Nom propre ou SCI : comment faire le bon choix pour votre projet immobilier ?

Investir en nom propre ou en Société civile immobilière (SCI) est un dilemme que se posent la plupart des personnes souhaitant réaliser un investissement immobilier.En dépit de ses nombreux avantages, la création d’une SCI n’est pas nécessairement le choix le plus adapté à l’activité envisagée. Il convient donc au préalable d’étudier avec soin les différences entre les deux régimes. En cas d’investissement à plusieurs, les investisseurs devront alors choisir entre l’indivision ou la constitution d’une SCI.

Quelle différence entre investir en nom propre ou via une SCI ?

Afin de faire le choix adéquat entre investir en nom propre ou en SCI, il est important de comprendre les différences entre ces deux régimes. En effet, l’investissement immobilier peut être réalisé de deux manières distinctes :

• L’acheteur acquiert le bien directement en son nom propre, son nom et celui de ses éventuels co-acheteurs figurent distinctement sur le titre de propriété du bien.
• L’acheteur constitue une SCI qui sera propriétaire du bien : l’acheteur peut acquérir le bien au préalable et apporter l’immeuble à la SCI, ou bien effectuer des apports en numéraire et confier à la SCI le soin d’acheter le bien, qui est donc la propriété de la société.

SCI ou nom propre : le tableau comparatif des différences

Ce tableau résume les principales différences entre l’achat en nom propre et l’achat via une SCI pour choisir la solution adaptée à votre projet immobilier.

En cas d’option pour l’impôt sur les sociétés, le bénéfice de la SCI est imposé au taux de 25 %, ramené à 15 % jusqu’à 42 500 € de bénéfice sous conditions.

Comment choisir entre investir en nom propre ou en SCI ?

Pour effectuer le meilleur choix entre investir en nom propre ou via une SCI, il est nécessaire de tenir compte d’un certain nombre d’éléments, incluant :

• Le nombre d’investisseurs ;
• Les relations entre les investisseurs ;
• La nature de l’activité envisagée (mise en location meublée ou non meublée, achat pour revente…) ;
• Le montant nécessaire pour réaliser l’investissement ;
• Le nombre de biens concernés.

Selon la situation, le choix de constituer une SCI sera plus ou moins opportun. En effet, il existe certains cas dans lesquels la création d’une SCI est impossible :

• L’acheteur souhaite investir seul
• Les co-investisseurs envisagent une activité de nature commerciale.

L’acheteur investit seul

Au contraire d’autres sociétés comme l’EURL ou la SASU, il n’est pas possible de créer une SCI seul.En effet, l’article 1832 du Code civil dispose, au sujet des sociétés civiles, que “la société est instituée par deux ou plusieurs personnes”, ce qui exclut d’emblée le cas d’une SCI unipersonnelle.

Une personne qui souhaite investir seul ne peut donc faire le choix de créer une SCI. Le greffe du Tribunal de commerce rejette systématiquement les dossiers de création de SCI comportant un associé unique.

L’investisseur seul dispose alors de deux options :

• Investir en nom propre
• Créer une société unipersonnelle telle que la Société par actions simplifiée unipersonnelle (SASU) ou l’Entreprise unipersonnelle à responsabilité limitée (EURL)

L’investissement envisagé est de nature commerciale

En tant que société civile, l’objet social de la SCI ne peut comporter de caractère commercial. Dans le cas contraire, la société peut être contrainte de changer de forme juridique.L’article L.110-1 du Code de commerce établit une liste des actes de commerce qui confèrent une nature commerciale à certaines activités, incluant :

• La mise en location de biens meublés
• L’achat pour revente

Les investisseurs qui souhaitent exercer ce type d’activité doivent exclure d’emblée la création d’une SCI. Il est alors recommandé d’opter pour l’achat d’un bien en nom propre sous le régime de l’indivision, ou de constituer une société commerciale.

Pourquoi investir en nom propre ou en SCI ?

Investir en nom propre ou en SCI est un choix qui dépend de la situation des investisseurs. Objectivement, il n’existe pas de bon ou de mauvais régime, mais chacun présente des spécificités qui le rendent plus adapté à des situations bien précises.

Investir en nom propre

L’investissement immobilier en nom propre convient plutôt aux personnes qui souhaitent acheter un bien seules afin de le conserver sur une longue période. En investissant en nom propre, ils auront la possibilité de bénéficier de certains avantages :

• Application de l’abattement pour durée de détention pour le calcul de la plus-value au moment de la revente ;
• Possibilité de louer le bien en meublé et de relever du statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP), inaccessible en SCI à l’impôt sur le revenu ;
• Durée minimale du bail fixée à 3 ans pour les locations non-meublées.

Investir avec une SCI

Il est intéressant d’investir en SCI plutôt qu’en nom propre en présence de plusieurs investisseurs qui souhaitent mutualiser la gestion d’un patrimoine immobilier commun ou s’engager dans un projet de mise en location non-meublée.

En effet, la création d’une SCI familiale offre de nombreux avantages aux personnes unies par un lien de parenté ou d’alliance. Cette forme juridique permet notamment d’éviter les contraintes posées par l’indivision. L’article 815 du Code civil dispose à ce sujet que “nul ne peut être contraint à demeurer dans l’indivision”, ce qui a pour conséquence que la personne qui souhaite quitter l’indivision contraint ses co-indivisaires à la vente forcée du bien.

La SCI est également un choix intéressant pour transmettre aisément un patrimoine immobilier aux héritiers en diminuant le montant des droits de mutation dus sur l’héritage. En transmettant progressivement des parts sociales aux héritiers en veillant à demeurer en-deçà des seuils d’abattement à respecter tous les 15 ans, il est possible d’être totalement exonéré de droits de mutation.

Enfin, la fiscalité de la SCI offre un certain nombre d’avantages aux associés qui y prennent part. Cette forme sociale étant par défaut soumise au régime de l’impôt sur le revenu, il en résulte que la charge du paiement de l’impôt de la société revient aux associés au prorata de leur participation au capital social de la SCI. On parle de SCI transparente ou translucide. Ainsi, lorsque la société réalise un déficit foncier, celui-ci est reporté sur la déclaration de revenus personnelle de chaque associé, et permet de faire diminuer le montant de leurs revenus globaux, et donc des impôts dus.

Comment passer un bien détenu en SCI en nom propre ?

Le transfert d’un bien immobilier d’une SCI vers le patrimoine personnel d’un associé peut se faire principalement par cession du bien par la SCI à l’associé ou par dissolution et partage de la SCI.

La cession d’un bien d’une SCI consiste en une vente classique, l’associé achète le bien à la SCI à un prix de marché, ce qui entraîne la réalisation d’une plus-value imposable au nom de la SCI, ainsi que des droits d’enregistrement de l’ordre de 5,80 %, et jusqu’à environ 6,32 % dans les départements ayant relevé leur taux depuis 2025, et éventuellement des frais de notaire.

La seconde option pour céder un bien de la SCI est la dissolution anticipée de la SCI et le partage de l’actif, le bien est alors attribué en nature à l’associé, ce qui est assimilé fiscalement à une cession, déclenchant également la taxation de la plus-value et le paiement d’un droit de partage de 2,5 % sur l’actif net partagé.

Dans tous les cas, il est impératif de respecter la procédure statutaire (assemblée générale) et d’évaluer précisément les conséquences fiscales et patrimoniales avant d’opérer ce transfert.

Comment transférer un bien détenu en nom propre dans une SCI ?

Pour transférer un bien immobilier détenu en nom propre vers une SCI, il est possible de procéder soit par apport en nature lors de la constitution de la SCI ou en cours de vie sociale, soit par vente du bien à la SCI.

L’apport en nature consiste à intégrer le bien au capital social, l’associé reçoit en contrepartie des parts sociales correspondant à la valeur du bien, déterminée par un acte notarié. Le traitement fiscal de cet apport dépend du régime de la SCI. L’apport pur et simple d’un immeuble à une SCI à l’impôt sur le revenu est enregistré gratuitement (article 810, I du Code général des impôts). En revanche, l’apport à une SCI soumise à l’impôt sur les sociétés supporte un droit d’enregistrement de 5 % (article 810, III du Code général des impôts), sauf engagement de conservation des parts pendant 3 ans qui l’exonère (article 810 bis du Code général des impôts).

L’alternative pour transférer un bien détenu en nom propre à une SCI est la vente du bien à la SCI, acte également réalisé devant notaire, la SCI paye le prix de vente, et l’opération déclenche, le cas échéant, la taxation de la plus-value immobilière dans le patrimoine privé du vendeur ainsi que des droits d’enregistrement d’environ 5,80 %, voire jusqu’à 6,32 % selon le département en 2026.

Dans les deux cas, il est essentiel de prendre en compte les impacts fiscaux, comptables et patrimoniaux et de vérifier les conditions de financement si la SCI recourt à un emprunt.

SCI ou nom propre : quelle solution pour la résidence principale ?

La détention d’une résidence principale en nom propre reste généralement la solution la plus simple et la plus avantageuse fiscalement, elle permet de bénéficier de l’exonération totale de la plus-value en cas de revente (article 150 U II 1° du CGI) ainsi que d’un usage personnel sans formalités particulières.

En revanche, acheter la résidence principale via une SCI peut présenter un intérêt dans certains cas , notamment pour organiser la transmission du bien (par donation graduelle de parts sociales), protéger un conjoint ou un partenaire (grâce à l’aménagement statutaire), ou faciliter la détention collective. Toutefois, cette option implique des contraintes juridiques et fiscales : l’occupation gratuite par un associé peut limiter la déduction des charges, et la revente du bien par la SCI ne bénéficie pas de l’exonération totale de plus-value réservée à la détention directe.

Comment acheter en nom propre pour louer ?

Acheter un bien immobilier en nom propre pour le mettre en location est la forme la plus simple et la plus courante d’investissement locatif.

L’acquisition s’effectue directement à votre nom, avec un financement par fonds propres ou par emprunt bancaire, dont les intérêts sont en principe déductibles des revenus fonciers.

Après l’achat, vous déclarez les loyers perçus chaque année dans la catégorie des revenus fonciers (ou BIC en cas de location meublée), vous pouvez opter soit pour le régime micro-foncier (abattement forfaitaire de 30 % si vos revenus n’excèdent pas 15 000 € par an), soit pour le régime réel permettant de déduire l’ensemble des charges (travaux, intérêts, assurances, taxe foncière).

Cette détention directe facilite la gestion et ouvre droit à l’exonération de la plus-value après la revente du bien occupé à titre de résidence principale, ou après application des abattements en cas de location.

Cependant, elle ne permet pas de dissocier propriété et jouissance ni de transmettre progressivement par cession de parts sociales comme en SCI.

Comment réaliser un investissement locatif en SCI ?

Pour réaliser un investissement locatif via une SCI, il convient d’abord de constituer la société en rédigeant des statuts précis qui définissent l’objet social (acquisition et gestion locative d’immeubles), les modalités de décision entre associés et les pouvoirs du gérant.

L’achat du bien s’effectue ensuite au nom de la SCI, qui peut financer l’opération par un emprunt bancaire, les associés pouvant être sollicités comme cautions personnelles.

Sur le plan fiscal, la SCI est en principe soumise à l’impôt sur le revenu (IR), chaque associé déclare sa quote-part des revenus fonciers après déduction des charges (intérêts d’emprunt, travaux, taxe foncière).

Il est également possible d’opter pour l’impôt sur les sociétés (IS), ce qui permet d’amortir le bien et de réduire l’imposition des loyers perçus, mais entraîne une fiscalité plus lourde sur les plus-values lors de la revente.

L’investissement locatif en SCI offre une souplesse dans la répartition des revenus et la transmission des parts, mais nécessite une bonne anticipation des impacts fiscaux et patrimoniaux.

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Samuel Goldstein

Samuel est co-fondateur de LegalPlace et responsable du contenu éditorial. L’ambition est de rendre accessible le savoir-faire juridique au plus grand nombre grâce à un contenu simple et de qualité. Samuel est diplômé de Supelec et de HEC Paris

Dernière mise à jour le 21/08/2026

Sources de l'article

• Article 1832 du Code civil
• Article L110-1 du Code de commerce
• Article 206 du Code général des impôts
• Article 810 du Code général des impôts
• Article 150 U du Code général des impôts