ConnexionÉtat des lieux du bail commercial : quand est-il obligatoire et que risque-t-on sans ?
Dernière mise à jour le 05/10/2026
- Quand l’état des lieux du bail commercial est-il obligatoire ?
- Quels contrats de bail sont concernés par l’état des lieux obligatoire ?
- Quand l’état des lieux du bail commercial n’est-il pas obligatoire ?
- Absence d’état des lieux d’entrée dans un bail commercial : quelles conséquences ?
- Absence d’état des lieux de sortie d’un bail commercial : que se passe-t-il ?
- Comment éviter l’absence d’état des lieux du bail commercial ?
- L’état des lieux est obligatoire dans un bail commercial depuis la loi Pinel du 18 juin 2014, à l’entrée du locataire, à sa sortie et en cas de cession du droit au bail ou du fonds de commerce.
- Le bail dérogatoire de 3 ans maximum et le bail professionnel imposent aussi un état des lieux d’entrée et de sortie.
- Sans état des lieux d’entrée, le bailleur commercial qui n’a pas tout tenté pour l’organiser ne peut plus présumer que le local a été remis en bon état.
- L’état des lieux amiable est gratuit pour un bail commercial. Fait par un commissaire de justice, il coûte des frais partagés par moitié entre bailleur et locataire.
Vous venez de signer un bail commercial, les clés sont remises, et personne n’a parlé d’état des lieux. Ou bien vous quittez un local loué depuis des années et le bailleur vous réclame des travaux alors qu’aucun état des lieux d’entrée n’a jamais été fait. Dans les deux cas, la même question se pose : l’état des lieux du bail commercial est-il obligatoire, et que se passe-t-il quand il manque ? La réponse dépend du type de bail, de sa date de signature et de l’attitude de chaque partie. Elle a des conséquences directes sur le coût de la remise en état et sur la restitution du dépôt de garantie.
Quand l’état des lieux du bail commercial est-il obligatoire ?
L’état des lieux est obligatoire dans tout bail commercial depuis la loi Pinel du 18 juin 2014. L’article L.145-40-1 du Code de commerce impose de le réaliser à chaque fois qu’un locataire prend possession du local ou le restitue.
Ce document décrit l’état du local, pièce par pièce, à une date donnée. L’état des lieux d’entrée sert ensuite de point de comparaison pour savoir qui, du bailleur ou du locataire, doit payer la remise en état en fin de bail.
Les 5 situations qui imposent un état des lieux pour un bail commercial
Le Code de commerce liste précisément les moments où l’état des lieux doit être établi pour un bail commercial :
- À la prise de possession du local, lors de la conclusion du bail commercial ;
- À la restitution du local, quand le locataire part ;
- Lors d’une cession du droit au bail, quand un nouveau locataire reprend le bail ;
- Lors d’une cession du fonds de commerce ;
- Lors d’une mutation à titre gratuit du fonds, par exemple une donation ou une succession.
L’état des lieux du bail commercial est établi contradictoirement et à l’amiable par le bailleur et le locataire. Contradictoirement signifie que les deux parties sont présentes, ou représentées, et signent le même document. Elles peuvent aussi confier cette mission à un tiers qu’elles mandatent, comme une agence immobilière. Le document est ensuite joint au bail ou, à défaut, conservé par chacune des parties.
Une obligation que le bail commercial ne peut pas écarter
Un bail commercial ne peut pas dispenser le bailleur et le locataire de l’état des lieux. L’article L. 145-15 du Code de commerce répute non écrite toute clause qui fait échec aux règles des articles L. 145-37 à L. 145-41, dont fait partie l’obligation d’état des lieux. Une clause du type « le preneur déclare prendre les lieux dans l’état où ils se trouvent, sans état des lieux » n’a donc aucune valeur. Le juge fait comme si elle n’existait pas.
Quels contrats de bail sont concernés par l’état des lieux obligatoire ?
L’obligation d’état des lieux ne concerne pas que le bail commercial classique de 9 ans, dit bail 3-6-9. La loi Pinel a étendu l’état des lieux obligatoire à deux autres contrats souvent utilisés par les entrepreneurs. En revanche, la sanction prévue en cas d’absence n’est pas la même partout. Voici un tableau récapitulatif pour comprendre les différences entre un bail commercial, un bail dérogatoire et un bail professionnel en matière d’état des lieux :
| Type de bail | Texte applicable | État des lieux obligatoire | Sanction spécifique du bailleur qui n’a rien fait |
|---|---|---|---|
| Bail commercial (3-6-9) | Article L. 145-40-1 du Code de commerce | Entrée, sortie, cession du droit au bail ou du fonds | Perte de la présomption de bon état |
| Bail dérogatoire (3 ans maximum) | Article L. 145-5 du Code de commerce | Entrée et sortie | Aucune sanction spécifique prévue |
| Bail professionnel | Article 57 B de la loi du 23 décembre 1986 | Entrée et sortie | Aucune sanction spécifique prévue |
Le bail précaire ou dérogatoire, d’une durée de 3 ans maximum, impose un état des lieux d’entrée et de sortie pour les baux conclus ou renouvelés depuis le 1er septembre 2014. Pour un bail dérogatoire plus ancien, l’état des lieux de sortie n’est dû que si un état des lieux d’entrée avait été réalisé.
Le bail professionnel, utilisé surtout par les professions libérales, impose lui aussi un état des lieux à l’entrée et à la sortie depuis le 20 juin 2014. Pour un bail professionnel signé avant cette date, l’état des lieux de sortie n’est dû que si un état des lieux d’entrée existe.
Quand l’état des lieux du bail commercial n’est-il pas obligatoire ?
Certaines situations échappent à l’obligation d’état des lieux du bail commercial, ou restent incertaines faute de règle précise dans la loi. Dans le doute, faire un état des lieux reste toujours la solution la plus sûre pour les deux parties.
Le bail commercial signé avant le 20 juin 2014
Un bail commercial signé avant le 20 juin 2014 n’imposait pas d’état des lieux à l’entrée. La loi Pinel ne prévoit pas de règle de transition pour ces baux. L’absence d’état des lieux d’entrée n’est donc pas sanctionnée, et la présomption de bon état joue en faveur du bailleur. En revanche, si le local change de mains après cette date, par une cession du droit au bail ou du fonds, l’état des lieux devient obligatoire pour cette nouvelle prise de possession. Pour la sortie d’un bail ancien, aucun texte ne tranche clairement la question. Réaliser un état des lieux de sortie reste prudent.
Le renouvellement du bail commercial
L’article L. 145-40-1 ne cite pas le renouvellement du bail commercial parmi les cas qui imposent un état des lieux. Le locataire déjà en place ne prend pas une nouvelle possession du local. La question de l’état des lieux au renouvellement n’est donc pas tranchée. Faire un nouvel état des lieux au renouvellement, ou annexer l’ancien à l’avenant, permet d’éviter tout débat lors du départ.
Les conventions qui échappent au statut des baux commerciaux
Certains contrats ne relèvent pas du statut des baux commerciaux et ne sont donc pas visés par l’obligation légale :
- La convention d’occupation précaire, justifiée par une circonstance particulière indépendante de la volonté des parties (article L. 145-5-1 du Code de commerce) ;
- La location à caractère saisonnier, comme le bail commercial saisonnier d’une boutique en station balnéaire.
Même pour une convention d’occupation précaire ou une location saisonnière, un état des lieux reste la seule preuve fiable de l’état du local à l’arrivée de l’occupant.
Absence d’état des lieux d’entrée dans un bail commercial : quelles conséquences ?
Sans état des lieux d’entrée dans un bail commercial, la loi désigne la partie qui devra prouver l’état du local. Tout se joue sur une présomption, c’est-à-dire une règle qui tient un fait pour acquis tant que personne ne démontre le contraire.
Le principe : le locataire est présumé avoir reçu un local en bon état
L’article 1731 du Code civil pose la règle de base. S’il n’a pas été fait d’état des lieux, le locataire est présumé avoir reçu les locaux en bon état de réparations locatives, c’est-à-dire sans petits travaux d’entretien à prévoir. Le locataire doit les rendre dans le même état. En pratique, le bailleur peut réclamer la remise en état de toutes les dégradations constatées au départ, sans avoir à prouver qu’elles sont apparues pendant le bail.
La présomption de bon état de l’article 1731 est dite simple. Le locataire peut la renverser en apportant la preuve contraire, par exemple des photos datées, un constat ou des échanges écrits qui décrivent l’état du local à son arrivée. Les juges se montrent exigeants. Des photos sans date certaine suffisent rarement.
La sanction du bailleur qui n’a pas fait toutes diligences
La loi Pinel a ajouté une sanction propre au bail commercial. Selon l’article L. 145-40-1 du Code de commerce, le bailleur qui n’a pas fait toutes diligences pour la réalisation de l’état des lieux ne peut pas invoquer la présomption de l’article 1731. Faire toutes diligences signifie avoir tout tenté pour que l’état des lieux ait lieu. Concrètement, le bailleur doit pouvoir montrer qu’il a proposé une date, relancé le locataire et, en cas de blocage, saisi un commissaire de justice.
Si le bailleur n’a fait aucune démarche pour organiser l’état des lieux d’entrée, la présomption de bon état tombe. C’est alors au bailleur de prouver que les dégradations sont dues au locataire. La charge de la preuve change de camp.
Ce que chaque partie peut encore prouver
Le bailleur qui a perdu la présomption de bon état garde des recours. Il peut toujours démontrer l’état d’origine du local par d’autres moyens, comme le rapport d’un diagnostiqueur, des photos de l’annonce de location ou des factures de travaux récents. Le locataire, de son côté, reste tenu de rendre le local en bon état d’entretien, hors usure normale et vétusté.
| Situation | Qui en profite | Ce qu’il faut prouver |
|---|---|---|
| Pas d’état des lieux d’entrée, le bailleur a tout tenté | Le bailleur | Le locataire doit prouver que le local était déjà dégradé |
| Pas d’état des lieux d’entrée, le bailleur n’a rien fait | Le locataire | Le bailleur doit prouver que les dégradations viennent du locataire |
| Bail signé avant le 20 juin 2014, sans état des lieux | Le bailleur | Le locataire doit prouver l’état d’origine du local |
Karim loue depuis 2019 un local pour son restaurant. Le propriétaire ne lui a jamais proposé d’état des lieux d’entrée. À son départ, il lui réclame 8 000 € pour refaire le carrelage et les peintures. Comme le bailleur n’a fait aucune démarche pour organiser l’état des lieux, il ne peut pas invoquer la présomption de bon état. C’est au bailleur de prouver que les dégradations datent de l’occupation de Karim et ne relèvent pas de l’usure normale. Un bailleur qui n’a pas organisé l’état des lieux d’entrée supporte la preuve des dégradations qu’il réclame.
Absence d’état des lieux de sortie d’un bail commercial : que se passe-t-il ?
L’état des lieux de sortie d’un bail commercial est aussi obligatoire que celui d’entrée, selon l’article L. 145-40-1 du Code de commerce. Aucun texte ne prévoit pourtant de sanction spécifique quand il manque. On revient alors aux règles générales de la preuve, et la situation tourne le plus souvent au désavantage du bailleur.
Le bailleur doit prouver les dégradations qu’il reproche
L’article 1732 du Code civil rend le locataire responsable des dégradations survenues pendant sa jouissance du local, sauf s’il prouve qu’elles ont eu lieu sans sa faute. Encore faut-il que ces dégradations soient établies. Sans état des lieux de sortie, le bailleur qui réclame des travaux doit démontrer l’état du local au départ du locataire. Il lui faut aussi le comparer à l’état d’origine.
L’usure normale et la vétusté restent à la charge du bailleur. L’article 1730 du Code civil exclut de l’obligation de restitution ce qui a été dégradé par vétusté ou par force majeure, comme une catastrophe naturelle. De même, les grosses réparations de l’article 606 du Code civil incombent au bailleur et ne peuvent pas lui être retirées par le bail.
Le dépôt de garantie restitué sous 3 mois après la remise des clés
La loi n° 2026-403 du 26 mai 2026 de simplification de la vie économique encadre désormais la restitution du dépôt de garantie du bail commercial. Le bailleur doit le rendre dans un délai raisonnable, qui ne peut pas dépasser 3 mois à compter de la remise des clés. Les clés sont remises en mains propres ou par lettre recommandée avec avis de réception. Le bailleur peut déduire les sommes restant dues, à condition qu’elles soient dûment justifiées. Les autres garanties, comme une caution bancaire, doivent être restituées dans un délai de 6 mois.
Comment éviter l’absence d’état des lieux du bail commercial ?
Le moyen le plus simple d’éviter l’absence d’état des lieux dans un bail commercial consiste à prévoir l’état des lieux dès la signature du bail et à garder la trace de chaque démarche. Le document doit ensuite respecter les règles de forme posées par la loi Pinel, avec une description précise de chaque pièce et des équipements.
Côté bailleur, garder la trace de ses démarches
Pour pouvoir prouver qu’il a fait toutes diligences, le bailleur a intérêt à procéder par écrit, dans cet ordre :
- Proposer au locataire une ou plusieurs dates d’état des lieux par courriel ou par courrier ;
- Relancer par lettre recommandée avec avis de réception en l’absence de réponse ;
- Saisir un commissaire de justice si le locataire refuse ou ne se présente pas ;
- Conserver l’ensemble des échanges et le constat dans le dossier du bail.
Le commissaire de justice, anciennement appelé huissier de justice, intervient à l’initiative de la partie la plus diligente. Ses frais sont partagés par moitié entre le bailleur et le locataire, quelle que soit la partie qui l’a saisi.
Côté locataire, réagir quand le bailleur refuse
Le locataire d’un bail commercial a lui aussi intérêt à obtenir un état des lieux, surtout à la sortie. Si le bailleur refuse ou ne répond pas, il peut lui adresser une mise en demeure, c’est-à-dire une lettre recommandée qui exige officiellement une date d’état des lieux. Sans réponse, il peut saisir lui-même un commissaire de justice, avec des frais partagés par moitié.
Le locataire qui n’obtient pas d’état des lieux a intérêt à constituer ses propres preuves. Il peut prendre des photos et des vidéos datées, conserver les factures de travaux et garder la trace écrite de toutes ses demandes. Ces éléments l’aideront à contester une retenue sur le dépôt de garantie ou une demande de travaux injustifiée.
L’état des lieux est obligatoire dans le bail commercial à l’entrée, à la sortie et à chaque cession du droit au bail ou du fonds. Il l’est aussi dans le bail dérogatoire et le bail professionnel. Aucune clause du bail ne peut l’écarter, mais son absence ne rend pas le bail nul. Sans état des lieux d’entrée, le locataire est présumé avoir reçu un local en bon état, sauf si le bailleur n’a fait aucune démarche pour l’organiser. Dans ce cas, c’est au bailleur de prouver les dégradations. Proposer une date par écrit, relancer puis saisir un commissaire de justice reste la meilleure façon de se protéger, côté bailleur comme côté locataire.
Modèle d'état des lieux bail commercial
Samuel est co-fondateur de LegalPlace et responsable du contenu éditorial. L’ambition est de rendre accessible le savoir-faire juridique au plus grand nombre grâce à un contenu simple et de qualité. Samuel est diplômé de Supelec et de HEC Paris
Dernière mise à jour le 05/10/2026
FAQ
Peut-on signer un bail commercial sans état des lieux ?
Oui, le bail commercial reste valable sans état des lieux, et il est d’ailleurs souvent signé avant la remise des clés. L’état des lieux doit en revanche être établi au moment de la prise de possession du local. Une clause qui l’écarte est réputée non écrite. En son absence, la sanction porte sur la preuve de l’état du local en fin de bail.
L'état des lieux est-il obligatoire pour un bail professionnel ?
Oui. Depuis la loi Pinel du 18 juin 2014, l’article 57 B de la loi du 23 décembre 1986 impose un état des lieux à chaque prise de possession et à chaque restitution du local loué par bail professionnel. Il est établi à l’amiable ou, à défaut, par un commissaire de justice avec des frais partagés par moitié.
L'état des lieux de fin de bail commercial est-il obligatoire ?
Oui. L’article L. 145-40-1 du Code de commerce impose un état des lieux lors de la restitution du local, comme à l’entrée. Aucune sanction spécifique n’est prévue s’il manque. Le bailleur qui réclame des travaux doit alors prouver les dégradations, ce qui devient difficile sans constat de sortie.
Qui paie l'état des lieux fait par un commissaire de justice ?
Les frais d’un état des lieux de bail commercial établi par un commissaire de justice sont partagés par moitié entre le bailleur et le locataire, quelle que soit la partie qui l’a saisi. Le recours à ce professionnel intervient quand l’état des lieux ne peut pas être établi à l’amiable. L’état des lieux réalisé directement par les parties reste gratuit.
Que faire si le bailleur refuse l'état des lieux de sortie ?
Le locataire peut mettre le bailleur en demeure par lettre recommandée de fixer une date. Sans réponse, il peut faire appel à un commissaire de justice, dont les frais seront partagés par moitié. Il a aussi intérêt à prendre des photos datées du local le jour de la remise des clés.
Le locataire peut-il refuser de faire l'état des lieux ?
Le locataire d’un bail commercial ne peut pas bloquer l’état des lieux. En cas de refus, le bailleur peut faire appel à un commissaire de justice. S’il prouve qu’il a fait toutes les démarches nécessaires, il conserve la présomption de bon état prévue par l’article 1731 du Code civil. Le refus du locataire se retourne donc contre lui à la sortie.
L'état des lieux est-il obligatoire en cas de cession du fonds de commerce ?
Oui. L’article L. 145-40-1 du Code de commerce vise expressément la cession du droit au bail, la cession du fonds de commerce et sa mutation à titre gratuit. Le nouveau locataire prend possession du local et un état des lieux doit être établi à ce moment-là.
Des photos peuvent-elles remplacer l'état des lieux d'entrée ?
Des photos du local peuvent aider le locataire à renverser la présomption de bon état de l’article 1731 du Code civil, mais elles ne remplacent pas un état des lieux contradictoire. Les juges écartent souvent les photos sans date certaine. Pour qu’elles comptent, elles doivent être datées de façon fiable et montrer clairement le local au moment de l’entrée.
Que se passe-t-il pour un bail commercial signé avant 2014 sans état des lieux ?
Avant la loi Pinel, l’état des lieux n’était pas obligatoire. Pour un bail signé avant le 20 juin 2014 sans état des lieux d’entrée, la présomption de l’article 1731 du Code civil s’applique. Le locataire est présumé avoir reçu un local en bon état et doit prouver le contraire s’il conteste une demande de travaux.
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Samuel est co-fondateur de LegalPlace et responsable du contenu éditorial. L'ambition est de rendre accessible le savoir-faire juridique au plus grand nombre grâce à un contenu simple et de qualité. Samuel est diplômé de Supelec et de HEC Paris
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En général, vos obligations de remise en état dépendent de ce qui est mentionné dans votre contrat de location.
Si le contrat indique que vous devez remettre le local dans l’état initial, vous pourriez être tenu de faire des travaux.
Si le contrat ne spécifie rien à ce sujet, cela pourrait être ouvert à interprétation.
Il est important de vérifier les termes de votre contrat de location.
Il est recommandé de consulter un professionnel en la matière afin d’obtenir des conseils spécifiques à votre situation.
En espérant que cette réponse vous sera utile.
L’équipe LegalPlace.
bonjour,
j’ai repris un droit au bail en cours en juillet 2013, avant la loi pinel et il n’y a pas eu d’état des lieux. Ce bail a été renouvelé en 2019, toujours sans état des lieux. Je suis en train de céder ce droit au bail, dans quelle mesure s’applique le” bon état des réparations” dans la mesure ou l’ancien locataire (avant moi) avait pris ce local en 2000
J’ai quitté un local commercial le 1 mars 2023 avec l’accord du propriétaire mais aucun état des lieux n’a été fait ni entrée ni sortie.
Nous sommes en redressement Judiciaire et nous leur devons un loyer. Nous devons fournir un état des lieux de sortie a notre assurance pour résilié notre contrat mais les anciens propriétaire nous font du chantage.
En gros si on paye pas on a pas l’état des lieux de sortie.
Bonjour,
Dans le cadre d’un bail commercial, la réalisation d’un état des lieux de sortie est obligatoire. Ainsi, si le bailleur refuse d’en réaliser un, le locataire peut lui adresser une mise en demeure. A défaut de réponse le bailleur peut solliciter une conciliateur et si besoin un huissier de justice afin que cet état des lieux de sortie soit réalisé.
En espérant avoir su répondre à vos interrogations.
L’équipe LegalPlace
Bonjour,
J’ai un bail commercial saisonnier déjà qui date de plus de 6 mois donc à mon avis pas légal et l’état des lieux n’a pas était fait.
Le bailleur me demande de remettre en état des choses qui datent de plusieurs années suis-je en droit de refuser sachant que dans le bail il est stipulé que je dois m’occuper de l’entretient ainsi que tu renouvellement du matériel.
Dans l’attente de vous lire.
Bonjour,
Le bail commercial saisonnier ne peut s’appliquer que durant une saison, généralement touristique. Cela signifie que la durée du bail commercial saisonnier ne peut être que de 3 ou 6 mois, selon la saison et la situation du local. Ainsi, vous pouvez échapper à toute demande du bailleur et rompre le contrat saisonnier.
De plus, s’il est stipulé dans le contrat que vous ne vous occupiez que de l’entretien, le bailleur ne peut vous demander plus.
En vous souhaitant une belle journée,
L’équipe LegalPlace.
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merci de votre retour 🙂
Bonjour,
Si aucun état des lieux de sortie n’a été fait, le propriétaire peut il demander de faire payer la repeinte du local professionnel ?
En vous remerciant par avance,
Bonjour, L’article 1731 du Code Civil dispose qu’en absence d’état des lieux, “le preneur est présumé les avoir reçus en bon état de réparations locatives, et doit les rendre tels, sauf la preuve contraire.” Toutefois, l’article 3-2 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 précise que si aucun état des lieux n’a été établi, la personne ayant fait obstacle à l’établissement de l’état des lieux ne peut se prévaloir de la présomption posée à l’article 1731. Ainsi, si l’état des lieux n’a pas été réalisé à cause du bailleur, celui-ci ne peut prétendre que le bien a été… Lire la suite »
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Bonjour,
En l’absence d’état des lieux d’entrée il paraît compliqué de prouver que cet état de dégradation provient du locataire.
Il faudrait tenter de passer par une voie amiable et de vous mettre d’accord avec le locataire sur les choses à faire.
Il existe également des conciliateurs qui pourraient vous aider dans cette démarche.
En espérant que notre réponse vous sera utile.
L’équipe LegalPlace