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Le transfert et la reprise du bail de location

Le transfert et la reprise du bail de location

Un contrat de bail d’habitation (qu’il s’agisse d’un bail vide ou d’un bail meublé) va être signé entre plusieurs personnes – en général un propriétaire et un preneur – pour louer un logement. Etant le seul signataire, le locataire est réputé être également le seul bénéficiaire direct de ce contrat. Le principe veut qu’un bail soit alors automatiquement résilié de plein droit au décès du locataire.

Pourtant, depuis la loi du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, il est prévu que l’on puisse déroger à ce principe dans certains cas. En effet, l’article 14 de cette loi traite de la possibilité d’un transfert du bail de location dans les cas où le locataire abandonne le domicile ou pour cause de décès ; et l’article 40 traite du transfert du bail de location en cas de logement social.

Transfert de bail de location pour cause de décès du locataire et pour cause d’abandon du domicile

Le transfert du bail peut opérer dans deux cas de figure : le décès du locataire d’une part, et l’abandon du domicile d’autre part. Les conditions à remplir seront les mêmes dans les deux cas.

Les bénéficiaires du transfert de bail de location

Les personnes pouvant bénéficier d’un transfert de bail de location sont les suivantes :

Les conditions permettant le transfert du bail de location

 Le conjoint survivant et le partenaire pacsé. D’après l’article 1715 du Code civil, le bail est réputé appartenir aux deux époux même si le bail n’a été signé que par l’un des deux, et ce même avant mariage ; et aux partenaires pacsés après demande conjointe de cotitularité du bail. Ainsi, le conjoint survivant et le partenaire pacsé ont un droit exclusif de transfert du bail en cas de décès du locataire. Les héritiers n’ont pas de droit direct sur le bail du défunt. Le conjoint ou le partenaire pacsé a cependant le droit de renoncer de manière expresse au transfert du bail de location.

Le concubin notoire. La preuve du concubinage se fait par tout moyen et il n’y a pas d’obligation de dépendance économique entre les concubins. Il devra justifier avoir vécu au moins un an avec le locataire à la date de l’évènement (abandon du domicile ou décès).

Les ascendants et descendants et les personnes à charge du locataire devront également justifier avoir vécu au moins un an avec le locataire à la date de l’évènement. Les rapports locatifs entre le locataire et les bénéficiaires sont donc décisifs pour permettre un transfert de location.

Dans les cas où aucune personne ne remplit les conditions de bénéficiaire du transfert de bail, celui-ci sera automatiquement résilié après décès du locataire. Le bailleur peut dans ce cas récupérer le logement et le relouer librement.

 En cas de concurrence entre plusieurs bénéficiaires du transfert de bail de location, c’est au juge civil de trancher le litige en fonction des intérêts de chacun. Il prend pour cela en compte la possibilité de se loger de chacun, les revenus et ressources des différents ménages, etc.

La demande d’un transfert de bail de location

La demande d’un transfert de bail doit être adressée au bailleur par lettre recommandée avec accusé de réception pour éviter que certaines demandes concurrentes ne devancent la demande d’un bénéficiaire potentiel du transfert.

Les éléments à intégrer dans la lettre sont les suivants :

  • le contrat de location,
  • la qualité de bénéficiaire de l’auteur de la lettre, à appuyer si possible avec certains justificatifs officiels
  • une demande explicite de transmission du bail

Si le preneur du bail de location vivait en ménage et qu’il décède, la preuve du décès est à apporter avec l’acte de décès de l’état civil. Cette preuve suffit au ménage pour continuer le bail automatiquement.

En cas d’abandon de domicile, il faudra prouver que le locataire a quitté définitivement le logement.

Spécificités du transfert de bail de location en cas de logement social en HLM

Le droit au transfert du bail de location peut s’appliquer également pour aux logements HLM en respectant deux conditions supplémentaires :

Attention ! Seuls les descendants du locataire devront remplir ces conditions. Les deux conditions supplémentaires ne sont pax exigées pour le conjoint survivant et le partenaire pacsé. Elles ne sont également pas exigées pour les concubins, les ascendants, les personnes à charge et les personnes de plus de 65 ans si ceux-ci partageaient le bail avec le locataire depuis au moins un an à la date de l’évènement (abandon de domicile ou décès).

Précision de la loi ALUR du 24 mars 2014 sur la condition du logement adapté aux besoins du bénéficiaire. Dans le cas où le logement social est inapproprié aux besoins du/des bénéficiaires du transfert de bail, le bailleur peut proposer un logement de taille plus appropriée auquel le bénéficiaire du transfert aura droit prioritairement.

Peut-on transférer un bail de location hormis ces deux cas de figure ? La cession de bail d’habitation

 En principe, tout contrat peut être céder si les deux parties l’autorise. Dans le cas d’une cession de contrat, les droits et obligations du cédant seront transférer au cessionnaire.

Or, d’après l’article 8 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire signataire du contrat de bail d’habitation n’a pas le droit de céder le contrat de bail, à moins que le bailleur donne une autorisation explicite et écrite de la cession du contrat de bail. Dans ce cas, une cession du bail de location est possible. Le contrat de cession de bail d’habitation se fera entre les trois parties suivantes : le propriétaire bailleur, le locataire cédant, et le cessionnaire reprenant le logement.

Attention ! Il ne faut pas confondre la cession d’un contrat de bail d’habitation avec un contrat de sous-location. Au moment où le bail avec le locataire principal prend fin, le sous-locataire ne peut pas s’appuyer sur son contrat de sous location pour rester dans le logement car il n’a aucun lien contractuel avec le bailleur.

Dernière mise à jour le

Samuel est co-fondateur de LegalPlace et responsable du contenu éditorial. L'ambition est de rendre accessible le savoir-faire juridique au plus grand nombre grâce à un contenu simple et de qualité. Samuel est diplômé de Supelec et de HEC Paris

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lhommeau
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lhommeau

il y a t’il une transmition de la caution entre locataires sans état des lieux

LegalPlace SAS
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LegalPlace SAS

Bonjour,
Il nous est nécessaire d’obtenir plus d’informations sur votre situation afin de répondre à votre question. Faites-vous référence à un changement de garant ? Ou à la destination du dépôt de garantie à la fin du bail ?
Afin de recevoir des conseils détaillés, il vous est également possible de prendre contact par téléphone avec nos avocats qui seront plus à même de vous aider en ayant un aperçu de l’ensemble de votre situation.
L’équipe LegalPlace

Annick BAUDRAND
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Annick BAUDRAND

Bonjour, Je souhaite acquérir un appartement occupé par une locataire sous curatelle. Cette personne a signé la bail à son nom mais occupe le logement avec son fils de 25 ans depuis plusieurs années. Le loyer est aujourd’hui régulièrement payé par la CAF et le curateur. Cependant, le fils est sans ressource et n’est pas sous curatelle. Si sa mère vient à décéder et qu’il demande le transfert du bail, puis-je refuser ? Il n’a pas les moyens de payer le bail et le risque d’impayé est énorme. Merci de votre retour.

LegalPlace SAS
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LegalPlace SAS

Bonjour, En cas de décès du locataire, le bail est transféré de plein droit à ses héritiers (en l’espèce, son fils) dès lors que le contrat de location n’a pas été résilié préalablement au décès, et que le bénéficiaire du transfert cohabitait habituellement avec le locataire pendant au moins 1 an avant l’accomplissement de cet événement. La jurisprudence de la Cour de cassation se positionne en faveur d’un caractère automatique du transfert : l’héritier n’aura alors pas à engager de démarches positives afin de demander le transfert du bail et en deviendra donc automatiquement le titulaire sans avoir à formuler… Read more »

Nadine Sidonie
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Nadine Sidonie

Bonjour,
Voici un cas de figure : une femme de 83 ans réside en HLM avec sa fille de 58 ans depuis 10 ans maintenant. Si la mère venait à décéder, sa fille peut elle demeurer dans cet appartement sachant que c’est un 4 pièces. J’ajoute qu’il est situé dans un QPV. Le bailleur peut il refuser que sa fille reste dans l’appartement. Merci pour votre réponse.

LegalPlace SAS
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LegalPlace SAS

Bonjour, En cas de décès du locataire, le bail est en principe transmis à ses héritiers. Toutefois, dans un logement HLM, la transmission est effectuée au profit des descendants uniquement lorsque plusieurs conditions sont remplies : – Avoir résidé pendant au moins 1 an avec le locataire décédé à la date du décès – Ne pas dépasser le plafond de ressources fixé pour l’attribution d’un logement social – Ne pas résider dans un logement sous-occupé après le décès : le nombre de pièces habitables hors équipement de base type cuisine ne doit pas être supérieur au nombre de personnes ayant… Read more »

Roisset Bruno
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Roisset Bruno

Bonjour ! je vie actuellement avec ma mère âgée de 80 ans . Vue la dégradation de son état mental je vais êtres contraint de faire un placement en EHPAD. Nous occupons un F3 en HLM depuis 1965 et j’ai toujours vécu jusqu’à aujourd’hui dans cet appartement soit 54 ans . Je suis sans emplois bénéficiaire de l’ASS et du RSA activité . J’ai une reconnaissance RQTH mais je n’ai pas la AAH. J’ai 2 reconnaissances de maladies professionnelles mais je n’ai pas de rentes pour le moment. Si je fais une demande de transfert de bail pensez vous quelle… Read more »

SERGE
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SERGE

Bonjour,
ma mère qui vient de décéder était locataire dans un appartement HLM. Je vivais avec elle depuis plus de 10 ans et j’ai plus de 65 ans .
Seul, je ne respecte plus les conditions de ressources et d’occupation du logement.
Si j’ai bien compris votre article, ayant plus de 65ans, je pourrais continuer à occuper l’appartement (Vrai ou faux?).

Dans le cas contraire est-ce que je peux bénéficier du délai de 18 mois, accordé à ceux qui ne remplissent plus les conditions de ressources, pour quitter le logement?
Merci d’avance pour votre réponse

Alexia Benard
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Alexia Benard

Bonjour,

Ma mère est décédée le mois dernier et mon père veut reprendre le bail à son nom (il est qualifié en tant que concubin notoire sachant qu’ils n’étaient pas mariés). Je ne vivais plus avec eux et il va vivre seul dans un F3. Est-ce que le bailleur HLM va lui faire changer de logement ? Il est au chômage, touche l’ASS et est reconnu comme personne handicapée mais ne l’est pas suffisamment pour toucher l’AAH. Il va avoir 59 ans cette année.

Merci d’avance pour vos réponses.

LegalPlace SAS
Guest
LegalPlace SAS

Bonjour, Le transfert de bail d’un logement HLM a lieu soit en cas de décès ou d’abandon de domicile du titulaire du contrat. Ce transfert est fait au bénéfice du partenaire de PACS, de l’époux-se, ou du concubin du défunt, de ses descendants ou ascendants, et des personnes dont le défunt avait la charge. Le transfert se fait selon des conditions. Il s’agit de : – les bénéficiaires doivent avoir vécu avec le défunt depuis au moins 1 an à la date du décès ou de l’abandon du domicile; – les bénéficiaires doivent respecter les conditions d’occupation suffisante: c’est-à-dire que… Read more »

Lorson
Guest
Lorson

Bonjour a tous,
Est-ce que un transfère de bail HLM peu donner l’occasion au bailleur d’augmenter le loyer ?

Lorson
Guest
Lorson

Bonjour a tous,
Est-ce que un transfère de bail HLM peu donner l’occasion au bailleur d’augmenter le loyer ?
Par avance merci pour vos réponse

guillemot
Guest
guillemot

bonjour avez vous eu une réponse ? car je me pose la meme question

Lorson
Guest
Lorson

Non malheureusement, pas de réponse

Xavier
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Xavier

Bonjour,
Quelles sont les conditions dans le cas d’un proche hébergé qui souhaite reprendre le bail social du locataire initial (départ de celui-ci) ?

Xavier
Guest
Xavier

Avez-vous une réponse à me fournir svp ? Merci d’avance.

Xavier
Guest
Xavier

Pouvez-vous répondre à ma question svp ? Merci beaucoup !

Ribet Roland
Guest
Ribet Roland

Bonjour, Nous avons pris en location une maison de 4 pièces avec ma fille, son conjoint, leur fils et la fille d’une première union de ma fille. cela fait 1 an e demi car nous avons décider de faire construire une maison pour moi et mon épouse. La maison est bientôt terminée et nous comptions l’habiter et laisser a nos enfants la jouissance de la maison actuelle. Le bail se termine au mois de juillet 2021 mais le propriétaire veux revendre sa maison car il est arrivé au terme de ses échéances de la loi Pinel. Que pouvons nous faire… Read more »

Lina Dinari
Admin
Lina Dinari

Bonjour, D’une part, le propriétaire ne peut pas résilier le bail avant le terme figurant dans le bail. Il est également tenu de respecter un préavis d’au moins 6 mois. D’autre part, le propriétaire n’est pas obligé de résilier le bail afin de vendre le logement. Il lui est possible de le céder à une personne qui souhaite poursuivre le contrat de location. Nous vous recommandons de vous entretenir avec le propriétaire afin d’identifier ses ambitions pour le logement et de lui faire part de votre souhait d’y demeurer. En effet, la modification du titulaire du bail locatif impose de… Read more »

Claude
Guest
Claude

Bonjour
Un transfert de bail HLM peut-il donner lieu a une augmentation automatique ?
Il me semble que la personne qui récupère le bail bénéficie des mêmes conditions, je me trompe ?
Par avance merci pour vos réponse
Claude

farcy
Guest
farcy

bonjour
je suis locataire d un logement social je dois déménagé.
.un de me enfant ayant toujours habité dans ce logement peut il le reprendre ou transférer dans un logement plus petit avec un courrier de transfert de bail en recommander