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Héritage d’une maison : calcul des droits de succession

Héritage d’une maison : calcul des droits de succession

Suite au décès d’un ascendant il est possible de recevoir en héritage tout ou partie d’un bien immobilier. Cependant la législation française impose des règles très strictes aussi bien, au niveau de la répartition des biens, que des démarches administratives à suivre pour profiter de votre héritage en toute légalité et tranquillité.

Qu’est-ce qu’un héritage ?

L’héritage est le terme couramment utilisé pour désigner la notion de « succession » ou de « patrimoine successoral », cette notion désigne l’ensemble des biens, droits et créances revenant aux ayants droits (ascendants, descendants, frères, sœurs, amis et autres proches) d’une personne défunte. Ainsi les droits de succession sont les règles et les liens régissant les « héritiers légaux entres eux et envers le défunt ».

L’héritage en son sens premier et originel, désigne le patrimoine immobilier d’une personne décédée revenant à ses héritiers.

Toutes ces notions sont régies par plusieurs règles disposées dans le code civile à l’article 720 et suivants.

Le partage d’une maison familiale, comment le calculer ? : Frère, sœur, parent…

Dans le cas où la personne décédée n’a pas prévu de testament organisé avec une distribution précise de ses biens, la loi prévoit une législation encadrant un ordre dans les successions.

L’ordre des successions sera bien différent en fonction de la situation de la personne décédée. En effet, si celle-ci était célibataire, et donc non mariée :

  • Ses parents recevront ¼ de la maison ; pour le père comme la mère. Ses frères et sœurs se partageront le reste de façon équitable (il se partageront donc la moitié de l’immeuble), par exemple s’ils sont 4 ils auront 1/8 de la maison chacun etc…
  • Dans le cas d’un célibataire avec enfant (ancienne relation par exemple), la succession revient de plein droit en totalité aux enfants
  • Dans le cas où celui-ci n’a plus de famille proche (ni parent, ni enfant, ni fratrie), la maison se verra respectivement partagée entre sa famille maternelle et sa famille paternelle, par ordre de lien de parenté.

Dans le cas d’une personne mariée :

Si celui-ci n’avait pas de progéniture, le conjoint esseulé récupère la totalité de l’héritage.

Si celui-ci a eu une progéniture, son héritage sera logiquement partagé entre la veuve ou le veuf et ses enfants. (50% pour l’un et 50% à se partager pour les autres). Il faut préciser que la conjoint restera usufruitier de la maison (mais ne possèdera que 50% de la nue-propriété en l’occurrence)

Cette distribution ne concerne que le défunt marié, en aucun cas le concubin, ou la personne pacsée, qui ne peut en profiter.

À savoir : si le logement est loué au moment du décès du propriétaire, son décès n’emporte pas nécessairement la fin du bail.

Les démarches à suivre pour hériter d’une maison familiale

  • Premièrement il faudra sélectionner un notaire : le choix de celui-ci est entièrement libre pour les héritiers, qui devront par ailleurs se mettre d’accord au préalable. Quand on parle de choix libre, la loi laisse entendre qu’elle ne soumet aucune limite spatiale ou autres. Bien sûr, s’il y a mésentente les héritiers privilégiés dans le choix du notaire seront ceux avec le plus de droit sur l’héritage.
  • Une fois le notaire sélectionné, celui-ci effectuera « l’acte notarié », cet acte régit une liste de personnes susceptibles d’être des héritiers du bien immobilier, il précise bien entendu la part de chacun sur la demeure.
    Il sera donc nécessaire aux ayants droits de fournir les pièces prouvant leur situation. Ainsi le veuf ou la veuve devra fournir l’acte de mariage, les enfants donneront le livret de famille etc…

De plus, si le défunt a effectué son testament chez un autre notaire, il faudra donner au nouveau notaire désigné par les ayants droits, ledit document.

  • Le notaire va ensuite faire les formalités nécessaires à une succession, il va ainsi établir le bilan du patrimoine, incluant le bien immobilier. Les titres de propriétés devront donc lui être communiqués.
  • Ensuite le notaire effectuera les obligations légales liées à une succession immobilière, avec l’établissement d’une publication foncière au service de publicité foncière, il délivrera une attestation immobilière.
  • Il demandera aussi aux ayants droits de régler un droit de succession et le paiement des impôts liés à une succession.
  • Ensuite intervient le partage entre héritiers. Les héritiers peuvent décider de partager par exemple la maison en la revendant, et en partageant les recettes en fonction de leurs parts, ou en restant en indivision (ils gardent la maison mais ils sont plusieurs propriétaires en fonction de leur part). S’ils optent pour l’indivision, il leur est conseillé d’effectuer une organisation dans la gestion du bien immobilier, au travers soit d’une convention, d’un accord ou d’un contrat.

Parfois quelques formalités spécifiques s’ajoutent à ces formalités générales :

  • Ainsi les enfants mineurs ou les majeurs sous curatelle ou tutelle imposent la réunion du conseil de famille, et de demander une autorisation ou une solution au juge des tutelles.
  • Dans le cas d’une grosse mésentente, de fraudes et autres ; la désignation d’un expert ou d’un administrateur judiciaire sera nécessaire.
  • De même dans le cas d’une personne seule et dont les liens familiaux semblent être inconnus, le recours à un généalogiste semble obligatoire pour attribuer le bien immobilier.

Enfin il faudra régler le coût de la succession, ce coût varie avec plusieurs facteurs, tels que la durée de la procédure, les frais de notaire, la complexité du dossier, la taille de l’héritage, la valeur de la maison etc.

En cas de revendication et désaccord lors d’une succession, par exemple dans la découverte ultérieure d’un passif conséquent, le tribunal autorise l’héritier à revenir sur sa décision. De plus un héritier aura 10 ans pour revendiquer une succession, or cas de sommation de payer. Un mandataire de justice peut être délivré par le juge pour régler une indivision, de même une majorité aux deux tiers permet de mettre fin à l’indivision d’une maison.

À savoir : Un testament a un prix. Toutefois, il varie selon le type de testament que vous choisissez de rédiger.

Les règles du testament

Il est important de préciser que les dernières volontés du défunt doivent toujours être respectées, et elles priment en générale sur la loi. Ainsi les règles énoncées au sein de cet article, et relatives au partage de la maison, ne s’appliquent pas si le testament le prévoit autrement. Ce droit a été établi par l’article 3 de la loi du 15 novembre 1887 :

  • Modifié par Loi 96-142 1996-02-21 art. 12 19° JORF 24 février 1996 Tout majeur ou mineur émancipé, en état de tester, peut régler les conditions de ses funérailles, notamment en ce qui concerne le caractère civil ou religieux à leur donner et le mode de sa sépulture. Il peut charger une ou plusieurs personnes de veiller à l’exécution de ses dispositions. Sa volonté, exprimée dans un testament ou dans une déclaration faite en forme testamentaire, soit par devant notaire, soit sous signature privée, a la même force qu’une disposition testamentaire relative aux biens, elle est soumise aux mêmes règles quant aux conditions de la révocation.

Ces dernières volontés sont cependant limitées par l’article 6 du code civil : On ne peut déroger, par des conventions particulières, aux lois qui intéressent l’ordre public et les bonnes mœurs.

À savoir : Il est possible d’avantager un héritier par un testament sous réserve de respecter certaines conditions, cependant si le défunt n’a laissé aucun testament, la loi fixe la liste des héritiers légaux par défaut.

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Samuel est co-fondateur de LegalPlace et responsable du contenu éditorial. L'ambition est de rendre accessible le savoir-faire juridique au plus grand nombre grâce à un contenu simple et de qualité. Samuel est diplômé de Supelec et de HEC Paris

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