ConnexionBaux soumis à la loi de 1948 : dans quels cas et comment le bailleur peut-il donner congé ?
Dernière mise à jour le 17/05/2024
- Quel est le champ d’application de la loi de 1948 ?
- Quels sont les logements soumis à cette loi ?
- Quelles sont les règles applicables au bail régi par la loi de 1948 ?
- Comment augmenter le loyer d’un tel bail ?
- Comment résilier un bail soumis à la loi de 1948 ?
- Quelle est la procédure pour sortir de l’encadrement de cette loi ?
- Quelle est l’issue du bail au décès d’un locataire ?
- FAQ
La loi 1948, juridiquement connue sous la loi n°48-1360 du 1er septembre 1948, est entrée en vigueur afin de pallier la crise du logement provoquée par la Seconde Guerre mondiale.
Cette loi a pour but d’offrir un régime très protecteur au locataire titulaire d’un contrat de location, que le bail soit à usage d’habitation ou à usage professionnel. En effet, si le logement est éligible à cette loi, le locataire bénéficie d’un loyer peu élevé et d’un droit au maintien dans les lieux au terme du bail.
Quel est le champ d’application de la loi de 1948 ?
Aujourd’hui, la loi du 1er septembre 1948 dispose d’un champ d’application réduit.
En effet, pour en bénéficier, le logement doit remplir, cumulativement, les conditions suivantes :
- Il doit avoir été construit avant le 1er septembre 1948 ;
- Le locataire doit être entré dans le logement avant le 23 décembre 1986 ;
- Il doit se situer dans certaines communes de plus de 10 000 habitants ou à proximité de celles-ci.
Les logements situés dans une zone ci-après pourront alors bénéficier de l’application de la loi du 1er septembre 1948 :
- A Paris ou dans un rayon de 50km ;
- Dans une commune de plus de 4 000 habitants ;
- Dans une commune de 4 000 habitants maximum dont la population totale s’est accrue d’au moins 5% selon les recensements généraux.
Quels sont les logements soumis à cette loi ?
Au-delà du champ d’applicabilité de la loi, les logements concernés sont classés dans des catégories en fonction de leurs équipements et de leur niveau de confort.
En effet, les catégories de logements éligibles sont ceux des catégories : II A, II B, II C, III A, III B, IV. Et pour les logements de catégories IV, le bailleur pourra être amené à réaliser des travaux de mise en conformité.
Voici, un tableau récapitulatif de la catégorie d’un logement en fonction de ses caractéristiques.
| Catégorie du logement | Caractéristiques du logement |
| II A | Situé dans une construction en matériaux de très bonne qualité ;
Avec WC particulier, une salle de bains et du chauffage central. |
| II B | Situé dans une construction en matériaux de bonne qualité, souvent dépourvue d’ascenseur. |
| II C | Situé dans une construction en matériaux de bonne qualité mais d’aspect ordinaire, et habituellement dépourvue d’ascenseur ;
Comprenant rarement plus de 4 pièces principales. |
| III A | Situé dans une construction en matériaux de qualité médiocre, mais avec une isolation phonique et thermique satisfaisante. |
| III B | Situé dans une construction de qualité médiocre, avec certains vices (humidité, isolations phoniques et thermiques très insuffisantes). |
| IV | Situé dans une construction en matériaux défectueux ou dans un immeuble dépourvu de tout équipement (aucun WC dans le logement, ni dans l’immeuble). |
Quelles sont les règles applicables au bail régi par la loi de 1948 ?
Puisque la loi du 1er septembre 1948 propose un régime favorable pour le bail portant sur les logements éligibles, les règles sont relativement souples et protectrices pour le locataire.
Le contenu et la forme du bail
Le bail soumis à la loi de 1948 n’est pas obligatoirement conclu par écrit. Légalement, pour ce type de bail, le bail verbal est légalement valable.
De plus, le contenu du bail n’est pas légalement défini par la loi. En d’autres termes, il n’y a pas de mention obligatoire à indiquer.
De ce fait, pour encadrer ce contrat, il est tout à fait possible de faire usage des dispositions de la loi du 6 juillet 1989 relative au logement à usage d’habitation à titre de résidence principale.
La durée du bail
Concernant la durée d’un bail régi par la loi du 1er septembre 1948, cette dernière reste silencieuse.
De ce fait, aucune durée minimale n’est imposée donc les parties sont libres de choisir la durée du contrat lors de sa signature.
Le droit au maintien
Une spécificité supplémentaire du bail régi par la loi 1948 en termes de protection du locataire réside dans le droit au maintien dans le logement lors de l’expiration du contrat de bail.
En effet, ce droit au maintien est valable tant que le propriétaire n’a pas signé un nouveau contrat de bail avec un autre locataire.
Toutefois, depuis l’entrée en vigueur de la loi n°2006-872 du 13 juillet 2006, dite loi d’engagement national pour le logement (ENL), ce droit au maintien est largement restreint.
En effet, auparavant, lors du décès du locataire, le bail pouvait être poursuivi de plein droit par ces héritiers. Désormais, aujourd’hui, lors du décès du locataire, le bail est automatiquement résilié.
Cependant, malgré cette résiliation du bail , le droit au maintien dans les lieux est transféré :
- Au conjoint ou au partenaire du défunt ;
- A ses enfants mineurs jusqu’à leur majorité, à ses ascendants et aux personnes handicapées qui vivent de façon effective avec lui depuis au moins 1 an avant son décès.
Comment augmenter le loyer d’un tel bail ?
Eu égard aux développements préalables, le bail loi 1948 est favorable au locataire et laisse une place importante à la liberté contractuelle.
De ce fait, l’augmentation du loyer dans le cadre d’un tel bail est plafonnée. En effet, que les augmentations soient annuelles ou ponctuelles, le montant du loyer après augmentation doit être inférieur au plafond réglementaire fixé chaque année selon la catégorie du logement et sa localisation.
Les plafonds sont fixés annuellement par un décret publié en juillet.
Comment résilier un bail soumis à la loi de 1948 ?
A l’instar des autres baux, il est possible de résilier un bail soumis à la loi de 1948. Selon que ce soit le locataire ou le bailleur à l’initiative de cette résiliation, les règles varient légèrement.
A l’initiative du locataire
Le locataire souhaitant quitter le logement doit résilier le bail.
A cette fin, il doit envoyer son congé au bailleur en respectant un délai de préavis :
- D’un mois si le logement est loué meublé ;
- De 3 mois si le logement est loué vide.
A l’initiative du bailleur
Au regard de conditions plus restrictives, le bailleur peut également résilier un bail régi par la loi de 1948.
En effet, le bailleur peut résilier le bail à l’échéance du contrat, sans que le locataire lui oppose son droit au maintien dans les lieux, pour 2 motifs seulement :
- Le congé pour reprise du logement afin d’y habiter ou loger des proches ;
- Le congé pour réaliser des travaux.
Toutefois, le bailleur doit respecter un délai de préavis avant l’échéance de 6 mois.
Quelle est la procédure pour sortir de l’encadrement de cette loi ?
Si le logement occupé et réglementé par la loi de 1948 et appartient à la catégorie II B ou II C, le bailleur peut proposer au locataire une sortie progressive de loi de 1948 en 4 étapes :
- La notification du locataire ;
- La réponse apportée par le locataire ;
- La mise en place d’un bail de sortie progressive ;
- L’échéance du bail de sortie progressive.
Etape n°1 : La notification du locataire
Le bailleur qui souhaite ne plus soumettre le bail de son locataire à la loi 1948 doit en informer expressément son locataire par LRAR.
A cette fin, grâce à cette lettre, il lui propose un bail de sortie progressive. Ladite lettre doit fixer un nouveau loyer dont le montant est déterminé selon les montants des loyers des logements aux alentours.
Etape n°2 : La réponse apportée par le locataire
Ensuite, à compter de la réception de la proposition du bailleur, le locataire dispose d’un délai de 2 mois pour lui apporter une réponse.
En cas de désaccord, les parties peuvent saisir la Commission départementale de conciliation afin de trouver une solution amiable.
Si cela s’avère impossible, le juge des contentieux de la protection (JCP) pourra être saisi.
Etape n°3 : La mise en place d’un bail de sortie progressive
Dans l’hypothèse où le locataire a apporté une réponse positive à la proposition du bailleur et donc à l’application d’un bail de sortie progressive, il continue d’occuper et d’user normalement le logement.
La seule différence est que le nouveau loyer s’applique progressivement sur 8 ans.
Etape n°4 : L’échéance du bail de sortie progressive
Enfin, à l’issue des 8 ans du bail de sortie progressive, un nouveau contrat de bail est conclu entre les parties.
Toutefois, ce nouveau contrat de bail ne peut plus être soumis à la loi du 1er septembre 1948.
De ce fait, selon l’usage auquel le bien loué sera destiné, il sera réglementé par :
- La loi du 6 juillet 1989 si le logement loué est à usage d’habitation ;
- La loi Pinel du 18 juin 2014 et le régime des baux commerciaux des articles L.145-1 et suivants du code de commerce si le local entre dans le champ d’application des baux commerciaux ;
- Le droit commun des contrats s’il s’agit d’un bail professionnel.
Enfin, le loyer du nouveau contrat de bail est fixé selon les modalités et les dispositions de la loi applicable en fonction de l’usage du bien.
Quelle est l’issue du bail au décès d’un locataire ?
Face un bail soumis aux dispositions de la loi de 1948, les conséquences du décès du locataire ou de son abandon du logement varient selon que le logement reste habité ou devient vacant après le décès.
Le logement reste habité
A la mort d’un locataire, le bail loi 1948 est immédiatement résilié.
Cependant, il existe un droit au maintien dans les lieux sans limitation de durée pour :
- Le conjoint ou le partenaire de PACS du défunt ;
- Les enfants mineurs du défunt jusqu’à leur majorité, ses ascendants et les personnes handicapées à sa charge.
En cas de conflit entre plusieurs personnes se prévalant de ce droit, c’est le juge des contentieux de la protection (JCP) du tribunal judiciaire dont dépend le logement qui tranchera.
Le logement devient vacant
Enfin, lorsqu’à la mort du locataire le logement devient vacant, le contrat de bail est également automatiquement résilié.
Puisque le logement devient vacant, il n’est plus éligible à un bail réglementé par la loi du 1er septembre 1948.
FAQ
Quels sont les cas de reprise d'un logement soumis à la loi du 1er septembre 1948 ?
- La reprise avec relogement du locataire : le propriétaire peut donner congé au locataire lorsqu'il souhaite récupérer le logement pour y habiter lui-même ou pour y loger un parent proche. Dans ce cas, il propose un logement de remplacement au locataire ;
- La reprise sans relogement du locataire : cette solution n'est possible pour le propriétaire que lorsque le logement est acquis depuis au moins 10 ans au moment de la reprise ;
- La reprise pour construire : la réalisation de certains travaux permet au propriétaire de récupérer le logement avec offre de relogement lorsqu'il a obtenu l'autorisation de détruire l'immeuble pour en construire un nouveau, d'une surface habitable supérieure et contenant plus de logements.
Comment sortir du cadre de la loi de 1948 ?
Pourquoi la loi du 1er septembre 1948 a-t-elle été promulguée ?
Samuel Goldstein
Samuel est co-fondateur de LegalPlace et responsable du contenu éditorial. L’ambition est de rendre accessible le savoir-faire juridique au plus grand nombre grâce à un contenu simple et de qualité. Samuel est diplômé de Supelec et de HEC Paris
Dernière mise à jour le 17/05/2024
Rédigé par
Samuel Goldstein
Samuel est co-fondateur de LegalPlace et responsable du contenu éditorial. L'ambition est de rendre accessible le savoir-faire juridique au plus grand nombre grâce à un contenu simple et de qualité. Samuel est diplômé de Supelec et de HEC Paris
Bonjour.Mon père est décédé à 93 ans laissant ma mère dans ce logement en bail écrit de 1948.Elle voudrait acheter ce logement avec cette loi.La voisine à préciser que le prix était différent de celui du marché.Est ce possible pour ma mère de l’acheter dans le cadre de cette loi .Puis-je l’aider financièrement dans cet achat ?.Ils sont locataires depuis 1970.
Merci pour vos conseils.
Bien cordialement.
VV
Bonjour, Légalement, si le logement est soumis à la loi de 1948, l’épouse d’un défunt peut bénéficier d’un droit de priorité à l’achat si le bailleur souhaite vendre, et le prix peut être inférieur au marché (article 10 de la loi du 1er septembre 1948), sous réserve de l’accord du propriétaire. Il est parfaitement possible d’aider financièrement son parent, par don manuel ou prêt familial, dans les limites fiscales en vigueur. Nous vous invitons à prendre contact avec un avocat spécialisé, qui saura vous renseigner davantage. En espérant que notre réponse vous sera utile, nous vous souhaitons une belle journée.… Lire la suite »
Bonjour je suis titulaire d’un bail loi 48 depuis 1975. L’immeuble dans lequel se trouve mon appartement a été racheté par un bailleur social qui me demande de répondre a un questionnaire sur l’occupation du parc social et me demande de fournir mon avis d imposition. Es ce légal et si oui quelle conséquence pour moi. Merci pour votre réponse cordialement
Bonjour, En principe, un bailleur social peut légalement demander à un locataire, y compris titulaire d’un bail soumis à la loi de 1948, de fournir des informations sur sa situation et son avis d’imposition, conformément à l’article L. 442-5 du Code de la construction et de l’habitation. Cette demande vise à vérifier les conditions d’occupation du logement dans le cadre de la gestion du parc social. En cas de refus de réponse, des conséquences peuvent en découler, notamment en cas de dépassement des plafonds de ressources ou de sous-occupation du logement. En espérant que notre réponse vous sera utile, nous… Lire la suite »
Merci pour votre réponse. Si mes ressources dépassent le plafond quelles sont les conséquences. Peut on réviser mon loyer. Merci par avance
veuve d’un locataire d’un appartement soumis à la loi de 1948 et âgée de 85ans après une occupation des lieux depuis plus de 50 ans, mon propriétaire a t il le droit de m’expulser
Bonjour,
Dans le cadre d’un logement soumis à la loi de 1948, le conjoint survivant peut bénéficier du maintien dans les lieux si les conditions sont réunies. Après plusieurs décennies d’occupation et à un âge avancé, la protection est particulièrement renforcée : le propriétaire ne peut pas obtenir une expulsion librement. La reprise du logement n’est possible que dans des cas très spécifiques et strictement encadrés par la loi (par exemple, non respect par le locataire de ses obligations).
En espérant que notre réponse vous sera utile, nous vous souhaitons une belle journée.
L’équipe LegalPlace.
Quoi faire si Le logement devient vacant puisque le locataire part en maison de retraite ? Faut il un délai minimal ?
Bonjour, Si le locataire quitte le logement pour entrer en maison de retraite, il peut résilier le bail à tout moment, avec un préavis réduit à un mois, conformément à l’article 15, I, alinéa 2 de la loi du 6 juillet 1989 : « Le délai de préavis est d’un mois, quel que soit le motif, pour le locataire dont l’état de santé justifie un changement de domicile ». Le locataire doit simplement notifier son congé par lettre recommandée avec accusé de réception ou par acte d’huissier, en joignant un justificatif médical (certificat du médecin ou attestation de l’établissement). Il n’y… Lire la suite »
Bonjour,
Je souhaite louer à un etudiant une chambre de mon domicile pour la rentrée prochaine mais le syndic de mon immeuble souhaite peut etre passer l’ilmmeuble dans quelques mois en peril ordinaire car il y a qq soucis sur la facade. Si cela sera le cas alors que j’ai loué une chambre dois-je rompre le bail ? si oui dans quel delai ? Merci pour votre aide.
Bonjour,
Si un arrêté de péril interdit d’occuper la chambre louée, il faut rompre le bail immédiatement, sans délai de préavis.
Si la chambre n’est pas concernée directement et reste décente et habitable, il est possible de maintenir la location.
En espérant que notre réponse vous sera utile, nous vous souhaitons une belle journée.
L’équipe LegalPlace.
Bonjour, pourriez vous me dire dans quelles cases de de la déclaration de revenus faut il déclarer les revenus et charges d’une location en loi 1948. Existe il un régime spécial sur la déclaration d’impôts, car je ne la trouve pas ?
Merci pour votre aide
Bonjour,
Votre situation est complexe et nécessite l’avis d’un professionnel.
Nous vous invitons à prendre contact avec l’un de nos comptables partenaires, par le biais de notre page contact : https://www.legalplace.fr/contact/
N’oubliez pas de préciser votre numéro de téléphone dans le corps du texte, afin d’être contacté plus rapidement.
En vous souhaitant une belle journée,
L’équipe LegalPlace
Bonsoir,
Loi 1948. Congé de pure forme a été donné il y a quelques années avec maintien dans les lieux pour occupant de bonne foi. Donc plus de bail et ses clauses (dont de visites).
Le prioritaire vend. Je n’ai donc pas reçu de congé pour vente (juste un e-mail m’informant qu il vendait). Sans congé pour vente quel droit de visite s’applique ?
Je ne m’oppose pas aux visites mais je souhaite qu’elles aient lieu à ma convenance.
Merci de votre aide !
Bonjour, Dans le cadre d’un logement soumis à la loi de 1948, si un congé a été délivré mais que le maintien dans les lieux a été accordé en tant qu’occupant de bonne foi, le bail initial est en effet éteint, tout en conservant certains droits et obligations limités. En l’absence de congé pour vente régulier, aucune disposition spécifique ne vous impose actuellement d’accepter les visites. Toutefois, la jurisprudence tend à reconnaître un droit de visite au propriétaire en cas de vente, sous réserve qu’il respecte vos conditions de disponibilité et de tranquillité. L’organisation des visites doit donc se faire… Lire la suite »
merci beaucoup !
Bonjour,
Donc techniquement je n’ai plus de bail puisqu’un congé de pur forme a été donné par le propriétaire actuel vendeur.
Que se passe-t-il si un acheteur de plus de 65 ans achète mon appartement et veut l’occuper?
Dans la mesure ou je n’ai plus de bail, peut-il me donner conger et pour quel motif ?
Il faut savoir que le prix de vente est à plus de 500 000 euros occupé, 750 000 vide. Donc forcément l’acheter n’a pas de revenu modeste (ce qui est mon cas).
Serai je protégée ?
Mercin de votre aide !
Bonjour, En principe, si un congé a été délivré régulièrement par le bailleur en respectant les formes et délais de l’article 15 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, et que ce congé est arrivé à son terme, vous n’êtes plus titulaire d’un bail en cours. L’acheteur n’a donc pas à vous délivrer un nouveau congé mais peut, en droit, exiger votre départ. Toutefois, si vous vous maintenez dans les lieux et que vous remplissez les conditions de protection prévues à l’article 15, III de la loi précitée (âge supérieur à 65 ans et ressources inférieures aux plafonds… Lire la suite »
Bonjour,
je suis actuellement locataire d’un appartement régit par la loi de 1948. Le propriétaire est décédé et la succession est en cours. Existe t il des recours pour que je puisse restée locataire de cet appartement sous la loi de 1948.
Je vous remercie
EJ
Bonjour,
Il est possible de rester locataire sous la loi de 1948 malgré le décès du propriétaire, car le bail continue avec les héritiers.
Tant que les conditions de la loi sont respectées (occupation et ressources), ils ne peuvent pas y mettre fin sans motif légal.
En espérant que notre réponse vous sera utile, nous vous souhaitons une belle journée.
L’équipe LegalPlace.