ConnexionComment contester un état des lieux de sortie après signature ?
Dernière mise à jour le 17/04/2026
Il est possible de contester un état des lieux de sortie pour différentes raisons. En effet, cet état des lieux permet de constater l’état du logement à la sortie du locataire et de déterminer la responsabilité des parties eu égard aux éventuelles dégradations.
Le cas échéant, la contestation peut porter sur lesdites dégradations. A cette fin, la procédure de contestation d’un état des lieux de sortie après signature peut se dérouler à l’amiable ou devant la justice.
Qu’est ce qu’un état des lieux de sortie ?
L’état des lieux de sortie, après comparaison avec l’état des lieux d’entrée, permet d’établir l’état du bien à la sortie du locataire. De plus, il permet de déterminer les responsables des dégradations et leur coût, le cas échéant.
L’établissement d’un état des lieux de sortie est réglementé par l’article 3-2 de la loi du 6 juillet 1989.
De ce fait, l’état des lieux de sortie doit être réalisé lors de la libération du logement et de la remise de clés par le locataire.
Il est établi de manière amiable et contradictoire, c’est-à-dire en présence des deux parties au contrat de bail, et dans de bonnes conditions d’éclairage.
L’état des lieux peut également être établi par un commissaire de justice. Les frais de cet état des lieux seront partagés par moitié entre le bailleur et le locataire sortant.
De plus, l’état des lieux de sortie doit être établi sur un support papier ou électronique permettant la comparaison avec l’état des lieux d’entrée.
De surcroît, il est établi en autant d’exemplaires que de parties lors de la restitution des clés.
Enfin, il doit contenir une description précise des équipements du logement et de son état de conservation pour chaque pièce. Il doit également comporter la date, la signature des parties, leur identité, etc.
Quels peuvent être les désaccords sur l’état des lieux de sortie ?
L’état des lieux de sortie peut être contesté par les parties, avant et après la signature.
Souvent, lorsque l’état des lieux est contesté avant même sa réalisation et sa signature, le désaccord porte sur la date de cet état des lieux. Si les parties ne parviennent pas à fixer une date pour le réaliser, elles doivent solliciter un commissaire de justice (anciennement huissier de justice).
Les désaccords entre le locataire et le bailleur peuvent également intervenir après la signature de l’état des lieux de sortie. Ils portent généralement sur la détermination de la personne qui a dégradé le logement et son état de propreté.
A ce titre, les dégradations imputables au locataire ou au propriétaire sont différentes :
- Le locataire est responsable des dégradations résultant d’une absence d’entretien du bien ou de réparation locative ;
- Le propriétaire est responsable des dégradations résultant de la vétusté, c’est-à-dire dues à d’un usage normal prolongé du logement, et celles dues à une absence de réparation hors réparations locatives.
La détermination du responsable des dégradations est importante car si lesdites dégradations sont imputables au locataire, le propriétaire peut retenir une partie ou la totalité de son dépôt de garantie, aux fins de remise en état du bien.
Comment contester un état des lieux de sortie ?
Si une des parties au contrat de bail est en désaccord avec l’état des lieux de sortie, elle peut le contester. A cette fin, il faut tenter une procédure amiable grâce à une conciliation avant de porter le litige devant la justice.
La procédure amiable de contestation
Tout d’abord, pour contester un état des lieux de sortie, la partie contestataire peut commencer par envoyer une lettre recommandée avec accusé de réception à l’autre partie. Le plus souvent c’est le locataire qui conteste l’état des lieux établi.
Dans la lettre, il doit mentionner les points de désaccord de l’état des lieux et mettre en demeure le bailleur d’apporter une réponse dans un délai raisonnable.
Grâce à cette lettre, le locataire peut solliciter la réalisation d’un second état des lieux.
Ensuite, si la réponse apportée n’est pas satisfaisante ou que le bailleur ne répond pas, il est possible de :
- Saisir un conciliateur de justice : il s’agit d’un auxiliaire de justice bénévole et assermenté qui ne rend pas de jugement mais aide les parties à résoudre leur différend amiablement ;
- Saisir la commission départementale de conciliation : cette possibilité est prévue par l’article 25-11 de la loi du 6 juillet 1989, et à l’instar du conciliateur de justice cette commission ne juge pas mais guide les parties dans la résolution de leur litige.
Enfin, si à l’issue de la conciliation les parties trouvent un accord, elles établissent un document écrit et le signent. Ce document a valeur de contrat, donc les parties doivent le respecter.
La procédure judiciaire de contestation
Enfin, dans le cas où la procédure amiable de conciliation ne débouche sur aucun accord, les parties peuvent saisir la justice.
Pour ce faire, la partie contestataire peut saisir le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire dont dépend le logement.
FAQ
Peut-on refuser de signer l'état des lieux de sortie ?
Quand doit être réalisé l'état des lieux de sortie ?
Quelles sont les dégradations imputables au locataire et au propriétaire ?
Samuel est co-fondateur de LegalPlace et responsable du contenu éditorial. L’ambition est de rendre accessible le savoir-faire juridique au plus grand nombre grâce à un contenu simple et de qualité. Samuel est diplômé de Supelec et de HEC Paris
Dernière mise à jour le 17/04/2026
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Samuel est co-fondateur de LegalPlace et responsable du contenu éditorial. L'ambition est de rendre accessible le savoir-faire juridique au plus grand nombre grâce à un contenu simple et de qualité. Samuel est diplômé de Supelec et de HEC Paris
Bonjour, Ma situation est un peu compliquée ! Mon locataire a été expulsé pour non paiement de loyers depuis presque 2 ans ! Expulsion faite fin octobre dernier, avec 2 mois pour vider l’appartement. État des lieux de sortie fait fin décembre par huissier. Le locataire avait déjà fait couper l’électricité, les volets électriques étaient fermés, le logement encore plein de meubles et diverses affaires. L’état des lieux a donc été fait avec la lampe du téléphone portable de l’huissier. Je le conteste, bien évidemment. Qu’elle sera la suite ? Je suis perplexe et ne sais pas trop quoi faire… Lire la suite »
Bonjour,
L’état des lieux établi par huissier constitue un acte authentique au sens de l’article 1369 du Code civil. Toutefois, il peut être contesté par voie judiciaire si des irrégularités de fond ou de forme sont démontrées. En cas de biens laissés dans les lieux, l’huissier peut appliquer la procédure prévue à l’article L433-1 du Code des procédures civiles d’exécution relative à l’abandon de meubles.
Nous vous invitons à prendre contact avec un avocat spécialisé afin d’obtenir une analyse adaptée à votre situation personnelle.
En espérant que notre réponse vous sera utile, nous vous souhaitons une belle journée.
L’équipe LegalPlace.
Bonjour, nous avons signé l’état des lieux de sortie en tant que locataire, avec quelques observations justifiées du propriétaire. J’ai compris que le propriétaire pouvait faire valoir de nouveaux sujets même après la signature de l’état des lieux. Quel en est le délai maximum légal ? Merci par avance de votre réponse.
Bonjour, En principe, une fois l’état des lieux de sortie signé par les deux parties, il fait preuve de l’état du logement à la restitution des clés (article 3-2 de la loi du 6 juillet 1989). Le propriétaire ne peut pas invoquer de nouveaux dommages après signature, sauf s’ils sont non apparents ou dissimulés volontairement. Aucun délai légal n’est prévu pour ajouter des éléments hors état des lieux, sauf en cas de fraude ou de vice caché, auquel cas seule une action en justice pourrait être recevable. Nous vous invitons à prendre contact avec un avocat spécialisé, qui saura vous… Lire la suite »
Bonjour
Est ce que le propriétaire peut revenir sur un état des lieux de sortie signé de plus de 10 jours?
Bonjour, Un état des lieux de sortie signé par les deux parties fait foi dès sa signature et constitue un document opposable au propriétaire et au locataire. En principe, passé le délai légal de contestation (souvent 10 jours pour adresser des réserves par courrier recommandé, mais ce délai peut varier selon le contrat), le propriétaire ne peut plus revenir sur cet état des lieux, sauf en cas de fraude ou d’erreur manifeste. Les retenues sur le dépôt de garantie doivent donc se baser sur l’état des lieux signé. En espérant que notre réponse vous sera utile, nous vous souhaitons une… Lire la suite »
Bonjour, Je suis propriétaire d’un logement. Il y a eu un dégât des eaux dans ce logement lorsqu’il était loué en septembre 2024. Le dégât des eaux provient d’une infiltration d’eau dans la toiture et a entrainé des dégradations dans le plafond et le mur du logement. Nous avons dressé un constat avec la locataire. De mon côté j’ai fais réaliser les travaux pour réparer la toiture. Depuis septembre 2024, l’assurance de la locataire n’est pas intervenue. Cependant celle-ci a mis fin à son bail et nous avons signé l’état des lieux de sortie fin juin 2025. Nous avons indiqué… Lire la suite »
Bonjour, En principe, en matière de location, le dépôt de garantie ne peut être retenu qu’en présence de dégradations imputables au locataire, constatées dans l’état des lieux de sortie, ou de sommes restant dues au titre du bail. Les dommages causés par un dégât des eaux provenant d’un élément de construction (toiture) relèvent en principe de la responsabilité du propriétaire ou de son assurance, et non de celle du locataire, sauf preuve d’une faute de ce dernier. La mention « sous réserve » dans l’état des lieux de sortie ne modifie pas les règles légales sur le délai de restitution… Lire la suite »
Bonjour,
Mon propriétaire a fait l’état de sortie et nous a rendu la caution en fin de mois dernier. Et aujourd’hui il nous demande de lui rembourser une partie parce que soit disant nous aurions abîmé la fermeture intérieur du canapé.
Nous ne savons pas si c’est nous ou si c’est elle.
Mais légalement est-il possible de revenir sur la caution ? Sachant que le document d’état des lieux n’a pas été signé, le fait de rendre la caution signifie-t-il qu’il a considéré que le logement était en bon état ?
En vous remerciant,
Bonjour,
En principe, si aucun état des lieux de sortie contradictoire n’a été établi et signé, le logement est présumé avoir été restitué en bon état (article 1731 du Code civil). La restitution intégrale du dépôt de garantie vaut en pratique reconnaissance tacite de l’absence de dégradations.
Le propriétaire ne peut donc légalement revenir sur sa décision sauf en prouvant de manière certaine votre responsabilité.
En espérant que notre réponse vous sera utile, nous vous souhaitons une belle journée.
L’équipe LegalPlace.
Bonjour je viens vers vous pour un renseignement. J’ai quitter mon appartement le 19mai et rendu les clés lors de l’état des lieux il a été évoquer à l’oral un accrochage de placo sur le mur à repeindre . La propriétaire été informée et souhaiter réaliser des travaux de rafraîchissement dans la chambre du logement m’a dit que les artisans s’en occuperont en même temps. Dans l’état des lieux de sortie il est notifiée nul part cette accroche au mur et le besoin de le « réparer » . Cependant 1 mois plus tard lorsque je demande mon chèque de sortie la… Lire la suite »
Bonjour, Lorsqu’aucune dégradation n’est mentionnée dans l’état des lieux de sortie, le logement est réputé avoir été restitué en bon état, sauf preuve contraire. Dans votre situation, si l’accroche au mur n’est pas inscrite dans le document signé lors de la remise des clés, la retenue de 220 € pour des travaux de peinture ne peut en principe pas être justifiée. De plus, tout montant déduit du dépôt de garantie doit être appuyé par des justificatifs, comme une facture ou un devis détaillé. À défaut, la retenue peut être considérée comme abusive. En espérant que notre réponse vous sera utile,… Lire la suite »
Bonjour merci pour votre réactivité , donc cela fait 1 mois depuis la remise des clés si je nais toujours pas de facture la retenue est abusive ? En plus de la bons inscription sur le document ? Idem pour une location de shampouineuse non notifiée elle souhaite me la déduire mais elle ne l’as pas mentionner lors de l’état des lieux ?
Bonjour, Si un mois s’est écoulé depuis la remise des clés et qu’aucune facture justificative ne vous a été transmise, toute retenue sur le dépôt de garantie peut être contestable si elle n’est pas justifiée de manière précise et chiffrée, conformément aux exigences légales. De plus, une retenue pour la location d’une shampouineuse non mentionnée dans l’état des lieux de sortie ni portée à votre connaissance au moment de la restitution des lieux pourrait également poser problème, notamment en l’absence d’accord préalable ou de preuve d’usage. La régularité et la transparence des retenues dépendent donc des justificatifs fournis et du… Lire la suite »
Bonjour j’ai quitté mon logement après 14 années sans aucun souci l’état des lieux a été validé par les propriétaires ils m’ont remercié d’avoir refait toute la cuisine ils ont pu augmenter le loyer et moi ils m’ont rendu un chèque de caution qu’ils ont annulé une semaine après prétextant une fraude alors que le chèque était déjà encaissé il a été retiré de mon compte. J’ai donc voulu prendre un avocat mais ayant changé de département il me demande plus que le montant de la caution pour une conciliation. J’ai voulu aller déposer plainte à la gendarmerie qui n’ont… Lire la suite »
Bonjour,
Le propriétaire n’avait pas le droit d’annuler un chèque déjà encaissé sans motif valable.
Il est toutefois possible d’agir sans avocat en envoyant une mise en demeure, puis en saisissant le juge des contentieux de la protection (procédure gratuite et simple).
Il est enfin également possible d’écrire au procureur pour dénoncer un possible abus.
En espérant que notre réponse vous sera utile, nous vous souhaitons une belle journée.
L’équipe LegalPlace.
J’avais déjà envoyé une mise en demeure. Je vais suivre vos conseils. Je vous remercie beaucoup.
Bonjour j’ai quitté mon logement le 16 décembre 2024 Avec Un état des lieux fait avec Un huissier.. j’ai pas eu le double de cette état des lieux..mon ancien propriétaire m’envoie des devis d’un montant de plus de 12000 euros… j’ai actuellement pris ma protection juridique qui Lui a envoyé un courrier recommandé pour demander l’état des lieux de sortie cela depuis un mois ET nous sommes toujours sans nouvelle de mon ancien propriétaire.. ET il à garder la caution d’un montant de 905 euros…je ne sais vraiment plus quoi faire.. merci de votre réponse
Bonjour, Sans état des lieux de sortie remis, le propriétaire ne peut légalement justifier les retenues ni réclamer des frais. Il devait aussi restituer la caution sous 1 mois maximum si l’état des lieux n’indique pas de dégradations, ou sous 2 mois avec justificatifs (article 22 de la loi du 6 juillet 1989). Il était tout à fait pertinent d’activer sa protection juridique. Il convient désormais de poursuivre la démarche par une mise en demeure, puis par une saisine du juge si nécessaire. Il est en tort s’il reste silencieux. En espérant que notre réponse vous sera utile, nous vous… Lire la suite »