SCI pour acheter un appartement ou pour louer. L’avantage est le même, celui de permettre d’acheter ou de construire un bien en vue de l’exploiter.

Pourquoi créer une SCI ? Investir à plusieurs permet de disposer d’une capacité financière plus importante. En effet, pourquoi créer une SCI seul lorsqu’il est possible d’effectuer des placements immobiliers plus rentables en s’associant à d’autres personnes ? De plus, cette option facilite l’accès aux financements.

L’ensemble des charges et des frais engagés dans le cadre de la création d’une SCI sont mutualisés. Investir à plusieurs a pour intérêt de réduire la participation de chacun des associés dans les divers frais.

Pourquoi créer une SCI ? Pour recevoir des bénéfices à la hauteur de son investissement. En effet, chaque associé reçoit des parts sociales en échange du capital qu’il investit. Pour la répartition des bénéfices issus de l’exploitation des biens immobiliers, il recevra donc les bénéfices générés pas son investissement.

Bon à savoir : la SCI n’a pas pour vocation l’achat et la revente directe de biens immobiliers.

Protéger le patrimoine personnel des associés

Pourquoi créer une SCI ? En tant qu’entreprise dotée d’une personnalité morale, la SCI est enregistrée au Registre du commerce et des sociétés (RCS). Cela permet de séparer le patrimoine de la société de celui des associés. Ainsi, en cas de dettes, la responsabilité des associés est limitée. La SCI reste détentrice de tous les biens acquis dans le cadre de son activité.

Dans ce cas, les créanciers doivent engager une procédure à son encontre. La responsabilité des associés ne peut être engagée qu’à la hauteur de leur participation dans le capital social. Dans cette optique, seules les parts sociales des associés peuvent être saisies par les créanciers. Cependant, les tiers requérants peuvent difficilement identifier le patrimoine d’un associé ou procéder à la vente forcée de ses parts.

Bon à savoir : la responsabilité des associés d’une SCI est indéfinie.

Faciliter la gestion et la transmission de son patrimoine

Pourquoi créer une SCI ? La SCI est une structure conçue pour permettre aux associés de déterminer sans contraintes extérieures les modalités quant à la gestion des activités de l’entreprise, ainsi que celle de son patrimoine.

Toutes les dispositions sont prévues dans les statuts rédigés par l’ensemble des associés au moment de créer son entreprise. Il s’agit, par exemple, du processus de prise des décisions ou de la nomination d’un ou de plusieurs gérants, ces derniers étant chargés de tous les actes de gestion de la SCI. Ce sont également les statuts qui déterminent l’étendue des pouvoirs.

Sur la question de la transmission du patrimoine, pourquoi créer une SCI ? En intégrant une SCI, chaque associé s’assure de disposer de parts sociales qu’il est libre de léguer à ses enfants ou à tout autre bénéficiaire de son choix.

C’est une possibilité qui est d’autant plus intéressante dans le cas d’une succession. En effet, elle permet de contourner l’indivision des biens immobiliers. Une fois transmises aux héritiers, les parts sociales peuvent être cédées si besoin. Autrement, les héritiers peuvent également les garder, continuer à gérer le bien transmis et recevoir les bénéfices distribués.

Bon à savoir : la cession de parts de SCI est conditionnée par l’approbation de l’ensemble des associés.

Profiter d’une fiscalité flexible

Pourquoi créer une SCI ? D’un point de vue des avantages fiscaux, la SCI est soumise d’office au régime de l’impôt sur le revenu. Ainsi, elle n’est pas dans l’obligation d’effectuer des déclarations en son nom propre. Effectivement, les associés sont chargés de payer un impôt en cas de distribution de dividendes au titre de bénéfices.

En cas de déficit, pour les personnes physiques, une déduction annuelle  jusqu’à hauteur de 10 700 euros peut être effectuée sur leurs revenus. En option, suivant l’accord de tous les associés, la SCI peut choisir le régime de l’impôt sur les sociétés (IS). La SCI étant imposée à raison de 15 %, le calcul des bénéfices réalisés doit être effectué. Quant aux associés, ils ne sont imposés que si des dividendes sont distribués par la SCI. Dans ce cas, il y a une double imposition par la SCI et les associés.

L’avantage principal de l’IS est de permettre une déduction de toutes les charges engagées. À cela s’ajoute la possibilité de procéder à l’amortissement du bien. En revanche, au moment de la cession, l’imposition peut être moins avantageuse.

Quels sont les inconvénients d’une SCI ?

Les avantages d’une SCI sont nombreux. Cependant, quelques inconvénients peuvent freiner les investisseurs qui se demandent pourquoi créer une SCI. La complexité au niveau des démarches de création en est un. On peut également citer les obligations comptables auxquelles il faut se soumettre.

Coût et complexité de la procédure de création

Le principal inconvénient de la SCI réside dans la complexité de la procédure de création. En effet, bien qu’il soit possible de créer une SCI en ligne, les démarches administratives et juridiques sont assez complexes et peut avoir un certain délai, notamment pour les particuliers.

Ainsi, il est nécessaire de commencer par l’élaboration des statuts. Ces derniers doivent être détaillés pour éviter les problèmes de gestion et les conflits ultérieurs. Ces statuts doivent ensuite être enregistrés et la SCI immatriculée auprès du greffe du Tribunal de commerce.

Par ailleurs, un avis doit être publié dans un Journal d’annonces légales (JAL), en plus de la déclaration de création d’une société civile. Au-delà de la complexité de l’ensemble de la procédure, la création d’une SCI à un prix. Celle-ci peut être coûteuse, car pour chaque formalité, des frais sont à prévoir.

Bon à savoir : les statuts sont établis par écrit, en tant qu’acte sous seing privé ou par acte notarié. Les associés peuvent faire appel à des professionnels pour les rédiger. Cependant, cela peut engendrer des coûts supplémentaires.

Gestion des obligations comptables

Dans la mesure où les associés optent pour l’IS, la SCI est soumise à des obligations comptables. Ainsi, la comptabilité doit être tenue régulièrement. Les livres de compte doivent être transmis au greffe. Ceci permettra de déterminer le résultat comptable. Par ailleurs, dans un délai de 6 mois suivant la fin d’un exercice, le gérant est tenu de présenter les comptes à l’assemblée des associés afin que ces derniers les approuvent.

Bon à savoir : il n’est pas obligatoire pour une SCI de faire appel à un expert-comptable.

Réunions annuelles en AG

La SCI est soumise à quelques règles de fonctionnement. Ainsi, le gérant est chargé de convoquer au moins une assemblée générale annuelle des associés. Suite aux délibérations, un procès-verbal doit être rédigé et enregistré dans un registre spécifique.

Bon à savoir : le procès-verbal de réunion est obligatoire, mais les dispositions légales ne requièrent pas qu’il soit transmis au greffe. Toutefois, la SCI doit en garder une copie.

FAQ

Quel est l'intérêt de créer une SCI ?

Une SCI est une entreprise qui permet à des associés d’investir ensemble dans le domaine de l’immobilier. Elle est idéale pour les personnes qui ne disposent pas d’une capacité financière importante. En intégrant une SCI, chaque associé peut disposer des revenus issus de l’exploitation de biens immobiliers acquis ensemble. Cette forme juridique est également intéressante pour ceux qui veulent transmettre plus facilement leur patrimoine à leur descendance ou à des tiers.

Quel est le coût pour créer une SCI ?

Pour créer une SCI, il faut prendre en compte les coûts engendrés par les différentes formalités obligatoires. Rédaction des statuts, enregistrement du document, publication d’une annonce au JAL ou demande d’immatriculation de la SCI, toutes ces étapes génèrent des frais auxquels la SCI ne peut se soustraire. Il faut compter environ 200 à 400 euros. À ces frais peuvent s’ajouter ceux dus aux professionnels qui accompagneront vos démarches.

Pourquoi créer une SCI seul ?

Dans la pratique, il n’est pas autorisé de créer une SCI en étant l’unique associé. Toutefois, les associés étant libres de définir la participation de chaque investisseur au capital social, il est possible d’attribuer la majorité des parts sociales à l’un d’eux. L’intérêt principal étant de pouvoir exploiter un bien immobilier tout en protégeant le patrimoine de chaque associé. Cela permet aussi de faciliter la transmission dudit bien à ses descendants.

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Co-fondateur LegalPlace, Mehdi est diplômé du magistère DJCE et avocat. Il a exercé plus de 12 ans au sein de cabinets anglo-saxons et français en droit des sociétés, fusions-acquisition et capital investissement.

Dernière mise à jour le 07/06/2022

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Danjou
Danjou
septembre 9, 2021 8:41

Bonjour
comment changer l’adresse d’une SCI
cordialement

Lina Dinari
Éditeur
septembre 10, 2021 11:35
Reply to  Danjou

Bonjour, Afin de modifier l’adresse du siège social d’une SCI, il convient de suivre la procédure de transfert du siège social de la société. A ce titre, il est nécessaire de : Voter la décision en assemblée générale, sauf lorsque cette décision incombe uniquement au gérant de la SCI en application des statuts Rédiger un PV de décision de transfert de siège social Rectifier la clause des statuts relative au siège social Publier un avis de modification dans un journal d’annonces légales édité dans le département d’immatriculation de la société Constituer un dossier de demande d’inscription modificative à l’attention du… Lire la suite »

fouéré gilles
fouéré gilles
octobre 14, 2021 8:29

Bonjour,

La sci que nous allons creer va entreprendre des travaux de renovation pour le bien acquis, la TVA pour les artisans qui interviennent est-elle déductible sous forme d’auto liquidation ?
La SCI peut-elle prétendre à une exoneration de la TVA pour d’autres frais ? et sous quelle forme ?
merci
cordialement

Mélie
octobre 19, 2021 10:13

Bonjour,
Votre situation est complexe et nécessite l’avis d’un professionnel.
Nous vous invitons à prendre contact avec l’un de nos avocats partenaires, par le biais de notre page contact : https://www.legalplace.fr/contact/ 
Pour cela, sélectionnez « Parler à un avocat » dans la section « Objet de votre demande », choisissez le produit concerné puis expliquez en détail votre situation dans la partie « Votre message ».
N’oubliez pas de préciser votre numéro de téléphone dans le corps du texte, afin d’être contacté plus rapidement.
En vous souhaitant une belle journée,
L’équipe LegalPlace

Lina Dinari
Éditeur
janvier 13, 2022 4:17

Bonjour,
La TVA est déductible uniquement lorsque la SCI est assujettie à la TVA.
Nous espérons avoir su répondre à vos interrogations et vous souhaitons bon courage dans vos démarches.
L’équipe LegalPlace

Rédigé par

Co-fondateur LegalPlace, Mehdi est diplômé du magistère DJCE et avocat. Il a exercé plus de 12 ans au sein de cabinets anglo-saxons et français en droit des sociétés, fusions-acquisition et capital investissement.