ConnexionCréation d’une SCI : faut-il un notaire ou un comptable ?
Dernière mise à jour le 09/09/2026
- Notaire ou comptable pour créer une SCI : que dit la loi ?
- Quel est le rôle du notaire dans la création d’une SCI ?
- Quel est le rôle de l’expert-comptable dans la création d’une SCI ?
- Tableau comparatif : notaire ou comptable pour créer une SCI ?
- Notaire ou comptable : quel professionnel choisir selon son projet de création de SCI ?
Créer une SCI soulève vite une question de méthode. Faut-il pousser la porte d’un notaire, prendre rendez-vous avec un expert-comptable, ou peut-on s’en passer lorsque l’on souhaite créer une SCI ? Les deux professionnels reviennent souvent dans les discussions, sans que l’on sache lequel est réellement imposé. Explications.
Notaire ou comptable pour créer une SCI : que dit la loi ?
Aucun texte n’impose de passer par un notaire ou un expert-comptable pour créer une société civile immobilière (SCI). La loi vous laisse libre de constituer votre société vous-même. La seule exception concerne l’apport d’un bien immobilier au capital social, qui déclenche l’intervention obligatoire du notaire.
La rédaction des statuts de la SCI est elle aussi libre. Vous pouvez les écrire seul, utiliser un modèle, passer par une plateforme en ligne ou confier ce travail à un notaire ou un avocat. L’article 1835 du Code civil impose simplement que les statuts de la SCI soient établis par écrit et comportent certaines mentions, comme la dénomination, l’objet social et le montant du capital.
Quel est le rôle du notaire dans la création d’une SCI ?
Le notaire sécurise la création de la SCI sur le plan juridique. Il rédige des statuts sur mesure, vérifie la cohérence des clauses et donne une date certaine aux actes. Le rôle du notaire dans la création d’une SCI devient incontournable dès qu’un bien immobilier entre dans le capital de la société.
Quand le notaire est-il obligatoire en SCI ?
Le notaire est obligatoire lorsqu’un associé apporte un bien immobilier au capital de la SCI. Cet apport d’immeuble est assimilé à une vente. Il doit donc être constaté par un acte authentique, c’est-à-dire un acte reçu et signé par un notaire, puis publié au service de la publicité foncière. Le décret du 4 janvier 1955 impose cette publication pour tout transfert de propriété immobilière. Sans cet acte, l’apport n’a aucune valeur juridique.
Contrairement à une SAS ou une SARL, la SCI n’impose pas de commissaire aux apports pour évaluer un bien apporté en nature. L’associé fixe lui-même la valeur du bien, sous sa responsabilité. Une évaluation trop basse expose toutefois à un redressement de l’administration fiscale.
Quand le notaire est-il utile mais facultatif en SCI ?
En dehors de l’apport immobilier, le notaire reste un allié dans les montages sensibles de la SCI. Son intervention se justifie surtout quand la structure familiale ou patrimoniale demande des clauses précises. C’est le cas notamment pour :
- Un démembrement de parts, qui sépare la nue-propriété de l’usufruit ;
- Une SCI pensée pour la transmission d’un patrimoine aux enfants ;
- Des clauses statutaires sur mesure, comme une clause d’agrément renforcée ou un pacte d’associés.
Martine et son époux veulent transmettre progressivement un immeuble locatif à leurs deux enfants. Ils créent une SCI, puis donnent chaque année une partie des parts en conservant l’usufruit. Ce montage en démembrement demande des statuts adaptés et un suivi précis des donations. Le notaire sécurise l’opération et l’articule avec les règles de succession, là où une création standard ne suffirait pas.
Combien coûte un notaire pour une SCI ?
Le recours à un notaire pour rédiger les statuts et accompagner la création d’une SCI coûte en général entre 1 500 € et 2 500 €. Ce montant couvre le conseil juridique et la rédaction sur mesure. En cas d’apport immobilier, il faut y ajouter les émoluments du notaire, calculés en pourcentage de la valeur du bien apporté, ainsi que les frais de publicité foncière. Le calcul des frais de notaire dépend alors directement du montant de l’immeuble.
Quel est le rôle de l’expert-comptable dans la création d’une SCI ?
L’expert-comptable intervient sur le terrain de la fiscalité et de la gestion de la SCI. Il vous aide à choisir le régime d’imposition, à bâtir un prévisionnel et à tenir la comptabilité une fois la SCI en activité. Sa valeur ajoutée se situe moins dans la création elle-même que dans les choix financiers qui l’entourent.
L’expert-comptable est-il obligatoire pour créer une SCI ?
L’expert-comptable n’est jamais obligatoire pour créer une SCI. Aucun texte n’impose son intervention, ni au moment de la constitution, ni pour la gestion courante. Vous pouvez créer et gérer votre société sans lui.
Une nuance existe côté comptabilité. Une SCI soumise à l’impôt sur les sociétés doit tenir une véritable comptabilité d’engagement, avec un bilan annuel. La comptabilité d’une SCI à l’IS est plus exigeante que celle d’une SCI à l’impôt sur le revenu. Beaucoup d’associés choisissent alors un expert-comptable pour cette raison, mais rien ne les y oblige légalement.
Ce que l’expert-comptable apporte à la SCI
L’intérêt de l’expert-comptable en SCI se mesure sur des décisions qui pèsent des années. Il éclaire l’arbitrage entre impôt sur le revenu et impôt sur les sociétés, un choix difficile à corriger une fois posé. Il apporte notamment :
- Un conseil sur le choix entre l’imposition à l’IR et l’imposition à l’IS, selon votre projet locatif ;
- La construction d’un prévisionnel pour anticiper la rentabilité et l’emprunt ;
- La tenue de la comptabilité de la SCI et l’établissement du bilan ;
- L’aide aux déclarations fiscales annuelles.
Combien coûte un expert-comptable pour une SCI ?
L’accompagnement d’un expert-comptable pour la création d’une SCI se situe le plus souvent entre 800 € et 2 500 €. Le suivi comptable annuel s’ajoute ensuite selon le régime fiscal. Comptez environ 500 € à 1 500 € par an pour une SCI à l’impôt sur le revenu, et 1 500 € à 3 500 € par an pour une SCI à l’impôt sur les sociétés, dont la gestion demande plus de travail.
Tableau comparatif : notaire ou comptable pour créer une SCI ?
Le tableau ci-dessous résume les différences entre le notaire, l’expert-comptable et la création en ligne d’une SCI pour vous aider à situer chacun face à votre projet.
| Critère | Notaire | Expert-comptable | Création en ligne |
|---|---|---|---|
| Obligatoire ? | Oui, si apport immobilier | Non, jamais | Non |
| Mission principale | Sécuriser le droit et les statuts | Gérer la fiscalité et la comptabilité | Générer les statuts et gérer les formalités |
| Utile pour | Apport de bien, transmission, montage complexe | Choix IR/IS, prévisionnel, suivi comptable | SCI simple à apports en numéraire |
| Coût indicatif | 1 500 à 2 500 € | 800 à 2 500 € à la création | Environ 200 à 300 € |
| Délai moyen | 2 à 4 semaines | Variable | Quelques jours |
Notaire ou comptable : quel professionnel choisir selon son projet de création de SCI ?
Le bon interlocuteur dépend de la nature de votre SCI, pas d’une règle générale. Trois situations reviennent le plus souvent, et chacune appelle un choix différent. Partez de votre projet réel avant de prendre rendez-vous.
Jade et son frère veulent acheter ensemble un appartement pour le louer. Ils créent une SCI qui contractera l’emprunt et achètera le bien elle-même, sans apport immobilier au capital. Ils constituent la société en ligne avec un capital en numéraire, pour quelques centaines d’euros. Le notaire n’entre en jeu que plus tard, au moment de la vente immobilière signée à l’étude. Ici, ni notaire ni comptable n’étaient nécessaires pour créer la SCI.
SCI patrimoniale simple avec apports en numéraire
Pour une SCI classique constituée avec de l’argent, sans apport de bien immobilier, la création en ligne ou en autonomie suffit. Vous rédigez des statuts adaptés, déposez le capital et déclarez la société. C’est le cas le plus fréquent, notamment pour acheter à plusieurs ou créer une SCI pour louer un bien acquis ensuite par la société.
SCI avec apport d’un bien immobilier
Dès qu’un associé apporte un appartement, une maison ou un terrain au capital, le notaire devient obligatoire. Il rédige l’acte authentique et gère la publicité foncière. Le régime fiscal de la SCI influence alors le coût. Un apport pur et simple dans une SCI à l’impôt sur le revenu est exonéré de droits d’enregistrement, tandis qu’un apport dans une SCI à l’impôt sur les sociétés supporte un droit de 5 % sur la valeur du bien.
SCI avec objectif de transmission ou montage complexe
Si votre SCI vise la transmission d’un patrimoine, un démembrement ou des clauses fines entre associés, l’idéal est de combiner les deux expertises. Le notaire sécurise les statuts et l’articulation avec la succession. L’expert-comptable optimise la fiscalité sur la durée. C’est le seul cas où le double recours se justifie pleinement.
Ni le notaire ni l’expert-comptable ne sont imposés pour créer une SCI. Le notaire devient obligatoire dans le seul cas de l’apport d’un bien immobilier au capital, car cette opération exige un acte authentique. L’expert-comptable, lui, n’est jamais obligatoire, mais il éclaire l’arbitrage entre l’impôt sur le revenu et l’impôt sur les sociétés et prend en charge la comptabilité. Pour une SCI patrimoniale sans apport immobilier, la création en ligne suffit et coûte environ 300 € de frais obligatoires. Le bon choix dépend donc de votre projet, entre sécurité juridique, optimisation fiscale et simplicité.
Co-fondateur LegalPlace, Mehdi est diplômé du magistère DJCE et avocat. Il a exercé plus de 12 ans au sein de cabinets anglo-saxons et français en droit des sociétés, fusions-acquisition et capital investissement.
Dernière mise à jour le 09/09/2026
FAQ
Le notaire est-il obligatoire pour créer une SCI ?
Non, sauf dans un cas. Le notaire devient obligatoire uniquement lorsqu’un associé apporte un bien immobilier au capital de la SCI. Cet apport est assimilé à une vente et exige un acte authentique publié au service de la publicité foncière. Pour une SCI constituée avec des apports en argent, le notaire reste facultatif.
Peut-on créer une SCI sans notaire ni comptable ?
Oui. Tant que le capital est constitué d’apports en numéraire, vous pouvez créer votre SCI seul ou via une plateforme en ligne, sans passer par un notaire ni un expert-comptable. Vous rédigez les statuts, déposez le capital, publiez l’annonce légale et déposez votre dossier sur le guichet unique de l’INPI.
Combien coûte la création d'une SCI chez un notaire ?
Le recours à un notaire pour la rédaction des statuts et l’accompagnement coûte en général entre 1 500 € et 2 500 €. En cas d’apport immobilier, s’ajoutent les émoluments proportionnels à la valeur du bien et les frais de publicité foncière, ce qui augmente sensiblement le budget total.
Faut-il un expert-comptable pour une SCI ?
Non, l’expert-comptable n’est jamais obligatoire. Il reste utile pour choisir entre l’impôt sur le revenu et l’impôt sur les sociétés, bâtir un prévisionnel et tenir la comptabilité. Son intervention est souvent choisie pour les SCI à l’IS, dont les obligations comptables sont plus lourdes.
Qui rédige les statuts d'une SCI ?
La rédaction des statuts est libre. Vous pouvez les écrire vous-même, utiliser un modèle, passer par une plateforme en ligne ou les confier à un notaire ou un avocat. Le recours au notaire n’est imposé que si les statuts constatent l’apport d’un bien immobilier au capital.
Quel est le coût minimum pour créer une SCI en 2026 ?
En créant votre SCI seul, comptez environ 300 € de frais obligatoires. Ce budget couvre l’annonce légale, soit 191 € HT en métropole, et l’immatriculation via le guichet unique de l’INPI, autour de 80 € TTC. Les honoraires d’un notaire ou d’un expert-comptable s’ajoutent seulement si vous choisissez de faire appel à eux.
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Co-fondateur LegalPlace, Mehdi est diplômé du magistère DJCE et avocat. Il a exercé plus de 12 ans au sein de cabinets anglo-saxons et français en droit des sociétés, fusions-acquisition et capital investissement.