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Qu’advient-il du bail de location si le propriétaire bailleur décède ?

Qu’advient-il du bail de location si le propriétaire bailleur décède ?

En principe, si le propriétaire du logement loué décède, qu’il s’agisse d’un logement meublé ou vide, cet évènement n’emporte pas la fin du contrat. Les héritiers du propriétaire peuvent néanmoins décider de mettre fin au bail de location dans des conditions très strictes.

 

Le principe : le bail se poursuit avec les héritiers en cas de décès du propriétaire

Dans le cadre d’un bail locatif portant sur l’habitation principale du locataire, en cas de décès du bailleur, le contrat de location se poursuit, en principe, avec les héritiers du bailleur ayant hérité de la propriété du logement et pendant toute la phase intermédiaire, le cas échéant, de liquidation de la succession du bailleur décédé.

Le contrat de location n’est ainsi pas remis en cause du fait du décès du bailleur. Ce principe s’applique d’ailleurs pour tout type de contrat de location (bail commercial, bail saisonnier, contrat de location de parking, etc.) puisqu’il est posé par l’article 1742 du Code civil qui dispose que : «  le contrat de louage n’est point résolu par la mort du bailleur ni par celle du preneur ».

Le décès du propriétaire n’emporte donc pas la fin du contrat. Au contraire, en principe, les héritiers reprennent le bail de location en cours dans les mêmes conditions, notamment pendant la même durée et pour le même montant du loyer.

Bon à savoir : À moins que l’une ou l’autre des parties délivre son congé à l’issue du bail, le contrat est tacitement reconduit ou peut faire l’objet d’un renouvellement.

 

L’exception : les héritiers peuvent décider de résilier le bail en cas de décès du propriétaire

Comme nous l’avons vu précédemment, les héritiers du propriétaire défunt peuvent décider d’accepter la succession et ainsi de reprendre le bail de location en cours. Toutefois, les héritiers peuvent également donner congé au locataire dans les cas prévus par la loi :

  • Le congé pour reprise : les héritiers peuvent mettre fin au bail de location en cours s’ils souhaitent reprendre le logement pour y habiter ou si leur conjoint, leur partenaire de PACS, leur concubin notoire depuis au moins un an ou leurs ascendants, leurs descendants ou ceux de leur conjoint, de leur partenaire de PACS ou de leur concubin notoire depuis au moins un an souhaitent reprendre le logement pour y habiter ;
  • Le congé pour vente : la vente du logement loué constitue effectivement un motif légitime de congé pour les héritiers du propriétaire défunt. Néanmoins, les héritiers devront respecter le droit de préemption accordé au locataire si le logement est loué non-meublé. En vertu de ce droit, le locataire a une priorité sur l’offre de vente. Cela signifie que les héritiers devront au préalable proposer le logement à la vente au locataire avant de se tourner vers des tiers acquéreurs ;

Bon à savoir : Ce cas est courant. En effet, lors de l’indivision ou de la succession, il est courant que les héritiers décident de mettre en vente le logement.

Attention ! Ces raisons sont uniquement valables au terme du bail. Lorsque les héritiers reprennent un bail en cours, ils seront tenus de respecter l’issue du contrat avant de pouvoir y mettre un terme pour une des raisons évoquées ci-dessus.

Dans ce cas, les héritiers du propriétaire défunt devront faire savoir au locataire qu’ils ne souhaitent pas renouveler le contrat de bail de location. Pour ce faire, ils devront notifier un congé au locataire par lettre recommandée avec accusé de réception, par signification par acte d’huissier ou par remise en mains propres contre récépissé ou émargement.

Le délai de préavis en vigueur devra toutefois être respecté. Ce délai est de trois mois si le logement est meublé ; il est porté à six mois si le logement est vide.

 

Le loyer et les actes importants de la vie locative en cas de décès du propriétaire

Lorsque le propriétaire décède, la question qui se pose est de savoir à qui revient le paiement des loyers. Sauf indication contraire des héritiers, le locataire est sommé de continuer à payer le montant du loyer selon le mode de paiement convenu avec le propriétaire défunt lors de la signature du contrat de bail.

Attention ! Si le locataire devait payer ses loyers par chèque, alors celui-ci devra s’assurer de disposer de documents officiels attestant de l’identité des héritiers afin d’éviter les arnaques !

Si les héritiers sont identifiés et que ces derniers acceptent la succession, alors le loyer revient de plein droit aux héritiers qui se partagent le bénéfice de façon équitable. En revanche, si le notaire chargé de la succession peine à identifier les héritiers du propriétaire défunt, alors c’est lui qui recevra le montant des loyers et qui les conservera le temps que les héritiers soient identifiés.

Le montant du loyer ne peut pas être révisé avant l’issue du bail initial. Si le contrat de bail de location est reconduit tacitement, alors le montant du loyer reste le même. Toutefois, si les héritiers veulent modifier le montant du loyer, ils devront faire une offre de renouvellement auprès du locataire afin de lui soumettre le montant du nouveau loyer. Bien évidemment, le locataire pourra refuser l’offre. Il sera alors sommé de quitter le logement et de restituer les clés aux héritiers.

Par ailleurs, en ce qui concerne les actes importants de la vie locative (demande de renouvellement ou résiliation anticipée du bail par exemple), le locataire devra se tourner soit vers les héritiers s’il en existe et qu’ils sont identifiés, soit vers les tribunaux afin qu’un administrateur judiciaire de la succession soit nommé.

Bon à savoir : Si le locataire a identifié un seul héritier du propriétaire défunt, il suffit que sa demande soit formulée auprès de ce dernier afin qu’elle soit valable aux yeux de la loi. Cela résulte d’une décision de jurisprudence.

 

Les obligations des héritiers en cas de décès du propriétaire

En cas de décès du propriétaire, les héritiers qui reprennent le bail sont tenus d’honorer les obligations qui incombaient au bailleur défunt. En particulier, les héritiers sont tenus d’assurer une vie décente au locataire. C’est pourquoi, si le propriétaire avait prévu d’effectuer des travaux dans le logement loué à sa charge, les héritiers seraient tenus de les effectuer.

Par ailleurs, dans un bail commercial, si le propriétaire défunt avait, de son vivant, refusé une offre de renouvellement du locataire, au titre de la propriété commerciale, les héritiers devront verser au locataire une indemnité d’éviction dont le montant servira à couvrir l’intégralité du préjudice subi.
Le calcul de cette indemnité d’éviction dans le cadre d’un bail commercial doit être fait selon un principe fixé par une jurisprudence constante.

Bon à savoir : Si les héritiers souhaitent dans le cadre d’un bail rural récupérer un terrain agricole loué sans bail, c’est possible est possible. La démarche est parfois longue mais peut aboutir.

 

Propriétaire décédé sans héritiers : que devient le bail de location ?

En l’absence d’héritiers du propriétaire défunt, la problématique du devenir du bail de location se pose bel et bien. On parle alors de succession vacante. Cela peut être également le cas si tous les héritiers connus du propriétaire défunt ont renoncé à la succession. C’est l’option successorale, qui peut être exercée dans un délai de six mois à compter de l’ouverture de la succession.

Dans ce cas, le logement tombe dans le domaine de la commune à l’expiration d’un délai de trente ans. Cela laisse donc le temps aux héritiers potentiels de se manifester s’ils le souhaitent.

Attention ! Dans ce cas, les héritiers du logement seront tenus au paiement des charges (la taxe foncière du bail commercial ou du bail professionnel notamment) pendant tout le temps où ils ne s’étaient pas manifestés auprès des autorités compétentes en tant qu’héritiers du propriétaire défunt.

Samuel est co-fondateur de LegalPlace et responsable du contenu éditorial. L'ambition est de rendre accessible le savoir-faire juridique au plus grand nombre grâce à un contenu simple et de qualité. Samuel est diplômé de Supelec et de HEC Paris

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lepercqandree
lepercqandree
août 26, 2018 4:32

le propriétaire est décédé c’est sa femme qui gère la location alors qu’elle n’est pas héritière il y a trois enfants majeurs et il doit y avoir un frère ou une soeur du défunt est ce normal?

Goji
Goji
septembre 6, 2018 4:19
Reply to  lepercqandree

oui

Gros6 Rap français 95 78
Gros6 Rap français 95 78
mai 19, 2019 8:49

Bonjour je suis dans une maison depuis cinq ans j ai un bail avec bien spécifié que je paye pas de loyer la propriétaire est décédé Ét sa famille a refusé la succession que doit je faire ? L état pourra me vendre la maison ? Si quelqu’un pourrait me renseigner sa m aiderai beaucoup Merci à tous.

LegalPlace SAS
LegalPlace SAS
mai 20, 2019 1:31

Bonjour, Pour le moment, l’Etat n’est pas encore propriétaire de la maison. Le notaire doit en effet contacter tous les autres héritiers potentiels et le bien ne peut être transmis à l’Etat avant que n’ait été constaté l’épuisement de la branche familiale. Dans cette hypothèse, l’Etat doit avant tout apurer le passif de votre propriétaire décédée si elle ne s’est pas acquittée de l’ensemble de ses dettes avant sa mort, ce qui peut passer par la liquidation et la vente des biens, notamment par une vente aux enchères à laquelle vous pourriez participer. Néanmoins, cette option n’est pas d’actualité pour… Lire la suite »

fabienne noel
fabienne noel
juillet 6, 2019 10:33

bonjour je suis ocupante a titre gratuit depuis decembre 1983 je m’occupais de ma grand mere en echange qui vient helas de deceder je travaille a mon domicile et beaucoup de jalousie avec ma mere et mes soeurs recu une lar le 6 juillet me donnant 6 mois pour partir preavis se finnissant le 4 fevrier 2020 que dois je faire merci pour vos conseils bonne journee

LegalPlace SAS
LegalPlace SAS
juillet 8, 2019 11:45
Reply to  fabienne noel

Bonjour,
Au vu du caractère très particulier de votre situation, il est préférable que vous ayez recours à nos services de conseil juridique par téléphone. En expliquant votre cas à notre équipe d’avocats, vous serez plus à même d’avoir un aperçu précis de vos options.
Nous vous souhaitons bon courage dans vos démarches.
L’équipe LegalPlace

safet
safet
juillet 8, 2019 3:27

Bonjour ,

Ma mère est décédée et était locataire d’un appartement Ville de Paris ( 2 chambres et salon ) . Mes 2 frères vivaient avec elle et s’occupaient d’elle . Ont ils la possibilité de rester et effectuer un glissement de bail ? Le loyer peut il être révisé à la baisse ( revenus : un RSA pour l’un et une allocation handicap pour l’autre ) ?

Merci .

LegalPlace SAS
LegalPlace SAS
juillet 9, 2019 9:38
Reply to  safet

Bonjour, En vertu de l’article 14 de la loi du 6 juillet 1989, le bail peut être transféré aux descendants du locataire décédé lorsque ceux-ci justifient d’au moins 1 an de cohabitation avec la personne concernée dans les locaux loués. Si vos frères remplissent ces conditions, il leur est donc possible de prendre le relai de votre mère et de devenir titulaires du bail. Il leur est également possible de demander au bailleur la modification du loyer par un avenant, même si en principe le bail est repris dans les mêmes conditions par les descendants. Nous espérons avoir su répondre… Lire la suite »

miline
miline
juillet 26, 2019 10:03

Bonjour
titulaire d’un bail de location au nom de mon époux, il est décède il y a 10 mois, j’occupe toujours ce logement ou nous demeurions ensemble,continuant à payer les cotisations d’assurance et le loyer pour ce bien, à ce jour je souhaite quitter ce logement puis je invoquer la Hamont pour résilier ce bail
merci

Greco
Greco
novembre 10, 2019 1:52

Bonjour, mon propriétaire est décédé il y a presque 7 mois. Son héritière n’a tjrs pas fait les papiers auprès de son notaire, et je ne touche donc plus les apl depuis lors.
Elle aura enfin les papiers mardi, mais me demande de les envoyer moi même, à mes frais, et avec cela un retard de plus quant à mes paiements…est ce légal ?

Az
Az
décembre 25, 2019 10:18

Bonjour,
Le père de ma fille est décédé elle à hérite d un appartement et local commercial dans un viel immeuble un mandat de gestion reconduit par tacite reconduction aujourd’hui on me demande de signer un mandat de gestion avec le nom de l’héritière alors que le mandat de gestion signé par son père se termine le 30 septembre. Dois je signé sachant que le locataire du local commercial s’en va fin décembre qu’un état des lieux doit être fait que l’agence propose de louer ce local a pratiquement la moitié du prix actuel?
Merci

LegalPlace SAS
LegalPlace SAS
janvier 13, 2020 6:01
Reply to  Az

Bonjour, Le mandat cesse du fait de la mort du mandant. Autrement dit, la relation contractuelle qui liait le père de votre fille à l’agence immobilière a pris fin dès la mort de ce dernier. Ainsi, l’agence immobilière a l’obligation dès la connaissance du décès de mettre fin au mandat qui la liait avec le défunt. Dès lors, et si vous souhaitez que cette agence immobilière continue d’assurer la gestion locative du bien hérité par votre fille, il faudra établir un nouveau mandat au nom du nouveau propriétaire. Lors de l’établissement de ce mandat, les modalités de location du bien… Lire la suite »

Madec Dallant
Madec Dallant
mars 25, 2020 11:40

Bonjour,
Mon Grand Père ayant soumis par le biais d’un contrat verbal en 1957, une location d’une maison d’habitation ainsi que le terrain qui s’y trouve, la propriétaire étant décédé en 1965 SANS héritier, j’ai, en 2003, hésité à demander à la SELARL qui gérait la succession, de lui voir accorder la prescription acquisitive par usucapion trentenaire, or on m’à informé que la succession étant toujours ouverte, son statut de détenteur précaire n’à pas pu changer ; Comment se fait il qu’une succession soit encore ouverte près de 38 ans après le début des opérations ???

Merci et bonne journée

JLHM
JLHM
mai 4, 2020 2:57

Selon l’Arrêt de la Cour de cassation du 10 DECEMBRE 2008 , en l’absence d’occupant survivant, le décès met fin immédiatement au bail; nonobstant l’article 1743 du Code CIVIL

Grandsart delphine
Grandsart delphine
juin 10, 2020 5:37

Bonjour, est-ce que l’héritier qui a donc hérité de l’appartement a le droit de réviser mon loyer, d’augmenter les charges et surtout de me réclamer un réajustement des charges alors que mon propriétaire défunt ne l’avait pas fait? merci de votre réponse.

martinello
martinello
juin 24, 2020 8:50

bonjour, mon père est decedé en aout 2019 il avait une maison en location, depuis septembre le locataire paie son loyer au notaire directement, nous sommes 3 heritiers en désaccord, donc le notaire perçoit les loyers et a également tout l’argent que mon père avait sur ses comptes bancaire. je souhaiterais un déblocage partiel de l’argent mais ma soeur refuse catégoriquement. Comment faire pour obtenir un peu d’argent de mon héritage. En vous remericant

Ghislaine RABOTEUR
Ghislaine RABOTEUR
août 26, 2020 2:30

Je suis de famille paysanne et mon père à toujours travaillé un terrain (plus de 70 ans ) proche de notre ferme ,bien sûr il payait la location . y a 32 ans mon père décède et j.arrete ma carrière militaire pour reprendre la ferme . Pendant 7 ans je paye également la location tous les ans et la lettre me reviens avec le chèque dedans ( j’ai gardé la lettre et pas réouverte ) Ce qui fait que depuis 23 ans plus de nouvelle du propriétaire je pense qu’il est décédé ,pas de nouvelles des héritiers .Ma question est… Lire la suite »

Alissia Buland
Éditeur
Alissia Buland
août 28, 2020 5:31

Bonjour, La prescription acquisitive est un mécanisme selon lequel le possesseur d’un bien immobilier (appartement, maison, terrain, immeuble, etc …) peut acquérir juridiquement un droit de propriété sur ce bien, après l’écoulement d’un certain délai durant lequel il s’est comporté comme le propriétaire, sans en avoir le titre. Le fermier d’un bailleur décédé et dont les héritiers n’ont pas réclamé pendant des décennies les fermages, peut faire valoir la prescription acquisitive. Dans ce cas, il faut qu’il transforme son bail rural en un acte de notoriété acquisitive. Il affirme ainsi se comporter dorénavant comme propriétaire et non plus comme locataire.… Lire la suite »

sylvie
sylvie
septembre 4, 2020 4:12

bonjour
mes parents sont locataires depuis plus de 39 ans d’un appartement, le propriétaire est décédé et aucun héritier n’a été trouve, ils versent leur loyer à une caisse de dépôt
quels sont le droit pour l’achat de l ‘appartement ?

Lydia
Lydia
septembre 18, 2020 5:23

COMMENT J’AI RETOURNÉ MON EX MARI AVEC L’AIDE DU SORT RÉEL ET EFFICACE DU DR Sunny Je m’appelle Lydia Gomez, je n’ai jamais pensé que je sourire à nouveau, mon mari m’a laissé avec deux enfants pendant un an, tous les efforts pour le ramener ont échoué Je pensais que je ne le reverrais pas avant d’avoir rencontré une dame appelée Maria qui m’a parlé d’un lanceur de sorts appelé Dr Sunny, elle m’a donné son adresse e-mail et son numéro de portable et je l’ai contacté et il m’a assuré que dans 48 heures mon mari reviendra vers moi,… Lire la suite »