Baux soumis à la loi de 1948 : dans quels cas et comment le bailleur peut-il donner congé ?

Baux soumis à la loi de 1948 : dans quels cas et comment le bailleur peut-il donner congé ?

La loi du 1er septembre 1948 a été créée suite à la crise du logement après la Seconde Guerre Mondiale. Cette loi offre un régime très protecteur au locataire titulaire d’un contrat de location, que le bail soit à usage d’habitation ou à usage professionnel.

 

Champ d’application de la loi de 1948

La loi n°48-1360 du 1er septembre 1948 a désormais un champ d’application plutôt réduit. En effet, elle concerne uniquement les logements construits avants le 1er septembre 1948 et dont les locataires ont signé un bail avant le 23 décembre 1986. Cette loi concerne les logements à usage d’habitation comme ceux à usage professionnel.

Attention ! Un logement vacant depuis le 23 septembre 1986 n’est plus soumis à la loi du 1er septembre 1948. On peut donc dire que le champ d’application de la loi de 1948 se restreint de plus en plus.

Le bail soumis à la loi de 1948 n’a pas besoin d’être formalisé par écrit. Un bail verbal est tout à fait valable d’un point de vue légal. De la même façon, le contenu du bail soumis à la loi de 1948 n’est pas précisé dans le texte. C’est pourquoi, il est d’usage de se référer aux dispositions de la loi du 6 juillet 1989 par exemple s’agissant des logements à usage d’habitation à titre de résidence principale.

Attention ! Depuis l’entrée en vigueur de la loi du 6 juillet 1989 et de la loi Alur du 24 mars 2014, des clauses du bail de location à usage d’habitation sont réputées non écrites.

La loi de 1948 n’impose aucune durée minimale au bail de location. Une pleine liberté est laissée aux parties qui doivent convenir d’une durée lors de la signature.

Bon à savoir : Pour les baux soumis à la loi de 1948, une durée indéterminée est valable.

 

Les catégories des logements soumis à la loi de 1948

Pour bénéficier du régime de la loi de 1948, le logement doit répondre à une des conditions suivantes :

  • Être situé à Paris ou dans un rayon de 50km ;
  • Être situé dans une commune de plus 4 000 habitants ;
  • Être situé dans un commune de 4 000 habitants maximum dont la population totale s’est accrue d’au moins 5% d’après les recensements généraux ;
  • Appartenir aux catégories d’immeubles éligibles : II A, II B, II C, III A, III B, IV. Ces catégories dépendent de plusieurs facteurs, dont notamment le confort du logement et ses équipements.

Bon à savoir : Ces différentes catégories permettent de déterminer le montant maximum que le bailleur pourra demander à son ou à ses locataire(s).

Voici un tableau récapitulatif des différentes catégories de logement soumises à la loi de 1948 :

Catégorie du  logementDescription
II A ou II B ou II CLogement de bonne qualité avec des WC et une douche
III A ou III BLogement disposant de peu de confort
IVLogement ne correspondant pas aux normes de décence

Les normes de décence évoquées pour la catégorie IV comprennent notamment l’installation de l’eau courante dans l’appartement. Le cas échéant, le bailleur pourra être condamné à effectuer des travaux de mise en conformité.

Bon à savoir : Il existait auparavant une catégorie I, désignant des logements dits de luxe. Cependant, cette catégorie de logement n’est plus soumise à la loi 1948.

 

Augmentation du montant du loyer pour les baux soumis à la loi de 1948

La loi de 1948 laisse une place importante au principe de la liberté contractuelle. Ce principe se répercute également sur la révision du montant du loyer. En effet, si le bailleur souhaite augmenter le prix d’un logement soumis à la loi 1948, il devra au préalable obtenir l’accord du locataire.

Attention ! Les logements soumis à la loi 1948 doivent toutefois respecter les règles de plafonnement des loyers par m2, définies selon les catégories de logements évoquées ci-dessus.

Les plafonds des montants des loyers pour les logements soumis à la loi de 1948 sont fixés chaque année par un décret publié en juillet. Le dernier en vigueur est le décret n°2017-1140 du 6 juillet 2017.

Attention ! Selon ce décret, le montant des loyers peut être augmenté au maximum de 0,51%.

 

 Loi 1948 et droit au maintien dans les lieux

Comme vu ci-dessus, le régime prévu par la loi de 1948 est très protecteur du locataire. En particulier, ce texte prévoit un droit au maintien dans les lieux à l’expiration du contrat de bail, tant que le propriétaire n’a pas trouvé un nouveau locataire et signé un nouveau contrat.

Bon à savoir : Ce droit au maintien dans les lieux n’est pas limité dans le temps.

Cependant, ce droit a été restreint depuis l’entrée en vigueur de la loi n°2006-872 du 13 juillet 2006 dite loi d’Engagement National pour le Logement (ENL). Auparavant, en cas de décès du locataire, le bail soumis à la loi 1948 pouvait être poursuivi de plein droit par les héritiers. Désormais, la loi prévoit que seulement quelques personnes seront bénéficiaires du droit au maintien dans les lieux sans limitation de durée, en cas de décès du locataire ou d’abandon du logement. Il s’agit :

  • du conjoint ou partenaire de PACS ;
  • des enfants mineurs, s’il en existe, jusqu’à leur majorité, des ascendants et des personnes handicapées qui vivaient de façon effective avec le locataire sortant depuis au moins un an.

Bon à savoir : Le droit au maintien dans les lieux ne profite qu’aux occupants de bonne foi. Conformément à l’article 4 alinéa 2 de la loi du 1er septembre 1948, il s’agit des locataires qui exécutent leurs obligations. Le cas échéant, le bailleur pourra s’opposer au droit au maintien dans les lieux.

 

Bail de sortie loi 1948 : la procédure

Les propriétaires des logements classés dans les catégories II B et II C soumis à la loi de 1948 peuvent proposer à leur locataire un bail de sortie progressive de la loi de 1948. Ce bail a une durée de huit ans et concerne des logements dotés d’un certain confort.

Pour ce faire, le propriétaire doit respecter certaines formalités.

Étape 1 : Notification au locataire

Le bailleur souhaitant proposer un bail de sortie progressive de la loi de 1948 doit en notifier expressément le locataire par lettre recommandée avec accusé de réception. La lettre doit notamment mentionner la fixation d’un nouveau loyer, déterminé selon les montants des loyers des logements voisins.

Bon à savoir : Pour justifier le montant du loyer nouvellement fixé, le propriétaire doit préciser dans la notification trois références minimum de loyers se situant dans le voisinage et pour des logements comparables.

Étape 2 : Réponse du locataire

À compter de la réception de la proposition du bailleur, le locataire dispose d’un délai de deux mois pour répondre favorablement ou non à l’offre de bail de sortie progressive de la loi de 1948.

Bon à savoir : En cas de désaccord ou d’abstention du locataire, l’une ou l’autre des parties peut saisir la Commission Départementale de Conciliation (CDC) pour tenter de résoudre le litige à l’amiable. Si cette tentative échoue, le Tribunal d’Instance pourra être saisi pour connaître du litige.

Étape 3 : Le bail de sortie progressive

Si le locataire accepte le bail de sortie progressive de la loi de 1948, alors il continue d’occuper et d’user normalement le logement loué. Le nouveau loyer fixé entre les parties s’appliquera progressivement, sur huit ans. Cela signifie que le montant du loyer prendra 1/8ème tous les mois.

Étape 4 : La fin du bail de sortie progressive

Comme vu ci-dessus, la durée d’un bail de sortie progressive est de huit ans. À l’issue de ce bail, un nouveau contrat doit être conclu entre le bailleur et le locataire. Cependant, ce contrat ne sera plus soumis à la loi de 1948. Il sera soumis :

Le loyer de ce nouveau contrat de bail sera fixé selon les dispositions des lois susvisées.