Comment contester un état des lieux de sortie après signature ?

Comment contester un état des lieux de sortie après signature ?

L’état des lieux de sortie est réalisé lorsque le locataire quitte le logement loué (au titre d’un bail de location vide ou meublé) et rend les clés, alors que l’état des lieux d’entrée est réalisé lorsque le locataire se voit remettre les clefs. Le but de ces deux documents est de permettre d’établir les responsabilité de chaque partie en cas de litige, concernant les dégradations éventuelles apparues dans le logement pendant la durée du contrat de location.

En cas de litige lié à l’état des lieux de sortie, qu’il s’agisse d’une contestation de la part du bailleur ou du locataire, la procédure peut être assez longue et se fait en plusieurs étapes :

  • envoi d’une lettre recommandée contestant l’état des lieux,
  • saisine du conciliateur de justice,
  • saisine de la commission départementale de conciliation,
  • saisine de la greffe du Tribunal d’instance.

Il est avant tout important de rappeler que locataires et bailleurs doivent absolument s’abstenir de signer un document d’état des lieux (état des lieux d’entrée ou de sortie) avec lequel ils sont en désaccord.

En effet, la signature du document marque l’approbation du document supposé avoir été établi de manière contradictoire, c’est-à-dire en présence du bailleur ainsi que du locataire. Ce document est essentiel car c’est sur cette base que sera restitué tout ou partie du dépôt de garantie.

A noter que lorsque l’état des lieux ne peut être réalisé à l’amiable, les parties peuvent solliciter l’intervention d’un huissier.

 

Première étape : envoi d’une lettre recommandée

Avant d’entamer des procédures en justice, il est préférable de tenter de trouver une solution à l’amiable.

Il est donc judicieux de commencer par envoyer une lettre recommandée avec accusé de réception à l’autre partie au contrat de bail qu’il s’agisse d’un contrat de location vide ou un contrat de location meublée.

La lettre de contestation d’état des lieux doit mentionner et énumérer en détails les éléments de désaccord survenus entre le bailleur et le locataire lors de l’établissement de l’état des lieux.

Un second état des lieux de sortie peut être demandé gratuitement au bailleur (dans le cas le plus fréquent où le locataire est la partie contestant l’état des lieux). Le locataire peut fixer un délai de trente jours au bailleur pour répondre et indiquer son intention de saisir le Tribunal d’instance en l’absence de réaction ou refus de sa part.

Bon à savoir : Le pré-état des lieux, n’est pas obligatoire. Aussi appelé “visite conseil”, le pré-état des lieux est un constat de l’état des lieux qui est effectué à titre purement indicatif, avant la réalisation de l’état des lieux final lors de la restitution des locaux par le locataire au titre du contrat de location (qu’il s’agisse d’un bail vide ou d’un bail meublé).

Deuxième étape : saisine du conciliateur de justice

Il est important de noter que le conciliateur n’est pas habilité à rendre un jugement ou à imposer une décision au bailleur.

Cependant, à la demande du locataire, il peut adresser un courrier au bailleur et réitérer les demandes du locataire et éventuellement le pousser à effectuer un nouvel état des lieux. Il est possible de saisir un conciliateur en passant par le biais de la mairie locale.

 

Troisième étape : saisine de la Commission départementale de conciliation

Dans le cas où les incitations du conciliateur de justice n’auraient pas suffi à faire accepter au bailleur l’établissement d’un nouvel état des lieux, il est possible de saisir la Commission départementale de conciliation (article 25-11 de la loi du 6 juillet 1989). Cette procédure, en tant que telle, est gratuite.

A noter qu’il faut saisir la Commission du département dans lequel le bien immobilier concerné par le litige se trouve. 

Cependant, le pouvoir attribué à la Commission Départementale de Conciliation est limité. En effet, il ne lui est pas autorisé d’envoyer des spécialistes dans le logement afin d’obtenir des preuves en faveur de l’une ou l’autre des parties, ou encore de demander des témoins. Elle a donc plus pour fonction réelle d’offrir un cadre au bailleur et au locataire pour discuter la situation.

Dans le cas où le bailleur et le locataire parviennent à s’arranger au cours de cette séance, ils signent un document qui a alors valeur de contrat.

Dans le cas où l’issue est moins favorable, la Commission émet un rapport dans un délai de 60 jours, qui n’aura néanmoins pas de valeur spécifique devant le Tribunal d’instance.

 

Quatrième étape : saisine de la greffe du Tribunal d’instance

Dans le cas où les étapes précédentes n’ont pas porté leurs fruits, il est alors nécessaire d’entamer une procédure judiciaire, dont la procédure dépendra du montant du litige :

  • si le litige concerne une somme inférieure à un montant de 4 000 €, la saisine du Tribunal peut se faire par le biais d’un courrier directement adressé au greffe ;
  • si le litige concerne une somme supérieure à ce montant, le locataire devra recourir à un huissier de justice afin qu’une assignation soit délivrée au bailleur.
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