Investir en nom propre ou via une SCI ? Comparaison et avantages

Investir en nom propre ou via une SCI ? Comparaison et avantages

Au moment d’acheter de l’immobilier à plusieurs, la question de la forme juridique la mieux adaptée se pose. Est-il plus avantageux d’investir en nom propre ou de créer une Société Civile Immobilière (SCI) ?

Tout dépend du régime auquel les acheteurs souhaitent se soumettre pour la détention, la gestion et la transmission de leur patrimoine. Statut de propriétaire indivis ou d’associé, indivision et société civile offrent chacune des avantages et des inconvénients. Nom propre, SCI : comparer pour bien choisir. Il est également important de regarder quel coût peut représenter la création d’une SCI, en Effet il est important de prendre en compte les coûts de création SCI quand on veut comparer les deux options.

 

Achat en nom propre, SCI : dans quelles situations le choix se présente-t-il ?

Dans le cadre d’un investissement immobilier, 2 hypothèses excluent d’emblée le choix de la SCI :

  • L’investisseur achète seul. A la différence de la SARL ou de la SAS, notamment, la SCI n’a pas vocation à être unipersonnelle. L’article 1832 du Code civil prévoit en effet que « la société est instituée par deux ou plusieurs personnes (…) elle peut être instituée, dans les cas prévus par la loi, par l’acte de volonté d’une seule personne ». En aucun cas la loi n’autorise la SCI à associé unique. Ainsi, lorsque le projet d’achat ne comporte qu’une personne, l’investisseur doit obligatoirement acheter en nom propre ou créer une société commerciale de type EURL ou SASU.

Bon à savoir : Les entrepreneurs œuvrant dans le secteur de l’immobilier privilégient cette forme de société pour simplifier les formalités d’investissement et de gestion d’un patrimoine immobilier. De plus, dans une SCI, les avantages civils et fiscaux sont nombreux, acheter en SCI est donc plus optimisé dans certains cas.

A noter : lorsque la SCI est créée à plusieurs, et devient unipersonnelle suite à une cession de parts ou au décès des autres associés, l’associé unique dispose d’un délai de 1 an à compter de la demande d’un tiers intéressé pour régulariser la situation. A défaut, la société civile immobilière risque la dissolution.

  • Les propriétaires projettent une activité commerciale. Achat-revente ou location meublée, ces activités impliquent des actes de commerce par nature au sens de l’article L110-1 du Code de commerce. Dans ces conditions, la société commerciale de type SAS ou SARL s’impose au détriment de la SCI et de l’achat en nom propre.

A noter : en tout état de cause, la SCI qui exerce à titre principal une activité commerciale doit obligatoirement s’assujettir à l’impôt sur les sociétés (IS), elle ne peut légalement bénéficier des avantages fiscaux de la société transparente.

Pour résumer :

Achat à plusieursAchat seul
Activité de nature civileLes acheteurs ont le choix entre SCI et investissement en nom propreInvestissement en nom propre ou création de société commerciale – EURL ou SASU
Activité commerciale (achat-revente et location meublée)Société commerciale – SAS ou SARL – obligatoire
Nom propre / SCI : le choix ne s’impose que dans le cas d’un achat de biens immobiliers à plusieurs, en vue d’exercer une activité de nature civile – location non meublée incluse.

 

Investissement en nom propre / SCI : comparaison.

Les points de comparaison à prendre en compte pour choisir entre achat en SCI ou en nom propre lors d’un investissement immobilier à plusieurs tiennent au niveau de simplicité de création et de gestion des différentes structures d’une part, à leurs coûts respectifs de constitution et de fonctionnement d’autre part.

Création et administration : le bien immobilier en nom propre comme mode de détention plus simple.

Lorsque plusieurs personnes achètent ensemble un bien immobilier, ils sont soumis par défaut au régime légal de l’indivision. Les acheteurs cosignent l’acte de vente et deviennent de facto propriétaires indivis du patrimoine immobilier : l’achat en nom propre ne suppose aucune formalité préalable. De même, l’administration des biens possédés en nom propre n’implique aucune formalité pendant la durée de détention, et ce quel que soit le nombre de propriétaires indivis.

A contrario, la SCI implique de créer une structure juridique. Les acquéreurs doivent pour cela s’astreindre à des formalités : rédiger des statuts, faire publier une annonce légale et immatriculer la société civile immobilière au RCS. L’accomplissement de ces démarches administratives nécessite des compétences – ou le recours à un tiers professionnel – et du temps.

A noter : les investisseurs peuvent créer la SCI avant ou après leur acquisition.

  • Les acheteurs créent une SCI en vue de leur investissement : ils apportent de l’argent, la société achète le bien immobilier ;
  • Les acquéreurs achètent un bien immobilier puis apportent chacun leur quote-part dans l’immeuble pour créer leur SCI.

De même, tout au long de la vie de la société, les associés de SCI doivent s’astreindre à des obligations comptables – tenue de la comptabilité et approbation des comptes annuels en AG, notamment.

A noter : en SCI ou en nom propre, chaque propriétaire doit veiller à bien déclarer les revenus locatifs de l’investissement sur sa feuille d’imposition, le cas échéant.

En résumé : la SCI se distingue de l’achat en nom propre par sa complexité et sa lourdeur administrative.

Gestion : la SCI plus souple et moins risquée.

Si l’administration d’une société civile requiert plus de temps que celle d’une indivision et plus de compétences– situation applicable par défaut lors d’un achat immobilier en nom propre – la gestion des biens qui constituent le patrimoine de la SCI est en revanche plus souple et moins risquée :

  • Les acheteurs ont investi en nom propre : ils gèrent le bien immobilier dans le respect des règles légales de l’indivision. En cas de mésentente, les indivisaires risquent de faire face à une situation de blocage. En vertu de l’article 815 du Code civil – « nul ne peut être contraint à demeurer dans l’indivision » – la volonté d’un indivisaire de sortir de l’achat en nom propre à plusieurs peut mener à la vente du patrimoine ;
  • L’immeuble est détenu par une société civile immobilière : un gérant prend en charge l’ensemble des actes de gestion du bien immobilier, dans la limite des pouvoirs qui lui sont conférés par les statuts. En cas de mésentente, les associés ne risquent pas de situation de blocage dans la mesure où les pouvoirs sont réunis entre les mains d’un ou plusieurs co-gérants. La volonté d’un associé de sortir de la SCI ne met pas en péril la conservation du patrimoine par les autres : l’associé cède ses parts sociales dans la société.

Coût de constitution et fiscalité : achat en nom propre ou SCI ?

En matière de coûts, créer une SCI ou détenir un patrimoine immobilier en nom propre représentent des options relativement équivalentes.

  • Acheter en nom propre ne suppose aucun frais alors que le coût de constitution d’une SCI avoisine 250 €. Dans le cadre d’un investissement immobilier, cette somme reste néanmoins relativement dérisoire eu égard au montant des apports réalisés en vue de l’achat en lui-même ;
  • Acheter en nom propre ouvre droit à différents types de prêts conventionnés. A priori, la SCI est exclue du bénéfice de ces emprunts favorables. Néanmoins, les associés peuvent acheter en nom propre – et pour cela contracter un prêt de type PEL ou prêt à taux zéro – puis apporter les fonds ou l’immeuble ainsi acquis à la société civile immobilière. Ils peuvent en outre faire le choix de financer leur acquisition par le biais de la SCI et bénéficier de conditions avantageuses si l’activité déjà existante de la société montre des bénéfices fiables. Cette liberté de choix de financement est un avantage en SCI.
  • La fiscalité en SCI ou en achat en nom propre représentent des options identiques. En effet, à moins d’opter pour l’IS, la société civile immobilière est transparente. C’est-à-dire que la société elle-même ne paye pas d’impôt : seuls les associés sont imposés sur les revenus locatifs, le cas échéant, et dans les mêmes conditions que lors d’un investissement en nom propre.

 

Avantage de la SCI : détenir des parts sociales pour mieux transmettre.

Alors que l’investissement en nom propre suppose une détention directe de l’immeuble par les indivisaires, les associés de société civile immobilière détiennent des parts sociales. Cette différence présente un avantage de taille dans le cadre de la transmission du patrimoine immobilier.

SCI ou achat en nom propre : quelle protection pour le conjoint survivant ?

Lorsqu’un couple – concubins, couple marié ou partenaires de PACS – achète un bien immobilier à deux, il choisit le mode de détention.

  • A défaut de choix, les acquéreurs sont réputés avoir investi en nom propre, soit à hauteur de leurs apports respectifs, soit pour moitié – lorsque la répartition n’est pas précisée dans l’acte de vente ou lorsque les époux sont mariés sous le régime de la communauté légale. Au décès d’un membre du couple, le conjoint survivant se retrouve en indivision avec les héritiers : en cas de mésentente, les héritiers peuvent exiger la vente du logement. Cette situation est risquée lorsque le bien immobilier constitue la résidence principale du conjoint survivant.
  • Lorsque le couple achète en SCI, il peut prévoir 2 types de montages en vue de protéger le conjoint survivant. Dans un premier temps, les deux membres du couple peuvent se nommer co-gérants : au décès de l’un, l’autre devient gérant unique et conserve les pouvoirs accordés par les statuts, tandis que les héritiers reçoivent les parts sociales dans le respect des règles successorales applicables. Dans un second temps, les deux membres du couple peuvent faire en sorte que le conjoint ou le concubin survivant devienne propriétaire du bien immobilier dans une large mesure au décès de l’autre, sans avoir à payer de droits de succession. Explications : chaque époux, partenaire ou concubin est propriétaire de la moitié des parts sociales de SCI en usufruit, et de l’autre moitié en nue-propriété. Lorsque l’un des associés décède, le survivant récupère de facto la deuxième moitié de l’usufruit – sans payer de droits de succession : il est usufruitier de 100 % des parts sociales de la société civile immobilière, et nu-propriétaire de 50 %. Ce système est sécurisant.
Bon à savoir : il est possible de monter une SCI en Couple.

Investissement en nom propre / SCI : comment transmettre avantageusement son patrimoine immobilier ?

La SCI est également réputée pour favoriser la transmission aux héritiers, par le biais du mécanisme de démembrement de propriété d’une part, des abattements successifs d’autre part.

  • Le démembrement des parts sociales offre la possibilité de transmettre du patrimoine immobilier tout en en gardant l’usufruit. Illustration : les parents souhaitent donner un bien de leur vivant pour éviter à leurs enfants – ou autres héritiers – de payer des droits de succession. Ils souhaitent néanmoins garder la jouissance du logement – pour y habiter ou encaisser les revenus locatifs. Dans ces conditions, les parents peuvent donner la nue-propriété des parts sociales à leurs descendants et conserver l’usufruit : à leur décès, les héritiers récupèrent l’usufruit sans payer de droits de succession. A noter : ce montage est également réalisable lorsque l’achat est réalisé en nom propre ; néanmoins, la SCI permet aux parents de garder de larges pouvoirs de gestion alors que la transmission d’un investissement en nom propre implique une gestion conjointe du patrimoine immobilier détenu avec ses enfants.
  • Les parents qui achètent en SCI peuvent transmettre un patrimoine immobilier important en évitant le paiement des droits de donation et des droits de succession. En effet, chaque parent peut donner à chaque enfant des parts sociales pour une valeur de 100 000 €, tous les 15 ans, sans payer de droits de mutation. En nom propre, l’immeuble n’est pas divisible et ne permet pas de bénéficier des abattements successifs en vue de transmettre un patrimoine immobilier d’une valeur importante.