ConnexionHéritage d’une maison : calcul des droits de succession
Dernière mise à jour le 26/01/2022
Il est envisageable de recevoir tout ou partie d’une maison en héritage suite au décès d’un ascendant.
Cependant, il existe un ensemble de règles de droit visant à encadrer la succession. La législation française est assez stricte à ce sujet, que ce soit pour la répartition des biens ou les étapes imposées par administration, afin que héritier puisse profiter de la succession .
Par ailleurs, il est important de toujours respecter les volontés du défunt en présence d’un testament.
Qu’est-ce qu’un héritage ?
Le terme “héritage” est couramment utilisé pour désigner la notion juridique de succession.
La succession correspond à la transmission du patrimoine laissé par une personne décédée à une ou plusieurs personnes qui lui survivent.
On parle également de “patrimoine successoral” pour désigner l’ensemble des biens, droits et créances transmis aux ayants droit suite à un décès.
L’héritage, en son sens originel, désigne le patrimoine immobilier d’une personne décédée revenant à ses héritiers.
Ainsi, les droits de succession concernent à la fois les règles et les liens régissant les héritiers légaux entres eux, mais également les liens envers le défunt.
L’acquisition de propriété par succession est régie par le Code civil, aux articles 720 et suivants.
Quelles sont les règles en matière d’héritage ?
Les règles en matière d’héritage diffèrent selon deux critères :
- La présence ou non d’enfants ;
- La présence ou non d’un testament.
En effet, la loi prévoit un ordre dans les successions.
Le partage de l’héritage en l’absence de testament
L’ordre de priorité établi par la loi
En l’absence de testament, les textes de loi désignent des héritiers classés par ordre de priorité :
- Les enfants et leurs descendants ;
- Les parents, les frères et soeurs et leurs descendants ;
- Les ascendants autres que les parents ;
- Les collatéraux autres que les frères et soeurs et leurs descendants.
En outre, l’époux(se) survivant(e) profite également du statut d’héritier de plein droit. Néanmoins, sa part de l’héritage va varier en fonction de l’existence d’enfants du défunt et du régime matrimonial auquel étaient soumis les époux (communauté réduite aux acquêts ou contrat de mariage).
Les époux, même séparés de corps, bénéficient du droit à la succession dès lors qu’il n’a été rédigé aucune clause de renonciation des époux à leurs droits successoraux dans une convention de séparation.
Quant aux ex-époux, aux concubins et aux partenaires de PACS, ils ne bénéficient pas de droits de succession.
Le calcul des parts d’héritage
Une fois encore, en l’absence de testament, les parts d’héritage vont être différentes en fonction de la présence ou non d’enfants du défunt et en fonction de sa situation matrimoniale.
Le tableau suivant reprend les différentes situations et indique les parts dues à chaque héritier :
| Le défunt a eu des enfants | Le défunt n’a pas eu d’enfant | |
| Le défunt était marié | Les biens reviennent à l’époux survivant et aux enfants.
|
|
| Le défunt n’était pas marié | Les enfants reçoivent seuls la totalité des biens à parts égales |
Si aucun ascendant n’est vivant, la succession va aux collatéraux ordinaires (oncles, tantes, cousins et cousines). |
Le partage de l’héritage en présence d’un testament
Le testament
Le testament est un document écrit par lequel une personne dispose, de son vivant, de la manière dont ses biens devront être répartis après son décès.
Il existe 4 types de testaments valables en France :
- Le testament olographe : entièrement rédigé de la main du testateur sur papier libre. Il doit impérativement être daté et signé.
- Le testament authentique : son contenu est dicté à un notaire par le testateur en présence de deux témoins ou d’un autre notaire.
- Le testament mystique : il s’agit d’un testament olographe déposé chez un notaire. Le testament mystique est entièrement rédigé de la main du testateur, puis il est déposé chez un notaire dans une enveloppe fermée et cachetée en présence de deux témoins. Le notaire sera donc chargé d’enregistrer et de conserver le testament dont seul le testateur connaît le contenu.
- Le testament international : concerne les personnes résidant dans un pays étranger ou ayant des biens situés dans plusieurs pays. Il est reconnu par tous les États signataires de la Convention de Washington.
La rédaction d’un testament emporte un coût qui va dépendre du type de testament et du type de conservation choisi.
Si le testament permet au testateur de décider de la répartition de ses biens après son décès, ce dernier reste dans l’obligation de respecter un certain nombre de règles imposées par la loi. Notamment, la réserve héréditaire doit obligatoirement être répartie de façon égalitaire entre les héritiers, le testateur peut donc uniquement décider de la répartition de la quotité disponible.
Les héritiers du défunt
Lorsque le défunt avait rédigé ou fait rédiger un testament de son vivant, les règles relatives au partage de l’héritage sont différentes.
En effet, dans cette situation, l’héritage est divisé entre la réserve héréditaire et la quotité disponible.
Cette réserve correspond à une fraction du patrimoine du défunt qui doit obligatoirement revenir aux héritiers réservataires. Elle ne représente jamais la totalité de l’héritage. La quotité disponible quant à elle, représente la part des biens qui peut être transmise librement par donation ou testament.
Les héritiers réservataires ne peuvent pas être exclus de la succession. Il s’agit des enfants du défunt et de leurs descendants ou de l’époux survivant lorsque le défunt n’a pas eu d’enfant.
Par ailleurs, il peut y avoir d’autres héritiers si le défunt l’avait indiqué dans son testament. La quotité disponible pouvant être distribuée librement, le testament peut être rédigé au profit d’un héritier réservataire ou d’un tiers.
Le calcul des parts d’héritage
Le partage de la réserve héréditaire en présence d’un testament s’effectue de la façon suivante :
| Le défunt a eu des enfants | Le défunt n’a pas eu d’enfant |
La part réservée aux enfants représente :
|
1/4 du patrimoine du défunt est réservé à l’époux survivant. |
La part du patrimoine restant correspond à la quotité disponible, elle est donc librement distribuée par le défunt dans son testament.
Quelles sont les démarches à réaliser afin de recevoir une maison en héritage ?
Pour commencer, il va falloir choisir un notaire. Ce choix est entièrement libre pour les héritiers mais ces derniers devront se mettre d’accord au préalable.
Une fois le notaire sélectionné, celui-ci sera en charge de la rédaction de l’acte notarié. Cet acte comporte la liste des personnes susceptibles d’hériter du bien immobilier. Il précise également la part de chacune de ces personnes sur la propriété.
De ce fait, les ayants droit devront fournir un certain nombre de pièces justificatives relatives à leur situation (par exemple, le veuf ou la veuve devra fournir l’acte de mariage, les enfants donneront le livret de famille etc…).
S’il existe un testament, celui-ci devra également être transmis au notaire choisi.
Par la suite, le notaire en charge va devoir réaliser de nombreuses formalités nécessaires à la succession :
- Établir le bilan du patrimoine, incluant le bien immobilier (les titres de propriétés devront donc lui être communiqués) ;
- Réalisation des obligations légales liées à une succession immobilière, avec l’établissement d’une publication foncière au service de publicité foncière. Il délivrera une attestation immobilière ;
- Il demandera aux ayants droit concernés de régler les droits de succession ;
- Le partage entre héritiers : les héritiers peuvent décider de revendre la maison et de partager les recettes en fonction de leurs parts ou de rester en indivision (ils gardent la maison mais ils sont plusieurs propriétaires en fonction de leur part).
Certaines formalités particulières peuvent parfois s’ajouter aux formalités communes :
- Les enfants mineurs ou les majeurs sous curatelle ou tutelle imposent la réunion du conseil de famille et de demander une autorisation ou une solution au juge des tutelles ;
- Dans le cas d’une grosse mésentente, de fraudes ou autre, la désignation d’un expert ou d’un administrateur judiciaire sera nécessaire ;
- Dans le cas d’une personne seule dont les liens familiaux semblent être inconnus, le recours à un généalogiste sera nécessaire pour l’attribution du bien immobilier.
FAQ
Comment se passe l'héritage d'une maison ?
Qui hérite de la maison en cas de décès ?
L'héritage est-il imposable ?
Samuel est co-fondateur de LegalPlace et responsable du contenu éditorial. L’ambition est de rendre accessible le savoir-faire juridique au plus grand nombre grâce à un contenu simple et de qualité. Samuel est diplômé de Supelec et de HEC Paris
Dernière mise à jour le 26/01/2022
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Samuel est co-fondateur de LegalPlace et responsable du contenu éditorial. L'ambition est de rendre accessible le savoir-faire juridique au plus grand nombre grâce à un contenu simple et de qualité. Samuel est diplômé de Supelec et de HEC Paris
Je suis veuve et j’ai 4 enfants dont 2 handicapés mon beau père et ma belle mère sont décédés et je fais partie des héritiers avec mes enfants puis je me désister car je ne veux pas avoir à payer des dettes
Bonjour, En droit français, lorsqu’une succession est ouverte et qu’elle comporte un passif susceptible d’excéder l’actif, chaque héritier peut renoncer individuellement à la succession afin d’éviter d’être tenu au paiement des dettes (articles 804 à 807 du Code civil). La renonciation s’effectue auprès du greffe du tribunal judiciaire du dernier domicile du défunt, et elle n’a d’effet que pour l’héritier qui la déclare : vos enfants doivent donc chacun faire l’objet d’une démarche distincte, avec l’autorisation du juge des tutelles s’ils sont mineurs ou majeurs protégés. La renonciation vous exclut totalement de la succession mais doit être réalisée dans les… Lire la suite »
Bonsoir,
J’ai mon amie, qui vient de recevoir , en lettre recommandée, un contrat de révélation de succession, de la part d’un cabinet de généalogiste, lui précisant qu’elle était la seule héritière de sa cousine.
Nous souhaiterons savoir si, cet héritage pourais comprendre un bien immobilier, ou une somme conséquente, car , est ce que les recherches entrepris , ont été fait , n’ont pas été fait pour rien.
Pouvez nous dire, si cet héritage pourais être conséquent.
Merci.
Bonjour,
En principe, lorsqu’un cabinet de généalogie adresse un contrat de révélation de succession, c’est qu’il a connaissance d’un actif successoral non négligeable justifiant ses recherches. Toutefois, ni la nature ni le montant de l’héritage ne peuvent être révélés avant la signature du contrat, conformément à la jurisprudence constante sur le secret des missions du généalogiste. La succession peut comprendre des biens immobiliers, des comptes ou des créances, mais aucun élément précis ne peut être garanti avant l’acceptation formelle du mandat.
En espérant que notre réponse vous sera utile, nous vous souhaitons une belle journée. L’équipe LegalPlace.
Bonjour,
Mon père est décédé il y a a peine 1 mois, mon frère de 21 ans était a sa charge, encore en étude …
Pour l’instant il vit dans la maison familiale le temps de lui trouver une autre solution.
J’ai ma sœur qui veut absolument une clé afin de rentrer dans la maison quand mon frère est absent.
A t elle le droit ? Et rentrer dans sa vie privée ?
Merci pour votre réponse
Bonjour,
Une sœur n’a pas le droit d’exiger une clé ni d’entrer dans la maison sans l’accord de son frère.
Même en indivision, le respect de sa vie privée prime, et toute intrusion serait illégale sans son consentement.
En espérant que notre réponse vous sera utile, nous vous souhaitons une belle journée.
L’équipe LegalPlace.
Bonjour,
Votre situation est complexe et nécessite l’avis d’un professionnel.
Nous vous invitons à prendre contact avec un avocat spécialisé, qui saura vous renseigner.
En vous souhaitant une belle journée,
L’équipe LegalPlace
bonjour,je viens d’apprendre que mon voisin décédé le 10 mars 2025 a fait un testament en ma faveur. Il me lègue sa maison. N’ayant aucun lien de parenté avec lui quel est le montant des frais de succession. Si j’accepte cette maison est ce que les impôts vont considérer cette habitation comme secondaire? Cette maison est mlitoyenne avec la mienne.
Bonjour,
En cas d’acceptation de la maison léguée par son voisin, il faudra payer 60 % de droits de succession (après un petit abattement de 1 594 €), car il n’existe aucun lien de parenté.
Sauf si l’on y habite vraiment, elle sera considérée comme une résidence secondaire, avec la fiscalité correspondante. Il est conseillé de faire estimer le bien avant d’accepter.
En espérant que notre réponse vous sera utile, nous vous souhaitons une belle journée.
L’équipe LegalPlace.
Bonjour,
Les grands parents de mon mari sont décédés. Ils ont 2 filles : la mère de mon mari est décédé. La part de ma belle mère revient donc aux petits enfants donc mon mari et sa sœur. Dans l’acte notarié, il est écrit que les grands parents n’ont pas fait de donation de leur vivant. Cependant, la maison et le terrain n’apparaît pas. Comment est ce possible ? Peut il réclamer sa part de la maison et du terrain ?
merci pour votre aide
Danielle
Bonjour, Dans une succession, tous les biens appartenant aux défunts doivent figurer dans l’acte notarié, y compris les biens immobiliers comme une maison ou un terrain. Si ces biens n’apparaissent pas, cela peut s’expliquer par une vente antérieure, une donation qui n’aurait pas été retrouvée, ou une erreur ou omission dans l’inventaire successoral. Les descendants de l’enfant prédécédé (votre mari et sa sœur) sont légalement appelés à sa succession par représentation. Si un bien immobilier appartenant aux grands-parents semble avoir été écarté à tort de la succession, il est possible de demander des vérifications auprès du notaire en charge du… Lire la suite »
Bonjour. Nous avons hérité de la maison de nos parents. Nous sommes 3 freres. La succession est réglée. Est-ce ce que nous devons faire des démarches auprès des impôts et Est-ce qu’on peut déclarer des prestations de paysagiste pour bénéficier du crédit d’impôt. Merci
Bonjour, Si la succession est réglée et que la maison est en indivision entre les trois frères, aucune formalité supplémentaire n’est à effectuer auprès des impôts tant que vous ne louez pas ou ne vendez pas le bien. Concernant le crédit d’impôt pour les prestations de paysagiste, celui-ci s’applique uniquement aux résidences principales occupées, et non aux biens en indivision non habités (article 199 sexdecies du CGI). Les travaux réalisés sur une maison héritée non occupée à titre principal n’ouvrent donc pas droit au crédit d’impôt pour services à la personne. En espérant que notre réponse vous sera utile, nous… Lire la suite »
Bonjour,
Mon papa et ma maman on une villa+terrain ensemble.
Mon père est parti depuis 2010
Ma mère a l’usufruit, le notaire as fait les papiers
Mon père as eu des enfants de son côté, ma mère également et ensuite mon frère et moi.
Certains ne se sont pas manifesté chez le notaire
En vrai, je me sent un égaré et je ne sais pas par où commencer pour me renseigner.
Existe il des associations qui pourraient me renseigner gratuitement ?
Merci d’avance
Bonjour,
Dans votre situation, vous pouvez vous adresser à une association d’aide juridique gratuite comme les Maisons de Justice et du Droit, ou les points-justice présents dans de nombreuses communes. Vous pouvez également vous tourner vers les CIDFF (Centres d’Information sur les Droits des Femmes et des Familles) ou les conciliateurs de justice.
Ces structures permettent de mieux comprendre votre situation successorale, notamment si des héritiers ne se sont pas manifestés ou si vous avez besoin d’éclaircissements sur vos droits.
En espérant que notre réponse vous sera utile, nous vous souhaitons une belle journée.
L’équipe LegalPlace.
Bonjour j aurais une question à vous poser
Bonjour, Pouvez-vous nous expliquer avec plus de précisions votre demande ? L’équipe LegalPlace