Qu’advient-il du bail de location si le propriétaire bailleur décède ?

En principe, la résiliation du bail n’a pas lieu en cas de décès du propriétaire. De ce fait, qu’il s’agisse d’un logement meublé ou vide, le décès n’entraîne pas la fin du contrat.

Les héritiers peuvent décider de poursuivre le bail dans les mêmes conditions, d’effectuer un renouvellement du contrat de location, ou de mettre fin à ce contrat de bail, sous conditions.

Le décès du propriétaire provoque-t’il la résiliation du bail?

Face au décès du propriétaire-bailleur, le principe veut que ce bail continue avec les héritiers du propriétaire. Toutefois, ces derniers peuvent choisir d’y mettre un terme si des conditions sont réunies.

Le principe de la continuité du bail avec les héritiers du propriétaire en cas de décès

Par principe, à la mort du propriétaire, le bail d’habitation portant sur la résidence principale du locataire se poursuit avec ses héritiers. En effet, les héritiers sont ceux ayant hérité de la propriété du logement et accepté la succession.

Ainsi, le contrat de location n’est pas remis en cause du fait du décès du bailleur.

Ce principe de continuité est instauré par l’article 1742 du code civil. En effet, il explique que le bail n’est pas résilié en cas de décès du bailleur ou du preneur.

Puisque cet article réglemente le droit commun des baux, ce principe est applicable à tous les contrats de location (bail commercial, bail saisonnier, contrat de location de parking, etc.)

Le décès du propriétaire n’emporte donc pas la résiliation du bail. Les héritiers reprennent le bail de location en cours dans les mêmes conditions. Le bail conserve la même durée et un loyer de même montant.

Le choix des héritiers de résilier le bail

Malgré le principe de la continuité du bail avec les héritiers, ces derniers peuvent choisir de s’en défaire après le décès.

A l’instar d’une résiliation de bail par un propriétaire vivant, les héritiers peuvent donner congé au locataire afin de résilier le bail. La résiliation est possible seulement s’ils sont dans une des 3 situations prévues par la loi:

• Le congé pour reprise : les héritiers peuvent mettre fin au bail du locataire s’ils souhaitent reprendre le logement pour y habiter. Le bail est aussi résiliable pour loger des membres de leur famille jusqu’au 3ème degré;
• Le congé pour vente : les héritiers souhaitant vendre le logement devront respecter le droit de préemption accordé au locataire si le logement est non-meublé. En vertu de ce droit, le locataire a une priorité sur l’offre de vente. Les héritiers devront préalablement proposer le logement à la vente au locataire avant de se tourner vers des tiers acquéreurs ;
• Le congé pour motif légitime et sérieux : les motifs pouvant être invoqués sont divers. Cela peut être des troubles anormaux du voisinage causant des nuisances sonores tels que les aboiements de chien ou encore des impayés de loyers et/ou de charges locatives.

Si les héritiers sont dans une des 3 situations susvisées, ils doivent informer le locataire du non-renouvellement du bail.

Afin d’informer le locataire, ils délivrent un congé grâce à un des 3 moyens suivants:

• Lettre recommandée avec accusé de réception ;
• Signification par acte d’huissier ;
• Remise en main propre contre récépissé ou émargement.

La lettre de congé doit être délivrée en respectant les délais de préavis légaux:

• 3 mois avant l’échéance du bail ou son renouvellement pour un logement meublé,
• 6 mois avant l’échéance du bail ou son renouvellement pour un logement vide.

De plus, la lettre de congé doit impérativement contenir le motif invoqué par les héritiers et des justificatifs, le cas échéant

Quelles sont les conséquences du décès du propriétaire sur les obligations du locataire?

Le décès du propriétaire n’exonère pas le locataire du paiement du loyer et de charges locatives.

L’obligation de paiement du loyer

Sauf indication contraire des héritiers, le locataire reste tenu du paiement du loyer et des charges aux héritiers. Le locataire continue également d’être tenu à l’entretien du logement et aux réparations locatives.

Ce paiement s’effectue conformément au mode de paiement déterminé avec le défunt propriétaire lors de la signature du contrat de bail.

Si les héritiers sont identifiés et que ces derniers acceptent la succession, alors le loyer revient de plein droit aux héritiers qui se partagent le bénéfice de façon équitable, ou selon le partage qui aura été effectué.

En revanche, si le notaire chargé de la succession peine à identifier les héritiers du propriétaire défunt, alors il recevra le montant des loyers et les conservera le temps que les héritiers soient identifiés.

Les cas du renouvellement du bail

Si le contrat de bail de location est reconduit tacitement, alors le montant du loyer reste le même.

Toutefois, si les héritiers veulent modifier le montant du loyer, ils devront faire une offre de renouvellement auprès du locataire afin de lui soumettre le montant du nouveau loyer. Si le locataire refuse l’offre il est sommé de quitter le logement et de restituer les clés aux héritiers.

Par ailleurs, en ce qui concerne les actes importants de la vie locative, le locataire devra se tourner soit vers les héritiers s’il en existe et qu’ils sont identifiés, soit vers les tribunaux afin qu’un administrateur judiciaire de la succession soit nommé.

Quelles sont les obligations des héritiers à la suite du décès du propriétaire ?

A la suite du décès du propriétaire, les héritiers reprenant le bail d’habitation sont tenus des obligations qui incombent à tous les bailleurs.

De ce fait, les héritiers doivent:

• Délivrer un logement décent au locataire : le logement doit permettre d’assurer la sécurité physique et la santé des locataires. Il doit comporter les éléments d’équipement et de confort tels que le chauffage, les installations d’eau, une cuisine, des sanitaires, etc.
• Délivrer un logement en bon état d’usage en réalisant les travaux nécessaires,
• Assurer la jouissance paisible du bien au locataire,
• Effectuer toutes les grosses réparations autre que les réparations locatives et d’entretien,
• Continuer de remettre les quittances de loyer au locataire.

Dans le cadre d’un bail commercial, si le propriétaire défunt avait refusé une offre de renouvellement du locataire, au titre de la propriété commerciale, les héritiers devront verser au locataire une indemnité d’éviction. Le montant calculé servira à couvrir l’intégralité du préjudice subi.

Qu’advient-il du bail si le propriétaire n’a pas d’héritier?

Puisque le principe veut que les héritiers reprennent le bail à la mort du propriétaire, il existe une situation problématique si le propriétaire n’a pas d’héritier.

Selon l‘article 809 du code civil, la succession sera déclarée vacante par ordonnance du tribunal judiciaire si:

• personne ne réclame la succession,
• aucun héritier n’est connu,
• tous les héritiers ont renoncés à la succession,
• 6 mois après l’ouverture de la succession aucun des héritiers n’a exercé son option successorale.

Dans un tel cas, la procédure est complexe. La succession peut faire l’objet d’une curatelle afin qu’un administrateur gère les biens et les créances de la succession. Pendant cette période, des héritiers peuvent encore se manifester s’il le souhaitent..

L’état est envoyé en possession de la succession si à l’expiration d’un délai de 30 ans personne ne s’est manifesté .

FAQ

Samuel Goldstein

Samuel est co-fondateur de LegalPlace et responsable du contenu éditorial. L’ambition est de rendre accessible le savoir-faire juridique au plus grand nombre grâce à un contenu simple et de qualité. Samuel est diplômé de Supelec et de HEC Paris

Dernière mise à jour le 24/06/2024