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Baux soumis à la loi de 1948 : dans quels cas et comment le bailleur peut-il donner congé ?

Baux soumis à la loi de 1948 : dans quels cas et comment le bailleur peut-il donner congé ?

La loi du 1er septembre 1948 est entrée en vigueur suite à la crise du logement après la Seconde Guerre Mondiale.

Cette loi offre un régime très protecteur au locataire titulaire d’un contrat de location, que le bail soit à usage d’habitation ou à usage professionnel. Il permet en effet de bénéficier de loyers peu élevés et de jouir d’un droit au maintien dans les lieux à la fin du bail.

Quel est le champ d’application de la loi de 1948 ?

La loi n°48-1360 du 1er septembre 1948 a désormais un champ d’application assez restreint.

En effet, elle concerne uniquement les logements construits avant le 1er septembre 1948 et pour lesquels les locataires ont signé un bail avant le 23 décembre 1986.

Cette loi concerne les logements à usage d’habitation comme ceux à usage professionnel.

Attention : Un logement vacant depuis le 23 septembre 1986 n’est plus soumis à la loi du 1er septembre 1948. On peut donc dire que le champ d’application de la loi de 1948 se restreint de plus en plus.

Le bail soumis à la loi de 1948 n’a pas besoin d’être formalisé par écrit. Un bail verbal est tout à fait valable d’un point de vue légal.

De la même façon, le contenu du bail soumis à la loi de 1948 n’est pas précisé dans le texte. C’est pourquoi, il est d’usage de se référer aux dispositions de la loi du 6 juillet 1989 par exemple, s’agissant des logements à usage d’habitation à titre de résidence principale.

La loi de 1948 n’impose aucune durée minimale au bail de location. Une pleine liberté est laissée aux parties qui doivent convenir d’une durée lors de la signature.

À noter : Pour les baux soumis à la loi de 1948, une durée indéterminée est valable.

Pour bénéficier du régime de la loi de 1948, le logement doit répondre à une des conditions suivantes :

  • Être situé à Paris ou dans un rayon de 50km ;
  • Être situé dans une commune de plus 4 000 habitants ;
  • Être situé dans un commune de 4 000 habitants maximum dont la population totale s’est accrue d’au moins 5% d’après les recensements généraux ;
  • Appartenir aux catégories d’immeubles éligibles : II A, II B, II C, III A, III B, IV.

Quelles sont les caractéristiques des baux soumis à la loi de 1948 ?

Les catégories des logements soumis à la loi de 1948

Tous les logements encore soumis à la loi de 1948 font l’objet d’un classement par catégorie. En effet, les logements sont classés en fonction des équipements qu’il contient et de son confort.

À noter : Ces différentes catégories permettent de déterminer le montant maximum que le bailleur pourra demander à son ou à ses locataire(s).

Voici un tableau récapitulatif des différentes catégories de logements soumis à la loi de 1948 :

 
Catégorie du logement Caractéristiques du logement
II A – Situé dans une construction en matériaux de très bonne qualité

– Avec WC particulier, une salle de bains et du chauffage central

II B Situé dans une construction en matériaux de bonne qualité, souvent dépourvue d’ascenseur
II C – Situé dans une construction en matériaux de bonne qualité mais d’aspect ordinaire, et habituellement dépourvue d’ascenseur.

– Comprenant rarement plus de 4 pièces principales

III A Situé dans une construction en matériaux de qualité médiocre, mais avec une isolation phonique et thermique satisfaisante
III B Situé dans une construction de qualité médiocre, avec certains vices (humidité, isolations phoniques et thermiques très insuffisantes)
IV Situé dans une construction en matériaux défectueux ou dans un immeuble dépourvu de tout équipement (aucun WC dans le logement, ni dans l’immeuble)

Pour les logements classés dans la catégorie IV, le bailleur pourra être condamné à effectuer des travaux de mise en conformité.

À noter : Le classement se fait par logement et non par immeuble. Ainsi, dans un même immeuble, il peut y avoir des logements de catégories différentes car de qualités diverses.

L’augmentation du montant du loyer pour les baux soumis à la loi de 1948

La loi de 1948 laisse une place importante au principe de la liberté contractuelle.

Toutefois, l’augmentation du loyer d’un logement régi par la loi de 1948 est plafonnée. En effet, toutes les augmentations de loyer appliquées par le bailleur, qu’elles soient annuelles ou ponctuelles, doivent respecter les plafonds réglementaires fixés chaque année selon la catégorie du logement.

Les plafonds des montants des loyers pour les logements soumis à la loi de 1948 sont fixés par un décret publié en Juillet.

Le droit au maintien dans les lieux

Comme vu ci-dessus, le régime prévu par la loi de 1948 est très protecteur du locataire. En particulier, ce texte prévoit un droit au maintien dans les lieux à l’expiration du contrat de bail, tant que le propriétaire n’a pas trouvé un nouveau locataire et signé un nouveau contrat.

À noter : Ce droit au maintien dans les lieux n’est pas limité dans le temps.

Cependant, ce droit a été restreint depuis l’entrée en vigueur de la loi n°2006-872 du 13 juillet 2006 dite loi d’Engagement National pour le Logement (ENL).

Auparavant, en cas de décès du locataire, le bail soumis à la loi 1948 pouvait être poursuivi de plein droit par les héritiers.

Désormais, lorsque le locataire décède, le bail est automatiquement résilier.

Néanmoins, malgré la résiliation du bail, le droit au maintien dans les lieux sans limitation de durée accordé au défunt est transféré au profit :

  •  Du conjoint ou du partenaire de PACS ;
  • De ses enfants mineurs jusqu’à leur majorité, de ses ascendants et des personnes handicapées qui vivaient avec de façon effective depuis au moins un an.
À noter : Le droit au maintien dans les lieux ne profite qu’aux occupants de bonne foi. Conformément à l’article 4 alinéa 2 de la loi du 1er septembre 1948, il s’agit des locataires qui exécutent leurs obligations. Dans le cas contraire, le bailleur pourra s’opposer au droit au maintien dans les lieux.

Si le locataire abandonne son domicile, le bail est également résilié automatiquement. Dès lors, le logement concerné n’est plus soumis à la loi de 1948 s’il devient vacant.

Quelle procédure pour un bail de sortie loi 1948 ?

Les propriétaires des logements classés dans les catégories II B et II C soumis à la loi de 1948 peuvent proposer à leur locataire un bail de sortie progressive de la loi de 1948. Ce bail a une durée de huit ans et concerne des logements dotés d’un certain confort. Pour ce faire, le propriétaire doit respecter certaines formalités.

Étape 1 : Notification au locataire

Le bailleur souhaitant proposer un bail de sortie progressive de la loi de 1948 doit en notifier expressément le locataire par lettre recommandée avec accusé de réception. La lettre doit notamment mentionner la fixation d’un nouveau loyer, déterminé selon les montants des loyers des logements voisins.

À noter : Pour justifier le montant du loyer nouvellement fixé, le propriétaire doit préciser dans la notification trois références minimum de loyers se situant dans le voisinage et pour des logements comparables.

Étape 2 : Réponse du locataire

À compter de la réception de la proposition du bailleur, le locataire dispose d’un délai de deux mois pour répondre favorablement ou non à l’offre de bail de sortie progressive de la loi de 1948.

En cas de désaccord ou d’abstention du locataire, l’une ou l’autre des parties peut saisir la Commission Départementale de Conciliation (CDC) pour tenter de résoudre le litige à l’amiable.

Si cette tentative échoue, le Tribunal d’Instance pourra être saisi pour connaître du litige.

Étape 3 : Le bail de sortie progressive

Si le locataire accepte le bail de sortie progressive de la loi de 1948, alors il continue d’occuper et d’user normalement le logement loué. Le nouveau loyer fixé entre les parties s’appliquera progressivement, sur huit ans. Cela signifie que le montant du loyer prendra 1/8ème tous les mois.

Étape 4 : La fin du bail de sortie progressive

Comme vu ci-dessus, la durée d’un bail de sortie progressive est de huit ans. À l’issue de ce bail, un nouveau contrat doit être conclu entre le bailleur et le locataire. Cependant, ce contrat ne sera plus soumis à la loi de 1948.

Il sera soumis :

  • à la loi du 6 juillet 1989 si le logement est à usage d’habitation ;
  • à la loi Pinel du 18 juin 2014 et au régime des baux commerciaux consacré par les articles L145-1 et suivants du Code de commerce si le local entre dans le champ d’application des baux commerciaux (exercice d’une activité commerciale ou artisanale) ;
  • au droit commun des contrats s’il s’agit d’un bail professionnel, c’est-à-dire un local loué à un ou plusieurs locataire(s) exerçant notamment une profession libérale réglementée (avocat, médecin) ou non réglementée.

Le loyer de ce nouveau contrat de bail sera fixé selon les dispositions des lois susvisées.

FAQ

Comment reprendre un logement soumis à la loi de 1948 ?

Il existe 3 grands cas de reprise : - Le reprise avec relogement du locataire : Le propriétaire peut donner congé au locataire lorsqu'il souhaite récupérer le logement pour y habiter lui-même ou pour y loger un parent proche. Dans ce cas, il propose un logement de remplacement au locataire. - La reprise sans relogement du locataire : Cette solution n'est possible pour le propriétaire que lorsque le logement est acquis depuis au moins 10 ans au moment de la reprise. - La reprise pour construire : la réalisation de certains travaux permet au propriétaire de récupérer le logement avec offre de relogement lorsqu'il a obtenu l'autorisation de détruire l'immeuble pour en construire un nouveau, d'une surface habitable supérieure et contenant plus de logements.

Comment sortir de la loi de 1948 ?

Le propriétaire qui souhaite sortir du cadre de la loi de 1948 doit : 1. Le notifier au locataire en lui faisant une proposition de bail de sortie progressive par lettre recommandée avec accusé de réception ou acte d'huissier. 2. Attendre la réponse du locataire qui dispose d'un délai de 2 mois pour répondre favorablement ou non à la proposition. 3. Mettre en place le bail de sortie progressive. 4. La conclusion d'un nouveau contrat à l'issue du bail de sortie progressive.

Quels sont les logements soumis à la loi de 1948 ?

Les logements soumis à la loi de 1948 sont des logements construits avant le 1er Septembre 1948 et situés sur certaines communes de plus de 10 000 habitants ou limitrophes. Par ailleurs, les locataires de ces logements doivent être entrés dans les lieux avant le 23 Décembre 1986.

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Samuel est co-fondateur de LegalPlace et responsable du contenu éditorial. L’ambition est de rendre accessible le savoir-faire juridique au plus grand nombre grâce à un contenu simple et de qualité. Samuel est diplômé de Supelec et de HEC Paris

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