La comptabilité d’une SCI à l’IS

La comptabilité d’une SCI à l’IS représente une source de données précieuses pour le gérant et les associés. En effet, elle permet d’évaluer la rentabilité des investissements réalisés et de calculer les dividendes à distribuer à la clôture de chaque exercice. De plus, elle sert de base pour déterminer la valeur des parts en cas de cession de parts sociales. Découvrez les obligations comptables de ce régime et les solutions pour s’y conformer.

Quelles sont les obligations comptables d’une SCI à l’IS ?

Bien qu’elles se distinguent des sociétés commerciales sur de nombreux points, les SCI à l’IS sont soumises aux mêmes obligations pour la tenue de leur comptabilité.

Tenir une comptabilité en partie double

En application de l’article 38 du Code général des impôts et de l’article 38 quater de son annexe III, la comptabilité d’une SCI à l’IS doit obligatoirement s’effectuer selon la méthode de la comptabilité d’engagement.

Cette dernière impose à la SCI de se conformer aux règles du Plan comptable général (PCG). De plus, elle doit inscrire toutes les opérations qui affectent le patrimoine de la société au sein de différents journaux comptables, tels que le journal des achats, le journal de banque ou le journal des opérations diverses.

En complément de ces journaux comptables, la SCI doit impérativement tenir deux livres spécifiques : le livre journal et le grand livre.

Par ailleurs, la comptabilité en partie double implique la saisie d’écritures supplémentaires comparée à la comptabilité de trésorerie, principalement lors des travaux de clôture de l’exercice. Par exemple, l’enregistrement des :

• Dotations aux amortissements ;
• Charges constatées d’avance ;
• Produits à recevoir.

Dès le début d’une vérification de comptabilité, la SCI doit être en mesure de remettre à l’administration fiscale un fichier qui regroupe l’intégralité des mouvements de l’année : le fichier des écritures comptables (FEC).

Établir des comptes annuels

Dès la création de la société (en ligne ou non), le représentant légal d’une SCI doit rendre compte de sa gestion aux associés au moins une fois par an, en général lors d’une assemblée générale ordinaire réunie selon les modalités prévues par les statuts. À cette occasion, il présente les comptes annuels en vue de leur approbation.

Directement issus de la comptabilité d’une SCI à l’IS, les comptes annuels respectent le formalisme défini par l’article L123-12 du Code du commerce et se composent de trois éléments :

• Le bilan comptable qui rassemble les éléments de l’actif et du passif de la SCI, y compris le résultat de l’exercice ;
• Le compte de résultat qui détaille les charges et les produits ;
• L’annexe comptable qui fournit des informations supplémentaires sur des éléments spécifiques du bilan et sur les méthodes comptables utilisées.

Néanmoins, la SCI peut bénéficier d’obligations comptables allégées si elle respecte certains seuils. Par exemple, elle peut présenter des comptes annuels simplifiés si elle ne franchit pas deux des trois plafonds suivants :

• 7 500 000 € de total bilan ;
• 15 000 000 € de chiffre d’affaires ;
• 50 salariés.

Contrairement aux SARL et aux SAS, la SCI à l’IS n’a pas l’obligation de déposer ses comptes annuels au greffe du tribunal de commerce. Son obligation déclarative porte sur la liasse fiscale, composée de la déclaration de résultat n° 2065 et des tableaux 2033-A à 2033-G (régime réel simplifié) ou 2050 à 2059 (régime réel normal). Pour un exercice clos le 31 décembre, la liasse est due le 2e jour ouvré suivant le 1er mai, avec un délai supplémentaire de 15 jours en cas de télétransmission.

Désigner un commissaire aux comptes

Conformément aux articles L612-1 et R612-1 du Code de commerce, une SCI qui exerce une activité économique a l’obligation de nommer un commissaire aux comptes (CAC) dès lors qu’elle franchit deux des trois seuils suivants :

• 1 550 000 € de total du bilan ;
• 3 100 000 € de chiffre d’affaires hors taxes ;
• 50 salariés.

Nommé pour une durée de 6 ans, le CAC accomplit les prestations définies au sein de sa lettre de mission. Outre le contrôle de la comptabilité d’une SCI à l’IS pour s’assurer qu’elle renvoie une image sincère et fidèle de la situation financière, il doit :

• Informer le gérant en cas de découverte d’irrégularités ou d’inexactitudes ;
• Alerter le procureur de la République s’il constate des infractions.

La nomination du CAC relève de l’assemblée générale (AG) des associés. La décision est prise selon les règles prévues par les statuts ou, à défaut, à l’unanimité des associés de la SCI.

De plus, la désignation d’un commissaire aux comptes pour l’audit de la comptabilité d’une SCI à l’IS impose le respect d’une procédure spécifique. Au-delà de l’organisation d’un vote lors d’une AG, le représentant légal doit :

• Publier un avis de nomination dans un journal d’annonces légales ;
• Déposer le dossier de nomination sur le guichet unique des formalités des entreprises.

En complément de la revue des comptes annuels, le commissaire aux comptes peut intervenir à différentes étapes de la vie de la société. Tels que :

• Une augmentation de capital ;
• Une fusion.

Comment comptabiliser l’immeuble d’une SCI à l’IS ?

Amortir l’immeuble, hors terrain

Une SCI à l’IS inscrit son immeuble à l’actif du bilan et peut l’amortir chaque année, ce qui réduit son résultat imposable. Seul le prix de revient de la construction est amortissable. Le terrain ne perd pas de valeur avec le temps et reste donc exclu de la base d’amortissement, selon la doctrine fiscale (BOFiP, BOI-BIC-AMT-10-20). La SCI ventile ainsi le prix d’acquisition entre le terrain et la construction dès l’achat du bien.

Anticiper la plus-value en cas de revente

En cas de vente de l’immeuble, la plus-value de la SCI à l’IS se calcule à partir de la valeur nette comptable. Elle correspond au prix de cession diminué du prix de revient du bien, lui-même réduit des amortissements pratiqués (BOFiP, BOI-BIC-PVMV-10). Plus l’immeuble a été amorti, plus la plus-value imposable est élevée. Cette plus-value s’intègre au résultat de l’exercice de cession et supporte l’impôt sur les sociétés.

Comment tenir la comptabilité d’une SCI à l’IS ?

Contrairement à la certification des comptes annuels au-delà de certains seuils, la législation n’impose pas aux associés le recours à un professionnel spécifique pour la tenue de la comptabilité d’une SCI à l’IS.

Confier cette tâche au gérant

Le gérant peut se charger lui-même de la tenue de la comptabilité d’une SCI à l’IS et assumer ses différentes obligations fiscales et légales. Pour ce faire, la société doit réaliser l’acquisition d’un logiciel de comptabilité.

En effet, les obligations comptables d’une SCI qui relève de l’impôt sur les sociétés nécessitent l’utilisation d’un outil de gestion adapté pour faciliter la saisie et fournir les documents requis en cas de contrôle fiscal.

De plus, le temps que le représentant légal alloue à l’enregistrement des opérations de la SCI dans la comptabilité n’est pas consacré aux autres tâches de son mandat, comme la gestion des biens immobiliers.

Même s’il fait appel à un comptable freelance pour l’assister dans cette tâche, le gérant engage sa responsabilité civile en cas d’erreurs ou d’omissions dans la comptabilité d’une SCI à l’IS.

Se faire accompagner par un cabinet comptable

Solliciter un cabinet d’expertise comptable traditionnel décharge le gérant de la tenue de la comptabilité d’une SCI à l’IS et de l’élaboration des comptes annuels. Le gérant reste toutefois responsable de sa gestion envers la société et les tiers, conformément à l’article 1850 du Code civil.

De plus, la fiscalité immobilière évolue régulièrement. Par conséquent, faire appel à un professionnel qui effectue une veille sur ce sujet assure aux associés de :

• Profiter des abattements fiscaux auxquels ils peuvent prétendre ;
• Éviter un redressement fiscal.

Par ailleurs, son intervention diminue les risques d’erreurs et apporte aux associés un regard objectif et impartial sur la gestion de leur investissement.

Afin de réduire les frais de comptabilité, la mission de l’expert-comptable peut se limiter à un nombre restreint de tâches comme la révision des comptes ou l’élaboration de la liasse fiscale. En effet, rien ne contraint les dirigeants à lui confier l’intégralité de la comptabilité d’une SCI à l’IS.

Opter pour un expert-comptable en ligne

Se faire accompagner par un expert-comptable en ligne représente un autre moyen de réduire la facture pour la comptabilité d’une SCI à l’IS, car il affiche des tarifs jusqu’à 40 % inférieurs à ses confrères.

Différents facteurs permettent à un cabinet d’expertise comptable sur Internet d’offrir des prix attractifs :

• La localisation de ses bureaux dans un secteur où l’immobilier est moins cher ;
• La limitation de ses déplacements chez ses clients ;
• L’automatisation d’une grande partie de la saisie comptable grâce à un logiciel de gestion performant.

Néanmoins, confier la tenue de la comptabilité de sa SCI à un expert-comptable en ligne requiert d’être à l’aise avec le digital, car l’intégralité des échanges s’effectue de façon dématérialisée.

Combien coûte la comptabilité d’une SCI à l’IS ?

Le coût de la comptabilité d’une SCI à l’IS dépend directement du prestataire en charge de la tenir. En effet, si le gérant assume seul ce rôle, il convient d’anticiper les frais suivants :

• L’acquisition d’un logiciel de comptabilité de SCI, à moins d’opter pour une solution gratuite ;
• La rémunération du représentant légal pour remplir cette tâche, sauf s’il l’effectue à titre gracieux.

Si la SCI sollicite un expert-comptable, ce dernier fixe librement ses tarifs contrairement à d’autres professions libérales réglementées. Par conséquent, les prix fluctuent d’un cabinet à l’autre selon :

• Sa notoriété ;
• L’étendue de sa mission ;
• La taille et l’activité de la SCI.

Les tarifs commencent à 1 500 euros par an pour une SCI soumise à l’IS et assujettie à la TVA. En revanche, les prestations complémentaires font l’objet d’une facturation additionnelle. Par exemple, il faut compter environ :

• 25 euros HT pour la préparation d’un bulletin de paie ;
• 40 euros HT pour la rédaction d’un contrat de travail.

Devis d'expertise comptable

Samuel Goldstein

Samuel est co-fondateur de LegalPlace et responsable du contenu éditorial. L’ambition est de rendre accessible le savoir-faire juridique au plus grand nombre grâce à un contenu simple et de qualité. Samuel est diplômé de Supelec et de HEC Paris

Dernière mise à jour le 12/10/2026

Sources de l'article

• Article 1850 du Code civil
• Article 1852 du Code civil
• Article 1856 du Code civil
• Article D230-1 du Code de commerce
• Article L232-10 du Code de commerce