ConnexionLe changement de régime fiscal d’une SCI
Dernière mise à jour le 11/09/2026
- L’option d’une SCI pour l’impôt sur les sociétés se notifie par écrit au service des impôts des entreprises avant la fin du 3e mois de l’exercice au titre duquel elle doit s’appliquer.
- La renonciation à l’option pour l’IS reste possible jusqu’au 5e exercice suivant celui de l’option, après quoi l’IS devient définitif.
- Le changement de régime fiscal produit les effets d’une cessation d’entreprise : déclaration n° 2072-S-SD et bilan d’ouverture dans les 60 jours, imposition des plus-values latentes sauf demande de report.
Le changement de régime fiscal d’une Société civile immobilière (SCI) peut intervenir pour de diverses raisons selon que la SCI est soumise à l’impôt sur le revenu (IR) ou à l’impôt sur les sociétés (IS). Il peut résulter d’une décision unanime des associés qui souhaitent quitter le régime choisi à la création de la SCI, mais également d’une obligation légale en raison de l’activité exercée par la société qui emporte des conséquences sur la fiscalité de la SCI.
Pourquoi procéder à un changement de régime fiscal en SCI ?
Dès la création de la société, les associés doivent choisir un régime d’imposition dans le dossier d’immatriculation de la SCI au Registre du commerce et des sociétés (RCS). Depuis le 1er janvier 2023, ce dossier se dépose en ligne sur le guichet des formalités des entreprises, qui a remplacé les centres de formalités des entreprises et l’ancien formulaire M0. En principe, la SCI est soumise par défaut à l’IR.
L’activité exercée par la société et qui figure à la clause de l’objet social des statuts de la SCI peut toutefois imposer à la société le choix de l’IS.
Ainsi, la SCI qui pratique la location meublée exerce une activité à caractère commercial. Elle n’est toutefois soumise de plein droit à l’IS que si ses recettes commerciales dépassent 10 % de ses recettes totales. En deçà de ce seuil, l’administration fiscale admet que cette activité reste accessoire et la SCI conserve l’IR.
Le changement de régime fiscal de la SCI peut intervenir pour des motifs différents :
- Option pour le régime de l’IS
- Changement d’activité
- Transformation de la société
L’option pour le régime de l’IS
Au sein d’une SCI à l’IR, les associés peuvent décider du changement du régime fiscal de la SCI à tout moment en cours de vie sociale en optant pour le régime de l’IS. L’exercice de cette option présente un intérêt lorsque la transparence ou la translucidité fiscale de la SCI est désavantageuse par rapport au taux de l’IS.
Lorsque la SCI relève de l’IR, les associés paient eux-mêmes les impôts sur le revenu foncier de la SCI à proportion de leurs droits dans la société, tels qu’ils résultent des statuts. Les bénéfices imposables de la société sont incorporés dans leurs revenus globaux et soumis au barème évolutif de l’impôt sur le revenu.
| Tranche de revenus | Taux d’imposition |
| jusqu'à 11 600 € | 0 % |
| de 11 601 € à 29 579 € | 11 % |
| de 29 580 € à 84 577 € | 30 % |
| de 84 578 € à 181 917 € | 41 % |
| supérieure à 181 917 € | 45 % |
Il est plus avantageux d’opter pour l’IS plutôt que de conserver le régime de l’IR lorsque l’incorporation des revenus fonciers de la SCI aux revenus globaux des associés les fait passer dans la tranche imposée à 30 %.
Ce taux d’imposition est plus élevé que le taux normal de l’IS, fixé à 25 %. La part des bénéfices imposables inférieure à 42 500 € bénéficie du taux réduit de 15 %, à trois conditions cumulatives : un chiffre d’affaires hors taxes inférieur à 10 000 000 €, un capital social entièrement libéré et détenu à 75 % au moins par des personnes physiques.
Le changement d’activité
Le changement de régime fiscal de la SCI peut résulter d’un changement d’activité :
- Pour une SCI à l’IR : lorsque la SCI commence une activité à caractère commercial, comme la mise en location de logements meublés, elle bascule de plein droit vers l’IS dès que ses recettes commerciales franchissent 10 % de ses recettes totales.
- Pour une SCI à l’IS : à l’inverse, lorsque la SCI cesse d’exercer une activité à caractère commercial en cours de vie sociale, elle peut valablement opter pour le régime de l’IR.
La transformation de la société
La transformation de la société en une forme sociale soumise à l’autre régime d’imposition entraîne un changement de régime fiscal de la SCI.
C’est le cas, par exemple, lorsqu’une SCI ayant choisi le régime de l’IS se transforme en Société civile de construction-vente (SCCV).
L’article 239 ter du Code général des impôts exclut la SCCV de l’impôt sur les sociétés, à trois conditions cumulatives qui sont un objet limité à la construction d’immeubles en vue de la vente, une forme autre que la SARL ou la société par actions, et des statuts prévoyant la responsabilité indéfinie des associés sur le passif social. Le résultat est alors imposé entre les mains de chaque associé, à proportion de ses droits et selon le régime fiscal qui lui est propre, impôt sur le revenu ou impôt sur les sociétés.
Comment changer le régime fiscal de la SCI ?
Pour procéder au changement du régime fiscal de la SCI, la décision doit être votée à l’unanimité des associés en assemblée générale de SCI.
Les associés doivent notifier par écrit le Service des impôts des entreprises (SIE) compétent leur souhait de changer le régime fiscal de la SCI au plus tard dans les 3 premiers mois de l’exercice à compter duquel ils souhaitent faire jouer l’option.
La lettre de notification doit comporter un certain nombre d’informations :
- Raison sociale de la SCI
- Adresse du siège social
- Nom, prénom et adresse de chaque associé
- Répartition du capital social de la SCI
La notification doit être signée dans les conditions prévues par les statuts ou, en l’absence de stipulation contractuelle, par l’ensemble des associés.
L’option peut être exercée à l’occasion de la déclaration d’une modification de l’entreprise, notamment la modification des statuts de la SCI.
Peut-on revenir de l’IS à l’IR en SCI ?
Une SCI qui a opté pour l’impôt sur les sociétés peut revenir à l’impôt sur le revenu, mais seulement pendant une fenêtre limitée. La renonciation à l’option reste ouverte jusqu’au cinquième exercice suivant celui au titre duquel l’option a été exercée. Une option prise au titre de l’exercice N peut donc être abandonnée jusqu’à l’exercice N+5 inclus, après quoi l’IS s’applique définitivement.
Cette sortie est sans retour, puisqu’une SCI qui a renoncé à l’IS ne peut plus jamais l’exercer de nouveau. Elle constitue par ailleurs une cessation d’entreprise, qui rend immédiatement imposables les bénéfices en sursis et les plus-values latentes de l’actif social. Les amortissements déduits pendant la période IS cessent d’être admis sous le régime de l’IR.
Quelles sont les conséquences du changement de régime fiscal de la SCI ?
En cas de changement de régime fiscal de la SCI, les conséquences de la cessation d’entreprise sont applicables, et imposent de réaliser un certain nombre de démarches pour finaliser la procédure.
Les obligations déclaratives
Dans un délai de 60 jours suivant le changement de régime fiscal de la SCI, la société doit produire la déclaration n° 2072-S-SD au titre de la période écoulée et établir le bilan d’ouverture du premier exercice soumis au nouveau régime d’imposition. Ce dépôt formalise la cessation d’entreprise au sens de l’article 202 ter du Code général des impôts. Il ne s’agit pas d’un dépôt de bilan au sens d’une procédure collective : la SCI poursuit son activité, seule sa fiscalité change.
La SCI doit également produire les déclarations qu’elle est normalement tenue de souscrire au titre du régime fiscal qu’elle quitte.
L’imposition immédiate des bénéfices
Lorsqu’une SCI à l’IS change de régime fiscal pour l’IR, sont immédiatement imposés au nouveau régime d’imposition :
- Les bénéfices non encore imposés
- Les bénéfices en sursis d’imposition
- Les plus-values latentes de l’actif social
- Les profits latents compris dans la valeur des stocks
Lorsque la SCI passe à l’IS, les plus-values latentes sur les immeubles sont imposées, chez l’associé personne physique, selon le régime des plus-values immobilières des particuliers. Pour l’associé personne morale relevant de l’IS, le régime applicable est celui des plus-values professionnelles.
Samuel est co-fondateur de LegalPlace et responsable du contenu éditorial. L’ambition est de rendre accessible le savoir-faire juridique au plus grand nombre grâce à un contenu simple et de qualité. Samuel est diplômé de Supelec et de HEC Paris
Dernière mise à jour le 11/09/2026
FAQ
Comment changer le régime fiscal d'une SCI ?
Pour changer le régime fiscal d’une SCI, il est nécessaire d’envoyer une lettre signée par l’ensemble des associés au Service des impôts des entreprises (SIE). La lettre exerçant l’option pour l’autre régime d’imposition doit être transmise à l’administration fiscale dans les 3 mois de l’ouverture de l’exercice à compter duquel les associés souhaitent faire jouer l’option.
Comment passer d'une SCI à l'IS à une SCI à l'IR ?
Une SCI à l’IS revient à l’IR par la renonciation à son option, possible jusqu’au cinquième exercice suivant celui au titre duquel l’option a été exercée, notifiée au Service des impôts des entreprises (SIE). Passé ce délai, seul un changement d’activité, comme la cessation de toute activité à caractère commercial, ou une transformation de la société permet de retrouver l’IR.
Pourquoi passer de l'IR à l'IS ?
Le changement de régime fiscal pour l’IS est obligatoire lorsque la SCI exerce une activité à caractère commercial. L’option pour l’IS présente également un intérêt lorsque la société génère des revenus importants qui rendent le taux normal de l’IS de 25%, ou son taux réduit de 15% sur la part des bénéfices inférieure à 42 500€, plus intéressant que le barème évolutif de l’impôt sur le revenu.
Faut-il choisir l'IR ou l'IS pour sa SCI ?
À l’IR, les résultats sont imposés entre les mains des associés dans la catégorie des revenus fonciers, sans amortissement du bien mais avec un régime de plus-values des particuliers favorable après plusieurs années de détention. À l’IS, la société déduit l’amortissement et les frais d’acquisition, ce qui allège l’imposition annuelle, mais la plus-value de cession est calculée sur une valeur nette comptable réduite.
Une SCI qui loue en meublé change-t-elle automatiquement de régime fiscal ?
Oui, la location meublée constitue une activité commerciale qui rend la SCI passible de l’impôt sur les sociétés de plein droit (art. 206, 2 du CGI), sans option de sa part. L’administration admet toutefois une tolérance lorsque les recettes commerciales n’excèdent pas 10 % des recettes totales hors taxes.
Faut-il modifier les statuts pour changer le régime fiscal d'une SCI ?
Une modification statutaire n’est pas exigée par la loi, mais la décision doit être prise par les associés selon les règles de majorité fixées par les statuts, le plus souvent à l’unanimité, et consignée dans un procès-verbal. Seule la notification au service des impôts des entreprises, dans le délai légal, rend l’option opposable à l’administration.
Sources de l'article
Rédigé par
Samuel est co-fondateur de LegalPlace et responsable du contenu éditorial. L'ambition est de rendre accessible le savoir-faire juridique au plus grand nombre grâce à un contenu simple et de qualité. Samuel est diplômé de Supelec et de HEC Paris
Bonjour j’ai une SCI familiale imposée à 30% l’IR, si j’achete un bien supplémentaire, peut on changer à l’IS, comment et peut-on récupérer les amortissements de ce nouveau bien immobilier est-ce avantageux de changer de régime ?
Merci beaucoup pour votre réponse Cordialement
Jacques GROS
Bonjour,
Les sociétés civiles relèvent en principe de l’impôt sur le revenu (art. 8 CGI), mais peuvent opter pour l’impôt sur les sociétés (art. 239 CGI). À l’IS, les immobilisations peuvent faire l’objet d’amortissements (art. 39-1-2° CGI). Le changement de régime entraîne des conséquences fiscales, notamment l’imposition des plus-values latentes (art. 202 ter CGI).
Nous vous invitons à prendre contact avec un avocat en droit fiscal afin d’obtenir une analyse adaptée à votre situation personnelle.
En espérant que notre réponse vous sera utile, nous vous souhaitons une belle journée. L’équipe LegalPlace.
Bonjour, j’ai une SCI familiale impossible 30 % à IR, j’ai l’intention d’acheter un logement en hepad 180000€ soumis à IS, tva, amortissement… est-ce possible et avantageux de l’acheter avec la SCI ?
Merci beaucoup pour votre réponse Cordialement Jacques Gros
Bonjour,
À titre général, les SCI relèvent en principe de l’impôt sur le revenu (art. 8 CGI), mais peuvent être soumises à l’impôt sur les sociétés en cas d’option ou d’activité commerciale (art. 206 CGI). Les règles de TVA et d’amortissement dépendent du régime fiscal applicable.
Nous vous invitons à prendre contact avec un avocat en droit fiscal afin d’obtenir une analyse adaptée à votre situation personnelle.
En espérant que notre réponse vous sera utile, nous vous souhaitons une belle journée. L’équipe LegalPlace.
Bonjour
Si une sci qui loue un bien nu décide de le louer meublé, elle passe de plein droit à l’is sans devoir faire une option c’est bien ça ? si oui ce changement d’activité peut-il lui permettre aussi de bénéficier du report d’imposition de la plus-value latente en envoyant le bilan d’ouverture dans les 60 j du changement de régime au SIE ? merci
Bonjour, Le passage d’une location nue à une location meublée par une SCI entraîne son assujettissement de plein droit à l’impôt sur les sociétés (IS) dès lors que les revenus de nature commerciale dépassent les seuils de tolérance légaux. Ce changement de régime fiscal est assimilé à une cessation d’entreprise, ce qui génère normalement l’imposition immédiate des plus-values latentes sur les biens immobiliers. Toutefois, la réglementation permet de solliciter un report de cette imposition sous réserve de respecter des obligations déclaratives strictes auprès de l’administration fiscale, notamment par le dépôt d’un bilan d’ouverture dans les soixante jours suivant la modification… Lire la suite »
Bonjour, une SCI passe de l’ir à l’is, elle réévalue comptablement la valeur de son actif qu’elle détient depuis 25 ans. Cette réévaluation entraîne une imposition immédiate des plus-values latentes selon les règles des plus-values immobilière des particuliers. En contrepartie, est ce que la sci (maintenant à l’is) peut amortir sur la base de la valeur réévaluée (c’est-à-dire la valeur vénale du bien au jour du passage à l’IS) et sur une durée d’amortissement commençant à la date du passage à l’IS, l’actif immobilier ? merci, cordialement
Bonjour, Le passage d’une société civile de l’IR à l’IS entraîne l’imposition des plus-values latentes (art. 202 ter CGI). À l’IS, l’actif immobilisé est inscrit pour sa valeur d’entrée servant de base aux amortissements (art. 38 quinquies ann. III CGI : « les immobilisations sont inscrites à l’actif pour leur valeur d’origine »). Les amortissements sont ensuite pratiqués selon leur durée d’utilisation (art. 39-1-2° CGI). Nous vous invitons à prendre contact avec un avocat en droit fiscal afin d’obtenir une analyse adaptée à votre situation personnelle. En espérant que notre réponse vous sera utile, nous vous souhaitons une belle journée.… Lire la suite »
On m’a toujours indiqué qu’une SCI à l’IS ne pouvait pas revenir à l’IR…
Bonjour, Juridiquement, il est exact qu’une SCI ayant opté pour l’impôt sur les sociétés (IS) ne peut en principe pas revenir à l’impôt sur le revenu (IR). Cette option est irrévocable, conformément à l’article 239 du Code général des impôts, sauf cas très limités comme la transformation de la société en une société de personnes par modification de son activité ou de sa forme, entraînant la cessation de l’option selon l’administration fiscale. Nous vous invitons à prendre contact avec un avocat spécialisé, qui saura vous renseigner davantage. En espérant que notre réponse vous sera utile, nous vous souhaitons une belle… Lire la suite »
Bonjour ,
ma sœur et moi avons une SCi à IS depuis presque 25 ans , peut on la changer en Sci IR? Est ce possible et comment faire ? Y a t il des choses à payer ? Merci pour votre réponse
Bonjour,
Une SCI ayant opté pour l’impôt sur les sociétés peut, depuis 2019, renoncer à cette option et revenir à l’IR, mais uniquement dans un délai limité aux cinq premiers exercices suivant l’option. Passé ce délai, l’option devient définitive.
Nous vous invitons à prendre contact avec un avocat spécialisé, qui saura vous renseigner davantage.
En espérant que notre réponse vous sera utile, nous vous souhaitons une belle journée.
L’équipe LegalPlace.
Bonjour,
Une SCI (familiale), à l’IR, a acheté un terrain avec pour projet d’y construire 3 logements (locatif). Elle a opté à l’IS avant la fin d’achèvement des travaux. Elle a inscrit dans son 1er bilan d’ouverture le terrain d’une part et les constructions d’autre part. Si elle n’a pas demander le report d’imposition au SIE, sur quel montant calculer l’imposition des PV latentes (court terme) ?
Cordialement.
Bonjour, Légalement, en cas d’option à l’IS sans demande de report d’imposition prévue à l’article 202 ter du CGI, la SCI est imposée immédiatement sur les plus-values latentes. La plus-value court terme est calculée sur la différence entre la valeur nette comptable à la date de l’option et la valeur réelle d’apport à l’IS, telle qu’inscrite au premier bilan. Pour le terrain, il s’agit de la plus-value réalisée entre sa valeur d’acquisition (IR) et sa valeur d’apport à l’IS. Les constructions ne génèrent pas de plus-value à ce stade, car non encore amorties ni cédées. En espérant que notre réponse… Lire la suite »
Bonjour,
Est-il possible pour une société civile holding (non immobilière) qui a commis une erreur technique en choisissant l’imposition à l’IR de passer à l’IS quatorze mois après sa création. Et si oui, peut-elle conserver le bénéfice du report d’imposition des plus-value sur la vente d’actifsmobiliers qui lui ont apportés et qu’elle a ensuite cédés, dans le cadre de l’article 150 O B Ter du CGI?
Merci
Bonjour, Une société civile peut opter pour l’impôt sur les sociétés même après le délai initial de trois mois suivant sa création, mais cette option ne produira d’effet qu’au titre de l’exercice ouvert à compter de la demande. En revanche, l’option tardive remet en cause le régime du report d’imposition prévu à l’article 150-0 B ter du CGI, lequel suppose que la société bénéficiaire de l’apport soit immédiatement soumise à l’IS. Par conséquent, une régularisation après 14 mois exclut le maintien du report d’imposition sur les plus-values constatées lors de l’apport. En espérant que notre réponse vous sera utile, nous… Lire la suite »