Le transfert et la reprise du bail de location : le guide

Le transfert et la reprise du bail de location : le guide

Un contrat de bail d’habitation (qu’il s’agisse d’un bail vide ou d’un bail meublé) va être signé entre plusieurs personnes – en général un propriétaire et un preneur – pour louer un logement. Etant le seul signataire, le locataire est réputé être également le seul bénéficiaire direct de ce contrat. Le principe veut qu’un bail soit alors automatiquement résilié de plein droit au décès du locataire.

Pourtant, depuis la loi du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, il est prévu que l’on puisse déroger à ce principe dans certains cas. En effet, l’article 14 de cette loi traite de la possibilité d’un transfert du bail de location dans les cas où le locataire abandonne le domicile ou pour cause de décès ; et l’article 40 traite du transfert du bail de location en cas de logement social.

Transfert de bail de location pour cause de décès du locataire et pour cause d’abandon du domicile

Le transfert du bail peut opérer dans deux cas de figure : le décès du locataire d’une part, et l’abandon du domicile d’autre part. Les conditions à remplir seront les mêmes dans les deux cas.

Les bénéficiaires du transfert de bail de location

Les personnes pouvant bénéficier d’un transfert de bail de location sont les suivantes :

Les conditions permettant le transfert du bail de location

 Le conjoint survivant et le partenaire pacsé. D’après l’article 1715 du Code civil, le bail est réputé appartenir aux deux époux même si le bail n’a été signé que par l’un des deux, et ce même avant mariage ; et aux partenaires pacsés après demande conjointe de cotitularité du bail. Ainsi, le conjoint survivant et le partenaire pacsé ont un droit exclusif de transfert du bail en cas de décès du locataire. Les héritiers n’ont pas de droit direct sur le bail du défunt. Le conjoint ou le partenaire pacsé a cependant le droit de renoncer de manière expresse au transfert du bail de location.

Le concubin notoire. La preuve du concubinage se fait par tout moyen et il n’y a pas d’obligation de dépendance économique entre les concubins. Il devra justifier avoir vécu au moins un an avec le locataire à la date de l’évènement (abandon du domicile ou décès).

Les ascendants et descendants et les personnes à charge du locataire devront également justifier avoir vécu au moins un an avec le locataire à la date de l’évènement. Les rapports locatifs entre le locataire et les bénéficiaires sont donc décisifs pour permettre un transfert de location.

Dans les cas où aucune personne ne remplit les conditions de bénéficiaire du transfert de bail, celui-ci sera automatiquement résilié après décès du locataire. Le bailleur peut dans ce cas récupérer le logement et le relouer librement.

 En cas de concurrence entre plusieurs bénéficiaires du transfert de bail de location, c’est au juge civil de trancher le litige en fonction des intérêts de chacun. Il prend pour cela en compte la possibilité de se loger de chacun, les revenus et ressources des différents ménages, etc.

La demande d’un transfert de bail de location

La demande d’un transfert de bail doit être adressée au bailleur par lettre recommandée avec accusé de réception pour éviter que certaines demandes concurrentes ne devancent la demande d’un bénéficiaire potentiel du transfert.

Les éléments à intégrer dans la lettre sont les suivants :

  • le contrat de location,
  • la qualité de bénéficiaire de l’auteur de la lettre, à appuyer si possible avec certains justificatifs officiels
  • une demande explicite de transmission du bail

Si le preneur du bail de location vivait en ménage et qu’il décède, la preuve du décès est à apporter avec l’acte de décès de l’état civil. Cette preuve suffit au ménage pour continuer le bail automatiquement.

En cas d’abandon de domicile, il faudra prouver que le locataire a quitté définitivement le logement.

Spécificités du transfert de bail de location en cas de logement social en HLM

Le droit au transfert du bail de location peut s’appliquer également pour aux logements HLM en respectant deux conditions supplémentaires :

Attention ! Seuls les descendants du locataire devront remplir ces conditions. Les deux conditions supplémentaires ne sont pax exigées pour le conjoint survivant et le partenaire pacsé. Elles ne sont également pas exigées pour les concubins, les ascendants, les personnes à charge et les personnes de plus de 65 ans si ceux-ci partageaient le bail avec le locataire depuis au moins un an à la date de l’évènement (abandon de domicile ou décès).

Précision de la loi ALUR du 24 mars 2014 sur la condition du logement adapté aux besoins du bénéficiaire. Dans le cas où le logement social est inapproprié aux besoins du/des bénéficiaires du transfert de bail, le bailleur peut proposer un logement de taille plus appropriée auquel le bénéficiaire du transfert aura droit prioritairement.

Peut-on transférer un bail de location hormis ces deux cas de figure ? La cession de bail d’habitation

 En principe, tout contrat peut être céder si les deux parties l’autorise. Dans le cas d’une cession de contrat, les droits et obligations du cédant seront transférer au cessionnaire.

Or, d’après l’article 8 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire signataire du contrat de bail d’habitation n’a pas le droit de céder le contrat de bail, à moins que le bailleur donne une autorisation explicite et écrite de la cession du contrat de bail. Dans ce cas, une cession du bail de location est possible. Le contrat de cession de bail d’habitation se fera entre les trois parties suivantes : le propriétaire bailleur, le locataire cédant, et le cessionnaire reprenant le logement.

Attention ! Il ne faut pas confondre la cession d’un contrat de bail d’habitation avec un contrat de sous-location. Au moment où le bail avec le locataire principal prend fin, le sous-locataire ne peut pas s’appuyer sur son contrat de sous location pour rester dans le logement car il n’a aucun lien contractuel avec le bailleur.