Créer une SCI familiale

Créer une société civile immobilière familiale (SCI familiale) vous permet de gérer et transmettre facilement un patrimoine immobilier entre proches. Cette SCI , contrairement aux autres différentes SCI, offre une grande flexibilité pour organiser la propriété, protéger vos intérêts et simplifier la succession.

Dans ce guide vous trouverez tout ce qu’il faut savoir pour constituer votre société, comprendre ses avantages et anticiper les obligations afin de sécuriser votre projet immobilier familial.

Créer ma SCI familiale en ligne

Qu’est-ce qu’une SCI familiale ?

Avant de vous lancer dans la création d’une SCI familiale il est important de bien comprendre ce que recouvre cette forme de société et en quoi elle se distingue d’une SCI classique.

Définition

Une SCI familiale  est une structure juridique qui permet à plusieurs membres d’une même famille de détenir ensemble un ou plusieurs biens immobiliers.

En créant une SCI familiale, vous regroupez vos biens sous une même entité ce qui facilite leur gestion et surtout leur transmission.

Comme toute SCI, elle est composée d’au moins deux associés mais avec la particularité d’être issus d’un même cercle familial (parents, enfants, frères et sœurs etc.).

Quelle différence avec une SCI classique ?

La SCI familiale et la SCI classique partagent le même fonctionnement de base : elles permettent de gérer un patrimoine immobilier à plusieurs.

La vraie différence réside finalement dans le lien entre les associés.

• Dans une SCI classique, les associés peuvent être sans lien familial : amis, partenaires, investisseurs etc ;
• Dans une SCI familiale, les associés sont exclusivement membres de la même famille, jusqu’au 4e degré (conjoints, enfants, petits-enfants, frères, sœurs, oncles, tantes etc).

Comment créer une SCI familiale ?

Pour créer une SCI familiale il est indispensable de suivre plusieurs étapes de création.

Etape 1 : Rédigez les statuts de la SCI

La rédaction des statuts constitue la première étape incontournable.

Ce document formalise les règles de fonctionnement de la SCI, la répartition des parts, l’objet social, le montant du capital, la durée de la société (maximum 99 ans) et l’identité des associés.

Les statuts doivent mentionner :

• La dénomination sociale de la SCI;
• L’adresse du siège social ;
• Le capital social (libre : à partir de 1 € symbolique) ;
• Les apports de chaque associé ;
• Les modalités de prise de décision ;
• La désignation et pouvoirs du gérant.

Etape 2 : Désignez le gérant de la SCI

Vous devez nommer un gérant qui sera le représentant légal de la société.

Il peut s’agir d’un des associés ou d’un tiers. Dans une SCI familiale, il s’agit souvent d’un membre de la famille généralement le plus impliqué dans la gestion du patrimoine.

Etape 3 : Déposez le capital social

Chaque associé doit effectuer son apport (en numéraire ou en nature). Le capital sera ensuite bloqué jusqu’à l’immatriculation de la société.

Etape 4 : Publiez une annonce légale

Pour officialiser la création de votre SCI familiale vous devez publier un avis de constitution dans un Journal d’Annonces Légales (JAL) du département du siège social.

Cette publication est obligatoire et doit inclure les principales informations de la SCI (nom, forme juridique, capital, siège, objet, gérance, etc.).

Etape 5 :  Complétez et déposez le dossier d’immatriculation

Il faudra enfin déposer votre dossier d’immatriculation via le Guichet Unique de l’INPI .

Votre dossier doit comprendre :

• Les statuts signés ;
• L’attestation de dépôt du capital ;
• L’avis de publication dans un JAL ;
• Le formulaire M0 (Cerfa n°13958*04) complété ;
• Le justificatif d’identité du gérant ;
• Un justificatif de jouissance du siège social ;
• La déclaration des bénéficiaires effectifs (formulaire RBE).

Quelles sont les règles à respecter pour constituer une SCI familiale ?

Pour créer une SCI familiale, vous devez respecter plusieurs conditions essentielles.

La société doit compter au minimum deux associés tous membres d’une même famille, sans nombre maximal imposé. Ces associés peuvent être des personnes physiques ou morales y compris des mineurs (sous réserve d’obtenir l’autorisation des représentants légaux).

L’objet de la société doit rester strictement civil, comme la gestion ou la détention d’un patrimoine immobilier à l’exclusion de toute activité commerciale.

Pourquoi créer une SCI familiale ?

La SCI familiale possède plusieurs avantages qu’il est utile de savoir avant de vous lancer.

Conflits limités

En indivision (articles 815 et suivants du code civil) tous les héritiers possèdent ensemble un bien ce qui complique la gestion : chaque décision doit être prise à l’unanimité ce qui bloque souvent les projets.

Avec une SCI familiale vous définissez clairement les règles ce qui facilite la gestion et évite les conflits. De plus, si un associé part, la SCI peut continuer a exister sans vendre le bien.

Transmission du patrimoine facilité

Vous pouvez transmettre vos parts de SCI à vos enfants progressivement tout en gardant la gestion du bien.

Cela évite de leur donner la propriété directe trop tôt et vous permet de garder le contrôle.

Les parts sont réparties selon l’investissement ou l’implication de chacun.

Protection du patrimoine

Regrouper vos biens dans une SCI facilite leur gestion et la répartition des revenus.

En cas de dettes personnelles d’un associé, les créanciers ne peuvent pas saisir les biens de la SCI, ce qui protège votre patrimoine familial.

Quels sont les inconvénients de cette forme juridique ?

La SCI familiale offre de nombreux avantages, mais elle possède aussi des limites et contraintes.

Des formalités administratives et des coûts à prévoir

La création d’une SCI familiale implique plusieurs démarches ce qui engendre des frais (notaire, greffe) qu’il faut anticiper.

De plus, la gestion administrative (assemblées générales, comptabilité) demande du temps et parfois l’aide d’un expert.

Une responsabilité étendue des associés

En SCI, chaque associé est responsable indéfiniment des dettes de la société, proportionnellement à ses parts.

Cela signifie que si la SCI a des difficultés financières vos biens personnels peuvent être engagés ce qui représente un risque à ne pas négliger.

Une fiscalité parfois complexe

Par défaut la SCI est soumise à l’impôt sur le revenu (IR) et les bénéfices sont imposés au niveau des associés ce qui peut entraîner une imposition élevée si les revenus sont importants.

Une cession de parts encadrée et parfois compliquée

Vendre ou transmettre vos parts dans une SCI familiale demande souvent l’accord des autres associés ce qui peut ralentir les opérations.

De plus, la valorisation des parts n’est pas toujours simple et peut engendrer des conflits ou des blocages.

Tableau récapitulatif des avantages et des inconvénients de la SCI familiale

Voici un tableau récapitulatif  des avantages et points faibles de la SCI familiale :

Quelle fiscalité pour une SCI familiale  ?

Lorsque vous créez une SCI familiale, vous devez choisir entre deux régimes fiscaux l’IR ou l’IS. Ce choix impactera directement la manière dont vous serez imposé sur les revenus et les plus-values générés par la société.

L’impôt sur le revenu

Par défaut une SCI familiale est soumise à l’impôt sur le revenu.

Les bénéfices réalisés sont directement attribués aux associés, qui les déclarent proportionnellement à leurs parts dans la société.

Par exemple si vous détenez 20 % des parts, vous déclarez 20 % des revenus fonciers générés par la SCI.

Deux régimes fiscaux s’appliquent selon votre situation :

• Le régime micro-foncier s’adresse à ceux qui perçoivent moins de 15 000 € de revenus fonciers par an. Il offre un abattement de 30 %, ce qui réduit la base imposable ;
• Le régime réel est obligatoire au-delà de ce seuil ou sur option. Il vous permet de déduire les charges réelles (travaux, intérêts d’emprunt, frais de gestion) ce qui peut réduire votre imposition.

L’impôt sur les sociétés

Vous pouvez choisir d’assujettir la SCI à l’impôt sur les sociétés.

Dans ce cas :

• La SCI paie un impôt de 25 % % sur ses bénéfices (taux normal en 2026), ou 15 % % pour les premiers 42 500 € de bénéfices sous conditions.
• Les associés ne sont imposés que lorsqu’ils perçoivent des dividendes.
• Vous pouvez déduire davantage de charges (amortissements, frais financiers) pour réduire le bénéfice imposable.

L’option pour l’IS peut être intéressante si vous souhaitez réinvestir les bénéfices dans la SCI plutôt que de les distribuer.

L’imposition des plus-values en cas de revente

La fiscalité des plus-values dépend aussi du régime choisi.

Si vous restez à l’IR, la plus-value immobilière est imposée au taux de 19 %, avec des prélèvements sociaux à 17,2 %. Un abattement progressif s’applique en fonction de la durée de détention, aboutissant à une exonération totale après 22 ans pour l’impôt sur le revenu et 30 ans pour les prélèvements sociaux.

Si vous optez pour l’IS, la plus-value est intégrée aux bénéfices et imposée au taux normal de l’impôt sur les sociétés, sans abattement.

Comment sont calculés les droits de donation et de succession des parts de SCI familiale ?

Lorsque vous transmettez des parts sociales d’une SCI familiale, que ce soit par donation ou succession, la fiscalité applicable présente des avantages qu’il est important de connaître pour optimiser votre transmission.

Des abattements fiscaux avantageux

Entre parents et enfants, vous bénéficiez d’un abattement de 100 000 € par parent et par enfant, renouvelable tous les 15 ans.

Cela signifie que si la valeur des parts que vous donnez est inférieure à ce seuil vous ne payez aucun impôt sur la donation. Cet abattement s’applique aussi lors de la succession.

Une base taxable réduite

Contrairement à une transmission directe d’un bien, la valeur des part de la SCI prend en compte les dettes liées au bien.

Ainsi, cela diminue la base imposable donc vos héritiers ou bénéficiaires paieront moins de droits de donation ou de succession.

Possibilité de différer le paiement des droits

Si vous transmettez la nue-propriété des parts sociales à vos enfants tout en conservant l’usufruit, le paiement des droits de donation ou de succession peut être reporté jusqu’à votre décès, moment où vos enfants deviendront pleinement propriétaires.

Quels coûts devez-vous anticiper pour créer une SCI familiale ?

Créer une SCI familiale entraîne plusieurs frais qu’il est essentiel de bien anticiper pour éviter les mauvaises surprises.

La création d’une SCI familiale demande un budget initial d’au moins 1 500 à 2 500 € puis des frais annuels de gestion à prévoir.

Ces investissements permettent de sécuriser votre projet et d’assurer une bonne gestion sur le long terme. Vous gagnez ainsi en sérénité dans la gestion et la transmission de votre patrimoine immobilier.

FAQ

Mehdi Ouchallal

Co-fondateur LegalPlace, Mehdi est diplômé du magistère DJCE et avocat. Il a exercé plus de 12 ans au sein de cabinets anglo-saxons et français en droit des sociétés, fusions-acquisition et capital investissement.

Dernière mise à jour le 07/01/2026