Qu’advient-il du bail de location si le propriétaire bailleur décède ?

Qu’advient-il du bail de location si le propriétaire bailleur décède ?

En principe, si le propriétaire du logement loué décède, qu’il s’agisse d’un logement meublé ou vide, cet évènement n’emporte pas la fin du contrat. Les héritiers du propriétaire peuvent néanmoins décider de mettre fin au bail de location dans des conditions très strictes.

 

Le principe : le bail se poursuit avec les héritiers en cas de décès du propriétaire

Dans le cadre d’un bail locatif portant sur l’habitation principale du locataire, en cas de décès du bailleur, le contrat de location se poursuit, en principe, avec les héritiers du bailleur ayant hérité de la propriété du logement et pendant toute la phase intermédiaire, le cas échéant, de liquidation de la succession du bailleur décédé.

Le contrat de location n’est ainsi pas remis en cause du fait du décès du bailleur. Ce principe s’applique d’ailleurs pour tout type de contrat de location (bail commercial, bail saisonnier, contrat de location de parking, etc.) puisqu’il est posé par l’article 1742 du Code civil qui dispose que : «  le contrat de louage n’est point résolu par la mort du bailleur ni par celle du preneur ».

Le décès du propriétaire n’emporte donc pas la fin du contrat. Au contraire, en principe, les héritiers reprennent le bail de location en cours dans les mêmes conditions, notamment pendant la même durée et pour le même montant du loyer.

Bon à savoir : À moins que l’une ou l’autre des parties délivre son congé à l’issue du bail, le contrat est tacitement reconduit ou peut faire l’objet d’un renouvellement.

 

L’exception : les héritiers peuvent décider de résilier le bail en cas de décès du propriétaire

Comme nous l’avons vu précédemment, les héritiers du propriétaire défunt peuvent décider d’accepter la succession et ainsi de reprendre le bail de location en cours. Toutefois, les héritiers peuvent également donner congé au locataire dans les cas prévus par la loi :

  • Le congé pour reprise : les héritiers peuvent mettre fin au bail de location en cours s’ils souhaitent reprendre le logement pour y habiter ou si leur conjoint, leur partenaire de PACS, leur concubin notoire depuis au moins un an ou leurs ascendants, leurs descendants ou ceux de leur conjoint, de leur partenaire de PACS ou de leur concubin notoire depuis au moins un an souhaitent reprendre le logement pour y habiter ;
  • Le congé pour vente : la vente du logement loué constitue effectivement un motif légitime de congé pour les héritiers du propriétaire défunt. Néanmoins, les héritiers devront respecter le droit de préemption accordé au locataire si le logement est loué non-meublé. En vertu de ce droit, le locataire a une priorité sur l’offre de vente. Cela signifie que les héritiers devront au préalable proposer le logement à la vente au locataire avant de se tourner vers des tiers acquéreurs ;

Bon à savoir : Ce cas est courant. En effet, lors de l’indivision ou de la succession, il est courant que les héritiers décident de mettre en vente le logement.

Attention ! Ces raisons sont uniquement valables au terme du bail. Lorsque les héritiers reprennent un bail en cours, ils seront tenus de respecter l’issue du contrat avant de pouvoir y mettre un terme pour une des raisons évoquées ci-dessus.

Dans ce cas, les héritiers du propriétaire défunt devront faire savoir au locataire qu’ils ne souhaitent pas renouveler le contrat de bail de location. Pour ce faire, ils devront notifier un congé au locataire par lettre recommandée avec accusé de réception, par signification par acte d’huissier ou par remise en mains propres contre récépissé ou émargement.

Le délai de préavis en vigueur devra toutefois être respecté. Ce délai est de trois mois si le logement est meublé ; il est porté à six mois si le logement est vide.

 

Le loyer et les actes importants de la vie locative en cas de décès du propriétaire

Lorsque le propriétaire décède, la question qui se pose est de savoir à qui revient le paiement des loyers. Sauf indication contraire des héritiers, le locataire est sommé de continuer à payer le montant du loyer selon le mode de paiement convenu avec le propriétaire défunt lors de la signature du contrat de bail.

Attention ! Si le locataire devait payer ses loyers par chèque, alors celui-ci devra s’assurer de disposer de documents officiels attestant de l’identité des héritiers afin d’éviter les arnaques !

Si les héritiers sont identifiés et que ces derniers acceptent la succession, alors le loyer revient de plein droit aux héritiers qui se partagent le bénéfice de façon équitable. En revanche, si le notaire chargé de la succession peine à identifier les héritiers du propriétaire défunt, alors c’est lui qui recevra le montant des loyers et qui les conservera le temps que les héritiers soient identifiés.

Le montant du loyer ne peut pas être révisé avant l’issue du bail initial. Si le contrat de bail de location est reconduit tacitement, alors le montant du loyer reste le même. Toutefois, si les héritiers veulent modifier le montant du loyer, ils devront faire une offre de renouvellement auprès du locataire afin de lui soumettre le montant du nouveau loyer. Bien évidemment, le locataire pourra refuser l’offre. Il sera alors sommé de quitter le logement et de restituer les clés aux héritiers.

Par ailleurs, en ce qui concerne les actes importants de la vie locative (demande de renouvellement ou résiliation anticipée du bail par exemple), le locataire devra se tourner soit vers les héritiers s’il en existe et qu’ils sont identifiés, soit vers les tribunaux afin qu’un administrateur judiciaire de la succession soit nommé.

Bon à savoir : Si le locataire a identifié un seul héritier du propriétaire défunt, il suffit que sa demande soit formulée auprès de ce dernier afin qu’elle soit valable aux yeux de la loi. Cela résulte d’une décision de jurisprudence.

 

Les obligations des héritiers en cas de décès du propriétaire

En cas de décès du propriétaire, les héritiers qui reprennent le bail sont tenus d’honorer les obligations qui incombaient au bailleur défunt. En particulier, les héritiers sont tenus d’assurer une vie décente au locataire. C’est pourquoi, si le propriétaire avait prévu d’effectuer des travaux dans le logement loué à sa charge, les héritiers seraient tenus de les effectuer.

Par ailleurs, dans un bail commercial, si le propriétaire défunt avait, de son vivant, refusé une offre de renouvellement du locataire, au titre de la propriété commerciale, les héritiers devront verser au locataire une indemnité d’éviction dont le montant servira à couvrir l’intégralité du préjudice subi.

 

Propriétaire décédé sans héritiers : que devient le bail de location ?

En l’absence d’héritiers du propriétaire défunt, la problématique du devenir du bail de location se pose bel et bien. On parle alors de succession vacante. Cela peut être également le cas si tous les héritiers connus du propriétaire défunt ont renoncé à la succession. C’est l’option successorale, qui peut être exercée dans un délai de six mois à compter de l’ouverture de la succession.

Dans ce cas, le logement tombe dans le domaine de la commune à l’expiration d’un délai de trente ans. Cela laisse donc le temps aux héritiers potentiels de se manifester s’ils le souhaitent.

Attention ! Dans ce cas, les héritiers du logement seront tenus au paiement des charges (la taxe foncière notamment) pendant tout le temps où ils ne s’étaient pas manifestés auprès des autorités compétentes en tant qu’héritiers du propriétaire défunt.

  • lepercqandree

    le propriétaire est décédé c’est sa femme qui gère la location alors qu’elle n’est pas héritière il y a trois enfants majeurs et il doit y avoir un frère ou une soeur du défunt est ce normal?

    • Goji

      oui