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Le transfert et la reprise du bail de location

Le transfert et la reprise du bail de location

Un contrat de bail d’habitation (qu’il s’agisse d’un bail vide ou d’un bail meublé) va être signé entre plusieurs personnes – en général un propriétaire et un preneur – pour louer un logement. Etant le seul signataire, le locataire est réputé être également le seul bénéficiaire direct de ce contrat. Le principe veut qu’un bail soit alors automatiquement résilié de plein droit au décès du locataire.

Pourtant, depuis la loi du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, il est prévu que l’on puisse déroger à ce principe dans certains cas. En effet, l’article 14 de cette loi traite de la possibilité d’un transfert du bail de location dans les cas où le locataire abandonne le domicile ou pour cause de décès ; et l’article 40 traite du transfert du bail de location en cas de logement social.

Transfert de bail de location pour cause de décès du locataire et pour cause d’abandon du domicile

Le transfert du bail peut opérer dans deux cas de figure : le décès du locataire d’une part, et l’abandon du domicile d’autre part. Les conditions à remplir seront les mêmes dans les deux cas.

Les bénéficiaires du transfert de bail de location

Les personnes pouvant bénéficier d’un transfert de bail de location sont les suivantes :

Les conditions permettant le transfert du bail de location

 Le conjoint survivant et le partenaire pacsé. D’après l’article 1715 du Code civil, le bail est réputé appartenir aux deux époux même si le bail n’a été signé que par l’un des deux, et ce même avant mariage ; et aux partenaires pacsés après demande conjointe de cotitularité du bail. Ainsi, le conjoint survivant et le partenaire pacsé ont un droit exclusif de transfert du bail en cas de décès du locataire. Les héritiers n’ont pas de droit direct sur le bail du défunt. Le conjoint ou le partenaire pacsé a cependant le droit de renoncer de manière expresse au transfert du bail de location.

Le concubin notoire. La preuve du concubinage se fait par tout moyen et il n’y a pas d’obligation de dépendance économique entre les concubins. Il devra justifier avoir vécu au moins un an avec le locataire à la date de l’évènement (abandon du domicile ou décès).

Les ascendants et descendants et les personnes à charge du locataire devront également justifier avoir vécu au moins un an avec le locataire à la date de l’évènement. Les rapports locatifs entre le locataire et les bénéficiaires sont donc décisifs pour permettre un transfert de location.

Dans les cas où aucune personne ne remplit les conditions de bénéficiaire du transfert de bail, celui-ci sera automatiquement résilié après décès du locataire. Le bailleur peut dans ce cas récupérer le logement et le relouer librement.

 En cas de concurrence entre plusieurs bénéficiaires du transfert de bail de location, c’est au juge civil de trancher le litige en fonction des intérêts de chacun. Il prend pour cela en compte la possibilité de se loger de chacun, les revenus et ressources des différents ménages, etc.

La demande d’un transfert de bail de location

La demande d’un transfert de bail doit être adressée au bailleur par lettre recommandée avec accusé de réception pour éviter que certaines demandes concurrentes ne devancent la demande d’un bénéficiaire potentiel du transfert.

Les éléments à intégrer dans la lettre sont les suivants :

  • le contrat de location,
  • la qualité de bénéficiaire de l’auteur de la lettre, à appuyer si possible avec certains justificatifs officiels
  • une demande explicite de transmission du bail

Si le preneur du bail de location vivait en ménage et qu’il décède, la preuve du décès est à apporter avec l’acte de décès de l’état civil. Cette preuve suffit au ménage pour continuer le bail automatiquement.

En cas d’abandon de domicile, il faudra prouver que le locataire a quitté définitivement le logement.

Spécificités du transfert de bail de location en cas de logement social en HLM

Le droit au transfert du bail de location peut s’appliquer également pour aux logements HLM en respectant deux conditions supplémentaires :

Attention ! Seuls les descendants du locataire devront remplir ces conditions. Les deux conditions supplémentaires ne sont pax exigées pour le conjoint survivant et le partenaire pacsé. Elles ne sont également pas exigées pour les concubins, les ascendants, les personnes à charge et les personnes de plus de 65 ans si ceux-ci partageaient le bail avec le locataire depuis au moins un an à la date de l’évènement (abandon de domicile ou décès).

Précision de la loi ALUR du 24 mars 2014 sur la condition du logement adapté aux besoins du bénéficiaire. Dans le cas où le logement social est inapproprié aux besoins du/des bénéficiaires du transfert de bail, le bailleur peut proposer un logement de taille plus appropriée auquel le bénéficiaire du transfert aura droit prioritairement.

Peut-on transférer un bail de location hormis ces deux cas de figure ? La cession de bail d’habitation

 En principe, tout contrat peut être céder si les deux parties l’autorise. Dans le cas d’une cession de contrat, les droits et obligations du cédant seront transférer au cessionnaire.

Or, d’après l’article 8 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire signataire du contrat de bail d’habitation n’a pas le droit de céder le contrat de bail, à moins que le bailleur donne une autorisation explicite et écrite de la cession du contrat de bail. Dans ce cas, une cession du bail de location est possible. Le contrat de cession de bail d’habitation se fera entre les trois parties suivantes : le propriétaire bailleur, le locataire cédant, et le cessionnaire reprenant le logement.

Attention ! Il ne faut pas confondre la cession d’un contrat de bail d’habitation avec un contrat de sous-location. Au moment où le bail avec le locataire principal prend fin, le sous-locataire ne peut pas s’appuyer sur son contrat de sous location pour rester dans le logement car il n’a aucun lien contractuel avec le bailleur.

Samuel est co-fondateur de LegalPlace et responsable du contenu éditorial. L'ambition est de rendre accessible le savoir-faire juridique au plus grand nombre grâce à un contenu simple et de qualité. Samuel est diplômé de Supelec et de HEC Paris

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lhommeau
lhommeau
avril 15, 2019 8:24

il y a t’il une transmition de la caution entre locataires sans état des lieux

LegalPlace SAS
LegalPlace SAS
avril 29, 2019 9:45
Reply to  lhommeau

Bonjour,
Il nous est nécessaire d’obtenir plus d’informations sur votre situation afin de répondre à votre question. Faites-vous référence à un changement de garant ? Ou à la destination du dépôt de garantie à la fin du bail ?
Afin de recevoir des conseils détaillés, il vous est également possible de prendre contact par téléphone avec nos avocats qui seront plus à même de vous aider en ayant un aperçu de l’ensemble de votre situation.
L’équipe LegalPlace

Annick BAUDRAND
Annick BAUDRAND
mai 27, 2019 2:10

Bonjour, Je souhaite acquérir un appartement occupé par une locataire sous curatelle. Cette personne a signé la bail à son nom mais occupe le logement avec son fils de 25 ans depuis plusieurs années. Le loyer est aujourd’hui régulièrement payé par la CAF et le curateur. Cependant, le fils est sans ressource et n’est pas sous curatelle. Si sa mère vient à décéder et qu’il demande le transfert du bail, puis-je refuser ? Il n’a pas les moyens de payer le bail et le risque d’impayé est énorme. Merci de votre retour.

LegalPlace SAS
LegalPlace SAS
juin 6, 2019 9:17

Bonjour, En cas de décès du locataire, le bail est transféré de plein droit à ses héritiers (en l’espèce, son fils) dès lors que le contrat de location n’a pas été résilié préalablement au décès, et que le bénéficiaire du transfert cohabitait habituellement avec le locataire pendant au moins 1 an avant l’accomplissement de cet événement. La jurisprudence de la Cour de cassation se positionne en faveur d’un caractère automatique du transfert : l’héritier n’aura alors pas à engager de démarches positives afin de demander le transfert du bail et en deviendra donc automatiquement le titulaire sans avoir à formuler… Lire la suite »

Nadine Sidonie
Nadine Sidonie
juin 14, 2019 7:40

Bonjour,
Voici un cas de figure : une femme de 83 ans réside en HLM avec sa fille de 58 ans depuis 10 ans maintenant. Si la mère venait à décéder, sa fille peut elle demeurer dans cet appartement sachant que c’est un 4 pièces. J’ajoute qu’il est situé dans un QPV. Le bailleur peut il refuser que sa fille reste dans l’appartement. Merci pour votre réponse.

LegalPlace SAS
LegalPlace SAS
juin 24, 2019 4:51
Reply to  Nadine Sidonie

Bonjour, En cas de décès du locataire, le bail est en principe transmis à ses héritiers. Toutefois, dans un logement HLM, la transmission est effectuée au profit des descendants uniquement lorsque plusieurs conditions sont remplies : – Avoir résidé pendant au moins 1 an avec le locataire décédé à la date du décès – Ne pas dépasser le plafond de ressources fixé pour l’attribution d’un logement social – Ne pas résider dans un logement sous-occupé après le décès : le nombre de pièces habitables hors équipement de base type cuisine ne doit pas être supérieur au nombre de personnes ayant… Lire la suite »

Roisset Bruno
Roisset Bruno
octobre 16, 2019 2:45

Bonjour ! je vie actuellement avec ma mère âgée de 80 ans . Vue la dégradation de son état mental je vais êtres contraint de faire un placement en EHPAD. Nous occupons un F3 en HLM depuis 1965 et j’ai toujours vécu jusqu’à aujourd’hui dans cet appartement soit 54 ans . Je suis sans emplois bénéficiaire de l’ASS et du RSA activité . J’ai une reconnaissance RQTH mais je n’ai pas la AAH. J’ai 2 reconnaissances de maladies professionnelles mais je n’ai pas de rentes pour le moment. Si je fais une demande de transfert de bail pensez vous quelle… Lire la suite »

SERGE
SERGE
janvier 15, 2020 3:27

Bonjour,
ma mère qui vient de décéder était locataire dans un appartement HLM. Je vivais avec elle depuis plus de 10 ans et j’ai plus de 65 ans .
Seul, je ne respecte plus les conditions de ressources et d’occupation du logement.
Si j’ai bien compris votre article, ayant plus de 65ans, je pourrais continuer à occuper l’appartement (Vrai ou faux?).

Dans le cas contraire est-ce que je peux bénéficier du délai de 18 mois, accordé à ceux qui ne remplissent plus les conditions de ressources, pour quitter le logement?
Merci d’avance pour votre réponse

Alexia Benard
Alexia Benard
février 19, 2020 10:23

Bonjour,

Ma mère est décédée le mois dernier et mon père veut reprendre le bail à son nom (il est qualifié en tant que concubin notoire sachant qu’ils n’étaient pas mariés). Je ne vivais plus avec eux et il va vivre seul dans un F3. Est-ce que le bailleur HLM va lui faire changer de logement ? Il est au chômage, touche l’ASS et est reconnu comme personne handicapée mais ne l’est pas suffisamment pour toucher l’AAH. Il va avoir 59 ans cette année.

Merci d’avance pour vos réponses.

LegalPlace SAS
LegalPlace SAS
février 21, 2020 4:09
Reply to  Alexia Benard

Bonjour, Le transfert de bail d’un logement HLM a lieu soit en cas de décès ou d’abandon de domicile du titulaire du contrat. Ce transfert est fait au bénéfice du partenaire de PACS, de l’époux-se, ou du concubin du défunt, de ses descendants ou ascendants, et des personnes dont le défunt avait la charge. Le transfert se fait selon des conditions. Il s’agit de : – les bénéficiaires doivent avoir vécu avec le défunt depuis au moins 1 an à la date du décès ou de l’abandon du domicile; – les bénéficiaires doivent respecter les conditions d’occupation suffisante: c’est-à-dire que… Lire la suite »

Lorson
Lorson
juin 29, 2020 5:36
Reply to  LegalPlace SAS

Bonjour a tous,
Est-ce que un transfère de bail HLM peu donner l’occasion au bailleur d’augmenter le loyer ?

Lorson
Lorson
février 21, 2020 5:24

Bonjour a tous,
Est-ce que un transfère de bail HLM peu donner l’occasion au bailleur d’augmenter le loyer ?
Par avance merci pour vos réponse

guillemot
guillemot
avril 25, 2020 1:28
Reply to  Lorson

bonjour avez vous eu une réponse ? car je me pose la meme question

Lorson
Lorson
juin 29, 2020 3:04
Reply to  guillemot

Non malheureusement, pas de réponse

Xavier
Xavier
avril 28, 2020 7:53

Bonjour,
Quelles sont les conditions dans le cas d’un proche hébergé qui souhaite reprendre le bail social du locataire initial (départ de celui-ci) ?

Xavier
Xavier
mai 15, 2020 3:10
Reply to  Xavier

Avez-vous une réponse à me fournir svp ? Merci d’avance.

Xavier
Xavier
juin 20, 2020 10:53
Reply to  Xavier

Pouvez-vous répondre à ma question svp ? Merci beaucoup !

Moumen Said
mai 7, 2020 5:21

Bonjour à tous je veut s avoir si je peux récupérer le logement conventionner de mon frère. Sachant qu il m a Hébergé depuis 7 mois.

Ribet Roland
Ribet Roland
juin 15, 2020 6:31

Bonjour, Nous avons pris en location une maison de 4 pièces avec ma fille, son conjoint, leur fils et la fille d’une première union de ma fille. cela fait 1 an e demi car nous avons décider de faire construire une maison pour moi et mon épouse. La maison est bientôt terminée et nous comptions l’habiter et laisser a nos enfants la jouissance de la maison actuelle. Le bail se termine au mois de juillet 2021 mais le propriétaire veux revendre sa maison car il est arrivé au terme de ses échéances de la loi Pinel. Que pouvons nous faire… Lire la suite »

Lina Dinari
Administrateur
Lina Dinari
juin 16, 2020 4:34
Reply to  Ribet Roland

Bonjour, D’une part, le propriétaire ne peut pas résilier le bail avant le terme figurant dans le bail. Il est également tenu de respecter un préavis d’au moins 6 mois. D’autre part, le propriétaire n’est pas obligé de résilier le bail afin de vendre le logement. Il lui est possible de le céder à une personne qui souhaite poursuivre le contrat de location. Nous vous recommandons de vous entretenir avec le propriétaire afin d’identifier ses ambitions pour le logement et de lui faire part de votre souhait d’y demeurer. En effet, la modification du titulaire du bail locatif impose de… Lire la suite »

Claude
Claude
juin 27, 2020 9:08

Bonjour
Un transfert de bail HLM peut-il donner lieu a une augmentation automatique ?
Il me semble que la personne qui récupère le bail bénéficie des mêmes conditions, je me trompe ?
Par avance merci pour vos réponse
Claude

farcy
farcy
juin 29, 2020 5:45

bonjour
je suis locataire d un logement social je dois déménagé.
.un de me enfant ayant toujours habité dans ce logement peut il le reprendre ou transférer dans un logement plus petit avec un courrier de transfert de bail en recommander

MILLEMERCIS
MILLEMERCIS
juillet 10, 2020 2:37

J’ai 76 ans et suis séparé de corps avec mon épouse. Ma femme est décédée début juin. Au fil des ans, nous nous sommes rapprochés et je vivais régulièrement chez elle et mes enfants.
Ma femme était locataire d’un logement social et je souhaite reprendre le bail en tant que conjoint / concubin notoire puisque c’est le cas. Pour prétendre à la reprise du bail du logement social, dois-je avoir obligatoirement la même résidence principale / fiscale que mon épouse ? Mille mercis pour votre éclairage

Patrick
Patrick
juillet 12, 2020 2:26

Bonsoir, Merci de nous permettre d’échanger et d’exposer notre situation. En 2014,ma mère a été hospitalisée d’urgence, et à sa sortie des soins de suites, elle a été placée dans une ehpad sur avis médical car son maintien à domicile était devenu impossible. En l’espèce il s’agit d’un abandon du domicile imprévisible. Le bail est aux noms de mes parents. Mes deux sœurs et mon frère n’ont jamais quitté le logement familial et vivaient avec ma mère et mon père décédé en 1994, dans ce quatre pièces. depuis 1961. Mes deux sœurs sont handicapées et perçoivent l’allocation d’adulte handicapé (80%)… Lire la suite »

Véronique Kowalski
juillet 22, 2020 1:45

Bonjour nous sommes locataire d’un appartement HLM avec mon mari et mon fils et souhaiterions quitter l’appartement en laissant mon fils qui est inscrit comme occupant du logement, pourriez vous nous dire les démarches à faire pour que le bail soit à son nom.
Je vous remercie de votre retour.

Lucas Paca
Lucas Paca
août 27, 2020 3:56

Bonjour, je suis dans un logement depuis 3 mois et pour des raisons scolaires je suis forcé de l’abandonner et je pensais remettre le logement en question à un ami, par, une cession de bail!
Étant donné que mon bail fait mention d’une durée d’au moins 3 ans, je me demandais si la cession d’un bail est possible?
Merci d’avance

franck mathon
franck mathon
août 30, 2020 11:21

bonjour
ma maman étant sous curatelle et venant de décédés et vivant toujours avec elle
puis je bénéficier d un transfert de bail
comment dois je procéder car tout les document sont placer chez curatelle j ai envoyer un actes de décès au bailleur avec accuser réception
je peu aussi l apporter directement et poser les question sur place
il s agit surtout de mon frere
bien cordialement

bilgin
bilgin
septembre 16, 2020 12:15

bonjour
je suis dans un hlm et j’acheté une maison .je veut laisser mon hlm a ma belle soeur mais je doit ecrire une declaration ou attestation ,je ne sais pas comment ecrir

merci