A quoi sert une SCI ?

A quoi sert une SCI ?

À quoi sert une SCI ? Une SCI (Société civile immobilière) est une forme d’investissement immobilier à plusieurs qui offre de nombreux avantages. Entre autres, elle permet :

  • D’acquérir des biens pour composer un patrimoine immobilier commun ;
  • Une gestion aisée du patrimoine ;
  • D’éviter les difficultés liées à l’indivision.

Par ailleurs, la société civile immobilière donne la possibilité aux couples et/ou associés de transmettre facilement leur patrimoine.

 

Rappel : définition du rôle de la SCI

Il est relativement facile de définir une SCI. Il faut d’abord noter que le sigle SCI désigne une Société civile immobilière. En tant que société, elle est une personne morale et a donc une personnalité juridique à sa création. Elle est constituée par au moins deux associés.

Même si la SCI présente certains points communs avec les autres formes juridiques de société, elle a une particularité. Tout d’abord, elle a, comme la plupart des entités, une durée de 99 ans au maximum. Ensuite, elle n’est fondée que dans le but d’assurer des actions immobilières. Autrement dit, on crée une SCI pour louer un immeuble ou le vendre. C’est dire que la SCI ne réalise pas d’activités commerciales telles que l’achat et la revente de biens immobiliers.

Toutefois, la vente d’un bien en SCI permet d’obtenir des liquidités rapidement et ouvre de nouvelles possibilités d’investissements. Toutefois, pour vendre un bien immobilier en SCI, il est nécessaire de respecter une procédure. Naturellement, pour vendre un immeuble en SCI, il faut prendre certaines précautions afin de se prémunir de risques juridiques et financiers.

Comme toutes les autres sociétés, la création de la société civile immobilière (SCI) implique la rédaction puis l’enregistrement des statuts. Évidemment, avant de rédiger ces statuts, il convient de se renseigner sur le but de la SCI. Autrement dit, à quoi sert une SCI ? Avant de répondre à la question, intéressons-nous aux différents types de SCI.

Les différents types de SCI

Il existe plusieurs types de sociétés civiles immobilières :

  • Les SCI de gestion ;
  • Les SCI de construction vente ;
  • La SCI familiale.

Les SCI de gestion

Les SCI de gestion sont les plus répandues. Il s’agit de la forme classique des sociétés civiles immobilières. Leur fonctionnement permet à leur créateur de mettre en location un bien immobilier afin d’en jouir. Ce droit de jouissance, la perception de loyers, constitue le fructus.

Les SCI de construction vente

Les SCI de construction vente, encore désignées par le signe SCCV, permettent l’acquisition d’un terrain. Une fois le terrain acquis, les fondateurs de la SCCV peuvent y bâtir un immeuble, puis la revendre.

La SCI familiale

La dernière catégorie de SCI, la SCI familiale est, comme son nom l’indique, destinée aux familles. Elle leur offre la possibilité d’acheter un bien immobilier en SCI ensemble. Ce faisant, le bien devient la propriété de la famille et chacun de ses membres dispose d’une part sociale. Celle-ci est accordée à hauteur de l’apport de chacun.

Pourquoi créer une SCI familiale ?

D’abord, à quoi sert une SCI ? La SCI a pour but principal de permettre la gestion d’actifs découlant d’un bien immobilier. Sa création est utile surtout lorsque seul, l’associé ne dispose pas du capital social nécessaire pour acquérir le bien.

Pourquoi créer une SCI familiale ? Pour une famille, la SCI permet d’organiser l’acquisition d’abord, puis la gestion d’un ou de plusieurs biens immobiliers. À propos de la gestion des immeubles, la SCI familiale donne la possibilité à la famille de sortir de l’indivision.

 

Créer une SCI sert à éviter l’indivision

Pour comprendre l’avantage de la SCI en matière d’indivision, il est bien de savoir ce qu’est l’indivision et quelles en sont les conséquences juridiques.

Qu’est-ce que l’indivision ?

L’indivision est une situation juridique dans laquelle un bien immobilier devient la propriété de plusieurs personnes. Contrairement à ce que l’on pense, elle intervient très souvent lors du décès du premier propriétaire d’un bien immobilier.

Prenons un exemple. Jean a 2 enfants et 4 immeubles en sa possession. Il décède des suites d’un accident de circulation. En principe, ses 4 immeubles deviennent la propriété de ses enfants. Par conséquent, toute décision liée à ses immeubles (destruction, vente, don), doit être prise de commun accord par ses enfants, les indivisaires. Certes, ils pourraient ensemble désigner un gérant des biens. Seulement, cette décision expirerait au bout de 5 ans.

Par ailleurs, conformément à l’article 815 du code civil, « nul ne peut être contraint de demeurer dans l’indivision ». Donc, tout indivisaire peut, à n’importe quel moment, choisir de récupérer ses parts. Un problème d’héritage peut alors se poser entre les enfants de Jean. Concernant la succession de la SCI, si la famille avait opté pour une société SCI familiale pour la succession, aucun problème ne se poserait. À quoi sert une SCI dans ce cas ?

Dans le cas d’une indivision, la SCI est relativement souple. Elle permet :

En outre, aucun titulaire de parts dans une société civile immobilière ne peut céder ses actions s’il n’a pas de preneur. La gestion des biens immobiliers en SCI apparaît donc plus avantageuse lorsque plusieurs personnes sont concernées. Mais comment créer une SCI ?

Comment créer une SCI familiale ?

La création d’une SCI familiale est clairement définie par la loi. Elle implique la réalisation de plusieurs étapes. Entre autres, il faut réunir un certain nombre de documents :

  • Les statuts de la société : c’est le document juridique qui fonde la société. Il en fixe les règles de fonctionnement. Il doit être signé par tous les associés ;
  • L’attestation de non-condamnation du gérant : c’est un document qui justifie que le gérant de la SCI ne fait l’objet d’aucune interdiction de gestion de biens ;
  • Le justificatif du siège social de la société : il peut s’agir d’un bail commercial, d’une attestation de domiciliation, d’un titre de propriété, etc.
  • L’attestation d’une parution dans le JAL. Le montant de cette publication varie d’un journal à l’autre, mais il oscille généralement entre 150 et 250 € ;
  • La déclaration des bénéficiaires effectifs SCI : ce document obligatoire désigne les personnes physiques ayant une part de plus de 25 % dans la société ;
  • La déclaration obligatoire de la SCI.

En dehors des avantages liés à l’indivision, une SCI présente des avantages fiscaux.

Les avantages fiscaux d’une SCI

Comme dans le cas d’autres formes de société, l’impôt sur le revenu d’une SCI repose sur ses bénéfices. Mais en plus, avec la SCI, cet impôt sur le revenu est défini en fonction des parts sociales de chaque associé.

Un autre avantage de la fiscalité des SCI est que la société peut opter pour l’impôt sur les sociétés. Dans ce cas, elle est soumise au régime des BIC et peut :

  • Amortir les constructions ;
  • Déduire les frais liés à l’acquisition.

Hormis ces avantages fiscaux, de nombreux autres résident dans le choix d’une SCI :

  • L’acquisition d’un patrimoine immobilier commun ;
  • La gestion aisée du patrimoine immobilier commun ;
  • La transmission facile du patrimoine.

 

Créer une SCI pour acquérir un patrimoine immobilier commun

L’acquisition d’un patrimoine implique des dépenses. Par exemple, avant de construire son bien immobilier, il faut d’abord procéder à l’achat du terrain. À quoi sert une SCI dans ce contexte précis ? La SCI permet de regrouper l’apport de plusieurs personnes pour acquérir ce bien. Chaque partenaire devient ainsi un associé et possède, à hauteur de son apport, une part sociale dans le bien immobilier.

 

Créer une SCI pour gérer un patrimoine commun

Le fait de créer une SCI facilite la gestion du patrimoine commun. En effet, le fonctionnement des SCI est régi par des statuts définis pour chaque société. Ainsi, le fonctionnement de la SCI s’impose à tout associé. Il permet donc de limiter le blocage des biens, ce qui facilite la gestion du bien immobilier. Par ailleurs, chaque associé a la liberté de fixer les modalités de prise de décision de la société.

En outre, pour un couple marié, la SCI garantit aussi la possibilité de gérer librement son patrimoine. À quoi la SCI sert-elle pour un couple ? Sans avoir à changer de régime matrimonial, par exemple dans le cas d’une séparation de biens, chaque conjoint dispose librement de ses biens personnels. À ce propos, il peut choisir d’intégrer l’un de ses biens dans le patrimoine de la SCI. Seulement, la gestion de ce bien sera désormais régie par les statuts de la société.

Bon à savoir : il est possible de monter une SCI en Couple.

 

Créer une SCI pour transmettre son patrimoine

Dans une SCI, il est relativement facile de céder ses titres (actions). Par exemple, en cas d’indivision, il suffit de trouver un preneur. De cette façon, l’associé cède ses parts et transmet donc son patrimoine. Bien entendu, cette transmission entraîne son retrait de la SCI.