ConnexionLe transfert et la reprise du bail de location
Dernière mise à jour le 05/12/2023
La reprise du contrat de bail d’habitation ( bail vide ou bail meublé) est une dérogation au principe de la titularité du bail conclu entre le locataire et le bailleur.
Cette reprise est encadrée par l’article 14 de la loi du 6 juillet 1989. La reprise et le transfert de bail est exceptionnellement possible dans 2 situations:
- le décès du locataire;
- l’abandon du domicile.
Dans quels cas la loi autorise-t-elle une reprise de bail?
Par principe, le contrat de bail est signé entre un bailleur et un preneur pour la location d’un logement.
Le locataire, seul signataire du contrat, est réputé être également le seul bénéficiaire direct dudit contrat. Le principe veut que le bail soit alors automatiquement résilié au décès du locataire.
Toutefois, depuis la loi du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, il est possible de déroger à ce principe dans certains cas.
En effet, l’article 14 de cette loi prévoit la possibilité de transférer un bail de location dans les cas où le locataire abandonne le domicile ou décède .
L’article 40 prévoit le transfert du bail de location en cas de logement social.
Le transfert du bail est uniquement opéré dans les 2 situations suivantes:
- le décès du locataire ;
- l’abandon du domicile.
Qu’il s’agisse d’un transfert pour l’un ou l’autre de ces motifs, les conditions à remplir pour que le transfert soit valable sont les mêmes.
Qui sont les bénéficiaires de la reprise du contrat de bail?
Les personnes pouvant bénéficier d’un transfert de bail de location sont les suivantes :
- Le conjoint survivant;
- Le partenaire pacsé du locataire;
- Un ascendant ou descendant du défunt locataire ;
- Le « concubin notoire » ;
- Les personnes à charge pour cause d’handicap ou âgées de plus de 65 ans.
Quelles conditions permettent le transfert du contrat de bail?
Les conditions au transfert et à la reprise du bail varient selon la qualité de la personne bénéficiant de la faculté à reprendre le bail.
Les conditions pour le conjoint survivant et le partenaire pacsé
L’article 1715 du Code civil dispose que le bail est réputé appartenir aux 2 époux, même s’il n’a été signé que par l’un des deux, et ce même avant mariage.
C’est également le cas pour les partenaires pacsés après demande conjointe de cotitularité du bail.
Ainsi, le conjoint survivant et le partenaire pacsé ont un droit exclusif de transfert du bail en cas de décès du locataire.
Dès lors, les héritiers n’ont pas de droit direct sur le bail du défunt. En revanche, le conjoint ou le partenaire pacsé a le droit de renoncer de manière express au transfert du bail de location.
Les conditions pour le concubin notoire
La preuve du concubinage se fait par tout moyen et il n’y a pas d’obligation de dépendance économique entre les concubins.
Celui-ci devra justifier avoir vécu au moins un an avec le locataire à la date de l’événement (abandon du domicile ou décès).
Les conditions pour les ascendants et descendants et les personnes de plus de 65 ans à la charge du locataire
Les personnes à charge du locataire devront également justifier avoir vécu au moins un an avec le locataire à la date de l’événement.
Les rapports locatifs entre le locataire et les bénéficiaires sont donc décisifs pour permettre un transfert de location.
En cas de concurrence entre plusieurs bénéficiaires du transfert de bail de location, c’est au juge civil de trancher le litige en fonction des intérêts de chacun. Pour cela, il prend notamment en compte la possibilité de se loger de chacun, les revenus et ressources des différents ménages, etc.
Comment demander un transfert du bail d’habitation?
Si vous souhaitez reprendre le bail d’un locataire décédé ou ayant abandonné son domicile, des mentions doivent obligatoirement figurer dans votre demande. Si le bail à reprendre porte sur un logement social, des conditions supplémentaires sont requises.
Les mentions obligatoires de la lettre de demande de reprise
La demande de transfert doit être adressée au bailleur par lettre recommandée avec accusé de réception.
Cette lettre doit également respecter des règles de fond. En effet, elle doit intégrer :
- Le contrat de location ;
- La qualité de bénéficiaire de l’auteur de la lettre (à appuyer si possible avec certains justificatifs officiels) ;
- Une demande explicite de transmission du bail.
Si la demande intervient dans le cadre du décès du locataire, alors la preuve du décès doit être apportée avec l’acte de décès de l’état civil. Cette preuve suffit au ménage pour continuer le bail automatiquement.
Dans le cadre d’un abandon de domicile, il faudra prouver que le locataire a quitté définitivement le logement.
Les spécificités du transfert de bail de location d’un logement social en HLM
Le droit au transfert de bail de location peut également s’appliquer aux logements HLM en respectant 2 conditions supplémentaires :
- un niveau de ressources exigé pour l’attribution d’un logement social : les revenus du bénéficiaire ne doivent pas dépasser le plafond autorisé pour résider en HLM ;
- un logement adapté aux besoins du bénéficiaire: le logement ne doit pas être sous-occupé.
La loi ALUR du 24 mars 2014 précise que dans le cas où le logement social est inapproprié aux besoins du/des bénéficiaire(s) du transfert de bail, le bailleur social peut proposer un logement de taille plus appropriée auquel le bénéficiaire du transfert aura droit prioritairement.
Peut-on céder un bail d’habitation ?
En principe, tout contrat peut être cédé si les deux parties consentent à cette cession..
Ainsi, dans le cadre d’une cession de contrat, les droits et obligations du cédant sont transférés au cessionnaire.
L’article 8 de la loi du 6 juillet 1989, prévoit que le locataire signataire du contrat de bail d’habitation n’a pas le droit de céder le contrat de bail, à moins que le bailleur donne une autorisation explicite et écrite de la cession de ce contrat de bail.
Dans ce cas, une cession du bail de location est possible. Le contrat de cession de bail d’habitation se fera entre les trois parties suivantes :
- le propriétaire bailleur;
- le locataire cédant;
- et le cessionnaire reprenant le logement.
FAQ
Qu'est-ce qu'une reprise de bail ?
Dans quelles situations un bailleur peut-il reprendre son logement ?
- Un congé pour reprise ;
- Le congé pour vendre ;
- Un congé pour motif légitime et sérieux.
Le congé donné par le bailleur doit être délivré par lettre recommandée avec accusé de réception, par acte d'huissier ou par lettre remise en main propre contre émargement ou récépissé. Cette lettre doit être envoyée en respectant les préavis légaux. Par ailleurs, le contrat ne peut être résilié avant la date de fin prévue.
Dans quels cas le bail de location peut-il être transféré ?
Samuel Goldstein
Samuel est co-fondateur de LegalPlace et responsable du contenu éditorial. L’ambition est de rendre accessible le savoir-faire juridique au plus grand nombre grâce à un contenu simple et de qualité. Samuel est diplômé de Supelec et de HEC Paris
Dernière mise à jour le 05/12/2023
Rédigé par
Samuel Goldstein
Samuel est co-fondateur de LegalPlace et responsable du contenu éditorial. L'ambition est de rendre accessible le savoir-faire juridique au plus grand nombre grâce à un contenu simple et de qualité. Samuel est diplômé de Supelec et de HEC Paris
bonjour, ma propietaire est decede. sa fille a repise le bail a son nom, je n ai aucun papier ni contrat de location au nom de la fille de ma proprietaire est ce legal
Bonjour,
En principe, en cas de décès du bailleur, le bail se poursuit avec ses héritiers, sans qu’un nouveau contrat soit nécessaire. Le transfert de qualité de bailleur n’exige pas systématiquement la signature d’un nouveau bail, tant que les conditions initiales sont respectées.
Nous vous invitons à prendre contact avec un avocat spécialisé, qui saura vous renseigner davantage.
En espérant que notre réponse vous sera utile, nous vous souhaitons une belle journée.
L’équipe LegalPlace.
Suite au déces de son papa mon fils vivait avec lui et fournissait sa déclaration d impots tout les ans ,il a demandé un transfert de bail refusé par les 3F (bailleur ).nous avons engagé un avocat et malgré ça le tribunal a refusé le transfert motif logement trop alors que son amie devait vivre avec lui et l enfant de cette personne. Je précise que mon fils paye le loyer et a jour de ces paiements. Il y a t il une solution d après vous ? Il est considéré comme squatteur a ce jour et ça je ne… Lire la suite »
Bonjour,
Votre situation est complexe et nécessite l’avis d’un professionnel.
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En vous souhaitant une belle journée,
L’équipe LegalPlace.
Lors d’un transfert de bail, est-ce que le bailleur doit entreprendre des travaux ou le logement est remis en l’état ?
Bonjour,
Lors d’un transfert de bail, le logement n’a pas à être remis à neuf, mais il doit rester conforme aux critères de décence prévus par l’article 6 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 et au décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002. Aucun travaux n’est donc obligatoirement requis si le logement reste en bon état d’usage et respecte les normes minimales.
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L’équipe LegalPlace.
Bonjour,
Si mon frère quitte son logement du jour au lendemain (avec départ pour les Antilles), est-ce que je peux reprendre son logement , en sachant que je vais également régularisé ses dettes de loyer?
Bonjour,
En principe, un bail d’habitation ne peut être transféré qu’en cas de succession de droit au bail, prévue par l’article 14 de la loi du 6 juillet 1989 (ex. décès, abandon de domicile, ou cohabitation stable et continue).
Si vous n’êtes ni cotitulaire du bail, ni occupant régulier des lieux, le bailleur n’est pas tenu d’accepter une reprise du contrat, même si vous régularisez les dettes. Il peut exiger une libération des lieux ou vous proposer un nouveau bail à sa seule discrétion.
En espérant que notre réponse vous sera utile, nous vous souhaitons une belle journée. L’équipe LegalPlace.
Bonjour je vis avec ma grand mère depuis 2021 de manière continue et stable dans un logement social J’ai tout mes papiers officiel à son adresse. ma grand doit partir en maison senior pour une perte d’autonomie le 15 septembre. je suis reconnu travailleur handicapé. j ai donc demandé un transfert de bail qui m’a était refusé car pour eux ce n’est pas un abandon de domicile. j’ai donc effectué un recours amiable et envoyer dans les prochains jours un recours administratif au tribunal. Ma grand mère doit avoir rendu les clefs le 30 septembre je me retrouve à la… Lire la suite »
Bonjour, En principe, tant qu’aucune décision judiciaire définitive n’a été rendue et que le bail n’a pas été transféré ou résilié légalement, le droit d’occupation du logement reste attaché au titulaire du bail. Si le bail n’est pas au nom de la personne occupant le logement, le bailleur peut considérer cette occupation comme non autorisée une fois que les clés sont restituées, même en présence d’un recours administratif en cours. Dans ce contexte, la jouissance du logement dépend strictement du statut légal du locataire inscrit sur le bail. En espérant que notre réponse vous sera utile, nous vous souhaitons une… Lire la suite »
Bonjour mon papa est locataire il doit partir en epad prochainement peut cédé son appartement à sa fille
Bonjour,
Un départ en EHPAD pourrait être considéré comme un abandon du domicile, à condition qu’il soit définitif. Dans ce cas, le bail peut être repris par un descendant, mais seulement si cette personne vivait avec le locataire depuis au moins un an au moment du départ (article 14 de la loi de 1989). Si ce n’est pas le cas, le bail ne peut pas être transféré, sauf si le bailleur accepte de signer un nouveau contrat avec la personne concernée.
En espérant que notre réponse vous sera utile, nous vous souhaitons une belle journée.
L’équipe LegalPlace.
Bonjour j’habite avec ma mère en appartement HLM hors ma maman est décédé mercredi 30 avril je me suis renseigné pour avoir le bail de l’appartement à mon nom mais quel sont less documents administratifs me faut-il pour les envoyer à l’office D’HLM et donc récupérer le bail avec mon seul nom dessus merci.
Bonjour, En cas de décès du titulaire d’un bail HLM, un droit au maintien dans les lieux peut être envisagé pour un membre de la famille ayant vécu de manière stable, continue et déclarée avec le locataire depuis au moins un an avant son décès. Pour faire une demande de transfert de bail à votre nom, vous devrez généralement fournir à l’office HLM : une copie de l’acte de décès de votre mère, un justificatif de domicile prouvant votre présence dans le logement depuis au moins un an (quittances, attestations CAF, etc.), une pièce d’identité, ainsi que tout document attestant… Lire la suite »
Bonjour mon conjoint vient de décéder nous figurons tous les deux sur le bail mais le logement est aujourd’hui trop grand et trop cher pour moi les hlm ont il obligation de me reloger? Cordialement
Bonjour, En cas de décès d’un cotitulaire du bail dans un logement social (HLM), le conjoint survivant bénéficie du maintien dans les lieux en tant que titulaire du bail. Toutefois, si le logement devient inadapté à votre situation, les bailleurs sociaux ont, selon la réglementation en vigueur en 2025, l’obligation d’étudier votre demande de relogement, notamment pour un logement correspondant mieux à la composition de votre foyer et à vos ressources. Ce relogement n’est pas automatique, mais le bailleur doit vous proposer des solutions adaptées si vous en faites la demande formelle. En espérant que notre réponse vous sera utile,… Lire la suite »