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Fixation du loyer initial du bail commercial

Le loyer initial du bail commercial est librement fixé par le bailleur et le locataire

Le loyer initial du bail commercial (également appelé bail 3-6-9) est librement fixé par le bailleur et le locataire (ce qui n’est pas le cas de la révision du loyer lors du renouvellement du bail, légalement encadrée). C’est l’un des seul éléments du régime du bail commercial répondant à la liberté du marché et pouvant faire l’objet d’une négociation entre les parties.

Le loyer peut être fixe ou variable mais doit être déterminé

Bien que librement choisi par les parties, le loyer n’en demeure pas moins obligatoire puisque c’est un élément essentiel du contrat de bail : ainsi, une condition de validité du bail commercial est que le loyer soit déterminé ou, au moins, déterminable.

Le loyer pourra, en pratique, être fixe (généralement indexé) ou variable (en dépendant par exemple des recettes du locataire exploitant le fonds de commerce dans les locaux loués – on appellera cela une “clause recette”), ou les deux à la fois, c’est à dire une partie fixe (pour sécuriser le bailleur et lui assurer un minimum de loyer) et une partie variable.

Il est également fréquent que le loyer initial soit assorti du paiement d’un pas de porte, qui constitue une forme de droit d’entrée versé par le locataire au bailleur (économiquement justifiée par la perte de valeur du bien loué du fait qu’il sera soumis à un bail commercial très sécurisant pour le locataire).

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