SCI ou indivision : bien choisir selon votre situation

SCI ou indivision : bien choisir selon votre situation

Détenir un patrimoine immobilier à plusieurs crée de fait une situation juridique par défaut : les propriétaires immobiliers se trouvent en indivision. Le régime de l’indivision peut néanmoins être délaissé au profit d’un autre type de structure : la société civile immobilière.

Au moment de la transmission patrimoniale par cession, par donation ou par succession, en sus, indivision ou SCI impliquent des mécanismes différents et entraînent des conséquences distinctes. Pour bien choisir sa structure juridique, il est important de connaître les avantages et les inconvénients de la création d’une société civile immobilière en comparaison avec le régime de l’indivision.

Egalement, se posent les questions de formalités de création et les règles de gestion au moment du choix entre indivision ou SCI.

 

Gestion du patrimoine immobilier : indivision ou SCI

Le premier avantage qu’offre la SCI est qu’elle permet de mieux organiser la gestion du patrimoine immobilier de la société, soit par les associés via l’organisation d’assemblées générales, soit par le gérant de la société.

En effet, à moins d’établir une convention d’indivision, propriétaires indivis et associés de SCI ne sont pas tenus au respect des mêmes règles de gestion de leur patrimoine commun. Alors que les associés déterminent librement entre eux les modalités de gestion auxquelles ils s’assujettissent par voie statutaire, les indivisaires se soumettent à un régime légal posé par les articles 815 et suivants du code civil.

 

La gestion du patrimoine immobilier par les associés de la SCI

Les biens de la SCI peuvent être gérés par les associés via l’organisation d’assemblées générales. A cet égard les statuts pourront prévoir des règles de majorité différentes en fonction des actes de disposition sur les biens (décisions importantes comme la vente d’un immeuble de la SCI qui pourront être adoptés à la majorité), ou des actes d’administration (actes de gestion courante des immeubles tels que la mise en location).

Cette gestion du patrimoine de la SCI par les associés a également l’avantage de ménager la preuve des prises de décision via l’adoption des PV de l’assemblée générale de SCI.

A noter : il est aussi possible d’avoir recours à une Société Civile Patrimoniale (SCPat) dont le champ d’action en termes de gestion et de transmission du patrimoine est plus étendu que celui de la SCI.

 

La gestion du patrimoine immobilier par le gérant de la SCI

Au moment de créer la société, les associés de SCI choisissent un ou plusieurs gérants.

  • Le gérant de SCI représente la société à l’égard des tiers.
  • Le gérant est habilité à passer seul – ou avec le concours de ses co-gérants, le cas échéant – tous actes d’administration et de disposition sur le patrimoine immobilier, dans la limite des pouvoirs qui lui sont accordés par les associés dans les statuts.

Lorsque les statuts conditionnent la conclusion de certains actes par le gérant à une autorisation préalable en AG, les règles de quorum et de majorité sont également déterminées par voie statutaire.

 

La gestion du patrimoine immobilier par l’indivision

Lorsque le bien immobilier est détenu en indivision, les indivisaires administrent ensemble leur patrimoine dans le respect des règles légales :

  • Un indivisaire, quelle que soit sa quote-part dans l’indivision, peut passer tout acte destiné à assurer l’entretien et la conservation de l’immeuble, sans l’accord des autres. Tout acte de ce type engage de facto les autres propriétaires indivis à participer au paiement des frais engagés à hauteur de leur quote-part.
  • Les actes relatifs à l’exploitation du bien immobilier, notamment par le biais de sa mise en location, sont passés sous réserve du consentement d’au moins deux tiers des propriétaires indivis.
  • Les actes importants, et notamment la cession d’un bien immobilier, nécessite obligatoirement l’accord unanime des indivisaires.

En plus de ces règles contraignantes, le principe est que « nul n’est censé rester dans l’indivision ». Ainsi, chaque indivisaire peut obliger les autres au partage du patrimoine. Une convention d’indivision peut être conclue mais sa durée est limitée à cinq ans.

En résumé : la SCI pour favoriser la pérennité du patrimoine

La SCI est visiblement plus souple que l’indivision dans la mesure où les associés décident eux-mêmes des modalités de gestion de leur patrimoine. D’autre part, la prise de décisions est plus rapide puisque les pouvoirs d’administration sur les biens immobiliers peuvent être confiés à un gérant unique ou un collège restreint de gérants.

Mais la société civile immobilière s’avère également un outil intéressant en vue d’assurer la pérennité du patrimoine : un indivisaire en désaccord avec les autres peut provoquer la vente du bien immobilier comme dans le cas de la dissolution de la SCI suite à une vente d’immeuble, peu importe leur consentement, alors que l’associé de SCI peut sortir de la société en vendant ses parts sociales sans provoquer la dissolution du patrimoine.

Par ailleurs, la constitution d’une SCI présente l’avantage de protéger son patrimoine à l’égard des créanciers personnels des associés. En effet, si un associé de la SCI a des dettes et que son créancier en réclame le paiement, ce dernier ne pourra obtenir que des parts sociales de la SCI et devra ensuite composer avec le reste des associés dans le respect des statuts. En indivision, si un indivisaire a des créanciers propres, ils pourront exiger la vente des biens composant l’indivision afin de se faire rembourser.

 

Succession et donation : le sort du patrimoine immobilier en SCI et en indivision

Plébiscité comme outil de transmission du patrimoine, la SCI permet en effet de bénéficier de nombreux avantages au moment de la succession.

Les héritiers avantagés en société civile immobilière

Au décès d’un propriétaire indivis, ses héritiers se substituent à lui dans l’indivision : les indivisaires se retrouvent à gérer un patrimoine immobilier avec des personnes qu’ils n’ont pas choisies. En cas de mésentente ou de blocage, ils peuvent être amenés à vendre les biens.

Au décès d’un associé de SCI, ses héritiers se voient attribuer ses parts dans la société : là encore, les associés se retrouvent à gérer un patrimoine immobilier avec des personnes qu’ils n’ont pas choisies. Mais à la différence de l’indivisaire, l’associé de société civile immobilière peut vendre ses parts à un tiers ou à un autre associé en vue de sortir de la structure sans mettre en péril le patrimoine.

Une transmission du patrimoine facilitée avec la SCI

Autre avantage de la SCI en comparaison avec le régime de l’indivision au moment de la transmission du patrimoine : l’associé peut organiser la succession de ses parts SCI suite à son décès de manière à éviter à ses héritiers le paiement de droits de succession élevés, sans lui-même payer de droits de donation.

En profitant des abattements successifs – chaque parent peut donner 100 000 € par enfant tous les 15 ans sans payer de droits de donation – les parents transmettent progressivement leur patrimoine immobilier à leurs enfants grâce à leurs parts sociales dans la SCI. Au décès des parents, les enfants sont déjà propriétaires des biens et ne payent pas de droits de succession. Ainsi, la SCI est un montage simple pour organiser une succession et éviter les frais qui y sont liés.

Les parents en indivision sur un bien peuvent également le donner à leurs héritiers de leur vivant. Mais dans la mesure où la quote-part n’est pas « sécable », ils risquent de payer des droits de donation si leur quote-part a une valeur supérieure à 100 000 €.

La donation-partage : zoom sur le mécanisme de démembrement de propriété en SCI

La donation-partage peut porter au choix sur la nue-propriété, l’usufruit ou la pleine propriété des parts sociales. En optant pour le démembrement d’une SCI, l’associé peut se dessaisir de son bien immobilier en vue d’économiser sur les droits de succession, tout en demeurant dans son logement – et en diminuant l’assiette du calcul des droits de donation : le parent associé de SCI donne à son héritier la nue-propriété des parts sociales, et en conserve l’usufruit ; à son décès, l’usufruit s’éteint sans que l’héritier ait à payer de droits de succession.

L’ensemble des avantages de la SCI face à l’indivision mène à se poser des questions sur la création de cette structure.

 

Création de SCI ou indivision par défaut : les formalités

Une autre différence entre le régime de l’indivision et la société civile immobilière s’observe au moment de la naissance de la structure.

En effet, la création de SCI nécessite d’accomplir des formalités de création de société. Elles incluent notamment la rédaction des statuts SCI, la publication d’une annonce dans un journal d’annonces légales et l’immatriculation de la société auprès du greffe du tribunal de commerce du siège social.

La réalisation de l’ensemble de ces étapes obligatoires pour créer une société civile immobilière suppose du temps et un coût. Le coût de création de la SCI inclut :

  • La somme d’argent apportée au capital social (le capital de la SCI) est libérée par l’associé, le cas échéant, et/ou les droits d’enregistrement et l’impôt sur les plus-values en cas d’apport en nature.
  • Le recours à un professionnel du droit ou l’achat d’un modèle pour l’établissement et l’enregistrement des statuts.
  • Le prix de la parution de la publicité au journal.
  • Le montant des frais d’immatriculation.

Au contraire, l’indivision est créée par défaut entre les propriétaires d’un bien immobilier. Les indivisaires n’ont aucune formalité à accomplir ni aucun frais à payer.

Attention : si les propriétaires indivis décident d’établir une convention d’indivision en vue d’aménager le régime légal applicable, ils doivent obligatoirement avoir recours à un notaire. Ils supportent alors les frais y afférent. Les indivisaires pourront être engagés dans cette convention durant cinq ans maximum.

Cette nouvelle distinction pourrait inciter à rester en indivision au détriment de la SCI, en vue de gagner du temps et d’économiser de l’argent. D’autant plus que la société civile immobilière, une fois créée, est soumise à des obligations comptables.

Pourtant la société civile immobilière présente les avantages notables cités précédemment, susceptibles d’inverser la tendance. En tout état de cause, les propriétaires indivis ont la possibilité de passer en SCI dès lors qu’ils le jugent souhaitable, ils ne sont donc pas dans l’obligation de rester bloqués au sein de l’indivision.

Dans ce cas, il sera judicieux de créer une SCI en amont entre les indivisaires souhaitant préserver le patrimoine, puis de céder les biens de l’indivision directement à la SCI. Par ce montage, les indivisaires souhaitant se retirer pourront récupérer leur part de l’indivision, tandis que les indivisaires souhaitant conserver le patrimoine pourront devenir associés de la SCI avec tous les avantages de gestion y afférents.

 

Bilan : avantages et inconvénients de la SCI et du régime de l’indivision

IndivisionSCI
 

 

Gestion

 

 

Respect des règles légales (décisions importantes prises à l’unanimité ; gestion courante prise à la majorité des 2/3),

Actes de conservation peuvent être pris par un seul indivisaire,

Aucun formalisme,

En cas de mésentente : risque de vente forcée du bien

 

 

Détermination libre des règles d’administration par les associés ou par le gérant,

Représentation de la SCI par un gérant,

Tenue d’AG et obligations comptables,

En cas de mésentente : possibilité pour un associé de vendre ses parts et impossibilité de forcer la vente du bien immobilier

 

 

 

 

Transmission du patrimoine

 

 

 

Donation de la quote-part possible dans son intégralité

 

Donations successives des parts sociales pour bénéficier des abattements,

Possibilité de démembrer la propriété des parts pour éviter les frais lors de la succession

 

 

 

Création

 

 

Aucune formalité,

Gratuit,

Possibilité de conclure une convention d’indivision devant notaire

 

 

Formalités de création d’une SCI,

Paiement des frais de constitution