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Le changement de régime fiscal d’une SCI
Dernière mise à jour le 24/01/2024
Le changement de régime fiscal d’une Société civile immobilière (SCI) peut intervenir pour des raisons diverses selon que la SCI est soumise à l’impôt sur le revenu (IR) ou à l’impôt sur les sociétés (IS).
Il peut résulter d’une décision unanime des associés qui souhaitent quitter le régime choisi à la création de la SCI, mais également d’une obligation légale en raison de l’activité exercée par la société qui emporte des conséquences sur la fiscalité de la SCI.
Pourquoi procéder à un changement de régime fiscal en SCI ?
Dès la création de la société, les associés doivent choisir un régime d’imposition dans le formulaire M0 SCI qui constitue le document de base du dossier d’immatriculation de la SCI au Registre du commerce et des sociétés (RCS). En principe, la SCI est soumise par défaut à l’IR.
L’activité exercée par la société et qui figure à la clause de l’objet social des statuts de la SCI peut toutefois imposer à la société le choix de l’IS. A titre d’exemple, la SCI qui loue un bien meublé exerce une activité à caractère commercial qui relève obligatoirement de l’impôt sur les sociétés.
Le changement de régime fiscal de la SCI peut intervenir pour des motifs différents :
- Option pour le régime de l’IS
- Changement d’activité
- Transformation de la société
L’option pour le régime de l’IS
Au sein d’une SCI à l’IR, les associés peuvent décider du changement du régime fiscal de la SCI à tout moment en cours de vie sociale en optant pour le régime de l’IS. L’exercice de cette option présente un intérêt lorsque la transparence ou la translucidité fiscale de la SCI est désavantageuse par rapport au taux de l’IS.
Lorsque la SCI relève de l’IR, les associés paient eux-mêmes les impôts sur le revenu foncier de la SCI au prorata de leur participation au capital social. Les bénéfices imposables de la société sont incorporés dans leurs revenus globaux et soumis au barème évolutif de l’impôt sur le revenu.
| Tranche de revenus | Taux d’imposition |
| Jusqu’à 11 294€ | 0% |
| De 11 294€ à 28 797€ | 11% |
| De 28 797€ à 82 341€ | 30% |
| De 82 341€ à 177 106€ | 41% |
| Au-delà de 177 106€ | 45% |
Il est plus avantageux d’opter pour l’IS plutôt que de conserver le régime de l’IR lorsque l’incorporation des revenus fonciers de la SCI aux revenus globaux des associés les font passer dans la tranche imposée à 30%.
Ce taux d’imposition est en effet plus élevé que le taux normal de l’IS fixé à 25%, la part des bénéfices imposables inférieure à 42 500€ pouvant bénéficier du taux réduit à 15% lorsque la société remplit les critères des PME.
Le changement d’activité
Le changement de régime fiscal de la SCI peut résulter d’un changement d’activité :
- Pour une SCI à l’IR : lorsque la SCI débute une activité à caractère commercial, comme la mise en location de logements meublés, elle doit impérativement basculer vers le régime de l’IS.
- Pour une SCI à l’IS : à l’inverse, lorsque la SCI cesse d’exercer une activité à caractère commercial en cours de vie sociale, elle peut valablement opter pour le régime de l’IR.
La transformation de la société
La transformation de la société en une forme sociale soumise à l’autre régime d’imposition entraîne un changement de régime fiscal de la SCI.
C’est le cas, par exemple, lorsqu’une SCI ayant choisi le régime de l’IS se transforme en Société civile de construction-vente (SCCV). En effet, cette forme sociale se définit comme une SCI transparente, qui relève obligatoirement du régime de l’IR.
Comment changer le régime fiscal de la SCI ?
Pour procéder au changement du régime fiscal de la SCI, la décision doit être votée à l’unanimité des associés en assemblée générale de SCI.
Les associés doivent notifier par écrit le Service des impôts des entreprises (SIE) compétent leur souhait de changer le régime fiscal de la SCI au plus tard dans les 3 premiers mois de l’exercice à compter duquel ils souhaitent faire jouer l’option.
La lettre de notification doit comporter un certain nombre d’informations :
- Raison sociale de la SCI
- Adresse du siège social
- Nom, prénom et adresse de chaque associé
- Répartition du capital social de la SCI
La notification doit être signée dans les conditions prévues par les statuts ou, en l’absence de stipulation contractuelle, par l’ensemble des associés.
L’option peut être exercée à l’occasion de la déclaration d’une modification de l’entreprise, notamment la modification des statuts de la SCI.
Quelles sont les conséquences du changement de régime fiscal de la SCI ?
En cas de changement de régime fiscal de la SCI, les conséquences de la cessation d’entreprise sont applicables, et imposent de réaliser un certain nombre de démarches pour finaliser la procédure.
Les obligations déclaratives
Dans un délai de 60 jours suivant le changement de régime fiscal de la SCI, la société doit établir le bilan d’ouverture du premier exercice soumis au nouveau régime d’imposition. Le changement de régime est formalisé par le dépôt de bilan, qui constate la cessation d’entreprise.
La SCI doit également produire les déclarations qu’elle est normalement tenue de souscrire au titre du régime fiscal qu’elle quitte.
L’imposition immédiate des bénéfices
Lorsqu’une SCI à l’IS change de régime fiscal pour l’IR, sont immédiatement imposés au nouveau régime d’imposition :
- Les bénéfices non encore imposés
- Les bénéfices en sursis d’imposition
- Les plus-values latentes de l’actif social
- Les profits latents compris dans la valeur des stocks
Lorsque la SCI passe à l’IS, les règles d’imposition des plus-values mobilières ou immobilières continuent à s’appliquer à l’associé personne physique. Pour l’associé personne morale relevant de l’IS, le régime applicable est celui des plus-values professionnelles.
FAQ
Comment changer le régime fiscal d'une SCI ?
Pour changer le régime fiscal d'une SCI, il est nécessaire d'envoyer une lettre signée par l'ensemble des associés au Service des impôts des entreprises (SIE). La lettre exerçant l'option pour l'autre régime d'imposition doit être transmise à l'administration fiscale dans les 3 mois de l'ouverture de l'exercice à compter duquel les associés souhaitent faire jouer l'option.
Comment passer d'une SCI à l'IS à une SCI à l'IR ?
La SCI peut retrouver le régime de l'IR en cessant toute activité à caractère commercial susceptible d'empêcher le changement de régime fiscal. Les associés doivent par la suite notifier le Service des impôts des entreprises (SIE) de l'exercice de l'option.
Pourquoi passer de l'IR à l'IS ?
Le changement de régime fiscal pour l'IS est obligatoire lorsque la SCI exerce une activité à caractère commercial. L'option pour l'IS présente également un intérêt lorsque la société génère des revenus importants qui rendent le taux normal de l'IS de 25%, ou son taux réduit de 15% sur la part des bénéfices inférieure à 42 500€, plus intéressant que le barème évolutif de l'impôt sur le revenu.
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Samuel Goldstein
Samuel est co-fondateur de LegalPlace et responsable du contenu éditorial. L’ambition est de rendre accessible le savoir-faire juridique au plus grand nombre grâce à un contenu simple et de qualité. Samuel est diplômé de Supelec et de HEC Paris
Dernière mise à jour le 24/01/2024
Rédigé par
Samuel Goldstein
Samuel est co-fondateur de LegalPlace et responsable du contenu éditorial. L'ambition est de rendre accessible le savoir-faire juridique au plus grand nombre grâce à un contenu simple et de qualité. Samuel est diplômé de Supelec et de HEC Paris
Bonjour,
Pourriez-vous nous dire comment nous devons comprendre votre phrase (deux interprétations possibles citées ci-dessus) ?
Merci beaucoup pour cette précision.
Bonjour Monsieur Vernet,
Merci pour votre réponse très claire.
Que signifie “taxé en RCM soumis à flat tax” ?
J’ai trouvé la réponse à cette question.
bonjour, merci pour cet article trés bien detaillé.
en ce qui concerne la plus value immobiliere, quelle declaration doit etre utilisé? doit on passer par un notaire meme si cela n’entraine aucune ecriture sur les livres foncier ?
la plus value immobiliere est elle assujeti a la seule imposition de societe ou est elle assujeti aux prelevement sociaux ?
cordialement
Bonjour,
La plus-value immobilière imposable se déclare en case 3VZ, sur la page 2 du formulaire de déclaration complémentaire 2042-C, intitulée « Plus-values nettes de cession d’immeubles ou de biens meubles déjà imposées à 19% ».
En principe, elle sera également soumise aux prélèvements sociaux, à savoir : CSG (9,9 %), CRDS (0,5 %), prélèvement social (4,5 %), contribution additionnelle «solidarité autonomie» au prélèvement social (0,3 %) et prélèvement de solidarité (2 %) soit un taux global de 17,2%.
En espérant avoir pu répondre à vos interrogations,
L’équipe Legalplace
Bonjour,
Est-il possible de basculer une SCIU à l’IR, actuellement à l’IS, lors du premier exercice fiscal mais après avoir dépassé les 3 mois premiers mois d’activités ?
Bonjour,
Le changement de régime fiscal de la SCI doit être notifié au Service des impôts des entreprises (SIE) compétent au plus tard dans les 3 mois suivant le début de l’exercice social à compter duquel les associés souhaitent que le nouveau régime fiscal s’applique. Dans le cas contraire, l’option commence à jouer à partir de l’exercice suivant.
Nous espérons avoir su répondre à vos interrogations et vous souhaitons bon courage dans vos démarches.
L’équipe LegalPlace
Bonjour,
Je n’ai pas compris votre réponse !!
Comment fait on pour changer de régime fiscal d’une SCI à l’IS vers une SCI à l’IR après 3 mois d’exercice ?
Merci
Bonjour,
Pour procéder à ce changement de l’IS vers l’IR il convient de contacter le Service des impôts des entreprises. L’option pour l’IR commencera à jouer à compter de l’exercice social suivant la notification.
En espérant que notre réponse vous sera utile, nous vous souhaitons une belle journée.
L’équipe LegalPlace
Bonjour
“Lorsque la SCI passe à l’IS, les règles d’imposition des plus-values mobilières ou immobilières continuent à s’appliquer à l’associé personne physique”
ce qui veut dire que pour une SCI familiale ( personnes physiques ) et qui passe sous IS , en cas de vente d’un bien immobilier, les règles d’imposition
des plus-values, ne changent pas ?
Merci
Bien cordialement
Alain Paul
Bonjour,
En effet, lorsqu’une SCI passe à l’IS, les associés personnes physiques conservent le régime d’imposition des plus-values qui leur était applicable avant le changement de régime fiscal.
En espérant avoir su vous aider,
L’équipe LegalPlace
Bonjour, j’ai une question complémentaire sur ce même point. Notre SCI familiale, actuellement imposée à l’IR va passer à l’IS l’année prochaine. Nous sommes actuellement 2 associés (un couple) et souhaitons d’ici quelques années donner des parts à nos enfants qui deviendront donc associés. En cas de revente, le régime d’imposition des plus-value qui sera applicable à nos enfants sera-t-il celui des associés personnes physiques ou le régime des plus-value professionnelles car entrés dans la société lorsqu’elle était déjà à l’IS? Sinon est-il automatique et facile de repasser à l’imposition à l’IR dès lors que l’on cesse toute activité commerciale… Lire la suite »
Bonjour,
Votre situation est complexe et nécessite l’avis d’un professionnel.
Nous vous invitons à prendre contact avec un avocat, qui saura vous renseigner.
En vous souhaitant une belle journée,
L’équipe LegalPlace.
Bonjour,
Merci pour les réponses que vous apportez.
Si je comprends bien, les associés peuvent décider de passer une SCI IR à l’IS et également bénéficier des abattement pour durée de détention lors de la revente du bien?
Dans quel(s) cas un retour à l’IR avant cession pourrait être recommandé?
Merci par avance.
Bonjour,
En principe, la SCI est soumise par défaut à l’IR. Au sein d’une SCI à l’IR, les associés peuvent décider du changement du régime fiscal de la SCI à tout moment en cours de vie sociale en optant pour le régime de l’IS.
En vous souhaitant une belle journée,
L’équipe LegalPlace.
Bonjour, je souhaite passer une SCI de l’IR à l’IS. J’ai bien compris les démarches d’informations auprès des associés et celle auprès de la SIE. Cependant, je ne comprends pas la suite.
– Il faut faire une bilan d’ouverture à la suite de la dernière 2072 ?
+ demander un report d’imposition ? et à qui ?
Merci pour votre réponse
Bonjour,
Il est nécessaire de produire un bilan d’entreprise à destination du greffe du Tribunal de commerce, par l’intermédiaire du Centre de formalités des entreprises (CFE).
Le report d’imposition doit être demandé au Service des impôts des entreprises (SIE).
En espérant avoir su vous aider,
L’équipe LegalPlace
Bonjour
Merci pour votre article
Comment devons nous envoyer le bilan d’ouverture (par mail, INPI, voie postale) et quels documents envoyer, uniquement bilan (actif+passif) sans le compte de résultat
Merci
Bonjour,
Les documents sont, en règle générale, à déposer auprès du guichet unique sur le site de l’INPI qui indiquera lesquels joindre au format numérique pour la formalité demandée.
En espérant avoir su répondre à vos interrogations.
L’équipe LegalPlace
Bonjour, J’ai entendu parlé de frais de mutation à hauteur de 5,8% lorsque l’on passe de l’IR à l’IS, est-ce exacte? Si oui, sur quelle base ce pourcentage est-il calculé?
Merci
Tatiana
Bonjour,
Il n’existe pas de mutation concernant le passage de l’IR à l’IS.
En vous souhaitant une belle journée,
L’équipe LegalPlace.
Bonsoir,
une sci a l’is qui detient la RP + locaux pro actuellement à l’is peut elle avoir des parts sociales dans une sci a l’ir?
le but faire sortir la rp de la sci à l’is en la passant a l’ir et ce pour na pas etre soumis a la + value sur cession immo a l’is.
Bonjour,
Oui, une SCI peut avoir des parts dans une autre SCI.
En vous souhaitant une belle journée,
L’équipe LegalPlace.
Bonjour, merci pour vos lumières ! Mon mari et moi avons vendu le bien de la SCI à l’IS il y a quelques mois et nous apprêtons à acheter un autre bien immobilier. Dans un premier temps nous souhaitons y vivre et le louer pour quelques mois dans l’année pour nous, et le louer en bien meublé à des touristes le reste de l’année. Mais à l’avenir, ce bien pourrait devenir notre résidence principale (une fois que nous aurons vendu notre résidence principale qui n’est pas dans la sci d’ici 2 ou 3 ans je pense). Notre notaire nous a… Lire la suite »
Bonjour,
En effet, vous pouvez louer cette maison à titre onéreux pour conserver la SCI à l’IS, le temps de faire du bien votre résidence principale, puis passer à une SCI à l’IR dès lors que vous l’occuperez à titre de résidence principale. Cependant vous devrez veiller à remplir les obligations fiscales liées à la SCI à l’IS.
En espérant que notre réponse vous sera utile, nous vous souhaitons une belle journée.
L’équipe LegalPlace
Bonjour, suite a l’information :
Bon à savoir : Une SCI qui exerce l’option pour l’IS peut demander un report d’imposition. Ce report se traduit par l’inscription sur le bilan d’ouverture du premier exercice soumis à l’IS la valeur d’origine des biens de la SCI ainsi que les amortissements et provisions qui auraient pu être déduits si la société avait relevé du régime de l’IS depuis leur acquisition.
Si je comprends bien on peut aussi déduire les frais d’aquisition de chez le notaire rétroactivement ?
Bonjour,
Votre situation est complexe et nécessite l’avis d’un professionnel.
Nous vous invitons à prendre contact avec l’un de nos comptables partenaires, par le biais de notre page contact : https://www.legalplace.fr/contact/
Pour cela, sélectionnez « Question sur nos services » dans la section « Objet de votre demande », choisissez le produit concerné (en l’occurrence “comptabilité et domiciliation”) puis expliquez en détail votre situation dans la partie « Votre message ».
N’oubliez pas de préciser votre numéro de téléphone dans le corps du texte, afin d’être contacté plus rapidement.
En vous souhaitant une belle journée,
L’équipe LegalPlace.
bonjour,
lors du passage SCI IR à IS, peut t on commencer à amortir un immeuble sur sa valeur d’acquisition quand bien même le passage IR à IS se fait par exemple 5 ans après l’acquisition?
Bonjour,
Oui il est possible de commencer à amortir meme lors d’un passage de l’IR à l’IS.En vous souhaitant une belle journée,
L’équipe LegalPlace.
Bonjour
j’ai une sci à l’is qui louait un bâtiment industriel. La location est terminée et je suis en train de vendre le bâtiment. Le produit de la vente déduction faite des plus values, va rester dans la sci qui n’aura plus d’activité commerciale. Est-il intéressant de repasser à l’IR, et quid de la trésorerie ?
merci de vos conseils.
Bonjour,
Pour une SCI à l’IS : à l’inverse, lorsque la SCI cesse d’exercer une activité à caractère commercial en cours de vie sociale, elle peut valablement opter pour le régime de l’IR.
En vous souhaitant une belle journée,
L’équipe LegalPlace.
Bonjour,
Une SCI soumise à l’IR, ayant opté pour le régime de l’IS en 2019, peut-elle changer de forme juridique pour devenir une SARL ? Quid de l’imposition des plus-values latentes ?
Merci
Bonjour,
Une telle transformation est possible à condition de voter la modification en AG en respectant le quorum et la majorité prévue par les statuts.
De plus, les statuts doivent également être modifiés.
Ensuite et depuis le 1 er janvier 2023, les démarches administratives sont à effectuer sur le site du guichet unique géré par l’INPI.
En espérant avoir su répondre à vos interrogations.
L’équipe LegalPlace
Bonjour, J’ai une question concernant l’abattement sur le montant des plus-values immobilières. Notre SCI familiale détient un bien immobilier depuis 1997. Elle était sous le régime de l’IR jusqu’en 2020 et est passée depuis à l’IS. Si nous renonçons au régime de l’IS pour revenir à l’IR, je sais que nous aurons a payer l’imposition sur les PV latentes des années 2020 à 2023. Toutefois, si, après un retour à l’IR, nous décidons de vendre le bien dans 5 ans, aurons nous un abattement fiscale qui prendra en compte les 23 premières années sous IR ou sera-t-il considéré que le… Lire la suite »
Bonjour,
Votre situation est complexe et nécessite l’avis d’un professionnel.
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Pour cela, sélectionnez « Question sur nos services » dans la section « Objet de votre demande », choisissez le produit concerné (en l’occurrence “comptabilité et domiciliation”) puis expliquez en détail votre situation dans la partie « Votre message ».
N’oubliez pas de préciser votre numéro de téléphone dans le corps du texte, afin d’être contacté plus rapidement.
En vous souhaitant une belle journée,
L’équipe LegalPlace.
Bonjour, pour un passage a l’is pour location meublee par une sci occupee jusqua maintenant en residence principale par l’associe principal; quelle serait l’incidence fiscale du passage a l’is concernant la plus value? Merci d’avance
Bonjour, Si vous transférez un bien immobilier de votre propriété personnelle à une SCI (Société Civile Immobilière) à l’IS (Impôt sur les Sociétés), cela peut avoir des conséquences fiscales. Vous pourriez devoir déclarer une plus-value immobilière, qui serait taxée en fonction du régime fiscal de la SCI. La plus-value immobilière est la différence entre le prix de vente du bien et son coût initial. Des réductions d’impôt peuvent s’appliquer en fonction de la durée pendant laquelle vous avez possédé le bien. Sous le régime de l’IS, la plus-value pourrait être soumise à un taux d’imposition spécifique. Ce taux est généralement… Lire la suite »
Bonjour,
est ce que si une SCI passe de l’IR à l’IS après 10 ans d’existence, il est possible pour cette SCI d’amortir son bien (sachant qu’il n’a jamais été amortis avant car à l’IR) ?
Bonjour, J’ai lu sur l’un de vos excellents articles que lorsque un associé effectue un apport au capital dans une SCI à l’IS en immeuble, les droits de mutation sont de 5% de la valeur du bien, alors que pour une SCI à l’IR ils peuvent être exonérés. Dans ma situation, le régime fiscal souhaité on fine pour la SCI est clairement l’IS. Cependant, Il semble opportun de réaliser ces apports en immeubles lors de la création de la SCI en régime IR, puis de passer immédiatement ou des l’exercice suivant à l’IS compte tenu du montant que peuvent représenter… Lire la suite »
je viens tout juste de créer ma SCI ( je suis le gérant principal) à l’IS, je veux changer pour l’IR, c’est possible ou je dois dissoudre la SCI ?
Bonjour,
En règle générale, il est possible de changer d’imposition d’une société en cours de vie sociale.
A cette fin, si les statuts le mentionne, ce changement doit être voté en AG et ensuite les modifications doivent être apportées auprès des Impôts et du guichet unique.
En espérant avoir su répondre à vos interrogations.
L’équipe LegalPlace
Bonjour,
Une SCI a l’IR peut-elle être détenue par 2 holdings à l’IS?
Ou bien faut-il nécessairement un individu physique parmi les associés?
Merci,
Ramberg
Bonjour,
Une SCI peut être détenue par deux holdings à l’IS, mais elle sera automatiquement soumise à l’impôt sur les sociétés en vertu de l’article 206-2 du Code général des impôts. Pour conserver l’imposition à l’IR, au moins un associé doit être une personne physique.
En espérant que notre réponse vous sera utile, nous vous souhaitons une belle journée.
L’équipe LegalPlace.
Bonjour
Quel est le coût pour passer d’une Sci IR à une Sci IS ?
cordialement
Bonjour,
Le changement d’une SCI à l’IR en une SCI à l’IS s’effectue auprès du SIE compétent et n’engendre pas de cout particulier hormis le fait que dans les 2 mois suivant le changement un bilan d’ouverture doit être effectué.
En espérant avoir su répondre à vos interrogations.
L’équipe LegalPlace
Bonjour, nous avons une SCI qui détient un immeuble depuis 2 ans. Les loyers couvrent le crédit et laisse un bénéfice d’environ 5000€ par an. Nous souhaitons passer à l’IS pendant quelques années car l’imposition sur les revenus est lourde. Quand nous repasserons à l’IR (avant la fin de 5 exercices) comment seront calculées les plues values latentes ? Doit on s’attendre finalement à être imposé lourdement à nouveau lors du changement de régime ce qui n’aurai fond d’intérêt du coup? Peut- on opter de ne pas amortir le bien et quelle valeur du bien va être comptabilisée (la valeur… Lire la suite »
Bonjour,
Votre situation est complexe et nécessite l’avis d’un professionnel.
Nous vous invitons à prendre contact avec un avocat spécialisé, qui saura vous renseigner.
En vous souhaitant une belle journée,
L’équipe LegalPlace.
Bonjour,
J’ai acheté un 1er bien en LMNP en propre sans dette, puis un 2eme bien en SCI a l’IR 1 ans plus tard. Je voudrais incorporer le 1er bien sans dette (donc un apport pure et simple, et sans plus value associée), suis-je exonéré de droits de mutations si j’incorpore a l’IR et que quelque temps après je repasse ma SCI a l’IS – pour bénéficier des 25% d’imposition.
Merci !
Bonjour, En principe, l’apport d’un bien immobilier à une SCI à l’IR en nature, sans soulte ni contrepartie, constitue un apport pur et simple. Conformément à l’article 810 III du Code général des impôts, cet apport est exonéré de droits d’enregistrement. Cependant, si la SCI passe à l’IS dans un délai de trois ans suivant l’apport, cette opération est susceptible de remettre en cause l’exonération, en application de l’article 1843-3 du Code civil et de l’article 151 octies du CGI. L’administration peut alors requalifier l’apport comme une opération à titre onéreux, entraînant l’exigibilité des droits de mutation à 5 %. En… Lire la suite »
Bonjour possédant une sci familiale avec ma femme et nos 2 enfants depuis environ 20 ans je voudrais passer de l ir a is comment procéder sans que cela nous coûte trop chère
Bonjour,
Le passage d’une SCI de l’IR à l’IS se décide en assemblée générale et doit être déclaré au service des impôts. Cette option est irrévocable et peut entraîner l’imposition immédiate des plus-values latentes, ce qui peut coûter cher. Ensuite, la SCI devra tenir une comptabilité complète. Pour mesurer l’impact et limiter les coûts, il est préférable de se faire accompagner par un expert-comptable ou un notaire.
En espérant que notre réponse vous sera utile, nous vous souhaitons une belle journée.
L’équipe LegalPlace.