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Le déplafonnement du loyer du bail commercial
Dernière mise à jour le 05/12/2023
Le régime des baux commerciaux est particulièrement protecteur du locataire, dont il est crucial de préserver l’activité. La révision du loyer du local commercial obéit en principe au dispositif du plafonnement, qui limite la hausse du loyer. Dans certaines hypothèses, il est cependant possible d’écarter ce mécanisme au profit du déplafonnement du loyer d’un bail commercial, privilégiant plutôt la valeur locative du local.
Avant de se lancer dans l’aventure commerciale et de louer des locaux, il est important de bien comprendre ce concept clé.
Qu’est ce que le déplafonnement du loyer du bail commercial ?
Véritable “exception à l’exception” constituée par le dispositif du plafonnement, le déplafonnement intervient dans certains cas particuliers. Avant d’en préciser le champ d’application, il est important d’apporter une définition claire de ce mécanisme courant.
Le mécanisme du plafonnement
Le mécanisme du plafonnement du loyer du bail commercial a été créé par le décret n°72-561 du 3 juillet 1972. Instauré afin de protéger au mieux les locataires en évitant la hausse des loyers, le plafonnement limite la variation du loyer du bail renouvelé à l’indice des loyers commerciaux (ILC) calculé et publié chaque trimestre par l’INSEE.
Il s’agit donc d’une exception au principe de l’article L145-33 du Code de commerce, selon lequel le montant des loyers des baux commerciaux doit correspondre à la valeur locative du bien.
Cette dernière notion correspond au revenu annuel potentiel que le local peut générer lorsqu’il est occupé par un locataire. La valeur locative d’un bail commercial est déterminée par 5 éléments :
- Les caractéristiques du local considéré ;
- La destination des locaux ;
- Les obligations respectives des parties ;
- Les facteurs locaux de commercialité ;
- Les prix couramment pratiqués dans le voisinage.
La possibilité de déroger à ce plafonnement
Si le principe est que le loyer d’un bail commercial est plafonné, il n’en reste pas moins que, dans certains cas, il peut être établi sur la base de la valeur locative. Il s’agit donc là d’une sorte d’exception à l’exception du plafonnement.
On augmente le loyer afin que celui-ci corresponde à la valeur locative, supérieure au montant du loyer plafonné. Cependant, cette désactivation du plafonnement n’intervient que dans quelques cas précis.
Quand intervient le déplafonnement du loyer du bail commercial ?
La durée légale minimum d’un bail commercial est fixée à 9 ans. Cependant, il est tout à fait possible de prévoir contractuellement une durée supérieure. En pratique, de nombreux baux commerciaux prévoient ainsi une durée de 10 ou 12 ans.
La durée d’un bail commercial ne peut toutefois excéder 12 ans. Au-delà, il est nécessaire de conclure un bail commercial notarié (aussi appelé “bail emphytéotique”), dont la durée peut aller jusqu’à 99 ans.
La résiliation du bail est librement fixée par les parties dans le contrat de location. Il peut s’agir d’un bail ferme, qu’il est impossible de résilier avant son terme, mais il est également possible d’autoriser la résiliation au bout d’un certain temps. Par exemple, dans le cadre du bail 3/6/9/12, le locataire bénéficie de la résiliation triennale : il peut décider de résilier son bail commercial tous les 3 ans, soit au bout de 3, 6, 9 ou 12 ans.
Renouvellement du bail
À l’expiration du bail commercial, il est très fréquent que le locataire souhaite renouveler la location du local. Il dispose alors d’un droit au renouvellement qui est d’ordre public. On garantit ainsi la stabilité du fonds de commerce dont le local représente un élément essentiel.
Afin d’en bénéficier, le locataire doit satisfaire 4 conditions définies à l’article L145-1 du Code de commerce :
- L’existence d’un bail portant sur un immeuble ou un local ;
- L’immatriculation au RCS ou au répertoire des métiers ;
- Le locataire est bien le locataire du fonds de commerce exploité via la location des locaux ;
- Le fonds a été exploité de manière effective et continue au cours des 3 années précédant la date d’expiration du bail ou sa tacite prolongation.
En cas de renouvellement, le bailleur peut modifier le montant du loyer. Il adresse alors sa proposition à son locataire de l’une des façons suivantes :
- Lettre recommandée avec accusé de réception ;
- Acte de commissaire de justice ;
- En main propre contre émargement du locataire.
Cette proposition doit comporter le montant du nouveau loyer ainsi que la liste des indices ayant servi à le déterminer. Il est également nécessaire de recopier le texte intégral de l’article 17-2 de la loi du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs.
Le locataire doit faire parvenir sa réponse au bailleur au plus tard 4 mois avant l’échéance du bail :
- S’il accepte cette proposition, la réévaluation du loyer est acquise par accord entre les parties ;
- S’il refuse le montant du nouveau loyer, il sera nécessaire de saisir la commission départementale de conciliation (CDC) afin de trouver un accord sur le prix.
La révision triennale
Même si le bail ne le prévoit pas, la révision triennale est bien un droit du bailleur. Ce dernier dispose du droit de procéder à une augmentation du loyer du bail commercial lorsqu’il s’est écoulé une période de 3 ans à partir :
- De l’entrée du locataire dans les locaux ;
- Du point de départ du renouvellement d’un bail précédent ;
- De la prise d’effet de la précédente révision.
L’augmentation doit être proposée au locataire via lettre recommandée avec accusé de réception ou acte de commissaire de justice. Le document doit comporter le montant du nouveau loyer.
Dans quels cas peut-on procéder au déplafonnement du loyer d’un bail commercial ?
Le déplafonnement du loyer d’un bail commercial constitue une exception à un mécanisme instauré pour protéger les locataires et limiter la hausse des loyers. Ce mécanisme est donc naturellement très réglementé et ne peut intervenir que dans certains cas, qu’il convient ici d’aborder.
Plusieurs hypothèses justifient alors le déplafonnement du loyer d’un bail commercial :
- Lorsque la durée du bail excède 12 ans ;
- Dans le cas d’une augmentation de la valeur locative du local ;
- Certaines catégories de biens immobiliers échappant de plein droit au plafonnement des loyers ;
- Lorsqu’une exclusion conventionnelle est prévue par les parties.
La durée du bail excède 12 ans
L’article L145-34 du Code de commerce prévoit que les dispositions relatives au plafonnement ne sont plus applicables lorsque la durée du bail excède 12 ans.
On se retrouve alors dans l’hypothèse de la tacite reconduction (ou prolongation) : le bail commercial a été prolongé sans que le locataire ne se soit préoccupé ou n’ait accompli les démarches nécessaires à ce renouvellement.
Le déplafonnement du loyer d’un bail commercial s’enclenche alors automatiquement et le bailleur est en droit de fixer le montant du loyer correspondant à la valeur réelle du bien applicable au moment du renouvellement.
L’augmentation de la valeur locative du local
Le déplafonnement du loyer d’un bail commercial peut également être justifié par une modification notable d’un ou plusieurs éléments de la valeur locative énumérés à l’article L145-33 du Code de commerce. Parmi ces derniers, on trouve :
- Les caractéristiques du local ;
- La destination des lieux ;
- Les obligations respectives des parties ;
- Les facteurs locaux de commercialité ;
Les caractéristiques du local
Il s’agit ici de la situation du local dans l’immeuble dont il dépend, de sa conformité aux normes, de son volume et de son adaptabilité aux activités visées, de la nature et de l’état de ses équipements etc.
Ainsi, la réalisation de travaux par le bailleur ou le locataire peuvent entraîner un déplafonnement du loyer s’ils ont une incidence favorable sur l’activité du locataire.
La destination des lieux
Lors de la conclusion du bail, le locataire doit obligatoirement spécifier l’activité qu’il souhaite exercer dans le local commercial.
Dans l’hypothèse où il souhaiterait diversifier son affaire et y ajouter des activités connexes ou complémentaires (par exemple, la librairie qui souhaite ouvrir un salon de thé dans son local), il est nécessaire d’informer le bailleur de la nature de ces activités. On parle alors de déspécialisation partielle.
Cette modification de la destination contractuelle du local peut en effet entraîner une augmentation de sa valeur locative : il est donc naturel qu’un déplafonnement soit possible.
Les facteurs locaux de commercialité
Il s’agit de tous les éléments déterminant la nature de l’activité commerciale. L’article R145-6 du Code de commerce en propose une liste non-exhaustive :
- L’importance de la rue, du quartier ou de la ville dans lequel le local est situé ;
- Le lieu de son implantation ;
- La répartition des diverses activités dans le voisinage ;
- La présence de moyens de transport ;
- L’attrait particulier et les sujétions que représente l’emplacement pour l’activité considérée ;
- Les modifications que ces éléments subissent d’une manière durable ou provisoire.
Ainsi, l’implantation d’un nouvel arrêt de bus ou d’une enseigne connue à proximité d’un local commercial permet en général d’en augmenter la valeur locative, justifiant le déplafonnement.
Les obligations respectives des parties
On parle ici des modifications portées aux obligations financières ou juridiques des parties.
Par exemple, si le bail met à la charge du locataire tout ou partie des charges, réparations et travaux qui incombent normalement au bailleur, il s’agit d’un supplément indirect de loyer qui doit être pris en considération pour la fixation du montant du bail renouvelé. De même, l’augmentation importante de l’impôt foncier à la charge du locataire doit être prise en compte pour la fixation du prix du loyer.
Le déplafonnement du loyer d’un bail commercial résultant de la nature des lieux loués
Trois catégories de biens immobiliers échappent de plein droit à la règle du plafonnement du fait de leur nature particulière :
- Les terrains nus ;
- Les locaux à usage exclusif de bureaux ;
- Les locaux monovalents.
Les terrains nus
Un terrain nu est un terrain dans son état naturel, généralement non cadastré, sur lequel aucun aménagement ou construction n’a été réalisé.
Le loyer des baux de terrains nus échappe au plafonnement lors du renouvellement. L’article R145-9 du Code de commerce prévoit en effet que le loyer soit fixé par référence à la valeur réelle du terrain, en considération des éléments propres à ce dernier.
Les locaux à usage exclusif de bureaux
Ce type de local échappe également à la règle du plafonnement. Le loyer des locaux à usage exclusif de bureaux est en effet fixé à leur valeur locative, par référence au prix du marché pour des locaux équivalents.
Afin de déterminer si un local est à usage exclusif de bureaux, il faut se référer à la clause “destination des lieux” contenue dans le bail.
Les locaux monovalents
Il s’agit ici d’immeubles qui, dès leur origine, ont été conçus, construits et aménagés en vue d’une exploitation unique. Ces derniers ne peuvent ainsi être affectés qu’à une activité particulière ; tout changement de destination entraînerait des travaux coûteux et nombreux.
On trouve parmi ces locaux les cinémas, théâtres, cliniques, hôtels, grands magasins etc. Un cinéma, par exemple, est à usage monovalent en ce qu’il est généralement aménagé dans un local aveugle et doit obéir à certaines normes relatives à l’observation des règlements de sécurité contre les risques d’incendie ou de panique (aires de circulation, issues de secours).
Les locaux monovalents ne bénéficient non pas de la réglementation sur le plafonnement des loyers des baux commerciaux, mais d’un régime autonome spécial de détermination du loyer fixé par l’article R145-10 du Code de commerce. Le loyer peut notamment être déterminé en fonction des usages observés dans la branche d’activité concernée.
La présence d’une clause-recette
Ce type de clause, si insérée dans le bail commercial, permet au bailleur de fixer le prix du loyer en fonction du chiffre d’affaires du locataire.
Cette clause peut prévoir un loyer entièrement variable et dépendant des recettes réalisées par le locataire, mais également un loyer hybride avec :
- Une partie fixe (le loyer minimum garanti) déterminé en fonction de la valeur locative du local ;
- Une partie variable qui fluctue en fonction du chiffre d’affaires réalisé par le locataire.
Cette clause contractuelle exclut naturellement les mécanismes légaux de fixation du montant du loyer des baux commerciaux, comme le plafonnement ou le déplafonnement.
L’exclusion conventionnelle
En matière contractuelle, le principe est celui de la liberté des parties. Lors de la conclusion du bail ou à son renouvellement, le bailleur et son locataire peuvent ainsi parfaitement s’accorder sur l’exclusion de l’application du plafonnement.
FAQ
Quelle est la durée d’un bail commercial ?
Un bail commercial ne peut être conclu pour une durée inférieure à 9 ans. Cependant, les parties peuvent librement prévoir une durée supérieure. La durée maximale d’un bail commercial est de 12 ans. Au-delà, il est nécessaire de conclure un bail commercial notarié. Le locataire dispose de la possibilité de résilier son bail commercial tous les 3 ans (dans le cas d’un bail conclu pour 12 ans : à la fin de la 3ème année, de la 6ème année ou de la 9ème année). Il s’agit de la résiliation triennale.
Quelle est la différence entre bail commercial et bail professionnel ?
Ces deux types de contrats de location s’adressent simplement à des activités différentes. Si le bail commercial s'adresse aux activités commerciales, industrielles et artisanales, le bail professionnel est principalement destiné aux activités non commerciales et aux activités de travaux immobiliers.
Quelles sont les obligations du bailleur commercial ?
La personne qui loue un local commercial doit respecter un certain nombre d’obligations à l’encontre de son locataire :
- Délivrer au locataire le local loué ;
- Maintenir le local en bon état et effectuer les réparations nécessaires ;
- Permettre au locataire de jouir paisiblement des lieux en le garantissant contre les vices cachés et l’éviction.
Estelle Fornier
Estelle Fornier intervient principalement en droit immobilier et en droit de la construction est avocat au Barreau de Paris depuis 2008.
Elle intervient en conseil et contentieux dans le domaine du droit immobilier (baux, vente, copropriété, etc.) et de la construction et en droit commercial (recouvrement de créances, cessions de fonds de commerce, etc.). Après plusieurs expériences au sein de cabinets anglo-saxons et français, elle a créé sa propre structure en 2011.
Dernière mise à jour le 05/12/2023
Rédigé par
Estelle Fornier
Estelle Fornier intervient principalement en droit immobilier et en droit de la construction est avocat au Barreau de Paris depuis 2008. Elle intervient en conseil et contentieux dans le domaine du droit immobilier (baux, vente, copropriété, etc.) et de la construction et en droit commercial (recouvrement de créances, cessions de fonds de commerce, etc.). Après plusieurs expériences au sein de cabinets anglo-saxons et français, elle a créé sa propre structure en 2011.
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Voilà qui est très bien écrit. Merci Maître Fornier
Bonjour, est-il possible de savoir d’où vient cette obligation à la charge du locataire de répondre à l’offre de renouvellement sous 4 mois ?
Je pensais que ces 4 mois étaient imposés uniquement au bailleur en cas de demande de renouvellement par le locataire.
Merci.
Bonjour,
Nous ne sommes pas sûrs d’avoir compris votre question, pourriez-vous la préciser afin que nous puissions vous fournir une réponse adaptée ?
En vous souhaitant une belle journée,
L’équipe LegalPlace
Bonjour,
le locataire ne veut signer le renouvèlement du bail commercial il est échu depuis le 01/01/2021, il aura 12 ans le 1/01/2023, que puis-je faire en tant que bailleur ?
Bonjour,
Pour notifier le non-renouvellement du bail de location au locataire, le propriétaire doit respecter une procédure formalisée. Il doit envoyer une lettre recommandée avec accusé de réception ou passer par un acte d’huissier ou une remise en main propre contre signature. Et ce, auprès de chaque locataire ou colocataire.
A contrario, le locataire ne peut être contraint a prolongé son bail. De plus, la reconduction tacite du bail existe, les parties ne sont pas forcés de re signer un contrat de bail.
En vous souhaitant une belle journée,
L’équipe LegalPlace.
J’ai oublié de préciser, il veut vendre son fond de commerce
Bonjour,
Pour notifier le non-renouvellement du bail de location au locataire, le propriétaire doit respecter une procédure formalisée. Il doit envoyer une lettre recommandée avec accusé de réception ou passer par un acte d’huissier ou une remise en main propre contre signature. Et ce, auprès de chaque locataire ou colocataire.
A contrario, le locataire ne peut être contraint a prolongé son bail. De plus, la reconduction tacite du bail existe, les parties ne sont pas forcés de re signer un contrat de bail.
En vous souhaitant une belle journée,
L’équipe LegalPlace.
Bonjour,
Dans le cadre du plafonnement à 3,5 % des loyers commerciaux pour les révisions à l’ILC, doit-on fournir au bailleur des comptes certifiés en sus de l’attestation sur l’honneur… Ou cela représente t-il une indiscrétion de sa part ?
Avec mes remerciements,
H. Serra
Bonjour,
Nous ne sommes pas sûrs d’avoir compris votre question, pourriez-vous la reformuler afin que nous puissions vous fournir une réponse adaptée ?
En vous souhaitant une belle journée,
L’équipe LegalPlace
Bonjour,
Mon bail a dépassé les 12 ans, et j’ai demandé un renouvellement car je souhaite vendre le fond de commerce, et mon bailleur me propose un renouvellement avec un loyer x2, peut-on refuser ? comment contester le nouveau loyer.
Cordialement,
Bonjour, En effet et conformément à l’article L.145-34 du code de commerce, le plafonnement du loyer commercial ne vaut que pour 12 ans. Ainsi, à compter de la 13ème année, le loyer du local commercial peut être déplafonnée et le bailleur pourra ainsi le déterminer selon la valeur locative du bien avec l’aide d’un expert. Dans une telle situation, le bailleur adresse une offre de renouvellement au locataire par acte de commissaire de justice. Le locataire peut refuser et peut contester le loyer devant le tribunal de commerce le cas échéant. En espérant avoir su répondre à vos interrogations. L’équipe… Lire la suite »
Merci pour votre réponse.
Comment est déterminer la valeur locative du bien ?
Cordialement,
Bonjour, j’ai un bail commercial avec un EHPAD, qui mentionne que la révision triennale du loyer doit correspondre “au montant des augmentations annuelles autorisées du prix des prestations d’hébergement des personnes agées publié par le Ministère de l’Economie et des Finances sur la période.”
Je n’arrive pas à trouver cette référence. Sauriez-vous à quoi elle correspond et comment connaitre son historique?
Merci d’avance.
Bonjour,
Voici le lien de l’information de l’EHPAD :https://www.legifrance.gouv.fr/jorf/id/JORFTEXT000044591274#:~:text=Le%20prix%20du%20socle%20de,rapport%20à%20l%27année%20précédente.
En vous souhaitant une belle journée,
L’équipe LegalPlace.
Bonjour, l’immeuble dans lequel mon bureau se trouve (depuis 20ans) à été vendu et les nouveaux propriétaires veulent augmenter le loyer en revenant sur les 5 dernières années, sous prétexte que il n’y a jamais eu d’augmentation de loyer ont-ils le droit?
Merci
Serge Maturin
Bonjour,
En réglé générale, la révision du loyer d’un bail commercial à lieu de manière triennale et le bailleur dispose de 3 ans après l’un des événements suivants pour demander la révison :
– Entrée du locataire dans les locaux
– Renouvellement d’un bail précédent
– Prise d’effet de la précédente révision.
La révision est demandée uniquement lorsque la période de 3 ans est expirée (soit à partir du lendemain de son expiration).
En espérant avoir su répondre à vos interrogations.
L’équipe LegalPlace
Bonjour,
Merci pour cet article. Le plafonnement à 3,5% a été prolongé jusqu’au 31 mars 2024 par une loi du 7 juillet 2023.
Les locaux commerciaux dont le bail a dépassé 12 ans sans renouvellement (tacite reconduction par défaut de démarche des deux parties) sont-ils concernés également ?
Merci d’avance pour votre réponse.
Bonjour,
Au delà de 12 ans, le loyer d’un bail commercial est déplafonné et peut ainsi être fixé selon la valeur locative du bien sans que la révision soit limitée par un indice.
En espérant avoir su répondre à vos interrogations.
L’équipe LegalPlace